Sentenza n. 3278/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 9, riunita in udienza il 10/02/2026 alle ore 10:30 con la seguente composizione collegiale:
PISANI BE, Presidente
PANARIELLO CIRO, LA
PICARDI ALBERTO MARIA, Giudice
in data 10/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 19556/2025 depositato il 15/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Montedonzelli 21 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0365605 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
- AVVISO DI INTIMAZIONE n. 2025NA0365605 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0365605-- CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2527/2026 depositato il
10/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con avviso di accertamento catastale n. 2025NA0365605 l'Ufficio Provinciale – Territorio di Napoli ha rettificato la rendita catastale proposta dai contribuenti Ricorrente_2, Ricorrente_3 e
Ricorrente_1 in sede di dichiarazione DOCFA del 04.07.2024, determinandola in euro 26.000,00 in luogo di quella proposta pari ad euro 5.973,70.
L'immobile oggetto di causa, relativo all'unità immobiliare sita in Luogo_1, Indirizzo_1
.c., Catasto_1, è costituito da un centro sportivo comprendente un campo da calcio in erba sintetica, un fabbricato adibito a spogliatoi, uffici e punto ristoro, nonché aree esterne pertinenziali.
Avverso il predetto atto i contribuenti proponevano tempestivo ricorso, deducendo l'illegittimità dell'accertamento per erroneità dei presupposti di fatto, difetto di motivazione ed eccesso di potere, con particolare riferimento alla metodologia estimativa adottata e all'inclusione di costi non dovuti né sostenuti.
L'Agenzia delle Entrate si costituiva in giudizio depositando controdeduzioni e chiedendo il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e deve essere accolto.
Dall'esame complessivo degli atti emerge che l'Ufficio ha determinato la rendita catastale mediante stima diretta del valore dell'immobile, includendo nel costo di costruzione una pluralità di voci (oneri concessori e di urbanizzazione, spese tecniche forfettarie, oneri finanziari e profitto del promotore) applicate in via standardizzata.
Tuttavia, risulta documentalmente provato che l'intervento edilizio è stato realizzato in forza di apposito protocollo d'intesa con il Comune di Pomigliano d'Arco, il quale prevedeva l'esenzione totale dal pagamento degli oneri concessori e di urbanizzazione. L'inclusione di tali voci nel computo estimativo è pertanto priva di fondamento giuridico e fattuale, in contrasto con il principio secondo cui, nella stima catastale degli immobili a destinazione speciale, possono essere considerati esclusivamente i costi effettivamente sostenuti o giuridicamente dovuti (Cass. civ., sez. V, 19 febbraio 2016, n. 3290; Cass. civ., sez. V, 18 dicembre 2019, n. 33658). Analogamente, le spese tecniche sono state determinate dall'Ufficio in misura percentuale e forfettaria, senza alcuna verifica dei costi effettivamente sostenuti, puntualmente documentati dalla parte ricorrente.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, ai fini della rendita catastale degli immobili di categoria D, l'Amministrazione non può applicare percentuali astratte o automatiche, ma deve ancorare la stima a elementi specifici, concreti e verificabili (Cass. civ., sez. V, 20 febbraio 2015, n. 3394; Cass. civ., sez. V, 30 ottobre 2020, n. 23891).
Quanto alla stima del campo da calcio, delle aree esterne e del valore del suolo, l'Ufficio ha applicato valori unitari standardizzati, senza adeguata motivazione in ordine alla reale consistenza delle opere, allo stato dei luoghi e alla natura non edificabile dell'area. Secondo costante orientamento della Corte di
Cassazione, l'avviso di classamento deve contenere una motivazione idonea a rendere intellegibile l'iter logico estimativo seguito, non potendo limitarsi al richiamo a criteri generici o a valori medi (Cass. civ., sez. V, 3 febbraio 2017, n. 2957; Cass. civ., sez. V, 28 giugno 2021, n. 18604).
Nel complesso, l'avviso impugnato perviene a una rendita catastale manifestamente sproporzionata, con un incremento pari a oltre il +335% rispetto a quella proposta, senza che tale aumento trovi giustificazione in elementi tecnici individualizzati. La Suprema Corte ha più volte affermato che una variazione così rilevante della rendita impone un onere motivazionale rafforzato, pena la nullità dell'atto per eccesso di potere e difetto di motivazione (Cass. civ., sez. V, 9 aprile 2018, n. 8615; Cass. civ., sez. V,
21 gennaio 2022, n. 1889).
Deve pertanto ritenersi che l'atto impugnato sia affetto da eccesso di potere per difetto di motivazione, nonché da erroneità dei presupposti di fatto, con conseguente illegittimità dell'accertamento.
Pertanto, accoglie il ricorso e compensa le spese considerato la peculiarità della materia oggetto di controversia.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso;
spese di lite compensate tra le parti del giudizio.