Sentenza n. 1743/2026
Depositata il 27/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 10, riunita in udienza il 23/02/2026 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
LA RO AL IM MA, Presidente
IN RE AR MASSIMO, Relatore
CASTORINA RORIA AR, Giudice
in data 23/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 1514/2024 depositato il 26/02/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Catania - Via Monsignor Domenico Orlando 1 95100 Catania CT
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023CT0096064 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato a mezzo PEC il 5/11/2023 e depositato nella segreteria di questa Corte il 26/2/2024, Ricorrente_1 impugnava l'avviso di accertamento catastale n.2023CT0096064 del 09/08/2023 emesso dall'Agenzia delle Entrate di Catania, asseritamente notificato il 06/09/2023;
in premessa, esponeva di essere proprietario di due unità immobiliari in Catania, Indirizzo_1 (una bottega al piano seminterrato, ed altra bottega a piano rialzato), che risultavano precedentemente così catastate:
Unità Immobiliare 1: cat. C/1 classe10, rendita € 7.141,05; Unità Immobiliare 2: cat.C/1, classe 12, rendita € 9.575,58;
con DOCFA per diversa distribuzione degli spazi interni, frazionamento e fusione presentata il
13/07/2022 è stata proposta la seguente catastazione (con classe e rendita inferiori):
Unità Immobiliare 1: cat. C/1 classe 4, rendita € 3.162,06; Unità Immobiliare 2: cat.C/1, classe 4, rendita € 2.822,33;
con l'impugnato avviso di accertamento catastale l'Agenzia delle Entrate ha rettificato il classamento come segue (ripristino della classe originaria, aumento della rendita originaria):
Unità Immobiliare 1: cat. C/1 classe 10, rendita € 8.893,85; Unità Immobiliare 2: cat.C/1, classe 12, rendita € 9.663,43;
tanto premesso, il ricorrente adduceva i seguenti motivi:
1) irrilevanza del precedente classamento, dovendosi tenere conto della situazione attuale;

2) mancata valutazione dei luoghi e delle caratteristiche strutturali;

3) erronea comparazione con unità limitrofe o simili.
Con note depositate il 28/3/2024 l'Agenzia delle Entrate di Catania si costituiva in giudizio chiedendo rigettarsi il ricorso.
In data 24/6/2024 veniva respinta la istanza di sospensione dell'atto impugnato, con condanna di parte ricorrente alle spese in misura di € 150.
In data 23/2/2026 la causa veniva trattata in pubblica udienza come da verbale e posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso va accolto in quanto, alla luce delle argomentazioni di parte ricorrente, l'atto impugnato risulta effettivamente privo di idonea ed adeguata motivazione sotto almeno due profili.
Sotto un primo aspetto, il ricorrente ha lamentato che l'Ufficio avrebbe preso a comparazione altri immobili non realmente limitrofi, in quanto siti a distanze tra i 520 ed i 1600 metri;
invero, osserva il
Collegio, tali distanze non sono di per sé incongrue, trattandosi pur sempre di immobili siti nelle vicinanze.
Ma il ricorrente ha efficacemente evidenziato che, entro una fascia di circa 150 metri dalle due botteghe oggetto dell'accertamento, esistono altri immobili adibiti a bar o negozio che presentano classi catastali inferiori a quelle rettificate dall'Ufficio (classi che vanno dalla 4 alla 8, come dettagliatamente indicato alle pagine 7-8 del ricorso e negli allegati ivi richiamati). A fronte di tali specifiche e riscontrate deduzioni di parte ricorrente, sarebbe stato onere dell'Ufficio quello di evidenziare le differenze tra tali immobili e quelli oggetto di accertamento, giacchè, come si legge in ricorso, < numerose e ampie vetrine, comoda accessibilità e visibilità dal livello strada, e quindi hanno caratteristiche e redditività superiori a quelle oggetto di accertamento>>.
Sotto un secondo profilo, il ricorrente ha documentato fotograficamente che uno dei due immobili è una bottega interamente al piano seminterrato, non rifinita, priva di impianti elettrico, idrico e sanitario, senza luce né aria, priva di agibilità e non idonea a produrre alcun reddito. L'Ufficio si è limitato a replicare che di tali condizioni nulla era stato rappresentato nel DOCFA avanzato (al quale non era stata allegata documentazione fotografica, ed in seno al quale si dava atto di un dato evidentemente erroneo, la presenza di pavimentazione in piastrelle); ammette però l'Ufficio che dalle foto ora prodotte si evince, in effetti, lo stato al “rustico” dell'unità immobiliare. Se è vero, quindi, che l'erronea compilazione del DOCFA ha tratto in errore l'Ufficio accertatore, il Collegio non può che convenire sulla fondatezza del rilievo del ricorrente.
In definitiva, quindi, l'atto impugnato va annullato perché affetto da motivazione carente e per non essere stata effettuata una corretta valutazione delle caratteristiche delle unità immobiliari in confronto con gli immobili limitrofi di caratteristiche simili.
La complessità della controversia ed i rilevati errori di compilazione della DOCFA giustificano la compensazione delle spese.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e compensa le spese del giudizio (con revoca della condanna alle spese pronunciata per la fase cautelare).
- Così deciso in Catania, il 23/2/2026
- Il Giudice Estensore
ND UR
(firmato digitalmente)
- Il Presidente
DR La OS
(firmato digitalmente)