628/25
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. RC UN Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. FA PE Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra: in persona del legale rappresentante pro Pt_1 tempore, rappresentata dall'avv. Loris Pizzolla come da mandato allegato telematicamente al ricorso di appello.
APPELLANTE
CONTRO
difesa dall'avv. e CP_1 Controparte_2 dall'avv. Antonio De Felice, come da mandato allegato alla comparsa di costituzione di appello.
APPELLATI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Voglia l'Ecc.ma Corte
d'Appello di Genova adita, - sezione Lavoro e
Previdenza -, respinta ogni avversa eccezione e conclusione, a totale riforma della sentenza n.
263/2025 del Tribunale di Imperia, Dott.ssa Maria
TE De NC, emessa il 15/05/2025 nel procedimento rubricato con R.G. n. 98/2024: […] B)
IN VIA PRINCIPALE, in totale riforma della
1 sentenza impugnata, per tutti i motivi meglio esposti nella sopra estesa parte espositiva, rigettare tutte le domande formulate dalla CP_1
in quanto infondate in fatto ed in diritto;
C)
[...]
IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO, per tutti i fatti, eccezioni ed argomentazioni meglio esposti in parte narrativa, accertare e dichiarare tenuta la società
(C.F. / P.IVA: ), con sede CP_1 P.IVA_1 in Asti (AT), via Gioberti 11, in persona del legale rappresentante pro tempore, al risarcimento in favore della conduttrice (C.F. / P.IVA: Parte_2
, con sede in Sanremo (IM), C.so P.IVA_2
Mombello, n. 50, in persona del legale rappresentante pro tempore Controparte_3 delle somme, come in esposizione meglio quantificate e motivate, di a) € 20.532,00 a titolo di risarcimento del danno da mancato godimento di
n. 2 cantine e/o di ripetizione di quanto indebitamente corrisposto dalla conduttrice a tale titolo e/o di indennizzo per arricchimento senza causa da parte della locatrice;
b) € 18.041,05 a titolo di risarcimento del danno derivante dall'inutilizzabilità di n. 3 camere per il periodo da giugno 2020 a febbraio 2022 e/o di ripetizione di quanto indebitamente corrisposto dalla conduttrice
a tale titolo e/o di indennizzo per arricchimento senza causa da parte della locatrice;
c) € 7.159,00
a titolo di danno derivante dall'inutilizzabilità della camera 5 per il periodo da agosto 2022 ad agosto 2024, a titolo di risarcimento per il mancato godimento della stessa e/o di ripetizione di quanto indebitamente corrisposto dalla conduttrice a tale titolo e/o di indennizzo per arricchimento senza
2 causa da parte della locatrice;
d) € 33.670,80 a titolo di risarcimento del danno da perdita di chances derivante dall'inutilizzabilità di n. 3 camere per il periodo da giugno 2020 a febbraio
2022; e) € 18.706,00 a titolo di risarcimento del danno da perdita di chances derivante dall'inutilizzabilità della camera 5 per il periodo da agosto 2022 ad agosto 2024; ovvero di quelle somme maggiori o minori che verranno ritenute di giustizia da Codesta Ecc.ma Corte d'Appello all'esito del presente giudizio, per tutti i danni patiti e patiendi dalla conduttrice, sia per danno emergente che lucro cessante, con rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data del dovuto alla domanda ed oltre interessi di mora ex art.
