CGT1
Sentenza 10 febbraio 2026
Sentenza 10 febbraio 2026
Commentari • 0
Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di primo grado Como, sez. I, sentenza 10/02/2026, n. 53 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di primo grado di Como |
| Numero : | 53 |
| Data del deposito : | 10 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 53/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 1, riunita in udienza il 07/01/2026 alle ore 14:30 con la seguente composizione collegiale:
ABATE AGOSTINO, Presidente
NI RC, OR
ORTORE GIOVANNI LUCA, Giudice
in data 07/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 268/2025 depositato il 11/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Como
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025CO0073775 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 23/2026 depositato il 23/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Ricorrente_1 ONLUS ha impugnato l'avviso di accertamento catastale con cui l'Agenzia Entrate Territorio ha negato per due immobili la classificazione proposta dalla contribuente in base a procedura DOCFA nella categoria originaria B1 e C6, riclassificando gli immobili in categoria D4 e D8.
A fondamento del ricorso, la Casa di riposo sosteneva l'erroneità del nuovo classamento attribuito dall'Ufficio in quanto non pertinente agli immobili poiché la categoria D/4 riguarda le case di cura e gli ospedali aventi fine di lucro, mentre le case di riposo e le Associazione_1, come quelle gestite da una Onlus, non perseguono per definizione tale finalità e poichè la categoria D/8 riguarda ifabbricati costruiti o adattati per specifiche esigenze di attività commerciali che non sussistevano nella specie. Inoltre, eccepiva il difetto di motivazione poiché
l'atto impugnato non spiegava le ragioni del nuovo classamento in D/4 e D/8 rispetto al classamento proposto in B/1 e C/6.
La ricorrente concludeva, quindi, per l'annullamento integrale dell'avviso.
Si costituiva in giudizio l'Agenzia delle Entrate per contestare la fondatezza del ricorso, di cui chiedeva il rigetto, osservando che l'atto era motivato sufficientemente alla stregua della natura partecipativa della docfa e che, a prescindere dalla natura giuridica del soggetto proprietario dell'immobile, occorreva valutare ai fini del classamento le caratteristiche del bene sotto il profilo oggettivo, trattandosi di immobile che non costituisce una struttura "normale", cioè diffusa o frequente classificate in B1, ma una struttura avente una destinazione speciale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è fondato e pertanto merita accoglimento.
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità il provvedimento di attribuzione della rendita catastale
è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria, poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato in capo al proprietario, né le eventuali funzioni latamente sociali svolte da quest'ultimo
(arg ex Cass 30 ottobre 2020, n. 24078).
Ciò posto, quanto all'immobile destinato a casa di riposo, la dicotomia del quadro di classificazione - quale emerge tra unità immobiliari del gruppo B (ove risultano ascritti alla cat. B/1 «Collegi e convitti, educandati;
ricoveri; orfanotrofi;
ospizi; conventi;
seminari; caserme» ed a quella B/2 «Case di cura ed ospedali … se non hanno fine di lucro …») ed unità immobiliari a destinazione speciale D (ove, la cat. D/4 include «Case di cura ed ospedali, quando per le loro caratteristiche abbiano fine di lucro) - determina la necessità di operare il classamento catastale della Associazione_1 per analogia, di volta in volta verificando la connotazione tipologica dell'unità immobiliare – quale espressiva della destinazione funzionale e produttiva.
Tanto più che detta destinazione funzionale (con la stessa attività svolta) può essere connotata da contenuti complessi (che in parte sono propri anche dell'attività resa da strutture ospedaliere), con la conseguenza che il classamento va condotto (anche) nel rispetto del criterio della cd. prevalenza, criterio applicabile qualora un'unità immobiliare sia «costituita da parti aventi destinazioni ordinarie proprie di categorie diverse
», così che, in tale ipotesi, deve attribuirsi «la categoria che ha destinazione conforme alla parte che è prevalente nella formazione del reddito.» (d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 63; cfr Cass n 21939/2024; n.
22780/2021). Nella specie, a prescindere dal fatto che il proprietario dell'immobile sia pacificamente una casa di riposo avente caratteristica di ONLUS (cfr anche statuto e bilanci) viene in considerazione una struttura destinata a residenza (camere con bagno) strutturata per le esigenze di una collettività di persone, con la presenza di alcune zone (infermeria, sala da pranzo, cucina) funzionali alle loro necessità assistenziali, struttura, questa, rispetto alla quale l'Agenzia non ha dato prova contraria, per di più, che assolvesse ad «esigenze di natura commerciale».
E tale natura esclude, per definizione, la possibilità che vi sia una finalità di lucro né tale finalità - che sarebbe in contrasto con il modello legale e con le caratteristiche statutarie di una ONLUS - è stata in concreto dimostrata dall'Agenzia resistente.
Quanto poi all'unità adibita a posti auto, è incontestato che sia destinata a concessione in locazione a terzi, attraverso la stipula di contratti aventi ad oggetto singole porzioni delimitate dell'intera unità immobiliare.
Si tratta perciò di mere locazioni immobiliari, senza alcun esercizio (nemmeno potenziale) di una attività commerciale organizzata, che presupporrebbe, almeno, la possibilità di gestirvi servizi accessori.
Pertanto, la classe attribuita alle due unità immobiliari dall'Agenzia Territorio non è rispettosa delle caratteristiche oggettive dell'immobile.
Le spese di lite seguono la soccombenza di legge e sono liquidate in dispositivo.
P.Q.M.
La CGT così provvede:
accoglie il ricorso, condanna l'Agenzia delle Entrate alla rifusione delle spese di lite che liquida in euro 4000 oltre oneri di legge.
