Sentenza n. 178/2026
Depositata il 12/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 1, riunita in udienza il 13/01/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
SOCCI ANGELO MATTEO, Presidente
VASATURO IMMACOLATAMARIA, RE
MA RO, Giudice
in data 13/01/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6115/2024 depositato il 30/09/2024

proposto da

Ricorrente_1 Spa - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024SA0113574 CATASTO-ALTRO 2021
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 163/2025 depositato il
17/01/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato all'Agenzia delle Entrate – DP di Salerno – Ufficio provinciale del Territorio il 12/09/2024, depositato il 30/09/2024 ed iscritto al n.6115/2024 del RGR, l'Ricorrente_1 – Ricorrente_1 spa impugnava l'avviso di accertamento catastale n. 2024SA0113574, notificato il 21/06/2024, con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rettificato in euro 102.000,00 la rendita proposta in euro 56.406,20 con DOCFA dell'08/03/2023 prot. SA0033843 (causale: fusione e cambio di destinazione d'uso) relativa all'immobile cat D/4, foglio Dati_Catastali_1, originato in seguito alla soppressione catastale di 6 precedenti immobili individuati dagli ex subalterni Dati_Catastali_2 (i subalterni Dati_Catastali_2 allibrati come beni comuni non censibili – BCNC –, i subalterni Dati_Catastali_2 in categoria catastale “speciale” D/7 e il subalterno 9 in categoria catastale
“speciale” D/8), articolato su 4 livelli oltre corte pertinenziale e destinato a casa di cura.
La ricorrente deduceva l'illegittimità dell'avviso per i seguenti motivi:
1) violazione dell'art.

6-bis della L.212/2000 per omesso contradditorio preventivo;

2) decadenza dal potere di rettifica della rendita proposta, perché la notifica era avvenuta oltre i 12 mesi dalla presentazione della Docfa, in violazione di quanto previsto dall'art.1, comma 3, del DM 701/1994;
3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8) difetto di motivazione e di prova. La Società lamentava l'omessa specificazione degli immobili comparabili, in quanto aventi analoghe caratteristiche ed ubicati nella stessa zona, con riferimento al cui valore era stata effettuata la rettifica della r.c., nonché delle informazioni acquisite con mezzi informatici che avevano supplito al sopralluogo.
Rappresentava che nella zona non esistevano immobili analoghi adibiti a casa di cura, quindi il sopralluogo sarebbe stato necessario, data la peculiarità dell'immobile
9) violazione art. 10, rdl 652/1939 e art. 30, dpr 1142/1949 per aver determinato la r.c. utilizzando la stima diretta con procedimento indiretto senza aver provato l'impossibilità di del “procedimento diretto”;
10) erroneità della r.c. accertata, come dimostrato dalla ctp allegata, in cui il perito dichiarava di non ritenere attendibile la rendita catastale accertata dall'Ufficio perché non era stato applicato il deprezzamento del 50% del costo di ricostruzione, il valore attribuito per il costo di costruzione utilizzato nel prontuario dal 31.05.2017 non teneva conto del costo di costruzione deliberato della GC n. 91 del 02.05.2023 come contributo ex art. 6 della legge 10/77 in €. 283,21 e non €. 430,00 (costo limite inferiore) ed infine perché il valore del suolo era stato considerato “a corpo” con una valutazione di €. 1.020.000,00 senza alcun riscontro analitico,
con vittoria di spese.
Si costituiva e resisteva l'Agenzia delle Entrate che controdeduceva, evidenziando che:
- la rendita catastale proposta dalla parte per l'unità immobiliare in esame risultava all'incirca dimezzata rispetto a quella che aveva in precedenza lo stesso compendio immobiliare, che risultava pari a € 109.590,00
(data dalla sommatoria delle rendite catastali delle unità immobiliari soppresse, ovvero € 34.138,00 +
€ 34.714,00 + € 25.514,00 + € 15.224,00);
- il procedimento di classamento tramite la procedura “Docfa” era connotato da una «struttura fortemente partecipativa» in quanto prendeva l'avvio nelle forme della mera proposizione di parte cui doveva seguire la condivisione dell'ufficio accertatore o, come nel caso, la rettifica parziale, ed ove l'A.F. intendesse discostarsi dalla relativa proposta, non era tenuta ad attivare preventivamente il contraddittorio endoprocedimentale;

