Sentenza n. 1005/2026
Depositata il 26/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 9, riunita in udienza il 23/02/2026 alle ore 12:30 in composizione monocratica:
BELLANTONI ELVIRA, Giudice monocratico in data 23/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 3603/2025 depositato il 09/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Agropoli - Piazza Monsignor C. Merola N.10 84043 Agropoli SA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 13 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 727/2026 depositato il
24/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: il sig. Ricorrente_1 si riporta al ricorso. Resistente/Appellato: nessuno è presente alle ore 12:56.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il sig. Ricorrente_1 impugna l'avviso di accertamento esecutivo n.13 del 17/03/2025, avente ad oggetto il pagamento dell'IMU 2018 relativa a suoli edificabili, notificato in data 15/4/2025 ed emesso dal Comune di Agropoli.
Deduce, innanzitutto, che l'intera consistenza di sua proprietà, sita in Indirizzo_1 del Comune di Agropoli in C.T. al Dati_Catastali_1 è al servizio di un'unità abitativa utilizzata come residenza estiva, che nel precedente piano del Comune essa risultava, prima dell'adozione del PUC, gravata da vincoli di inedificabilità di fatto per il rispetto delle distanze dai confini e fabbricati, per la presenza di fasce di rispetto stradali, per i vincoli ambientali (Dlgs 42/2004, mt.500 dalla battigia di cui alla L.R.n.17/1974 e successive proroghe per i comuni non dotati di PRG), nonché per i vincoli idrogeologici di cui al Dlgs n.3267/1923, come successivamente rimodulati da ultimo con il PSAI del 5 marzo 2019 dell'AdB Campania Sud (ex Sinistra
Sele), e di non aver avuto alcuna notizia del mutato regime dei suoli.
Evidenzia: 1) che i suoli oggetto dell'accertamento manifestano una grave instabilità geologica, che rende sconsigliabile qualsiasi intervento edilizio, se non previa realizzazione di costose, e pertanto antieconomiche, opere di protezione;
2) di non poter usufruire, dunque, degli indici edificatori, peraltro da approvare con apposito piano attuativo, se non con la delocalizzazione della corrispondente esigua cubatura in altri terreni nel medesimo comparto edilizio e non interessati da detti vincoli e problematiche geologiche;
3) di aver acquistato il mappale n.Dati_C_1 al fine di disporre di un'area esterna per una più comoda vivibilità estiva della attigua residenza di proprietà e nell'anno 2002 gli altri suoli confinanti Dati_C_1 al solo scopo di mitigare il forte inquinamento acustico sopravvenuto a seguito della realizzazione della nuova strada di scorrimento provinciale in variante alla SS.18 e per realizzare una fascia (tagliafuoco) di larghezza mt. 10 di rispetto a salvaguardia dell'esistente fabbricato in caso di incendi della vegetazione spontanea dei suoli incolti confinanti;
4) che il mappale Dati_C_1 è già asservito a scopi edificatori, mentre il mappale Dati_C_1 è costituito da parte di strada dell'originario piano di lottizzazione
Assume che i suoli di sua proprietà abbiano un valore commerciale sensibilmente ridotto rispetto ad altri ricompresi nel territorio comunale con eguale destinazione urbanistica prevista dal PUC e rappresenta che le caratteristiche dei suoli sono state oggetto di valutazione da parte dell'ADE, che con riferimento ai mappali Dati_C_1, della estensione catastale di complessivi mq 1879, a fronte del reale prezzo di acquisto pari ad € 16.200/00 ha ritenuto in sede di adesione congruo un valore pari ad €18.790, che il valore venale medio al mq per i suoli oggetto dell'atto impugnato è pari ad € 10,00/mq e che nella relazione tecnica di stima dei valori delle aree edificabili redatta dall'ufficio comunale ed allegata alla stessa delibera della Giunta
Comunale n.275/2015 si legge “di dare atto che i valori approvati con la presente deliberazione sono stati definiti ai soli fini indicativi per il versamento dell'IMU e non hanno valore né per il Comune né per il contribuente;
quest'ultimo in presenza di elementi oggettivi, che è in grado di dimostrare, può stabilire valori diversi con riferimento alla propria area”.
Conclude come segue: “Per tutto quanto sopra esposto ritiene che l'avviso debba essere annullato/rettificato, sia rispetto alla effettiva consistenza (superfici) delle aree suscettibili di virtuale edificazione sia con riferimento al valore di mercato dei suoli di proprietà dello scrivente, in relazione alle peculiarità sopra elencate oggettivamente riscontrabili”.
Il Comune di Agropoli si costituisce e, premesso di aver inviato al ricorrente uno schema d'atto e un invito al contraddittorio a norma dell'art. 6 bis della Statuto del contribuente e di non aver ricevuto alcuna osservazione, assume innanzitutto che l'avviso di accertamento abbia acquistato autorità di cosa giudicata.
Nel merito deduce: 1) che la mancata comunicazione dell'attribuzione della natura di area edificabile non costituisce violazione del diritto di difesa del contribuente e che in ogni caso la comunicazione dello schema d'atto e dell'invito al contraddittorio conteneva tutte le informazioni utili;
2) che la doglianza concernente la non corretta valutazione del valore venale dei beni oggetto dell'atto di accertamento è apodittica e priva di qualsivoglia sostegno tecnico, che sicuramente non può essere costituita dalla presunta adesione all'accertamento di valore dell'ADE; 3) che i valori venali della aree fabbricabili utilizzati per determinare la base imponibile sono riconosciuti come fonti affidabili e che è onere del contribuente dimostrare che il valore indicato non è corretto, fornendo prove che indichino un valore inferiore per le aree coinvolte.
Conclude per il rigetto del ricorso con vittoria di spese.
Il ricorrente deposita memoria illustrativa con la quale insiste nelle proprie conclusioni e difese.
Aggiunge di aver partecipato all'invito al contraddittorio dialogando con la d.ssa Nominativo_2 unitamente al fratello Nom_2, di aver abbandonato la fase del contraddittorio preventivo solo dopo aver avuto notizie ufficiose circa una prossima significativa revisione dei criteri della tassazione IMU per i terreni edificabili da approvarsi con deliberazione della G.C. e che per effetto della delibera n.500 del 28/11/2024 la richiesta originaria è stata ridotta;
2) di aver, a seguito dell'acquisizione della delibera di approvazione dei valori venali dei suoli edificabili n.17/2021, avvenuta solo dopo la produzione del ricorso, verificato il metodo utilizzato dall'ente impositore per pervenire alla determinazione del valore venale al metro quadro dei terreni edificabili e 3) che in forza del metodo utilizzato il valore per l'area oggetto di accertamento è pari a 17,11 €/mq e non a
46,67 €/mq con applicazione di un valore vicino a quello considerato in sede di accertamento dall'ADE e che in ogni caso il valore venale assunto come base per il calcolo di 2593 €/mq è notevolmente superiore ai valori pubblicati dall'Osservatorio immobiliare dell'ADE e che ciò avrebbe dovuto comportare l'applicazione di una ulteriore diminuzione.
Fissata l'udienza del 23/2/2026 per la trattazione, la Corte decide in camera di consiglio.
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MOTIVI DELLA DECISIONE