1284, comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale fino al saldo effettivo;
f) oltre al risarcimento del danno di immagine e per il deprezzamento delle camere e per la corresponsione di un canone di locazione avente ad oggetto infissi che hanno oramai perduto la loro funzionalità, da liquidarsi dal Giudice in via equitativa;
D) SEMPRE IN VIA PRINCIPALE, NEL
MERITO, per l'effetto, condannare la società
(C.F. / P.IVA: ), con sede CP_1 P.IVA_1 in Asti (AT), via Gioberti 11, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore della conduttrice (C.F. / P.IVA: Parte_2
, con sede in Sanremo (IM), C.so P.IVA_2
Mombello, n. 50, in persona del legale rappresentante pro tempore CP_3
, delle somme meglio indicate al precedente
[...] punto C) delle conclusioni ovvero di quelle somme maggiori o minori che verranno ritenute da Codesta
3 Ecc.ma Corte d'Appello all'esito del presente giudizio, per tutti i danni patiti e patiendi dalla conduttrice, sia per danno emergente e lucro cessante, con rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla data del dovuto alla domanda giudiziale ed oltre interessi di mora ex art. 1284, comma 4 c.c. dalla domanda fino al saldo effettivo, previa compensazione con quanto eventualmente dovuto alla locatrice, dichiarando all'esito che nulla è dovuto dalla società conduttrice;
E) IN
SUBORDINE, qualora dalle risultanze di causa, pur
a seguito della compensazione di cui al precedente punto D) dovesse emergere un credito in favore di
condannare la a CP_1 Parte_1 corrispondere il relativo importo alla locatrice senza risoluzione del contratto di locazione, attesi
i gravi inadempimenti posti in essere dalla CP_1
F) in ogni caso, condannare la società
[...] CP_1
(C.F. / P.IVA: , con sede in Asti
[...] P.IVA_1
(AT), via Giobert 11, in persona del legale rappresentante pro tempore, a provvedere all'integrale sostituzione degli infissi, con nuovi serramenti performanti, nonché ad eliminare tutte le criticità meglio descritte al paragrafo B.4) della parte narrativa del presente atto. In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre accessori di legge, di cui si chiede la distrazione in favore del sottoscritto procuratore essendo state interamente anticipate . In via istruttoria: Atteso che parte intimata non ha tempestivamente e specificamente contestato, - né in punto an né in punto quantum -, le circostanze di fatto addotte, e comunque anche documentate,
4 dalla conduttrice a sostegno delle proprie tesi, solo per mero tuziorismo difensivo, si insiste perché
Codesta Ecc.ma Corte d'Appello, rimetta la causa in istruttoria al fine di ammettere i capitoli di prova di cui alla memoria integrativa di parte intimat a dell'8 marzo 2024 non accolti dal Giudice di prime cure e di disporre CTU tecnica volta a valutare a) il valore locatizio delle n. 2 cantine non consegnate alla indebitamente corrisposto da Parte_2 quest'ultima per il periodo da ottobre 2013 a luglio
2018; b) il valore locatizio ed il danno da mancato guadagno relativamente alle camere n. 5, 11 e 12, non utilizzabili da per il periodo da giugno Parte_2
2020 al febbraio 2022, nonché, con riferimento alla sola camera 5, dal mese di agosto 2022, CTU no n concessa dal Tribunale di Imperia”.
PER PARTE APPELLATA: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, Rigettare
l'appello ex adverso proposto in quanto infondato in fatto e in diritto;
Rigettare tutte le istanze istruttorie ex adverso formulate in quanto inconferenti e inammissibili e relativamente alla
CTU in quanto meramente esplorativa e volta esclusivamente a sopperire al difetto di prova in capo all'appellante; Confermare integralmente
l'impugnata sentenza n. 263/2025 del Tribunale di
Imperia, dott.ssa Maria TE De NC, emessa il 15/05/2025 nel procedimento RG. N. 98/2024; per l'effetto rigettare tutte le domande ex adverso proposte sia in via preliminare che in via principale che nel merito che in subordine;
Vinte le spese in entrambi i gradi di giudizio, oltre accessori di legge”.
5 Parole chiave: locazione – mancato godimento - ripetizione canone.
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
La società ha intimato sfratto per morosità , CP_1 con richiesta di convalida, nei confronti della società S.T., innanzi al Tribunale di Imperia, lamentando il mancato pagamento dei canoni di locazione della parte conduttrice per i mesi da agosto 2023 a novembre 2023 (pari ad € 13.745,56 alla data della intimazione e successivamente aggravatasi) con riferimento al contratto di locazione ad uso alberghiero dell'immobile sito in
Sanremo, C.so Mombello n 50 . La società attrice ha, inoltre, chiesto la condanna della controparte al pagamento dei canoni maturati e maturandi sino alla data del rilascio effettivo. Par si è opposta alla convalida.
Il Tribunale ha, quindi, disposto il mutamento del rito.
