Sentenza n. 398/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 4, riunita in udienza il 02/12/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
BIRRITTERI LUIGI, Presidente TAVIANO PAOLO ANDREA, Relatore LAUDATI ANTONIO, Giudice
in data 02/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 831/2025 depositato il 14/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Rappresentante_1 CF_Rappresentante_1Rappresentato da -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di Campagnano Di Roma
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 9311/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 10 e pubblicata il 11/07/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 517 IMU 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3700/2025 depositato il 03/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti Resistente/Appellato: come in atti


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 srl ha impugnato, chiedendone l'annullamento, l'avviso di accertamento IMU
2018 n. 517 del Comune di Campagnano di Roma notificata il 27/9/2022 relativo a 24 unità immobiliari. Il contribuente ha eccepito:
-la violazione dell'art. 13 comma 9 bis DL n. 201/2011 che esenta dall'applicazione dell'IMU gli immobili costruiti e destinati dalla società costruttrice alla vendita
-illegittimità dell'accertamento perché il Comune conosce la situazione di beni-merce degli immobili di cui si tratta atteso che per alcuni di essi ha negato il permesso di costruire in sanatoria, emettendo ordinanze di demolizione
-carenza di motivazione dell'accertamento
Si costituiva in primo grado il Comune chiedendo il rigetto del ricorso in quanto infondato eccependo che la società ricorrente non è operativa, e non ha presentato dichiarazione IMU indicando gli immobili oggetto di esenzione. Con sentenza n. 9311/2024 la CGT di primo grado di Roma ha respinto il ricorso della Ricorrente_1
Ricorrente_1 con condanna alle spese.
Ricorrente_1La ha proposto appello avverso la sentenza chiedendone la riforma con vittoria di spese del doppio grado.
Non si è costituito in appello il Comune di Campagnano di Roma.
All'udienza del 2/12/2025 dopo la discussione delle parti la Corte ha deciso il ricorso.


MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo l'appellante lamenta il vizio di motivazione della sentenza impugnata in ordine all'eccezione di genericità della motivazione dell'accertamento.
Con il secondo motivo lamenta l'erronea applicazione dell'art.13 c. 9 bis del DL 201/2011. Con il terzo motivo lamenta l'omessa pronuncia sulla illegittimità dell'accertamento in quanto il Comune sarebbe a conoscenza dello stato degli immobili.
Preliminarmente ritiene questa Corte di trattare unitariamente, per motivi di connessione, il secondo ed il terzo motivo in quanto logicamente presupposti agli altri motivi di doglianza proposti. I motivi sono infondati.
La norma di cui all'art. 13 comma 9 bis del DL n. 201/2011 prevede che sono considerati
“immobili-merce” i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Non rientrano, pertanto, nell'ambito applicativo degli immobili-merce i fabbricati acquistati dall'impresa di costruzione, in quanto già immessi nel mercato immobiliare, anche se la circolazione commerciale dell'immobile è soggetta ad una attività di ristrutturazione dell'impresa acquirente, in quanto al momento dell'acquisto non è possibile concepire né l'esistenza di un fabbricato “costruito” dal soggetto acquirente e destinato alla vendita, né la permanente destinazione alla vendita del bene costruito
(Cass. ord. n. 10392/2025), con la conseguenza che detti immobili sono assoggettati ad IMU secondo le regole ordinarie.
Orbene nel caso in esame la società appellante, circostanza non contestata, non ha costruito gli immobili ma li ha acquistati da terzi per ristrutturarli e poi venderli, immobili peraltro in parte gravati da abusi edilizi per i quali non è stata concessa sanatoria circostanze che escludono, per tutto quanto sopra argomentato, la natura di immobili-merce degli stessi, sebbene risultanti tra le rimanenze nel bilancio della appellante.
Da ciò discende la legittimità dell'accertamento emesso dal Comune di Campagnano essendo del tutto irrilevante la circostanza che detto Comune sarebbe a conoscenza dello stato degli immobili, come sostenuto dall'appellante.
A ciò aggiungasi l'assoluta infondatezza dell'assunto dell'appellante secondo il quale l'omessa dichiarazione IMU da parte della società non sarebbe dirimente ai fini del diniego dell'esenzione costituito un “superato formalismo”, atteso che l'art. 2 c.5 bis del DL 102/2013, norma tutt'ora vigente e mai abrogata, prevede espressamente che l'esonero dall'IMU per i fabbricati-merce presuppone la presentazione della dichiarazione a pena di decadenza dal beneficio fiscale. Quanto al primo motivo inerente il vizio di motivazione dell'accertamento il motivo è infondato in quanto la motivazione dell'atto ha consentito alla parte di contestare in modo specifico l'accertamento e di esplicare compiutamente il proprio diritto di difesa. Si rammenta in proposito che secondo la giurisprudenza di legittimità che questo Collegio condivide,
“l'obbligo motivazionale dell'accertamento deve ritenersi adempiuto tutte le volte in cui il contribuente sia stato posto in grado di conoscere la pretesa tributaria nei suoi elementi essenziali e, quindi, di contestare efficacemente l'an ed il quantum dell'imposta, ed in particolare, il requisito motivazionale esige, oltre alla puntualizzazione degli estremi soggettivi ed oggettivi della posizione creditoria ridotta, soltanto l'indicazione dei fatti astrattamente giustificativi di essa, che consentano di delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'ente impositore nell'eventuale successiva fase contenziosa restando poi affidate al giudizio di impugnazione l'effettivo verificarsi dei fatti stessi e la loro idoneità a dare sostegno alla pretesa impositiva (ex multis Cass. n. 5509/2024).
Conclusivamente, l'appello proposto dalla Ricorrente_1 deve essere respinto, con conseguente conferma della impugnata sentenza n. 9007/2024 della CGT di primo grado di Roma, ritenuta assorbita ogni altra questione.
In considerazione della particolarità della questione, sussistono giustificati motivi per compensare le spese di giudizio.

P.Q.M.


La Corte di Giustizia di II grado del Lazio rigetta l'appello e compensa le spese. Roma 2/12/2025
Il Giudice Relatore Il Presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Dott. Luigi Birritteri