Como, 7.1.2026
Il Giudice relatore Il Presidente
Dott. Marco Mancini Dott OS BA
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 1, riunita in udienza il 07/01/2026 alle ore 14:30 con la seguente composizione collegiale:
ABATE AGOSTINO, Presidente
NI RC, OR
ORTORE GIOVANNI LUCA, Giudice
in data 07/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 268/2025 depositato il 11/07/2025
proposto da
Ricorrente_1 - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Como
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2025CO0073775 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 23/2026 depositato il 23/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Ricorrente_1 ONLUS ha impugnato l'avviso di accertamento catastale con cui l'Agenzia Entrate Territorio ha negato per due immobili la classificazione proposta dalla contribuente in base a procedura DOCFA nella categoria originaria B1 e C6, riclassificando gli immobili in categoria D4 e D8.
A fondamento del ricorso, la Casa di riposo sosteneva l'erroneità del nuovo classamento attribuito dall'Ufficio in quanto non pertinente agli immobili poiché la categoria D/4 riguarda le case di cura e gli ospedali aventi fine di lucro, mentre le case di riposo e le Associazione_1, come quelle gestite da una Onlus, non perseguono per definizione tale finalità e poichè la categoria D/8 riguarda ifabbricati costruiti o adattati per specifiche esigenze di attività commerciali che non sussistevano nella specie. Inoltre, eccepiva il difetto di motivazione poiché
l'atto impugnato non spiegava le ragioni del nuovo classamento in D/4 e D/8 rispetto al classamento proposto in B/1 e C/6.
La ricorrente concludeva, quindi, per l'annullamento integrale dell'avviso.
Si costituiva in giudizio l'Agenzia delle Entrate per contestare la fondatezza del ricorso, di cui chiedeva il rigetto, osservando che l'atto era motivato sufficientemente alla stregua della natura partecipativa della docfa e che, a prescindere dalla natura giuridica del soggetto proprietario dell'immobile, occorreva valutare ai fini del classamento le caratteristiche del bene sotto il profilo oggettivo, trattandosi di immobile che non costituisce una struttura "normale", cioè diffusa o frequente classificate in B1, ma una struttura avente una destinazione speciale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso è fondato e pertanto merita accoglimento.
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità il provvedimento di attribuzione della rendita catastale
è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria, poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato in capo al proprietario, né le eventuali funzioni latamente sociali svolte da quest'ultimo
(arg ex Cass 30 ottobre 2020, n. 24078).
Ciò posto, quanto all'immobile destinato a casa di riposo, la dicotomia del quadro di classificazione - quale emerge tra unità immobiliari del gruppo B (ove risultano ascritti alla cat. B/1 «Collegi e convitti, educandati;
ricoveri; orfanotrofi;
ospizi; conventi;
seminari; caserme» ed a quella B/2 «Case di cura ed ospedali … se non hanno fine di lucro …») ed unità immobiliari a destinazione speciale D (ove, la cat. D/4 include «Case di cura ed ospedali, quando per le loro caratteristiche abbiano fine di lucro) - determina la necessità di operare il classamento catastale della Associazione_1 per analogia, di volta in volta verificando la connotazione tipologica dell'unità immobiliare – quale espressiva della destinazione funzionale e produttiva.
Tanto più che detta destinazione funzionale (con la stessa attività svolta) può essere connotata da contenuti complessi (che in parte sono propri anche dell'attività resa da strutture ospedaliere), con la conseguenza che il classamento va condotto (anche) nel rispetto del criterio della cd. prevalenza, criterio applicabile qualora un'unità immobiliare sia «costituita da parti aventi destinazioni ordinarie proprie di categorie diverse
», così che, in tale ipotesi, deve attribuirsi «la categoria che ha destinazione conforme alla parte che è prevalente nella formazione del reddito.» (d.P.R. n. 1142 del 1949, art. 63; cfr Cass n 21939/2024; n.
22780/2021). Nella specie, a prescindere dal fatto che il proprietario dell'immobile sia pacificamente una casa di riposo avente caratteristica di ONLUS (cfr anche statuto e bilanci) viene in considerazione una struttura destinata a residenza (camere con bagno) strutturata per le esigenze di una collettività di persone, con la presenza di alcune zone (infermeria, sala da pranzo, cucina) funzionali alle loro necessità assistenziali, struttura, questa, rispetto alla quale l'Agenzia non ha dato prova contraria, per di più, che assolvesse ad «esigenze di natura commerciale».
E tale natura esclude, per definizione, la possibilità che vi sia una finalità di lucro né tale finalità - che sarebbe in contrasto con il modello legale e con le caratteristiche statutarie di una ONLUS - è stata in concreto dimostrata dall'Agenzia resistente.
Quanto poi all'unità adibita a posti auto, è incontestato che sia destinata a concessione in locazione a terzi, attraverso la stipula di contratti aventi ad oggetto singole porzioni delimitate dell'intera unità immobiliare.
Si tratta perciò di mere locazioni immobiliari, senza alcun esercizio (nemmeno potenziale) di una attività commerciale organizzata, che presupporrebbe, almeno, la possibilità di gestirvi servizi accessori.
Pertanto, la classe attribuita alle due unità immobiliari dall'Agenzia Territorio non è rispettosa delle caratteristiche oggettive dell'immobile.
Le spese di lite seguono la soccombenza di legge e sono liquidate in dispositivo.
P.Q.M.
La CGT così provvede:
accoglie il ricorso, condanna l'Agenzia delle Entrate alla rifusione delle spese di lite che liquida in euro 4000 oltre oneri di legge.
Como, 7.1.2026
Il Giudice relatore Il Presidente
Dott. Marco Mancini Dott OS BA