CGT1
Sentenza 12 febbraio 2026
Sentenza 12 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Roma, sez. XIV, sentenza 12/02/2026, n. 2118 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Roma |
| Numero : | 2118 |
| Data del deposito : | 12 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 2118/2026
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 14, riunita in udienza il 12/12/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
ACETO ALDO, Presidente
NO NN, RE
BALSAMO MILENA, Giudice
in data 12/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 17021/2024 depositato il 18/11/2024
proposto da
Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 LA - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 LA - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM0558658 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 12804/2025 depositato il
15/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La società Ricorrente_1 s.p.a. ha proposto ricorso, illustrato con memorie, avverso la nuova determinazione di classamento e rendita catastale per n. 1 particella immobiliare di cui al foglio SEG/1 part. 15 sub. 6 situata in Indirizzo_1 SNC p. T, Colleferro (RM). La ricorrente precisa che l'immobile oggetto di accertamento è costituito da un unico corpo di fabbrica, diviso in comparti, ad uso deposito, dell'altezza media di circa 12 metri, con annessa palazzina uffici a due piani dell'altezza interna di 2,70 metri e con superficie lorda complessiva di 10.641 metri quadrati.
La società, in data 6.10.2023, ha presentato la denuncia DOCFA di variazione con riferimento alla particella di cui al foglio SEG/1 n. 15, sub 6 per diversa distribuzione di spazi interni, la quale ha presentato una valorizzazione di euro 250 mq, ed ha proposto una rendita catastale di euro 53,205.
L'Ufficio, invece, ha notificato l'avviso di accertamento impugnato, rettificando la rendita catastale proposta per la particella in questione in euro 85.100, utilizzando una valorizzazione pari ad euro 400 in luogo di euro
250 dichiarati dalla contribuente.
Secondo la ricorrente, tale avviso di accertamento sarebbe nullo per mancanza di sopralluogo e per omessa motivazione, presentando contraddittorietà in relazione ai valori al metro quadrato considerati ai fini della rendita. In particolare, denuncia: "1. Sulla violazione e falsa applicazione degli artt. 29 e 30 del d.P.R. n.
1142/1949; 1.1 Sull'insuperabile nullità dell'atto per omesso sopralluogo, necessario per determinazione della rendita catastale di immobili a destinazione speciale o particolare;
1.2. Sull'idoneità della verifica operata dall'Ufficio citando esclusivamente un metodo comparativo non meglio esplicitato;
2. Sulla violazione e falsa applicazione dell'art. 7, comma 1, della legge 212/2000; 2.1. Sulla nullità dell'avviso per carente motivazione;
3. Sulle principali criticità tecniche contenute nella stima effettuata dall'Ufficio.
3.1 Sul valore attribuibile all'U.
i.u definita 'deposito M2' di cui alla Sezione Urbana SEG, Dati_Catastali". La società ha chiesto, in via principale, l'annullamento dell'avviso impugnato e, in subordine, per i motivi indicati con il terzo mezzo, il riconoscimento delal rendita catastale finale nella misura di euro 56.397,30. La società ha depositato a supporto della fondatezza delle doglianze una perizia tecnica di parte, con la quale è stato contestato il valore attribuito dall'Ufficio.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate, concludendo per il rigetto del gravame.
All'udienza del 12 dicembre 2025, la causa è stata assunta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso non può trovare accoglimento.
Risulta dai fatti di causa che l'unità immobiliare oggetto di contenzioso è parte integrante di un complesso industriale, e si sviluppa al piano terra, componendosi di un unico ambiente adibito a deposito/stoccaggio, della superficie totale di 10.641 mq e l'altezza utile rilevabile dalla scheda planimetrica, che varia da 11,15 mt a 12,60 mt. L'immobile si compone di sei unità immobiliari aventi categoria D/7 ed una in categoria D/1, sviluppandosi su una superficie totale di circa 149,31 mq. Analizzando le censure prospettate in ricorso, va osservato che ai sensi dell'art. 1, comma 2, D.M. n. 701 del 19 aprile 1994, l'Ufficio non ha l'obbligo di eseguire il sopralluogo in sede di verifica del classamento proposto. Secondo l'indirizzo consolidato della Corte di Cassazione, la rendita catastale dell'immobile con destinazione speciale deve essere calcolata con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tanto utilizzando il procedimento diretto quanto quello indiretto (Cass. n. 7854 del 2020). Nell'ambito della stima diretta, la mancata esecuzione del sopralluogo non incide sulla legittimità dell'atto, nè comporta carenza motivazionale, purchè l'avviso contenga gli elementi essenziali per consentire al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa.
