Sentenza n. 66/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FIRENZE Sezione 3, riunita in udienza il 03/11/2025 alle ore 11:00 in composizione monocratica:
DE LUCA SILVIO, Giudice monocratico in data 03/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 199/2025 depositato il 24/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Firenze
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25076008256 REGISTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 671/2025 depositato il
03/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Firenze – ha notificato, in data 12 gennaio 2025, l'avviso di liquidazione di cui in epigrafe relativo alla registrazione dell'atto ricevuto dal notaio Ricorrente_1 concernente l'atto di compravendita stipulato in data 20.12.2024 e registrato in via telematica il 23.12.2024 .
Quest'ultimo atto prevedeva il trasferimento con atto separato di due appartamenti adibiti a civile abitazione, ubicati entrambi a Firenze, alla parte acquirente rappresentata da Nominativo_1 e Nominativo_2 e di un appezzamento di terreno, che la parte acquirente intendeva adibire a pertinenza.
L'Ufficio, con il citato avviso di liquidazione, ha revocato l'agevolazione prima casa sul terreno (attribuita dai contribuenti, sebbene non richiesta espressamente in atti dalle parti) per essere stata richiesta solo per gli immobili abitativi della prima vendita e non anche per il terreno oggetto della seconda vendita.
Inoltre, l'ufficio ha evidenziato che, sebbene l'agevolazione in quesione non fosse stata richiesta nell'atto di compravendita, la nota II – BIS all'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 ha esteso i benefici dell'acquisto – anche con atto separato - alle pertinenze dell'immobile principale destinate al suo servizio a condizione che siano classificate nelle categorie catastali C/2 (cantina, soffitta), C/6 (rimessa, box auto) e C/7 (tettoia, posto auto), limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria, fra cui non rientra il terreno oggetto della compravendita.
Di conseguenza con l'impugnato avviso l'Ufficio ha proceduto al recupero della maggiore imposta di registro per € 700,00 con aliquota ordinaria del 9% sul valore dichiarato in atto del terreno - oggetto della seconda vendita - pari ad € 10.000,00 - ritenendo che fosse stata erroneamente versata l'imposta di registro con aliquota agevolata del 2% pari ad € 200,00 pur non essendo stata richiesta, sul terreno, l'agevolazione prima casa.
Il Notaio rogante, previo pagamento della maggiore imposta liquidata con l'avviso de quo, al fine di evitare l'irrogazione delle sanzioni, in data 24.02.2025 ha impugnato l'avviso di liquidazione evidenziando che la richiesta dell'agevolazione prima casa era stata presentata anche per il terreno che la parte acquirente intendeva adibire a pertinenza delle civili abitazioni;
secondo l'assunto della ricorrente sarebbero da qualificarsi come pertinenze non solo gli immobili catastalmente classificati nelle categorie C/2, C/6 e C/7 ma tutti gli immobili destinati al servizio durevole o ad ornamento di un'altra cosa.
La ricorrente ha chiesto, dunque, l'annullamento dell'avviso di liquidazione e la condanna dell'ufficio al pagamento delle spese processuali.
Si è costituito nei termini di legge l'Ufficio chiedendo il rigetto del ricorso e la condanna della ricorrente alle spese di lite.
La CGT nella persona dello scrivente G.M. ritiene che il ricorso sia infondato e debba essere respinto, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio, che si liquidano come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In primis questo G.M. ritiene che debba essere respinto l'assunto della ricorrente secondo cui in sede di atto notarile sarebbe stata presentata formale istanza dei benefici fiscali della prima casa, sia per le due civili abitazioni che per il terreno.
Sotto tale profilo va evidenziato come, mentre con riguardo alle due civili abitazioni la parte acquirente abbia chiesto espressamente di poter beneficiare del regime di agevolazione prima casa, ciò non è avvenuto per il terreno acquistato con la seconda vendita. Quest'ultima circostanza trova conferma nello stesso rogito notarile, nella parte relativa al regime tributario (v. pag. 6 dell'atto).
Inoltre, la limitazione del regime agevolativo prima casa – richiesto solo per i due immobili, ma non per il terreno - risulta ulteriormente confermato nella parte in cui si prevede: “I signori Nominativo_1 e Nominativo_2, in conformità a quanto statuito dalla Corte di Cassazione con la Sentenza n. 563 del 22 gennaio 1998 e dell'Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 38/E del 2015, richiedono, per le unità immobiliari descritte alle lettere a) e b) della I vendita, contigue tra loro avendo intenzione di fonderle tra loro, allo scopo di adibire l'unità immobiliare scaturente da detta fusione a propria unica abitazione non di lusso, l'applicazione delle agevolazioni fiscali di cui alla Nota II bis all'art. 1 della Tariffa parte Prima del DPR
131/1986 e successive modificazioni nonché dalla Legge 549/95” ( così, testualmente , a pagina 7 dell'atto).