- secondo consolidato orientamento della Corte di Cassazione il termine di dodici mesi per la determinazione della rendita catastale definitiva indicato dal comma 3 dell'art. 1 del D.M. n. 701 del 1994 non aveva natura perentoria e non era stabilito a pena di decadenza, posto che la decadenza non poteva che discendere da un'apposita disposizione di legge. - l'avviso di classamento, come atto di esternazione del procedimento classificatorio, comunicava che era stato effettuato il classamento in conformità alla normativa vigente che regolava le operazioni di classamento, corredato dalla relazione di stima sintetica dell'immobile: la motivazione era insita nella documentazione
Docfa presentata dal contribuente per cui si poteva solo riscontrare una diversa valutazione nell'esame effettuato dall'Ufficio.
- il sopralluogo per consolidata giurisprudenza di legittimità costituiva una facoltà e non un obbligo per l'Ufficio;
- per la tipologia dell'unità immobiliare in esame (D/4) il D.P.R. n. 1142/1949 prevedeva che la rendita catastale fosse determinata con stima diretta e non per comparazione: la rendita catastale in tal caso poteva essere determinata con procedimento diretto o con procedimento indiretto.
In particolare l'Ufficio, nel caso in esame, aveva proceduto con stima diretta, privilegiando fra i tre possibili criteri contemplati dalla dottrina estimativa catastale, quello del costo di riproduzione deprezzato, che consentiva di determinare la r.c. con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell'immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale, se ne ricorrevano le condizioni, oltre, ovviamente, il valore del suolo.
- Nella relazione di stima sintetica allegata all'avviso di accertamento notificato, erano stati riportati, in apposita tabella, con riferimento all'epoca censuaria 1988/1989, i valori unitari utilizzati nella stima di verifica della u.i., desunti dal prontuario dei prezzi ordinari utilizzato presso l'Ufficio e trasmesso agli ordini e collegi professionali. Per le consistenze e le destinazioni d'uso l'Ufficio aveva utilizzato le stesse di quelle considerate dalla parte nella citata procedura “Docfa” – accorpando in unica voce il percorso est al piano S1 e l'area esterna in quanto scontavano lo stesso valore unitario di costo, ad eccezione di quella afferente alla recinzione, in quanto la parte non aveva valorizzato tale componente di costo.
- Come specificato nelle note, l'incidenza dell'area sul valore di mercato (IAM) era stata desunta dall'OMI, fascia periferica, pari al 20%, ed era stata quindi calcolata l'incidenza dell'area sul costo di costruzione (IAC) secondo la formula IAC= IAM/(1 - IAM) x Vc.
- il deprezzamento non era stato applicato al compendio immobiliare, considerato che lo stesso era stato costruito nel 1990 e totalmente ristrutturato nel 2023, come si evinceva dal quadro B del mod. 2NB – parte
I del Docfa prodotto dalla parte.
Concludeva, chiedendo il rigetto del ricorso e la conferma del classamento, con condanna alle spese del giudizio.
La ricorrente depositava memoria di replica, in cui contestava all'Ufficio di aver illegittimamente integrato/ modificato la motivazione ed insisteva su tutte le eccezioni sollevate.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Osserva il Collegio che il ricorso è infondato e quindi va rigettato.
La prima eccezione va respinta alla luce della peculiarità del procedimento di classamento tramite la procedura “Docfa”, che, come sottolineato dall'Ufficio, è connotato da una «struttura fortemente partecipativa
» del contribuente: non può dunque trovare applicazione l'art.

6-bis della L.212/2000 poiché è già insita nel procedimento una forma di interlocuzione.
Anche l'eccezione di intervenuta decadenza è infondata, perché consolidata giurisprudenza di legittimità ha stabilito che il termine di cui all'art.1 del DM 701/1994 non è perentorio (ex multis: Cass. Ord. n. 17627/2021). Nè risulta fondata l'eccezione di carenza di motivazione, perché effettivamente la rettifica del classamento segue la Docfa presentata dallo stesso contribuente, che quindi ha già tutti gli elementi necessari per comprendere la motivazione della maggiore rendita accertata;
nel caso di specie in calce all'atto, nella relazione di stima sintetica, è specificato per ciascuna delle tipologie di locali costituenti l'immobile il diverso valore attribuito dall'Ufficio.
L'Ufficio ha inoltre ben chiarito il procedimento impiegato per la rettifica della r.c. proposta (applicazione della stima diretta con procedimento indiretto, utilizzando i valori desunti dal prontuario in uso), che lo stesso perito di parte nella relazione depositata ha ritenuto “preferibile”. Alcuna prova doveva essere prodotta, perché i riferimenti (prontuario e mezzi informatici impiegati) sono stati chiaramente illustrati.
Quanto alla facoltatività del sopralluogo la giurisprudenza della Suprema Corte è ormai granitica: con l'ordinanza n. 29370/2025 ha chiarito che, nell'ambito della stima diretta applicata agli immobili a destinazione speciale o particolare, la mancata esecuzione del sopralluogo non incide sulla legittimità dell'atto, né comporta carenza motivazionale, purché l'avviso contenga gli elementi essenziali per consentire al contribuente di comprendere la ragione della pretesa.
Quanto alla pretesa erroneità della rettifica ed alla congruità della r.c. proposta, questa Corte deve rilevare che il perito di parte in realtà non ha illustrato il procedimento di determinazione della r.c. proposta, ma ha solo censurato la r.c. accertata: ma il rilievo sul mancato deprezzamento non è certamente condivisibile, stante la totale ristrutturazione dell'immobile effettuata in epoca recentissima (2023), non risulta allegata la delibera di GM n. 91 del 02.05.2023 citata e la contestazione sul valore del suolo risulta francamente incomprensibile.
Per tutto quanto esposto, ed alla luce di quanto evidenziato dall'Ufficio (la r.c. complessiva del compendio in precedenza alla Docfa era il doppio della r.c. proposta) va dunque confermata la legittimità dell'accertamento catastale n.2024SA0113574.
In considerazione della novità di una delle questioni esaminate, si ritiene giustificata la compensazione delle spese.

P.Q.M.

RIGETTA IL RICORSO E COMPENSA LE SPESE.