Infatti, le critiche riferite al difetto di motivazione dell'atto di accertamento non possono trovare accoglimento.
In materia di classamento, quando la determinazione della rendita avviene nell'ambito della procedura
DOCFA e l'Ufficio, come nella specie, non contesta gli elementi oggettivi dichiarati dal contribuente, l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento può ritenersi assolto anche con la sola indicazione dei dati identificativi e della classe attribuita (Cass. n. 29370 del 2025).
Invero, l'Ufficio ha indicato chiaramente gli identificativi catastali e di dati relativi all'ubicazione dei cespiti, nonchè quelli relativi alla partita catastale. Inoltre, sono stati specificati i dati di classamento e la rendita in atti prima della rettifica e successivamente alla rettifica, con le caratteristiche delle unità immobiliari.
L'Agenzia, considerato che trattasi di unità censite in categoria speciale, ha allegato una Relazione di stima sintetica.
La procedura DOCFA ha natura a struttura partecipativa, che, a differenza di altri accertamenti, si caratterizza per essere un accertamento tecnico, che, secondo la giurisprudenza di legittimità, è adeguatamente motivato anche con la mera indicazione dei datti oggettivi accertati dall'UTE, atteso che si tratta di dati idonei a consentire al contribuente, mediante raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, per comprendere le diverse conclusioni cui è pervenuto l'Ufficio. Infatti, nella variazione DOCFA, l'Ufficio tiene conto dei dati forniti dallo stesso contribuente a fondamento della proposta, che sono ovviamente noti alla parte.
Nel caso in esame, l'atto di classamento è stato adeguatamente motivato, posto che ha consentito al contribuente di comprendere chiaramente le ragioni dell'Ufficio e, quindi, di articolare nel presente giudizio le ragioni della propria difesa, tanto che ha è stata depositata anche una consulenza tecnica di parte per supportare censure. Nella verifica al classamento proposto, dopo l'esame delle schede planimetriche,
l'Agenzia ha ritenuto congrue, non apportanto nessuna modifica, le superfici dichiarate dalla parte nella documentazione DOCFA. Ne consegue che nessun obbligo motivazionale è stato violato.
Nella specie, il criterio al valore di mercato è stato adottato mediante stima diretta, trattandosi di immobili a destinazione speciale. La relazione di consulenza tecnica depositata dalla ricorrente non è idonea a superare l'accertamento effettuato dall'Ufficio, in quanto la parte si è limitata a contestare esclusivamente i valori unitari attribuiti, portando come riferimento le quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate del secondo semestre 2021. Il valore del classamento non può basarsi sui valori OMI, considerato che tali valori non costituiscono una fonte di prova del valore venale in comune commercio dell'unità immobiliare in oggetto, il quale può variare in funzione di molteplici parametri (quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico e le oscillazioni del mercato immobiliare), limitandosi a fornire indicazioni di massima e dovendo, invece, l'attribuzione del classamento delle unità immobiliari censite nelle categorie del gruppo
D essere fondata sulla stima diretta, secondo le direttive della circolare n. 6/2012. Va, inoltre, osservato che il valore di 400 euro al mq attribuito dall'Ufficio al magazzino e contestato dal consulente di parte risulta corretto anche in relazione ai valori OMI relativi al primo semestre 2021, come ha riscontrato la sentenza della CGT di secondo grado del Lazio n. 1010/02/2025 richiamata dall'Agenzia in memoria.
In definitiva, il ricorso va respinto e l'atto impositivo va confermato.