La determinazione del valore delle aree fabbricabili ai fini IMU si fonda sulla mera potenzialità edificatoria delle stesse e nel caso di specie il valore venale indicato dall'amministrazione comunale deriva dalla applicazione delle delibere della g.c. n. 275 del 19/8/2015, n. 19 del 4/2/2021 e n. 500 del 25/11/2024.
Il criterio del valore venale non può comportare una valutazione fissa ed astratta del bene, ma deve mirare di attribuire al terreno (già qualificato come edificabile dallo strumento urbanistico generale) il suo reale valore di mercato;
ciò impone la valutazione alle specifiche condizioni di fatto del bene e, quindi, anche alle più o meno rilevanti probabilità di rendere attuali le potenzialità edificatorie dell'area, gli eventuali vincoli e quant'altro previsto ( cfr. art.5 comma 5 del D.Lgs n. 504 del 1992: "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1· gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoria.e di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendi. ta di aree aventi analoghe caratteristiche").
La giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente affermato con argomentazioni condivisibili che “le delibere adottate ai sensi del d.lgs. n. 446 del 1997, art. 59, con le quali il Comune determina periodicamente per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili svolgono una funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, costituenti una diretta derivazione dei "redditometri" o "coefficienti di reddito e di ricavi" previsti dal D.L. n. 69 del 1989, convertito in L. n. 154 del 1989, ed atteggiantisi come mera fonte di presunzioni hominis, vale a dire supporti razionali offerti dall'amministrazione al giudice, paragonabili ai bollettini di quotazioni di mercato o ai notiziari Istat, nei quali è possibile reperire dati medi presuntivamente esatti (Cass., 3 maggio 2019, n. 11643; Cass., 30 ottobre 2018, n. 27572; Cass., 12 giugno
2018, n15312; Cass., 13 marzo 2015, n. 5068; Cass., 24 gennaio 2013, n. 1661; Cass., 30 giugno 2010, n.
15555; Cass., 27 luglio 2007, n. 16702; Cass., 3 maggio 2005, n. 9137); - in ragione, pertanto, della loro natura non imperativa, e funzione probatoria, dette delibere possono essere utilizzate anche con riferimento ad annualità anteriori a quella della loro adozione (Cass., 12 giugno 2018, n. 15312; Cass., 13 marzo 2015, n. 5068; Cass., 7 maggio 2010, n. 11171; Cass., 3 maggio 2005, n. 9135)» (così, Cass., Sez. T, 15 febbraio
2023, n, 4814 e, nello stesso senso, Cass., Sez. T, 1° dicembre 2022, n. 35452, Cass. Sez. T, 25 novembre
2022, n. 34879 e Cass., 4 agosto 2022, n. 24297). In tale contesto, è stato, quindi, chiarito che spetta al contribuente «l'onere di fornire elementi oggettivi (eventualmente anche a mezzo perizia di parte) sul minor valore dell'area edificabile rispetto a quello accertato dall'ufficio (Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 16620 del
05/07/2017)» (così, Cass., Sez. T, 11 giugno 2021, n. 16681)…”.
Parte ricorrente non ha contestato in modo circostanziato la valutazione operata in forza delle delibere comunali citate, l'ultima delle quali non risulta neanche citata dallo stesso, limitandosi a produrre fotografie e un atto dell'Agenzia delle Entrate, nel quale la valutazione è fondata su una relazione di parte redatta dallo stesso interessato.
Ne consegue il rigetto del ricorso con condanna di parte ricorrente al pagamento delle spese di lite

P.Q.M.

rigetta il ricorso;
condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di
Agropoli, che liquida in euro 450,00, oltre accessori come per legge. Salerno, 23/2/2026 Dott.ssa Elvira
Bellantoni