Nelle memorie integrative depositate, ha CP_1 insistito nelle proprie domande e, in particolare, per ottenere: la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice;
la condanna al rilascio dell'immobile libero da persone e cose;
la condanna al pagamento dei canoni di locazione dei mesi arretrati, oltre ai canoni a scadere e/o indennit à di occupazione fino all'effettivo rilascio;
il rigetto delle domande svolte in via riconvenzionale dalla conduttrice. Par ha chiesto di respingere le domande proposte nei suoi confronti. La resistente ha eccepito
6 l'esistenza di un proprio controcredito, di valore superiore a quello fatto valere in giudizio, derivante dal fatto che essa aveva pagato un canone locativo pieno, ma non aveva potuto usufruire, né di 2 cantine pertinenziali alla strutta alberghiera, mai consegnate alla conduttrice, né di 3 camere (5, 11 e 12) dell'albergo, inutilizzabili dal giugno 2020 al febbraio 2022 a causa dei lavori di riparazione dei relativi bagni (la camera 5 era poi inutilizzabile anche per il periodo successivo). Infine, la conduttrice ha lamentato ulteriori danni derivanti dalle pessime condizioni dell'immobile. ha, Pt_1 quindi, chiesto la condanna di parte ricorrente al risarcimento del danno emergente, del lucro cessante e di immagine, in relazione alla inutilizzabilità di alcune camere .
La causa, dopo un'istruttoria a mezzo testi e documenti, è stata decisa con la sentenza n.
263/25 che ha così statuito in dispositivo: “1.
Risolve il contratto di locazione con cluso tra la
e la il 1.6.2017 (registrato in data CP_1 Pt_2
31.5.2017 n. 002377) relativo all'immobile sito in
Sanremo, C.so Mombello n. 50, adibito ad attività alberghiera della conduttrice;

2. Ordina alla S T il rilascio dell'immobile di cui al punti 1, fissando per
l'esecuzione la data del 30.06.2025; 3. Condanna in persona del legale rappresentante p.t. al Pt_2 pagamento dei canoni di locazione insoluti, dovuti dal mese di agosto 2023 sino al rilascio, 4. Rigetta la domanda della ricorrente di pagamento delle spese condominiali di € 2.643,32 relative all'esercizio ordinario 2023; 5. Rigetta le domande
7 riconvenzionali proposte dalla 6. Dichiara Pt_2 tenuta e per l'effetto condanna la al Pt_2 pagamento in favore dell'intimante delle spese processuali, che liquida in complessivi € 2.600,00 oltre Iva e Cpa come per legge.
Il Tribunale ha escluso che le 2 cantine di cui lamentava il mancato godimento CP_1 costituissero oggetto del contratto di locazione,
“stante l'esistenza di indizi contrari quali il comportamento delle parti successivo, non avendo la conduttrice mai richiesto la consegna delle cantine né lamentato la loro mancata consegna sino alla intimazione dello sfratto. Considerato, inoltre, che le cantine sono potenzialmente fruibili come autonomo magazzino, manca l'allegazione di elementi univoci della volontà della di CP_1 porre le cantine stabilmente al servizio dell'immobile ad uso alberghiero”. In ogni caso, una volta domandata la risoluzione del contratto da parte del locatore, alla parte conduttrice non è consentito chiedere l'adempimento, né viene nella specie in rilievo una eccezione di inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni a fronte della mancata consegna delle cantine, posto che vi sarebbe sproporzione evidente tra i due inadempimenti. Non era possibile, poi, riconoscere alcun danno, di cui, però, non vi era né allegazione, né prova.
La sentenza ha, poi, qualificato la domanda volta a rivendicare un controcredito per mancato godimento delle camere di albergo quale risarcimento danni, e l'ha respinta per difetto di prova del danno. Secondo la sentenza, infatti, i
8 pregiudizi prospettati avevano “carattere ipotetico ed astratto”, non essendovi prova che l'albergo fosse al completo e che vi fosse stata richiesta della disponibilità di camere da parte della clientela, non potuta soddisfare a motivo della inutilizzabilità delle camere. Inoltre, il conduttore non poteva, comunque, ridurre il canone per il godimento ridotto ex art. 1460 c.c., dal momento che ciò sarebbe stato possibile soltanto qualora fosse completamente mancata la controprestazione da parte del locatore . Non essendo contestata per il resto la morosità della resistente, il Tribunale ha, infine accolto le domande proposte dalla parte ricorrente.
