REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
Dott. Gianmichele Marcelli Presidente
Consigliere relatore Dott. Pier GI Palestini
Consigliere Dott. Cesare Marziali
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 513/2024RG vertente tra
nata a [...] il [...] ^C._F. Parte 1
residente a [...], rappresentata e C.F. 1
difesa dall'Avv. Debora Senzacqua del Foro di Fermo, C.F.: ^C.^F. ² e^d elettivamente domiciliata presso la stessa in Fermo Viale Giuseppe Speranza n. 161/A (Tel e fax 0734/013635; e-mail: Email 1 posta certificata:
Email 2
-parte appellante e
2nato in Albania il 11.06.1965 e residente in [...]
rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco De Gasperi n. 165 c.f. C.F. 3
Governatori (c.f.
) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio C.F. 4
in Civitanova Marche via Ariosto n. 12/a;
-parte appellata
Conclusioni delle parti: come da memoria di precisazione delle conclusioni.
Fatto e diritto

1. La presente motivazione, depositata con modalità telematica, è redatta in maniera sintetica secondo quanto previsto dall'art. 132 cpc, dall'art. 118 disp. att. cpc e dall' art. 19 del d.l.
83/2015 convertito con 1. 132/2015 che modifica il d.l. 179/2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 221 del 17.12.2012 nonché in osservanza dei criteri di funzionalità, flessibilità, deformalizzazione dell'impianto decisorio della sentenza come delineati da Cass. SU n. 642/2015.
Si danno per conosciuti i fatti di causa per come esposti nel provvedimento gravato e come risultanti dagli atti difensivi di parte.

2.Nell'esame delle questioni devolute il Collegio ritiene di applicare il cd “principio della ragione più liquida” che “(...) imponendo un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico- sistematica, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, di cui all'art. 276 cpc, in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall'art. 111 Cost., con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata- senza che sia necessario esaminare previamente le altre" (Cass. n. 12002/14; conf. Cass. n. 5264/15, n° 1113/15).
Pertanto saranno immediatamente scrutinate e discusse le questioni complessivamente devolute con l'atto d'appello che attengono alla ricostruzione: (a) del rapporto intercorso tra le parti e (b) della posizione giuridica della terza ^Parte ²

3.Sul punto il principale elemento di prova acquisito in giudizio è il documento di seguito riportato: Conferimento di incarico a vendere Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge, redatta in triplice originale, tra i sottoscritti: TR AN nata a [...] il [...] residente a [...]
(FM) in Via Fratelli Rosselli n° 98, con codice fiscale [...]; AS NA nata a [...] il [...] residente a [...]
San GI (FM) in Via Adda n° 7 int. 5, con codice fiscale [...];
- HY MI nato in [...] il [...] con sede a Potenza Picena (MC) in
Viale Trieste n° 44, con codice fiscale ed iscrizione al Registro delle Imprese tenuto presso la Camera di Commercio di Macerata al n° [...]e partita Iva n° 01491890438, esercente anche l'attività di costruzione di edifici residenziali e non, in seguito denominato anche incaricato;

Che la signora TR AN, in seguito denominata Venditore, dichiara di essere premesso titolare e rappresentare la piena proprietà dell'immobile; F..
Che la signora AS NA, interviene al solo fine di anticipare le somme in favore del sig. HY MI;

Tutto ciò premesso, si conviene quanto segue:
1. 1) Le premesse, formano parte integrante e sostanziale della presente scrittura;