Le spese seguono il criterio della soccombenza, e vanno liquidate in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida, al netto della riduzione del 20%, in Euro 3.800,00 oltre spese generali.
Depositata il 12/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 14, riunita in udienza il 12/12/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
ACETO ALDO, Presidente
NO NN, RE
BALSAMO MILENA, Giudice
in data 12/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 17021/2024 depositato il 18/11/2024
proposto da
Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 LA - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 LA - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024RM0558658 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 12804/2025 depositato il
15/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La società Ricorrente_1 s.p.a. ha proposto ricorso, illustrato con memorie, avverso la nuova determinazione di classamento e rendita catastale per n. 1 particella immobiliare di cui al foglio SEG/1 part. 15 sub. 6 situata in Indirizzo_1 SNC p. T, Colleferro (RM). La ricorrente precisa che l'immobile oggetto di accertamento è costituito da un unico corpo di fabbrica, diviso in comparti, ad uso deposito, dell'altezza media di circa 12 metri, con annessa palazzina uffici a due piani dell'altezza interna di 2,70 metri e con superficie lorda complessiva di 10.641 metri quadrati.
La società, in data 6.10.2023, ha presentato la denuncia DOCFA di variazione con riferimento alla particella di cui al foglio SEG/1 n. 15, sub 6 per diversa distribuzione di spazi interni, la quale ha presentato una valorizzazione di euro 250 mq, ed ha proposto una rendita catastale di euro 53,205.
L'Ufficio, invece, ha notificato l'avviso di accertamento impugnato, rettificando la rendita catastale proposta per la particella in questione in euro 85.100, utilizzando una valorizzazione pari ad euro 400 in luogo di euro
250 dichiarati dalla contribuente.
Secondo la ricorrente, tale avviso di accertamento sarebbe nullo per mancanza di sopralluogo e per omessa motivazione, presentando contraddittorietà in relazione ai valori al metro quadrato considerati ai fini della rendita. In particolare, denuncia: "1. Sulla violazione e falsa applicazione degli artt. 29 e 30 del d.P.R. n.
1142/1949; 1.1 Sull'insuperabile nullità dell'atto per omesso sopralluogo, necessario per determinazione della rendita catastale di immobili a destinazione speciale o particolare;
1.2. Sull'idoneità della verifica operata dall'Ufficio citando esclusivamente un metodo comparativo non meglio esplicitato;
2. Sulla violazione e falsa applicazione dell'art. 7, comma 1, della legge 212/2000; 2.1. Sulla nullità dell'avviso per carente motivazione;
3. Sulle principali criticità tecniche contenute nella stima effettuata dall'Ufficio.
3.1 Sul valore attribuibile all'U.
i.u definita 'deposito M2' di cui alla Sezione Urbana SEG, Dati_Catastali". La società ha chiesto, in via principale, l'annullamento dell'avviso impugnato e, in subordine, per i motivi indicati con il terzo mezzo, il riconoscimento delal rendita catastale finale nella misura di euro 56.397,30. La società ha depositato a supporto della fondatezza delle doglianze una perizia tecnica di parte, con la quale è stato contestato il valore attribuito dall'Ufficio.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate, concludendo per il rigetto del gravame.
All'udienza del 12 dicembre 2025, la causa è stata assunta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso non può trovare accoglimento.
Risulta dai fatti di causa che l'unità immobiliare oggetto di contenzioso è parte integrante di un complesso industriale, e si sviluppa al piano terra, componendosi di un unico ambiente adibito a deposito/stoccaggio, della superficie totale di 10.641 mq e l'altezza utile rilevabile dalla scheda planimetrica, che varia da 11,15 mt a 12,60 mt. L'immobile si compone di sei unità immobiliari aventi categoria D/7 ed una in categoria D/1, sviluppandosi su una superficie totale di circa 149,31 mq. Analizzando le censure prospettate in ricorso, va osservato che ai sensi dell'art. 1, comma 2, D.M. n. 701 del 19 aprile 1994, l'Ufficio non ha l'obbligo di eseguire il sopralluogo in sede di verifica del classamento proposto. Secondo l'indirizzo consolidato della Corte di Cassazione, la rendita catastale dell'immobile con destinazione speciale deve essere calcolata con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tanto utilizzando il procedimento diretto quanto quello indiretto (Cass. n. 7854 del 2020). Nell'ambito della stima diretta, la mancata esecuzione del sopralluogo non incide sulla legittimità dell'atto, nè comporta carenza motivazionale, purchè l'avviso contenga gli elementi essenziali per consentire al contribuente di comprendere le ragioni della pretesa.