2 il giudizio di appello
S.T. ha impugnato la sentenza in questione ed ha chiesto, in riforma della stessa, di respingere le domande proposte dalla controparte e di condannare quest'ultima al risarcimento del danno.
La si è costituita in giudizio ed ha chiesto CP_1 di confermare la sentenza impugnata.
La causa è stata discussa con le forme dell'art. 127 ter c.p.c. in data 4 novembre 2025.
3 I motivi di appello
Con il primo motivo di appello, ha impugnato Pt_1 il capo della sentenza inerente al “mancato riconoscimento della pertinenzialità delle cantine e quindi del danno da mancato godimento di n. 2 cantine pertinenziali che hanno costituito oggetto del contratto di locazione – violazione dell'art. 818
c.c.”.
Benché l'immobile oggetto del contratto di
9 locazione comprendesse tre cantine, ciascuna pertinenziale alla rispettiva unità condominiale 6,
7 e 8 di cui sopra, dall'atto di immissione in possesso, ovvero dall'ottobre 2013, fino ad oggi, la locatrice aveva garantito all'odierna appellante il godimento di una sola cantina, nonostante le 3 cantine, nella contabilità condominiale, fossero indicate come nella disponibilità della conduttrice con conseguenti addebiti. La natura pertinenziale delle cantine era ulteriormente dimostrata dalla visura dell'immobile oggetto di locazione e non era mai stata contestata dalla controparte. Dal momento che il canone di locazione era stato determinato in relazione a tre unità immobiliari ad uso alberghiero e tre cantine pertinenziali, di una sola delle quali, tuttavia, la conduttrice aveva potuto godere, questa aveva subito un danno derivatole dall'aver corrisposto un canone di locazione anche per due cantine che mai le erano state consegnate e di cui mai aveva goduto. Di conseguenza, per il futuro, il canone di locazione avrebbe dovuto essere ridotto, mentre , per il passato, la avrebbe dovuto essere CP_1 condannata a restituire alla tutte le somme Pt_1 da quest'ultima indebitamente corrisposte negli anni a titolo di godimento delle cantine mai messe a disposizione della conduttrice.
Con il secondo motivo, l'appellante ha lamentato la “omessa pronuncia sul danno da mancato godimento delle camere dell'albergo – violazione dell'art. 1460 c.c. in conseguenza della rottura delle tubazioni di scarico, dal mese di gennaio
2020, e comunque, - per quel che interessa le
10 pretese dell'intimata -, a far data dal mese di giugno 2020, non era possibile fruire dei servizi igienici delle camere n. 5, 11 e 12”. I lavori in esame erano durati dal mese di giugno 2020 al mese di febbraio 2022 e per tale periodo le camere n. 5, 11 e 12 non erano utilizzabili dalla conduttrice, né tantomeno potevano essere concesse in uso ai clienti dell'albergo. Inoltre, la stanza 5 era risultata inutilizzabile più a lungo, da agosto 2022 fino all'estate 2024. Il danno emergente era consistito nell'aver corrisposto il canone di locazione integralmente, laddove ben tre stanze dell'albergo (su dodici) erano inutilizzabili;
il lucro cessante e/o da perdita di chances, era consistito nel non aver potuto trarre profitto dalle tre camere, per non averle potute dare in affitto ai clienti dell'albergo. L'appellante aveva diritto di eccepire l'altrui inadempimento ex art. 1460 c.c. ed aveva diritto ad una riduzione del canone di locazione proporzionata al mancato godiment o parziale dell'immobile locatole, nonché, di conseguenza, - avendo la stessa interamente corrisposto il canone di locazione -, al rimborso e/o alla restituzione di quanto indebitamente versato durante il predetto periodo, proporzionato all'accertato inadempimento di parte locatrice.
Con il terzo motivo, la S.T. ha lamentato il
“mancato riconoscimento del danno da inutilizzabilità delle camere dell'albergo”.