2. 2) La signora TR AN, conferisce incarico a HISO MI, affinché ricerchi un acquirente per l'immobile sotto descritto ed alle condizioni di seguito
.- Comune Porto San GI (FM), foglio 11, particella 22, sub. 1-2-3-4-5-6-7- indicate:
8-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20, foglio 11 particella 237 sub. 3, foglio 11, particelle 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19.
Diritti ed oneri sull'immobile e conformità a norme edilizie ed urbanistiche 3) Il Venditore dichiara di avere totale e libera disponibilità dell'immobile sopra descritto...
e che l'immobile è libero da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi fiscali, vincoli, e altri pesi e oneri ai sensi di legge. 4) Il Venditore, se separato legalmente dal coniuge, garantisce che tra le condizioni economiche della separazione non è prevista l'assegnazione in godimento dell'unità al
5) Il Venditore dichiara con riguardo alle norme edilizie ed urbanistiche ed al coniuge regolamento edilizio, che le unità immobiliari sono conformi alle normative vigenti e che l'immobile è stato inserito nell'ultima dichiarazione dei redditi ai fini delle imposte dirette. 6) Il Venditore si obbliga a fornire entro giorni 10 copia dell'atto di provenienza, degli Informazione e documentazione estremi di licenza e concessione edilizia, della documentazione relativa ad eventuali opere edilizie fatte successivamente all'edificazione, del certificato di agibilità ed eventuale abitabilità, del certificato di conformità degli impianti alle norme di sicurezza.
7) Il Venditore si obbliga altresì a fornire all'incaricato ogni altra documentazione necessaria per l'espletamento dell'incarico (a titolo esemplificativo: documentazione concernente gli eventuali condoni edilizi e/o concessioni in sanatoria, atto di provenienza, regolamento condominiale, certificato di abitabilità o agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle norme, concessioni o licenze edilizie, o quant'altro necessario. Atto notarile e Consegna dell'immobile
8) L'atto notarile sarà redatto entro ...> giorni dalla formazione del consenso conoscenza da parte dell'acquirente dell'accettazione della proposta di acquisto. Ogni spesa, imposta o tassa inerente la vendita, sarà a carico dell'acquirente, escluse solamente quelle per legge a carico del venditore. L'immobile in oggetto, al momento dell'atto notarile, dovrà essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, salvo se espressamente indicate e accettate dall'acquirente ed essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e liberamente compravendibile. Dovrà essere trasferito nello stato di fatto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni.
9) Il venditore si impegna a consegnare l'immobile alla data del ...> libero da cose e persone, fatta salva l'ipotesi che l'immobile sia locato.
10) La vendita sarà conclusa al prezzo minimo di euro 1.800.000,00 (in lettere euro Prezzo di vendita richiesto e modalità di pagamento unmilioneottocentomilavirgolazerozero), da pagarsi come segue: il ...> % (euro ...>>) alla sottoscrizione da parte dell'acquirente della proposta di la restante parte pari ad euro ...> % (euro ...>) al contratto definitivo (rogito) che verrà acquisto;
sottoscritto non oltre ...> indicare la data.
11) Le spese del trasferimento sono interamente a carico dell'acquirente.
12) Il pagamento degli acconti e del saldo dovranno essere effettuati per a mezzo di assegni circolari o bonifici bancari nel rispetto delle norme valutarie vigenti ...>
13) L'incaricato è autorizzato a far sottoscrivere agli aspiranti acquirenti una proposta di Proposta di acquisto acquisto secondo le condizioni di vendita innanzi descritte e comunicare agli stessi l'eventuale accettazione della proposta da parte del Venditore.
14) L'incarico irrevocabile è attribuito in esclusiva ed il Venditore si impegna a non Natura e durata dell'incarico conferire incarico a terzi e/o ad Agenzie immobiliari e a non vendere direttamente l'immobile. La violazione dell'obbligo di esclusiva ovvero per il caso di vendita diretta dell'immobile da parte del Venditore, comporterà il pagamento della penale pari alla
15) La durata dell'incarico è da oggi fino al giorno 31/12/2018 successivamente si provvigione pattuita. intenderà tacitamente rinnovato sino al 31/12/2019 e per una sola volta, salvo disdetta da comunicare all'incaricato a mezzo lettera raccomandata, 60 giorni prima della scadenza. Il contratto è prorogato alle stesse condizioni, eventuali modifiche e/o variazioni deve essere concordate per iscritto ed approvate espressamente dalle parti. La revoca dell'incarico prima della scadenza dà diritto all'incaricato ad una somma, a titolo di penale, pari alla provvigione pattuita oltre il rimborso delle spese sostenute per l'espletamento dell'incarico.
Obblighi dell'incaricato 16) Con l'accettazione della presente l'incaricato si impegna a:
visionare e valutare l'immobile; impegnare la propria organizzazione per promuovere la vendita, utilizzando
⚫ ] gli strumenti ritenuti adeguati dallo stesso;
accompagnare i potenziali clienti a visitare l'immobile; fornire su semplice richiesta del Venditore informazioni sull'attività effettuata;

•
non richiedere un prezzo di vendita diverso da quello stabilito;
1 trasmettere al Venditore la proposta di acquisto dell'aspirante acquirente. 1
•
• 1 17) Il Venditore si obbliga a corrispondere al mediatore una provvigione del 3% oltre Iva, Compenso Mediazione del prezzo di compravendita dell'immobile. Se la vendita è effettuata per un prezzo superiore a quello richiesto dal Venditore, sulla parte eccedente il prezzo richiesto la
A titolo di acconto da scomputare sulle provvigioni maturate la sig.ra AS provvigione sarà del 4% (quattro per cento). NA consegna per conto del venditore all'incaricato, la somma di € 10.000,00 in valuta legale e nel rispetto delle norme valutarie. Se la vendita non viene conclusa l'acconto di cui sopra verrà totalmente restituito. La provvigione verrà corrisposto dal Venditore alla data di stipula del contratto preliminare ovvero del contratto definitivo ovvero in parte al preliminare ed il saldo al definitivo ovvero alla data convenuta per il pagamento nella proposta di acquisto...ecc..
Porto San GI, lì ..../07/2018
Sottoscrizione del Venditore AS NA in fariaba S^TROPPA ^Alesiana датава per accettazione
Sottoscrizione
HY MI нев Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 approvare espressamente le seguenti clausole numero:
14) esclusiva
15) durata e proroga dell'incarico
17) provvigione Porto San GI, li..../07/2018
Sottoscrizione del Venditore
AS NA gine fa TR AN
cod. civ. il Venditore dichiara di iba 4.Dall'esame di tale documento emerge l'esistenza di una fase preparatoria di un contratto di mediazione non pervenuto a conclusione.
Parte 2 come venditrice e In effetti le parti del contratto avrebbero dovuto essere
CP 1 (come mediatore) mentre l'intervento della Parte 1 (che pure ha sottoscritto il documento unitamente al CP_1) era causalmente giustificato (nel contesto dell'operazione principale) in funzione del pagamento dell'acconto.

