Sentenza n. 41/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SAVONA Sezione 1, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 09:45 con la seguente composizione collegiale:
LL NN AU, Presidente
LOMAZZO GUIDO, TO
DONVITO ANTONIO, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 189/2025 depositato il 26/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Savona - Via Alessandria 7 17100 Savona SV
elettivamente domiciliato presso dp.savona@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20231T003270000 REGISTRO a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 16/2026 depositato il 28/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:
Resistente/Appellato:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I Sigg.ri Ricorrente_2 e Ricorrente_1, entrambi residenti in [...] - in qualità di eredi della defunta Nominativo_1 (deceduta il data decesso , hanno proposto ricorso congiunto contro l'AdE Direzione Provinciale di Savona. La controversia attiene ad Avviso di rettifica e liquidazione n.2023 1T
003270 000, notificato il notif.03.04.2025 (agli Eredi) relativo all'Imposta di registro afferente il rogito per notaio Nominativo_2, del 13.05.2023, registrato il 22.05.2023, serie 1T, n. 003270, emesso dall'Ufficio ai sensi dell'articoli 51 e 52 del DPR.131/1986. L'Atto impositivo ha rettificato il valore della compravendita dai dichiarati euro 1.579.200,00, agli accertati complessivi euro 1.879.000,00; per un'imposta a conguaglio di euro 26.982,00, oltre interessi.
Nello specifico, la defunta Sig.ra Nominativo_1 (parte venditrice) nel maggio 2023, aveva ceduto alla società Società_1, le proprie quote di comproprietà dei seguenti beni immobili, siti in Comune di Alassio. In particolare:
- la quota di 1/3 – di porzione di fabbricato ad uso alberghiero disposta su quattro piani, foglio dati catastali_1 Indirizzo_1 , piani 1-3-4-5, categoria D/2;
- la quota di 1/5 di porzione di fabbricato ad uso alberghiero posta al secondo piano, dati catastali_1 Indirizzo_1, piano 2,categoria D/2;
- per la quota di 1/3 - appartamento posto al piano terreno in parte soppalcato, dati catastali_2, vico Indirizzo_2 n.7, piano T, categoria A/4, classe 1, vani 4, superficie catastale totale mq. 55 (totale escluse aree scoperte mq. 55).
La costruzione del fabbricato di cui i beni acquistati sono parte è iniziata in data anteriore al 1° settembre
1967, con abusi edilizi per i quali è stata presentata nel 1986 domanda di sanatoria, a seguito della quale
è stato rilasciato permesso di costruire in sanatoria, senza successive modifiche soggette a titoli abilitativi o provvedimenti sanzionatori.
L'Ufficio – nel caso di specie-, procedeva alla valutazione degli immobili oggetto del rogito del febbraio 2023, ai sensi dell'art. 51, comma 2 e dell'art. 52, comma 5-bis del DPR.131/1986, avendo riscontrato, da sommaria preliminare istruttoria, che i valori dichiarati non corrispondessero al valore in comune commercio degli stessi.
L'operato dell'Ufficio, nel rispetto del principio del contraddittorio preventivo, vedeva l'invio – alle parti del contratto - dei questionari n.Q00022/2024 e n.Q00023/2024.
In risposta, queste depositavano memorie con allegati, acquisite il 02.05.2024 per parte venditrice e il
30/04/2024 per parte acquirente. L'Ufficio, ricevuta la documentazione, richiedeva all'PT di Imperia la redazione di stima sommaria degli immobili in questione.
In detta occasione, quanto prodotto e osservato dalle Parti veniva inviato per la valutazione ai funzionari dell'PT, pertanto le considerazioni da dette Parti svolte in tema di valore di mercato, venivano vagliate dai suddetti tecnici e considerate nelle scelte delle metodologie valutative da impiegare in concreto. - Relativamente all'immobile abitativo, nel caso di specie, poiché l'acquirente era un soggetto diverso da persona fisica, la base imponibile era costituita dal valore venale, non risultando applicabile la regola del prezzo/valore.
In data 30.09.2024, l'PT inviava la relazione di stima (richiamata integralmente e allegata all'Avviso). In detta Relazione, quell'Associazione_1 descriveva e valutava gli immobili, facendo riferimento:
- al valore di trasformazione a seconda della destinazione residenziale e terziaria del bene;
alle pratiche edilizie in essere e alle future possibilità di sfruttamento.
Ciò fatto, la Direzione Provinciale AdE procedeva alla redazione e notifica alle parti dello schema d'atto
TLDT210000030/2024. Queste - venditrice e acquirente - non producevano, nel previsto termine di 60 giorni, alcuna controdeduzione (supportata o meno da documenti). Per cui, all'atto preliminare seguiva l'emissione dell'Avviso di rettifica e liquidazione oggetto del presente contenzioso.
