Sentenza n. 86/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 2, riunita in udienza il 11/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FIORE FRANCESCO MARIO, Presidente e Relatore
PALUMBO MASSIMO, Giudice
IZZO PAOLA, Giudice
in data 11/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4488/2025 depositato il 24/09/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. SA0193725-2025 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2025
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025SA0201189 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2025
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 6120/2025 depositato il
15/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente: Concludeva nell'ultimo atto difensivo per l'annullamento degli atti impugnati con vittoria delle spese di lite
Resistente: Concludeva nell'ultimo atto difensivo per il rigetto del ricorso con condanna alle spese di lite

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1, difeso dal dott. Difensore_1, con ricorso ritualmente notificato all'Agenzia delle Entrate, impugnava un provvedimento di attribuzione di rendita catastale e un avviso di accertamento catastale emessi dall'Agenzia delle Entrate di Salerno relativi alla parte di immobile di sua proprietà (nella misura di ¾) sito in Eboli, Indirizzo_1 identificato al NCEU del Comune di Eboli Fg. Dati_Catastali_1
Categoria A/4 Classe 3 r.c. euro 302,13. L' Agenzia del Territorio con l' avviso di variazione catastale attribuiva il Sub 13 in luogo dell'originario Sub 7 ed attribuiva la Categoria da A/4 a A/10 Classe 1 con r.c. aumentata a euro 1684,94. La nuova rendita veniva notificata il 25/06/2025 e il 3/07/2025 veniva notificato il consequenziale avviso di accertamento catastale. Eccepiva il contribuente il difetto di motivazione dell'atto di classamento, con consequenziale lesione del diritto di difesa. Nel merito contestava il metodo comparativo utilizzato per il riclassamento immobiliare, poiché l'Agenzia si era limitata a riportare considerazioni generiche, astratte e non pertinenti con il caso concreto, ed inoltre non aveva provveduto all'allegazione degli atti richiamati in violazione dell'art. 7 co.1 L.212/2000. Evidenziava altresì che l'accertamento era scaturito da una segnalazione del Comune ai sensi dell'art. 1 co 336 della L. 311/2004 per presunte violazioni edilizie non denunciate e mai portate a conoscenza del contribuente. Inoltre, l'attribuzione della rendita era avvenuta sulla base di un “Campione certo n 396680/2025” e di un “campione di memoria n 14/2025” atti anche questi mai preventivamente comunicati all'interessato. Infine, anche il Docfa richiamato alla pagina
3 dell'atto impugnato non era stato mai portato a conoscenza del Ricorrente_1. In via subordinata eccepiva altresì che la nuova rendita era stata determinata in assenza di un preventivo sopralluogo da parte dell'Agenzia.
Concludeva per l'annullamento del provvedimento di attribuzione di rendita catastale e del conseguente avviso di accertamento catastale, con vittoria di spese di lite da attribuirsi al procuratore antistatario.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate di Salerno in data 19/11/2025 e rappresentava che la porzione immobiliare oggetto di causa si trovava in zona centrale del Comune di Eboli, catalogata come “B3” dell'osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. L'accertamento era derivato da un accatastamento in surroga da parte dell'Ufficio, effettuato a seguito del sopralluogo del 12 marzo 2025 e con Docfa di variazione del 26 maggio 2025, per cambiamento di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio, in ossequio al procedimento disciplinato dall'art. 1 co 336 della l. 30 dicembre 2004 n.311. Deduceva l'esatta osservanza del procedimento disciplinato dalla norma richiamata, culminato con la notifica di un atto di liquidazione di tributi, interessi e sanzioni e con avviso di accertamento catastale. Riportava uno stralcio di mappa Wegis al fine di identificare il fabbricato in quella che era l'unità oggetto di causa. Riteneva che a seguito della segnalazione pervenuta dal comune di Eboli, e in conseguenza anche all'inerzia del contribuente, che non vi era stata alcuna violazione dei diritti di difesa di quest'ultimo. Inoltre l'atto era congruamente motivato e la nuova rendita era stata preceduta da un sopralluogo effettuato il 12 marzo 2025, in cui la parte non era stata presente ed era consistito in un accesso effettuato in ambiente esterno con reperimento di informazioni in loco e presso il Comune di Eboli, integrando le informazioni con strumenti a disposizione dell'ufficio come software Maps- view oriented e strumenti di navigazione fotografica. Quanto alla questione relativa al campione certo e al campione di memoria esponeva che, contrariamente a quanto dedotto dal contribuente, tali fattori non erano rilevanti per il classamento ma solo per la fase di riscossione, liquidazione, sanzioni e interessi. Evidenziava in definitiva che era stata attribuita la corretta categoria catastale A10 prevista per uffici e studi privati non potendo più essere prevista la precedente categoria catastale A4 prevista per le abitazioni di tipo popolare ed inoltre era stata attribuita solamente la classe prima. Concludeva per il rigetto del ricorso con condanna alle spese del giudizio.