5.La conclusione che deve trarsi, sulla base del richiamato documento, è che nessun rapporto di mediazione è sorto tra la Pt 2 e l'appellato.
Non c'è accordo, non c'è contratto, non sono sorte obbligazioni a carico dei due soggetti.
Né la parte appellata ha fornito in altro modo:
• la prova specifica del conferimento dell'incarico da parte della Pt 2
• oppure che ^la Pt 2 abbia univocamente acconsentito ed accettato lo svolgimento in concreto dell'incarico da parte del CP_1.
Non può dubitarsi che l'appellato per vedere riconosciuto il proprio diritto a trattenere le somme incassate in acconto avrebbe dovuto provare sia l'esistenza dell'accordo sia lo svolgimento delle attività remunerate.

6.Quale utile elemento istruttorio e di giudizio resta dunque solo il documento contrattuale avanti richiamato da cui emerge che: ^Pt ²• ^la P^arte 1 non agiva in rappresentanza della tant'è che era prevista la personale sottoscrizione da parte della seconda del documento contrattuale;

• la Parte 1 ha personalmente versato al CP_1 una somma il cui titolo va causalmente ricondotto esclusivamente all'esistenza, validità, efficacia del rapporto principale;

• ^la ^Parte 1 ha personalmente adempiuto ad una obbligazione inesistente di talché, qualunque sia il titolo della sua partecipazione all'accordo (peraltro formalizzata con sottoscrizione), ha diritto alla restituzione della somma indebitamente trattenuta dal
CP 1 senza alcun titolo giustificativo.

7.In tal modo resta chiarito che l'appellante ha piena legittimazione a richiedere la restituzione della somma pagata in esecuzione di un rapporto inesistente. mai divenuta parte Né si vede come tale legittimazione potesse spettare alla Pt 2
contrattuale.

8.La circostanza dell'effettività del pagamento dell'acconto da parte dell'appellante è attestata dalla stessa parte appellata nella comparsa in appello:
"Ora che a versare le somme al CP_1 sia stata la P^arte 1 è circostanza pacifica e non disconosciuta dalle parti".
L'importo della somma versata dall'appellante è indicato nel documento sottoscritto dalle parti e cioè euro 10.000,00.

9.In definitiva:
• l'appellante ha diritto alla restituzione della somma di euro 10.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

• l'appellato va condannato al pagamento di capitale ed interessi.
10.Va incidentalmente rilevato come, nel giudizio di secondo grado, sia incontestatamente emerso: (a) che la Pt 2 è deceduta, (b) che la Parte 1 ne sia l'e^rede.
In tale contesto appare ragionevole ipotizzare che l'appellato debba comunque restituire alla
Parte 1 le somme indebitamente trattenute.
11.Le osservazioni che precedono assorbono ogni ulteriore questione. Anche quella, rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado, dell'iscrizione dell'appellato all'albo professionale dei mediatori in conformità dei principi enunciati da Cassazione n. 4019/2023.
12.In definitiva:
• l'appello va accolto e la sentenza di primo grado va integralmente riformata;

• l'appellato va condannato a pagare all'appellante la somma di euro 10.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

alla riforma dell'impugnata sentenza consegue il diritto dell'appellante alla restituzione delle somme eventualmente pagate in esecuzione della pronuncia di primo grado oltre interessi legali dal pagamento al saldo;
le spese di lite del doppio grado restano a carico del soccombente.
.

PQM

LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
definitivamente pronunziando, ogni ulteriore o difforme istanza assorbita o disattesa, così provvede:

1-in accoglimento dell'appello ed in totale riforma della sentenza di primo grado, condanna l'appellato a pagare all'appellante la somma di euro 10.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

2-dichiara il diritto dell'appellante alla restituzione delle somme pagate in esecuzione della pronuncia di primo grado oltre interessi legali dal pagamento al saldo;

3- condanna la parte appellata al pagamento, in favore della parte appellante, delle spese di lite liquidate: (a) per il primo grado/fase monitoria come da decreto ingiuntivo revocato;
(b) per il primo grado/fase di opposizione in euro 5.077,00 per compensi professionali oltre magg. rimb. forf., cap e iva come per legge, (c) per il presente grado di giudizio in euro 355,50 per esborsi ed euro 5809,00 per compensi professionali oltre magg. rimb. forf. cap e iva come per legge.
Così deciso in Ancona nella Camera di consiglio della Prima Sezione Civile della Corte di
Appello in data 7 ottobre 2025.
IL PRESIDENTE
Dott. Gianmichele Marcelli
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
Dr. Pier GI Palestini