*******************
- I Ricorrenti, impugnato l'Avviso, hanno chiesto ne sia dichiarata la nullità/disposto l'annullamento: – per violazione dell'art. 43 comma 1 e dell'art. 51 commi 1 e 3, del DPR.131/1986; nonché, per mancanza e/o carenza di motivazione. Vinte le spese.
- FATTO - Nell'anno 2023 la signora Nominativo_1, riceveva proposta di acquisto delle proprie quote degli immobili da parte della società Società_1 srl interessata ad acquisire l'intero compendio immobiliare, nonché l'alloggio situato nel caseggiato a fianco della struttura alberghiera originaria, all'epoca destinato a soggiorno dei dipendenti dell'hotel. La signora Nominativo_1, ritenuta assai conveniente tale offerta, soprattutto in ragione della vetustà del fabbricato che necessitava di una integrale e costosissima ristrutturazione, accettava. In tale occasione, il consulente della ND (Nominativo_3) effettuava le fotografie ed i rilievi, poi posti a corredo della sua relazione (come da perizia asseverata all. n. 4), assunte opportune informazioni sui valori di mercato corrente per proprietà immobiliari aventi stessa consistenza, valutata altresì la banca dati dell'OMI, così stimava i beni oggetto di cessione:
- Superficie lorda dell'albergo, mq 1.817,00; - superficie terrazzi e balconi, mq 312 X 50% = mq 156,00; - superficie lorda commerciale della struttura, mq.1.973,00. Valore a metro quadrato euro 2.000,00, per un valore iniziale di stima di euro 3.946.000,00. Da tale importo, infatti, andava detratto il valore della porzione demaniale stimato in euro 352.000,00. Al riguardo, dovendo tenere in considerazione che la porzione di proprietà demaniale era quella di maggior pregio essendo rivolta completamente fronte mare.
Considerato che la porzione residua dell'immobile era suddivisa in tre parti di uguale superficie, e che la società Società_1 era proprietaria di 1/3 del valore, occorreva determinare il valore della restante quota parte di proprietà eseguendo il seguente calcolo:
- euro 3.594.000,00 : 3 = euro 1.198.000,00 arrotondato per eccesso ad euro 1.200.000,00.
La sig. Nominativo_1, peraltro, era venuta a conoscenza del fatto che il Comune, prima della cessione dell'area demaniale, aveva ritenuto necessario effettuare una propria perizia estimativa a firma del Dirigente del settore Ufficio Patrimonio Immobiliare- ing. Nominativo_4 -; perizia poi approvata dalla Giunta Comunale in data 01.12.2022 (All. n. 5). In base alle risultanze della stessa, l'Ente comunale aveva ritenuto congruo cedere la propria quota demaniale della struttura alberghiera per l'importo di euro 345.00,00 (importo analogo a quello quantificato dal Nominativo_3). Nella propria perizia, l'ing. Nominativo_4 descrive le condizioni del fabbricato di cui faceva parte la porzione demaniale (“stato di manutenzione e conservazione scadente, necessità di eseguire importanti opere di adeguamento dell'edificio alla normativa antisismica e degli impianti termico, termico-sanitario ed elettrico alle normative vigenti”. – come da Pag.7 di detta Perizia). Ciò dato, la sig. Nominativo_1 ha stipulato l'atto di compravendita, cedendo le proprie quote immobiliari del fabbricato ad uso di albergo per il prezzo di euro 1.500.000,00 e la propria quota dell'alloggio di Indirizzo_2 per il prezzo di euro 79.200,00.
In sede di detto atto, la società acquirente si è fatta carico di tutte le problematiche che all'epoca gravavano sugli immobili, acquistando le quote immobiliari nella situazione in cui si trovavano (soprattutto in merito alla regolarizzazione urbanistica in ragione degli abusi edilizi presenti).
In prosieguo, una volta ricevuto il Questionario, gli attuali ricorrenti facevano presente quanto segue: a) che gli immobili erano privi dei certificati di conformità e di rispondenza di tutti gli impianti di dotazione. La società acquirente, infatti, in sede di atto si era fatta carico dell'onere di effettuare tutti gli adeguamenti richiesti dalla legge e di procurarsi le relative certificazioni;

b) che per pregressi abusi edilizi, era stato presentato in data 29 marzo 1986 una domanda di condono, a seguito della quale solo in data 12 gennaio 2023 (4 mesi prima dell'atto) il Comune aveva rilasciato permesso a costruire in sanatoria;

c) che l'utilizzo del tetto dell'edificio ad uso di albergo era stato locato negli anni precedenti a società di telefonia che vi avevano installato delle antenne. Alla data dell'atto (maggio 2023) il contratto di locazione commerciale (decorrenza di legge 6 + 6) con la società Società_2 SPA (già Società_3) aveva la sua scadenza alla data del 01/05/2029 (All. n. 8) ed il contratto con la società
Società_4 (All. n. 9) aveva scadenza alla data del 10/12/2028.