Dunque, dalle clausole contrattuali sopra riportate, risulta chiara la volontà della parte acquirente di poter usufruire delle agevolazioni prima casa solo con riferimento alle due unità immobiliari adibite a civile abitazione e in relazione alle quali la parte aveva dichiarato la sussistenza delle tre condizioni richieste dalla legge al fine del riconoscimento del regime agevolato per il versamento delle imposte ipotecaria, catastale e di registro, e non anche per il terreno,.
Ne consegue che, qualora la parte acquirente avrebbe dovuto inserire detta calusola anche nel secondo atto qualora avesse voluto chiedere le agevolazioni fiscali in esame per il terreno, dichiarato di pertinenza delle due abitazioni.
Il G.M. ritiene di condividere integralmente, sul punto, le considerazioni svolte dall'Ufficio resistente secondo cui il godimento dei benefici fiscali connessi all'acquisto della prima casa presuppone che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell'atto di acquisto dell'immobile, dichiarando, a pena di inapplicabilità dei benefici stessi, le condizioni che costituiscono i presupposti oggettivi dell'agevolazione prima casa di cui alle lettere a), b) e c) dell'art. 1 della Nota II Bis della Tariffa allegata al DPR 131/1986.
Infatti, quest'ultima norma richiede che, al fine di poter ottenere il regime tributario agevolato, sia necessario essere in possesso, al momento dell'atto di acquisto, delle tre condizioni che rappresentano i presupposti oggettivi per poter beneficiare del regime agevolato prima casa.
Tale assunto trova ulteriore conferma nel comma 3 in cui si prevede: ”in caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a) , b) e c) del comma, comunque riferite al momento in cui si realizza l'effetto traslativo, possono essere effettuate, oltre che nell'atto di acquisto anche in sede di contratto preliminare” .
Quindi, anche dalla citata disposizione si desume che la richiesta dell'agevolazione debba essere fatta da parte acquirente in sede di atto di acquisto.
Quanto all'assunto della ricorrente relativo alla presunta violazione della previsione di cui alla Nota II BIS dell'art. 1 della Tariffa DPR 131/1986 per non avere l'Ufficio resistente qualificato il terreno come bene pertinenziale delle due unità abitative oggetto della prima vendita, fornendo un'interpretazione più ampia della sopramenzionata normativa, esso va rigettato: infatti tra i beni suscettibili di poter beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa non possono rientrare anche i terreni che non siano pertinenziali alla civile abitazione per cui viene richiesta l'agevolazione tributaria, dovendosi far proprio l'orientamento della giurisprudenza tributaria secondo cui, trattandosi di norme che riconoscono benefici fiscali, esse richiedono una stretta interpretazione e, quindi, non ammettono applicazioni né estensive né analogiche, principio ribadito dalla S.C. in più occasioni (v. Cass. n. 15249 del 2020, n. 10214 del 2018, in connessione con Cass.
S.U. n. 18574 del 2016).
Il terreno non rientra tra i beni pertinenziali a cui viene riconosciuta l'applicazione della normativa di agevolazione della prima casa: infatti, la Nota II Bis comma 3 del DPR n. 131/1986 recita testualmente “Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma
1, spettano per l'acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.”
Dunque, le imposte agevolate per l'acquisto della prima casa (Iva al 4% o Imposta di registro 2%) si applicano anche per l'acquisto di pertinenze accatastate nelle categorie sopra indicate dalla disposizione normativa tra cui non rientra, tuttavia, la categoria dei terreni.
Pertanto, il terreno oggetto della seconda compravendita, non può essere classificato ai fini fiscali come bene pertinenziale non risultando ricompreso nelle categoria C/2 (cantina e soffitta), C/6 (rimessa e box auto) e C/7 (tettoia e posto auto) e non essendo destinate in modo durevole al servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato (v. anche Circolare dell'amministrazione finanziaria del 1.03.2001 n. 19;
Risposta n.155/2023). Dunque, la Nota II Bis, sopra citata, stabilisce una pluralità di requisiti di carattere sia oggettivo che soggettivo necessari per usufruire delle agevolazioni tributarie riconosciute alle case tra cui anche il versamento dell'imposta di registro nella misura del 2%.