La causa veniva chiamata all'udienza camerale dell'11 dicembre 2025 e decisa come da dispositivo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.
L'oggetto del presente giudizio è costituito dal riclassamento di una unità immobiliare di proprietà del ricorrente operata d'ufficio a seguito di variazioni edilizie, che viene contestato per difetto di motivazione e per erroneo ricorso al criterio comparativo, in mancanza altresì di allegazione degli atti richiamati.
La legge prevede che tutto il territorio nazionale sia descritto e classificato attraverso il catasto-(tranne alcune zone eredità dei territori ex austro-ungarici in cui è previsto l'istituto dei libri fondiari che costituiscono il cosiddetto sistema tavolare).
Il classamento di regola sfocia nella attribuzione di una rendita.
L'articolo 61 del DPR 1142/49 stabilisce che “il classamento consiste nel riscontrare, con sopralluogo per ogni singolo unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell'articolo 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe.
Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento“. Analoghe indicazioni sono contenute nell'articolo 8 del DPR 138/1998.
Per quanto riguarda gli edifici, l'attribuzione della rendita avviene attraverso una procedura che porta a individuare il valore di ogni unità immobiliare e la relativa rendita. Questa procedura, quando si discute di unità abitative utilizza strumenti cognitivi predisposti dalla stessa Amministrazione che delimitano le cosiddette microzone omogenee e all'interno di ogni microzona vengono individuate le categorie e le classi catastali presenti. Rilevano quindi i valori e le rendite medie propri dell'area. Questi criteri consentono di attribuire ad ogni unità catastale una categoria e una rendita attraverso un insieme di operazioni che possono essere compiute anche dal professionista incaricato dal privato, come accade nella procedura cosiddetta
DOCFA. Il classamento diviene definitivo con la comunicazione al proprietario interessato che a sua volta può proporre ricorsi.
Poste le superiori, regole generali in materia, nel caso di specie si pone il caso particolare in cui un immobile disponga già di una categoria, di una classe e di una rendita ma si prospetta che tale classamento sia divenuto inadeguato per una ragione sopravvenuta a seguito di intervenute variazioni edilizie. Si tratta di innovazioni specifiche recate all'immobile che viene ristrutturato e reso più signorile oppure al contrario può avere subito modifiche peggiorative. Il riclassamento deve quindi avere una causa petendi giustificativa costituita dall'indicazione dei fatti specifici che determinano l'aggiornamento della rendita.
Nel caso in esame sia il provvedimento di attribuzione della rendita catastale, che l'avviso di accertamento catastale, sono scaturiti all'esito di un procedimento attivato d'ufficio ai sensi dell'art.1 co
336 della L. 311/2004. Secondo questa disposizione “ I comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio. Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio provvedono, con oneri a carico dell'interessato, alla iscrizione in catasto dell'immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita. Si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell'articolo 28 del regio decreto-legge 13 aprile
1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni”
Per quanto concerne il dedotto vizio di motivazione va osservato che la Giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l'Agenzia del Territorio quando procede all'attribuzione d'ufficio di un nuovo classamento ad un'unità immobiliare a destinazione ordinaria, deve a pena di nullità del provvedimento specificare se tale mutamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall'unità immobiliare in questione, oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l'unità immobiliare. L'Agenzia dovrà indicare, nel primo caso, le trasformazioni edilizie intervenute, e nel secondo caso l'atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano. Tali specificazioni e indicazioni, infatti, sono necessarie per rendere possibile al contribuente di conoscere i presupposti del riclassamento, di valutare l'opportunità di fare o meno acquiescenza al provvedimento e di approntare le proprie difese con piena cognizione di causa, nonché per impedire all'Amministrazione, nel quadro di un rapporto di leale collaborazione, di addurre in un eventuale successivo contenzioso ragioni diverse rispetto a quelle enunciate. ( Cfr Cass Sez. 5, Sentenza n. 9629 del 13/06/2012
Cfr altresì Sez. 5 - , Ordinanza n. 30441 del 26/11/2024 In tema di revisione catastale di immobili urbani,
l'attribuzione d'ufficio di un nuovo classamento impone all'Amministrazione di specificare puntualmente nell'avviso di accertamento a quale delle tre diverse tipologie di revisione la modifica è associata (mancato aggiornamento dell'immobile o incongruità del classamento rispetto a fabbricati similari aventi medesime caratteristiche;