DIRITTO - ILLEGITTIMITA' DELLA RETTIFICA - PER VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DI NORME
DI DIRITTO
1) in forza dell'art. 43 comma 1 del DPR. 131/1986 - in tema di determinazione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro -, la base imponibile dell'imposta è costituita dal valore del bene alla data dell'atto; nel presente caso all'Ufficio sono stati forniti tutti i dati e gli elementi reali da utilizzarsi per determinare il valore del bene alla data dell'atto (maggio 2023).
Al riguardo, è sufficiente leggere il contenuto dell'atto di compravendita, la perizia estimativa del geom. Nominativo_3 con le fotografie allegate, la perizia dell'ing. Nominativo_4 recepita nella delibera della Giunta comunale. L'Ufficio invece ha motivato la propria rettifica recependo in toto la relazione di stima effettuata dall'UTP di
Imperia; la quale stima è dunque l'unico elemento a sostegno della pretesa dell'Ufficio.
La valutazione di quell'Ufficio Tecnico parte dal presupposto che il valore dell'immobile debba essere stimato in considerazione: “delle pratiche edilizie in corso (richiesta del Permesso a costruire il futuro condhotel) e delle future possibilità di sfruttamento”. Muovendo da tale presupposto, la stima effettua una ricostruzione a tavolino della future potenzialità del bene e – in conseguenza – del futuro valore che tale immobile potrebbe ipoteticamente acquisire, una volta verificatesi tutte le premesse e le condizioni poste.
La richiesta di un permesso a costruire non equivale automaticamente alla realizzazione dell'intervento edilizio richiesto, nei tempi e modi voluti, e con risultati ottimali. Al riguardo, basta verificare lo specchietto di pag. 25: in esso l'Ufficio ipotizza che: “l'operazione di trasformazione ipotizzata si articoli nelle seguenti fasi: durata del procedimento autorizzativo, amministrativo, urbanistico fino all'affidamento dei lavori all'impresa di costruzione mesi 18; durata dei lavori mesi 18; durata del periodo di commercializzazione mesi 12 totale durata dell'operazione mesi 48”.
A riscontro dell'irrealtà di tali tempistiche, basti dire che alla data di presentazione del presente ricorso (24 mesi dopo l'atto) il procedimento autorizzativo urbanistico non si è ancora concluso. In conclusione, l'Ufficio, nonostante la chiara disposizione dell'art. 43, che parla dello stato di fatto e di diritto di un immobile da valutarsi alla data dell'atto, nel presente caso ha proceduto in base a una stima essenzialmente basata su presunzioni ed ipotesi.
2) L'Ufficio ha anche violati gli art.51 commi 1 e 3 del DPR.131/1986 - in tema di rettifica di valore degli immobili - e 52, del DPR.131/1986, richiamati espressamente nella motivazione dell'Avviso di rettifica valore. L'art. 51 comma 3, in specie, recita:
“Per gli atti che hanno ad oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'Ufficio, ai fini di una eventuale rettifica, controlla il valore di cui al primo comma avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto ad oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche o condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni fornite dai comuni”.
Nel presente caso l'Ufficio, pur richiamando la normativa citata, ha però completamente disatteso le prescrizioni previste dalla legge, ed ha operato con una serie di motivazioni invero ondivaghe e difficilmente condivisibili.
In particolare: - l'Ufficio dice che non sarebbero stati rinvenuti trasferimenti a qualsiasi titolo, anteriori di non oltre tre anni, che abbiano avuto ad oggetto beni immobili aventi analoghe caratteristiche o condizioni;
affermazione difficilmente plausibile, in quanto non è credibile il fatto che in Alassio non siano stati effettuati atti di compravendita che avevano ad oggetto strutture alberghiere (infatti così non è: a pag. 44 della perizia PT, tra gli immobili a confronto, viene riportato il caso dell'Società_5 compravenduto in data 04/12/2020, per il prezzo di euro 621.000,00). Tale importo, suddiviso per la superficie di mq.328, porta ad un valore di euro 1.893,00 al mq.
Anche l'hotel Società_5 era una struttura alberghiera chiusa, non più attiva, con dotazioni impiantistiche scadenti, ed è stato trasformato in alloggi.
In realtà, l'Ufficio ha deciso di stimare il bene non come esso era al momento dell'atto, bensì come lo stesso avrebbe potuto diventare a seguito della trasformazione in un “condhotel”. E poiché non sono state rinvenute strutture analoghe, ha deciso di ritornare all'ipotesi della struttura ricettiva.
A questo punto l'Ufficio ha utilizzato, ai fini della stima valore, la comparazione con strutture ricettive site in altri comuni della Provincia di Savona, con la giustificazione per la quale: “il mercato turistico è prevalentemente influenzato dalla posizione della struttura ricettiva rispetto al litorale, più che al Comune ove è situato”. Seguendo tale presupposto avrebbe più valore un albergo che si affaccia sul porto di Vado, rispetto ad un albergo non fronte mare ad Alassio.