Infatti, le critiche riferite al difetto di motivazione dell'atto di accertamento non possono trovare accoglimento.
In materia di classamento, quando la determinazione della rendita avviene nell'ambito della procedura
DOCFA e l'Ufficio, come nella specie, non contesta gli elementi oggettivi dichiarati dal contribuente, l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento può ritenersi assolto anche con la sola indicazione dei dati identificativi e della classe attribuita (Cass. n. 29370 del 2025).
Invero, l'Ufficio ha indicato chiaramente gli identificativi catastali e di dati relativi all'ubicazione dei cespiti, nonchè quelli relativi alla partita catastale. Inoltre, sono stati specificati i dati di classamento e la rendita in atti prima della rettifica e successivamente alla rettifica, con le caratteristiche delle unità immobiliari.
L'Agenzia, considerato che trattasi di unità censite in categoria speciale, ha allegato una Relazione di stima sintetica.
La procedura DOCFA ha natura a struttura partecipativa, che, a differenza di altri accertamenti, si caratterizza per essere un accertamento tecnico, che, secondo la giurisprudenza di legittimità, è adeguatamente motivato anche con la mera indicazione dei datti oggettivi accertati dall'UTE, atteso che si tratta di dati idonei a consentire al contribuente, mediante raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, per comprendere le diverse conclusioni cui è pervenuto l'Ufficio. Infatti, nella variazione DOCFA, l'Ufficio tiene conto dei dati forniti dallo stesso contribuente a fondamento della proposta, che sono ovviamente noti alla parte.
Nel caso in esame, l'atto di classamento è stato adeguatamente motivato, posto che ha consentito al contribuente di comprendere chiaramente le ragioni dell'Ufficio e, quindi, di articolare nel presente giudizio le ragioni della propria difesa, tanto che ha è stata depositata anche una consulenza tecnica di parte per supportare censure. Nella verifica al classamento proposto, dopo l'esame delle schede planimetriche,
l'Agenzia ha ritenuto congrue, non apportanto nessuna modifica, le superfici dichiarate dalla parte nella documentazione DOCFA. Ne consegue che nessun obbligo motivazionale è stato violato.
Nella specie, il criterio al valore di mercato è stato adottato mediante stima diretta, trattandosi di immobili a destinazione speciale. La relazione di consulenza tecnica depositata dalla ricorrente non è idonea a superare l'accertamento effettuato dall'Ufficio, in quanto la parte si è limitata a contestare esclusivamente i valori unitari attribuiti, portando come riferimento le quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate del secondo semestre 2021. Il valore del classamento non può basarsi sui valori OMI, considerato che tali valori non costituiscono una fonte di prova del valore venale in comune commercio dell'unità immobiliare in oggetto, il quale può variare in funzione di molteplici parametri (quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico e le oscillazioni del mercato immobiliare), limitandosi a fornire indicazioni di massima e dovendo, invece, l'attribuzione del classamento delle unità immobiliari censite nelle categorie del gruppo
D essere fondata sulla stima diretta, secondo le direttive della circolare n. 6/2012. Va, inoltre, osservato che il valore di 400 euro al mq attribuito dall'Ufficio al magazzino e contestato dal consulente di parte risulta corretto anche in relazione ai valori OMI relativi al primo semestre 2021, come ha riscontrato la sentenza della CGT di secondo grado del Lazio n. 1010/02/2025 richiamata dall'Agenzia in memoria.
In definitiva, il ricorso va respinto e l'atto impositivo va confermato.
Le spese seguono il criterio della soccombenza, e vanno liquidate in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida, al netto della riduzione del 20%, in Euro 3.800,00 oltre spese generali.