In particolare, nella sopramenzionata Circolare che fornisce chiarimenti con riguardo alla disciplina dell'agevolazione “prima casa” ai fini delle imposte indirette, si legge testualmente “Per espressa previsione normativa, inoltre, l'agevolazione si estende alle pertinenze dell'immobile che sia stato precedentemente acquistato in regime agevolato, purché le stesse siano classificate o classificabili nelle categorie catastali
C2, C6 e C7, limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria ed anche se l'acquisto venga effettuato con un atto separato”.
In ogni caso deve rilevarsi, comunque, che la ricorrente non ha provato il vincolo pertinenziale essendosi limitata ad affermare che il terreno sia mera pertinenza delle abitazioni civili oggetto della prima vendita.
Dunque, non è stato assolto dalla parte ricorrente l'onere probatorio del carattere pertinenziale del terreno al fine di godere dell'agevolazione che, secondo consolidata giurisprudenza, grava sul contribuente.
Non sussistendo nel settore tributario una specifica disposizione di pertinenza, essa può essere ricavata dalla nozione civilistica indicata nell'art. 817 c.c. per cui un bene che sia funzionalmente collegato ad altro
è insuscettibile di autonoma e separata disciplina ma segue, invece, il regime del bene principale.
Dunque, anche in materia tributaria pur rilevando il rapporto pertinenziale, esso va inteso in termini più restrittivi rispetto a quello civilistico, che considera pertinenza la cosa destinata in modo durevole al servizio e ad ornamento di un'altra cosa (così CGT di I grado di Torino n. 1514/2024).
Invece, per il comma 3 dell'art. 1 Nota II bis della Tariffa fa riferimento alla nozione di pertinenza nella locuzione di unità immobiliare destinato al servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.
Dunque, dal punto di vista fiscale, ai fini dell'applicabilità dell'agevolazione prima casa, l'immobile pertinenziale è solo quello destinato al servizio e non all'ornamento della casa di abitazione ed implica sia aspetti oggettivi che soggettivi riferibili alla volontà dell'avente diritto.
Tale rapporto presuppone l'esistenza, oltre che di un unico proprietario, anche di un elemento soggettivo, rappresentato dalla destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale dell'effettiva volontà di destinazione della res al servizio del bene principale da parte di chi abbia la disponibilità giuridica e il potere di disporre di entrambi i beni.
Spetta al giudice di merito accertare il vincolo pertinenziale tra il terreno e le civili abitazioni oggetto della prima vendita sulla base di tali presupposti, desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia stato effettivamente posto da parte del proprietario del fabbricato principale al servizio del fabbricato medesimo (così Cass. n. 13606/2018 e n. 13742/2019).
La parte ricorrente non ha provato in alcun modo il vincolo pertinenziale che grava sul contribuente attraverso l'atto notarile, da cui non si evince la destinazione del terreno al servizio effettivo dei due fabbricati oggetto della prima vendita risultando, invece, una mera intenzione della parte acquirente di adibire detto bene a pertinenza delle unità immobiliari principali, non essendo stata neppure specificata la destinazione di servizio del terreno. Quest'ultima prova non è stata fornita nemmeno attraverso la produzione di documenti quali ad es. estratti di mappa e riproduzioni fotografiche.
Infine, nello stesso atto di compravendita si dichiara che il terreno è bene autonomamente censito al catasto terreni (v. pag. 2 dell'atto) e precisamente “… detto terreno immobile risulta identificato al Catasto Terreni nel Comune di Firenze come segue: Atti_Catastali_1. Dunque, il terreno in tale caso, non potrebbe, comunque, essere considerato pertinenza di un fabbricato urbano neppure nel caso in cui ne fosse dimostrata la destinazione al servizio durevole dell'unità immobiliare principale.
In conclusione la ricorrente non ha assolto al proprio onere probatorio in merito alla sussistenza di effettivo rapporto di servizio e, dunque, di vincolo di pertinenzialità.
Pertanto, l'interpretazione data dall'ufficio resistente alla normativa applicata al caso in esame deve ritenersi del tutto corretta, in quanto conforme alla lettera della legge, nonché, al consolidato orientamento giurisprudenziale in materia di norme agevolative tributarie e ai documenti di prassi.
Ne deriva la piena legittimità dell'avviso di liquidazione impugnato.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese di giudizio che fissa in euro 70,00, oltre accessori.