In ogni caso, pur prendendo per buona l'ipotesi proposta dall'Ufficio, gli alberghi presi a riferimento permettono di rilevare quanto segue dalla Stima PT:
-Pag. 43: Due fabbricati a destinazione alberghiera siti in Comune di Pietra Ligure, compravenduti in data
21/05/2021 per il prezzo di euro 4.000.000,00 che diviso per la superficie di 1.649 mq porta da un valore medio di euro 2.425,00; - Pag. 44: il già citato Hotel Società_5 per un valore medio di euro 1.893,00;
-Pag. 45: HOTEL Società_6 di Finale Ligure, compravenduto in data 18/02/2022 per il prezzo di euro 1.400.000,00 che diviso per la superficie di 678 mq. porta ad un valore medio di euro 2.064,00; -Pag. 46:
Struttura ricettiva in Loano, compravenduta in data 22/12/2021 per il prezzo di euro 885.000,00 che diviso per la superficie di 519 mq porta da un valore di euro 1.705,00; -Pag. 47: ALBERGO Società_7 in Spotorno, compravenduto in data 07/10/2022 per il prezzo di euro 900.000,00 che diviso per la superficie di 641 mq porta ad un valore di euro 1.404,00. Facendo le opportune differenziazioni tra casi tra loro non certamente omogenei, e considerando la sommarietà dei calcoli, siamo comunque lontani dal valore medio di euro 2.000,00 stimato all'epoca dal geom. Nominativo_3. Completamente disattesa è poi l'indicazione normativa contenuta nell'ultima parte dell'art. 51, laddove il Legislatore parla di “ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni”.
******************
- L'AdE Direzione Provinciale di Savona si è costituita in giudizio con controdeduzioni datate 25.07.2025, concludendo per la reiezione del ricorso, con condanna di ricorrenti alle spese.

1. Asserita violazione dell'art. 43, comma 1 del DPR.131/86 in tema di determinazione della base imponibile ai fini dell'imposta di registro.
Secondo Ricorrenti, l'ufficio tecnico avrebbe errato nel ricondurre il valore della stima ad un evento “futuro e incerto” della ipotesi della futura destinazione dei beni a “condhotel”. Tali considerazioni non hanno ragione d'essere condivisibili.
La stima effettuata dall'ex UTE (99 pagine), ha esplicitato nel dettaglio il metodo di stima utilizzato per rinvenire il “presumibile valore di mercato” del bene, ai sensi e per gli effetti dell'art. 52 TU Registro. L'articolo
51, comma 3, del DPR. 131/1986 stabilisce che l'AdE debba porre a fondamento della rettifica di valore dei cespiti immobiliari specifici elementi di prova, tipizzati dalla stessa norma, in particolare prevede che l'Ufficio possa avvalersi del metodo cosiddetto “comparativo” e possa porre a base del proprio accertamento anche
“ogni altro possibile elemento di valutazione”, come potrebbe essere, ad esempio, la stima dell'UTE.
Nella relazione di stima dell'PT è stato descritto l'immobile in oggetto e valutato lo stesso, tenendo in considerazione la metodologia valutativa ritenuta maggiormente rispondente alla fattispecie in esame, ossia a valore di trasformazione a seconda della destinazione residenziale e terziaria, delle pratiche edilizie in essere e delle future possibilità di sfruttamento;
- per ogni tipologia sono stati individuati e indicati i calcoli effettuati e i riferimenti comparativi utilizzati.
Controparte, oppone la stima del Geom. Nominativo_3, il quale si limita ad affermare apoditticamente che, “... in base ai valori commerciali di mercato presenti sulla piazza di Alassio in oggi, relativamente alle unità immobiliari similari a quelle in argomento, site in zona, che sono state recentemente alienate, aventi caratteristiche, 4 consistenza, stato di manutenzione e di conservazione simili a quelle in oggetto, ovvero con riferimento a prezzi noti alla data della presente relazione, di beni che sono con essi comparabili, e che presentano analogie con le proprietà immobiliari in argomento” …omissis… si giunge ad affermare che : “ a tale superficie di può assegnare un valore al metro quadro di euro 2.000,00 che moltiplicato per la superficie determina il valore di stima di euro 3.594.000,00”.
Tale perizia, indica un valore senza indicazione degli immobili posti a confronto, né dei valori utilizzati per il raggiungimento del risultato estimale, pertanto, è da considerare priva di fondamento. Per altre considerazioni, lo stesso dicasi per la stima dell'ing. Nominativo_4 di cui si dirà nel punto 2. 2.
- Asserita violazione degli artt. 51, comma 1 e 3, e 52 del DPR.131/86 -in tema di rettifica di valore degli immobili -.