immobili non dichiarati o variazioni edilizie non denunciate;
fattori estrinseci di carattere generale riguardanti la zona ove l'immobile è collocato), senza alcuna possibilità per l'Ufficio di legittimare la sua pretesa, nel corso del giudizio, invocando condizioni e fattori che non sono rilevanti per la specifica procedura di revisione intrapresa, ancorché idonei a giustificare il classamento attribuito nel quadro di una procedura diversa”. Cfr altresì Cass Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 25037 del 23/10/2017 In tema di revisione del classamento catastale di immobili urbani, la motivazione dell'atto, in conformità all'art. 3, comma 58, della l. n. 662 del 1996, non può limitarsi a contenere l'indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall'agenzia del territorio, ma deve invece specificare, a pena di nullità, ai sensi dell'art. 7, comma
1, della l. n. 212 del 2000, a quale presupposto la modifica debba essere associata, se al non aggiornamento del classamento o, invece, alla palese incongruità rispetto a fabbricati similari;
in questa seconda ipotesi l'atto impositivo dovrà indicare la specifica individuazione di tali fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all'unità immobiliare oggetto di riclassamento, consentendo in tal modo al contribuente il pieno esercizio del diritto di difesa nella successiva fase contenziosa conseguente alla richiesta di verifica dell'effettiva correttezza della riclassificazione. )Nella specie, la Suprema Corte aveva cassato la sentenza con cui la C.T.R. aveva ritenuto assolto l'onere motivazionale dell'Ufficio, precisando che a tanto non può più provvedersi mediante la produzione in giudizio di un elenco di fabbricati aventi caratteristiche similari e tali da aver giustificato il nuovo classamento, giacché il contenuto della motivazione non può essere integrato "a posteriori", trattandosi di requisito genetico di legittimità dell'atto.
L'Amministrazione ha fatto buon governo dei superiori principi.
Infatti nell'avviso di accertamento catastale viene chiaramente specificato che la nuova determinazione del classamento e della rendita catastale è frutto della variazione della destinazione da abitazione a ufficio.
Il provvedimento di attribuzione di rendita catastale n 0194738 del 18/6/2025 parimenti notificato al contribuente è caratterizzato da un'ampia ed articolata motivazione.
In particolare viene rappresentato che il Comune di Eboli aveva segnalato la presenza di un immobile di cui il ricorrente era titolare di diritti reali, identificato catastalmente, per il quale l'Ente locale medesimo aveva chiesto al Ricorrente_1 , con atto protocollo numero 24593 del 14/5/2018 una dichiarazione di variazione concernente l'unità immobiliare come atto di aggiornamento catastale. Veniva specificato che non avendo a tanto ottemperato l'interessato, l'Agenzia del Territorio, a richiesta del Comune, dopo il decorso di 90 giorni, aveva proceduto all'aggiornamento d'ufficio ai sensi dell'articolo 1 comma 336 della legge 30 dicembre 2004, numero 311.
A tal fine l'Agenzia, con lettera raccomandata del 31/12/2024 pervenuta al Ricorrente_1 l'8/1/2025 comunicava che il 12/3/2025 si sarebbe proceduto ad un sopralluogo finalizzato ai rilievi e alla predisposizione del documento di aggiornamento. In tale ultima data la parte risultava assente e non si poteva procedere ad un accesso all'immobile ma venivano comunque praticate le attività istruttorie e di verifiche consentite, anche mediante visure e documenti di aggiornamento predisposti dall'ufficio a cui il contribuente poteva accedere mediante richieste in copia.
Il contribuente non si è mostrato collaborativo rispetto al sopralluogo, non presentandosi nella data preannunciata e inoltre pur risultando obbligatorio il sopralluogo, lo stesso va valutato in relazione alle variazioni edilizie rilevanti ( Cfr Cass n.31421 del 2 dicembre 2019) e nel caso di specie è innegabile che vi sia stata un mutamento di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio.
Il ricorrente non ha contestato la nuova destinazione e l'Amministrazione ha correttamente attribuito la
Categoria A/10 prevista per uffici e studi e la Classe 1^.
Ritiene quindi il Collegio che gli avvisi impugnati siano legittimi e vadano confermati. Quanto alle spese di lite, in considerazione della complessità interpretativa circa l'obbligo di motivazione sottesa alla questione dedotta in ricorso, il Collegio ne ritiene equa la compensazione integrale tra le parti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese di lite Così deciso in Salerno nella Camera di Consiglio dell'11 dicembre 2025 Il Presidente Est. Dr F.Mario Fiore