Controparte tenta di inficiare la bontà della analitica stima effettuata dall'ufficio tecnico invocando le norme citate, ignorando la ricostruzione effettuata in base alla stima dell'ufficio tecnico, che a pag 48 e seguenti ricostruisce il percorso argomentativo comparativo delle unità di confronto. Nel dettaglio, l'Ufficio non ha basato il proprio convincimento sulla trasformazione futura dell'immobile in questione, ma ha analizzato il mercato immobiliare, per la parte di fabbricato destinato ad albergo, avvalendosi del procedimento estimativo indiretto basato sul valore di trasformazione, espresso come la differenza tra il valore di mercato dell'immobile trasformato ed i costi necessari alla trasformazione.
Per determinare il valore unitario attribuibile alle nuove porzioni di hotel 4 stelle e alle porzioni residenziali
(percentuale del 40% della superficie utile delle camere ricettive), considerata la tipologia e l'esistenza di una sufficiente dinamica di mercato per tale destinazione, è stato adottato il procedimento pluriparametrico derivato dal Società_7 (M.C.A.).
- Per l'appartamento sito in vico Indirizzo_2, considerato che il mercato del segmento immobiliare residenziale si è dimostrato sufficientemente dinamico per le compravendite, con disponibilità di dati di scambio, si è adottato il procedimento sintetico–comparativo derivato dal metodo MCA, eseguito mediante la comparazione con compravendite riscontrate nella tessa zona e riferite ad immobili assimilabili per caratteristiche e destinazione d'uso, considerata la buona dinamicità del mercato e la stazionarietà dei prezzi. - Con riferimento alla perizia di parte dell'ing.Nominativo_4 - tecnico del Comune (antecedente la presente compravendita) essa si limita ad affermare che il giusto prezzo altro non può essere che il prezzo di mercato e pertanto coincidente con la somma dell'avvenuto scambio economico. In ordine a tale erronea affermazione, l'Ufficio già in sede di contraddittorio dell'altra controversia di cui all'RGR.n.123/2025, ha esaminato la stessa congiuntamente ai tecnici dell'PT richiamando il fatto che, nell'ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli.
I valori OMI di riferimento per la stima del valore commerciale prodotti dalla parte, peraltro, sono stati assunti pari alla quotazione minima per immobili ad uso produttivo, nello specifico “Laboratori”:
che per il primo semestre 2022 riporta un valore minimo pari a 2.750 €/mq e massimo pari a 3.500 €/mq..
Ciò dato, vista la specificità della destinazione d'uso dell'immobile attualmente adibito ad hotel con progetto depositato per trasformazione in “condohotel” (secondo la L.R. n.32 del 2014), l'Ufficio non ritiene la tipologia edilizia “laboratori” coerente né con la destinazione d'uso attuale (alberghiera), né al compimento dell'intervento di trasformazione (Società_8).
L'Ufficio, già in sede di istruttoria della parallela controversia, aveva evidenziato che la stima dell'Ing. Nominativo_4 non fosse basata su di una indagine diretta in loco, ma dalla mera comparazione di una struttura alberghiera con quotazioni minime di laboratori.
- In merito ai “valori presunti” e al “procedimento matematico interamente presunto”, è da evidenziare che lo scopo della stima è la determinazione del più probabile valore dell'immobile in comune commercio, che
è stato formulato sulla base della teoria dell'ordinarietà, riferito a condizioni ordinarie del promotore, del processo produttivo così come delle grandezze e dei fattori economici riscontrabili sul mercato.
In merito alla sommatoria dei costi necessari per la trasformazione basata sul tariffario della Camera di
Commercio di Milano anziché di Savona si precisa che, come riportato al paragrafo 4.1.7 a pagina 58 della relazione, si è fatto riferimento al “Prezzario delle tipologie edilizie” del Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, edito da DEI nell'anno 2024, pubblicazione in uso all'Agenzia.
Quanto ai beni presi a paragone dall'PT, l'Ufficio ritiene che i beni comparabili presi a riferimento siano omogenei con riferimento alle caratteristiche principali del bene da valutare. Per la porzione residenziale i comparables sono stati individuati nella medesima zona OMI del bene oggetto di stima;
- mentre per la porzione ricettiva si sono riscontrati atti di compravendita verificatisi negli ultimi 3 anni, ampliando la ricerca a livello provinciale. Tanto, ritenendo che, in considerazione della tipologia immobiliare in esame, il mercato del settore turistico sia prevalentemente influenzato dalla posizione della struttura ricettiva rispetto al litorale, più che dal Comune ove è situato. Ne consegue che l'Ufficio, con la perizia dell'UTE, ha evidenziando di aver formulato il proprio giudizio valutativo grazie: - al sopralluogo esterno al cespite;
- alle verificate condizioni urbanistiche della zona e alle potenzialità delle unità immobiliari, anche mediante richiesta di informazione all'Ufficio Edilizia Privata –
Urbanistica del Comune Alassio;
- all'analisi delle banche dati alla data dell'atto di compravendita.
In definitiva la Stima ha accertato, che per l'immobile turistico ricettivo è stata presentata una pratica di totale ristrutturazione che lo trasformerà in una struttura tipo “condihotel”, con la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale, rendendo possibile una trasformazione economicamente conveniente.
Per determinare il valore unitario attribuibile alle nuove porzioni di hotel 4 stelle e alle porzioni residenziali
(percentuale del 40% della superficie utile delle camere ricettive), l'PT (ex UTE) ha quindi considerata la tipologia e l'esistenza di una sufficiente dinamica di mercato per tale destinazione, adottando il procedimento pluriparametrico derivato dal Società_5.
Tanto, come consentito dalla Cassazione con la Sentenza n. 16374 del 30/07/2020, in cui è dato leggere che: “l'avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro per la compravendita di un terreno si basa su una 7 perizia di stima redatta dall'Agenzia del territorio che tiene conto non solo delle quotazioni Omi, ma anche della sede del manufatto e del raffronto con altri atti di acquisto di terreni similari nelle vicinanze di quello oggetto di accertamento”.
La Cassazione ha evidenziato come la perizia di stima redatta dall'Agenzia del territorio non si sia adagiata esclusivamente sulle quotazioni Omi ma, al contrario, abbia ampliato lo spettro di indagine alla sede del manufatto di riferimento nonché alla comparazione puntuale con altrettanti atti di compravendita aventi ad oggetto terreni similari nelle vicinanze di quello oggetto di accertamento.
***************
- All'odierna udienza di trattazione, celebrata da remoto con la partecipazione di entrambe le Parti;
le stesse hanno ribadite le rispettive argomentazioni (Difensore di ricorrenti, inoltre, ha evidenziata l'esistenza di problematiche di vario genere, legate alla importanza degli interventi strutturali sull'immobile alberghiero e ai dilatati tempi del procedimento per il rilascio dell'autorizzazione a costruire;
- al riguardo, il Funzionario rappresentante l'ufficio ha eccepito la novità di tali motivi e la carenza comunque di produzioni al riguardo).
Le Patti hanno concluso per la conferma delle richieste come formulate in atti. Il Collegio, dichiarata chiusa la discussione da parte del Presidente, ha assunta a decisione la vertenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso non può trovare accoglimento, per le ragioni meglio di seguito illustrate.
A) Legittimo l'operato dell'Ufficio, che ha proceduto alla rettifica del valore imponibile della porzione immobiliare di fabbricato ceduta onerosamente, ai fini dell'Imposta di Registro.
Quanto alla corretta applicazione dell'art.43 comma primo del DPR.131/1986 (TUR), è infatti da considerare come la Cassazione abbia più volte affermato che:
“1.1.1. -In tema di imposta di registro, il DPR.n.131 del 1986, art. 43, comma 1, allorché stabilisce che il valore del bene o del diritto trasferito sia fissato “alla data dell'atto”, impone che si tenga conto, nella valutazione medesima, ad un tempo, sia delle condizioni attuali che delle potenziali utilizzazioni dell'oggetto della prestazione, non essendo contestabile che anche le seconde concorrono ad individuare, con notazione di attualità, il valore venale in comune commercio (cfr. Cass. n. 26685 del 2009)”. Così, Ordin.12308 dep.15.06.2016. Del resto, pure di recente, la stessa Corte di legittimità - sebbene in tema di ICI - ha ribadito:
“il Giudice non si è conformato all'indirizzo interpretativo di legittimità, secondo cui, se è vero che ai fini dell'imposta di registro, il valore venale in comune commercio dei beni immobili trasferiti può fare riferimento, tra gli altri parametri dettati dalla legge, anche “ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni” (art.51 DPR.n.131/86), altrettanto indubbio è che tali indicazioni esplicano una funzione essenzialmente rafforzativa ed integrativa degli altri criteri.”. Cass.Ord.21014 dep.24.07.2025.
Tanto, con chiaro riferimento alla necessità, nel campo dell'imposta di registro, di apprezzare anche le potenzialità future dell'immobile valutato, sebbene valutate in riferimento alla data dell'atto di trasferimento del bene.
B) Ai fini dell'adempimento dell'onere probatorio gravante sulle Parti del processo è da rilevare:
I. che l'Ufficio, a mezzo degli elementi ritraibili dalla stima dell'PT, ha tenuto conto sia dei valori ritratti dall'OMI, secondo semestre 2022, sia delle potenzialità dell'immobile riscontrabili dall'esistenza di un
“Progetto” per la modifica della destinazione d'uso dell'immobile acquistato dalla Ricorrente, volto ad una complessiva trasformazione, dell'intero fabbricato di indirizzo_3 , in Società_8 (che prevede abitazioni nella percentuale del 40%).
Adeguata alla finalità di ottenere un congruo valore di mercato dell'immobile, la scelta dei Tecnici dell'PT di determinare detto valore utilizzando il sistema del “costo di trasformazione”; che prevede di individuare il “Valore di mercato del bene suscettibile di trasformazione”, con una formula matematica che tiene conto:
- dell'incidenza del “Valore di mercato del bene prodotto della trasformazione”; - di tutti i costi (fattore K) da sostenere dal “promotore” per la trasformazione stessa.
Un insieme di elementi tutti convergenti nel sostanziare il maggior valore economico di mercato del bene compravenduto. La circostanza, che la stima dell'Ufficio abbia considerati – quanto alla parte non residenziale
- anche valori di compravendite relative a immobili alberghieri non situati in Alassio, non inficia la validità della stessa, in quanto detta località è tra le più apprezzate della Riviera ligure di Ponente (con valori commerciali degli immobili a destinazione speciale, in ogni caso, adeguati a tale rinomanza).
Da evidenziare, inoltre, che non possono assurgere a decremento del valore di mercato le risalenti difformità edilizie, vista la loro sanatoria, “senza successive modifiche soggette a titoli abilitativi o provvedimenti sanzionatori”. Analogamente, quanto alla presenza delle Antenne per la telefonia mobile, visto che tali servitù di regola vengono concesse contro pagamento di canoni (che nel caso di ubicazione su “rooftop/tetto edificio” sono elevati).
Quanto all'appartamento (in titolarità della Defunta Sig.ra Nominativo_1 per la quota di 1/3), la valutazione risponde ai valori di mercato come rilevati nella stima sintetica compiuta dall'PT utilizzando i Comparison Approaches
(MCA). Al riguardo l'Avviso impugnato precisa che: “in merito ai beni presi a paragone dall'PT, l'Ufficio ritiene che i beni comparabili presi a riferimento siano omogenei con riferimento alle caratteristiche principali del bene da valutare. Per la porzione residenziale i comparables sono stati individuati nella medesima zona
OMI del bene oggetto di stima stante la vivacità del mercato immobiliare e la numerosità di transazioni…”. Da aver presente, come i valori OMI della zona, quanto alle abitazioni economiche si attestassero – nel
2023 - intorno a un valore minimo di 4.500,00 euro sino ad uno massimo di 6.500,00 euro,-laddove in buono stato di conservazione e che la consistenza dell'alloggio sia di mq.55,00 al netto delle aree scoperte;
per cui, la stima PT ha fatto utilizzo di un valore unitario intorno ai cinquemila euro al mq.; II. che, per contro, le produzioni di Ricorrente – segnatamente la Perizia-asseverata da notaio (Nominativo_6 di Alassio) redatta dal Geom.Nominativo_3 (la sola prodotta da Ricorrenti), limitata alla sola parte alberghiera della compravendita.
Perizia da cui è dato riscontrare come l'albergo oggetto della cessione onerosa fosse, a seguito di sopralluogo eseguito dal perito, “… in ordine e ben tenuto, anche se lo stile è tipico degli anni 60/70… “, e che, sebbene necessitante di interventi per “… mettere a norma tutti gli impianti, soddisfare le norme imposte dai Vigili del fuoco e cambiare le apparecchiature che permettono lo svolgimento dell'attività lavorativa …”, omissis
... “… L'albergo è dotato di ogni comfort e al suo interno sono distribuite, come già indicato in premessa, 32 camere per un totale di 64 posti letto”.
Nulla, pertanto, che potesse evocare futuri gravi problemi di statica o che comportassero interventi idonei a incidere in modo sensibile sulla durata dei lavori futuri (già previsti dal progetto di trasformazione in Società_8 l). Nessun documento risulta del resto, prodotto in corso di causa, atto a dimostrare l'esistenza di problemi attuativi del Progetto per trasformazione in Società_8, diversi da quelli esistenti all'atto della compravendita.
La Perizia, peraltro, si presenta molto sintetica e, soprattutto, si limita a considerare il valore unitario di euro
2,000,00/mq, affermando sia quello ritratto dalla media delle compravendite di analoghi e comparabili alberghi della zona, rilevate dall'OMI. Al riguardo, Ricorrenti hanno fatto rilevare si tratti di valore medio di poco superiore a quello unitario, di euro 1.893,00, ricavabile dalla cessione dell'Hotel Società_5, di Alassio.
Tuttavia, il Ricorso non considera come per tutte le strutture alberghiere prese a comparazione nell'ambito del procedimento MCA, seguito dall'PT, abbia riscontrato come:
“Tabella Test di Ammissibilità – Nel campione selezionato sono presenti immobili disomogenei rispetto all'immobile oggetto di stima per epoca di riferimento del prezzo di scambio e/o per localizzazione ...”.
Per cui lo stesso Ufficio Tecnico: “Per omogeneizzare il campione rispetto alle due caratteristiche “epoca del dato” e “localizzazione dell'immobile, si effettuano le seguenti operazioni:
- riallineamento cronologico del prezzo dei comparabili …. omissis …; - riallineamento del prezzo unitario dei comparabili situati in zone OMI diverse ….” . Vedasi Relazione PT da pagg.48 in avanti.
Per cui, risulta evidente che i singoli prezzi rilevati dall'OMI, nel caso di specie, non potevano essere assunti di per sé, a scopo della determinazione del prezzo/valore effettivo della compravendita immobiliare del 2023;
III.che, analoghe considerazioni valgono quanto alla perizia-non asseverata dell'Ing.Nominativo_4 (sebbene non allegata da ricorrenti, ma dagli stessi richiamata) – Tecnico del Comune -.
In essa, pure afferente la sola porzione ricettivo-alberghiera del fabbricato -, non risultano presenti elementi probatori connotati da forza dirimente della vertenza. Detta Perizia, infatti, eseguita dopo sopralluogo anche interno alla struttura, ha portato il Perito a concludere, anche in modo non proprio conforme alle affermazioni del Geom.Nominativo_3, che:
"- L'immobile nel complesso ha uno stato di conservazione e manutenzione scadente.
Per l'adeguamento della struttura ricettiva alla normativa antisismica vigente in Zona 2 determinata dalla DGR n° 216/2017 e OPCM 3519/2006- (aggiornamento classificazione sismica del territorio della Liguria) sono necessari profondi interventi strutturali su fondazioni, pilastri, travi e solai, secondo le moderne tecnologie di intervento per l'aumento dell'indice di rischio sismico fino al raggiungimento dei limiti minimi di vulnerabilità sismica in funzione della destinazione d'uso, secondo le NTC 2018. Il manufatto necessita anche di interventi complessivi di coibentazione per il rispetto della normativa D.Lgs. 192/2005 “ex lege 10/91” e ss.mm.ii., e conseguente ridimensionamento ed ammodernamento degli impianti termico e termico-sanitario. Si rende necessario, per la corretta attività alberghiera adeguare gli impianti elettrici, sia delle parti di interesse comune sia delle camere, nonché dei luoghi di maggior rischio, quali la cucina etc., alle norme CEI – UNEL. “ (pag.7).
Tanto riscontrato, tuttavia, è da considerare come tale giudizio sia stato emesso sì allo “stato attuale” del fabbricato, ma senza dimostrare di aver apprezzata l'esistente potenzialità di trasformazione edilizia.
L'assunto, trova conferma anche dalla circostanza, che la valutazione di parte privata dell'immobile sia stata compiuta utilizzando il valore OMI relativo agli “Immobili ad uso produttivo” , assunto nella misura minima di euro 2.750,00 il mq. (in concreto, trattasi del valore minimo dei locali qualificabili come “Laboratori”).
Valore, quindi, che in modo assoluto non poteva essere comparabile a quello delle strutture alberghiere, né tampoco e in percentuale con il Programma/Piano urbanistico di trasformazione in Società_8.
Lo stesso Perito, peraltro, conclude affermando: “… l'appetibilità del bene risulta minima e prevalentemente rappresentata dalla proprietà della restante parte maggioritaria dell'immobile, anche se in teoria un proprietario terzo potrebbe sostituirsi nella titolarità della porzione oggi comunale….”.
Tanto considerato, necessita aver presente come nessun soggetto, secondo logica imprenditoriale, si accollerebbe il peso economico di una struttura alberghiera non più sfruttabile come tale, se non a peso di ingenti esborsi finanziari, in assenza di una prospettiva concreta di ricavarne utilità/profitto.
D'altro canto, quanto sempre alla Perizia di parte privata, sulla cui scorta è stato pattuito il corrispettivo della compravendita oggetto del rogito del febbraio 2023, è da tener presente che la Cassazione abbia stabilito come, in base a orientamento di legittimità consolidato:
“ … in tema di imposta ipotecaria e catastale, la determinazione della base imponibile deve avvenire sulla scorta del valore venale del bene, e non del corrispettivo dovuto al cedente, senza che rilevi in contrario la circostanza che la vendita dell'immobile sia assoggettata ad IVA e non ad imposta di registro, in forza del combinato disposto degli artt. 52, 51, e 43 del D.P.R. n. 131 del 1986 e degli artt. 2 e 10 del d.lgs. n. 347 del 1990. (Sez. 5 - , Ordinanza n. 8511 del 16/03/2022, Rv. 664265 – 01)…”. Così, Ordinanza depositata 30.07.2024, n.21318;
IV. che, quanto all'appartamento, le osservazioni di Ricorrente (non occupandosi di esso la Perizia di parte) non costituiscono prova sufficiente a contrastare la valutazione PT, comunque ancorata a dati obiettivi rilevati dalle compravendite considerate. La Relazione di stima, del resto, ha descritto compiutamente il bene, tenendo conto anche del soppalco.
C) Possibile la compensazione delle spese di giudizio stante la singolarità del caso oggetto di lite.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Spese di lite compensate.