L'appellante non aveva potuto trarre profitto dalle camere risultate inutilizzabili. Si era, quindi, trattata di una perdita di chances di destinarle alla clientela.
11 Con il quarto motivo, l'appellante ha lamentato la
“omessa pronuncia sul danno derivante dalle precarie condizioni dell'immobile locato”. La conduttrice aveva subito un danno da lesione dell'immagine del notevole deprezzamento del valore commerciale delle camere, in un immobile destinato ad uso alberghiero, derivante dalle precarie condizioni dell'immobile, danno da liquidare in via equitativa.
Con il quinto motivo, ha impugnato il capo Pt_1 della sentenza inerente alla “pronuncia di risoluzione del contratto di locazione e sul diritto del conduttore alla compensazione del proprio credito nei confronti del locatore – violazione dell'art. 1460 c.c.” Alcuna morosità da parte della conduttrice era sussistente, tenuto conto che questa era titolare di crediti di importo maggiore rispetto a quelli per cui era stata riconosciuta la morosità da parte della locatrice e dei crediti derivanti dagli altrui inadempimenti. Di conseguenza, non era legittimo il riferimento fatto dalla sentenza di primo grado all'art. 1460 c.c., peraltro, interpretato in difformità rispetto alla giurisprudenza dominante che ammette tale eccezione nel caso di gravi inadempimenti.
Con l'ultimo motivo, l'appellante ha lamentato la violazione del principio di non contestazione, dal momento che la controparte non aveva mai contestato tutte le circostanze integranti fatti costitutivi del diritto di credito eccepiti dalla conduttrice, sia in punto sia né in punto quantum .
4 Il mancato godimento delle cantine e delle camere
Va premesso che la ha prodotto, sub doc. 4, CP_1
12 una scrittura privata, datata 17 novembre 2022, con cui la prima rinunciò alle azioni di sfratto intraprese nei confronti dell'appellante (sorte a seguito della morosità protrattasi da marzo 2020 fino ad aprile 2021), la quale, a sua volta, riconobbe di essere debitrice, in relazione ai canoni di locazione dovuti e spese accessorie, dell'importo di 13.750,00.
La transazione impedisce alle parti di rimettere in discussione, per il periodo oggetto della transazione e, cioè, fino al novembre 2022, ogni questione relativa alla debenza dei canoni.
Le parti non hanno discusso specificamente in ordine a tale effetto dell'accordo transattivo;
tuttavia, esso è rilevabile d'ufficio, essendo l'esistenza di una transazione l'oggetto di un'eccezione in senso lato (Cass. 26118/21).
Trattandosi di una questione di puro diritto, non
è necessario sottoporre la questione al contraddittorio delle parti.
Va, ancora, evidenziato che parte appellante ha rivendicato dei propri controcrediti, nascenti dal mancato godimento di camere e di cantine. Quanto alla natura giuridica di tale credito, lo stesso appellante ha invocato Cass. 10361/24. Secondo tale condivisibile sentenza, “l'obbligo di pagamento del canone ha il suo necessario presupposto nell'avvenuta consegna del bene da parte del locatore, atteso che il sinallagma contrattuale comporta un ineludibile rapporto di condizionamento fra l'adempimento dell'obbligazione del locatore di «consegnare al conduttore la cosa locata» (art. 1575, n. 1 cod. civ.)
13 e l'obbligazione del conduttore di «prendere in consegna la cosa» e dare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587, nn. 1 e 2 cod. civ.)”. Ne discende che, nell'ipotesi di godimento parziale imputabile al locatore, con pagamento integrale da parte del conduttore dei canoni, quest'ultimo matura un credito restitutorio, da quantificarsi in relazione alla differenza tra il canone complessivamente pattuito e quello da ritenersi proporzionalmente equo per la parte del compendio effettivamente dato in god imento alla conduttrice”.
Chiedere la ripetizione di una quota dei canoni già versati significa rimettere in discussione gli accordi transattivi. Ne discende che la relativa domanda può essere proposta solo per i periodi non coperti dalla transazione.
Fatte tali premesse, il primo motivo di appello è , comunque, infondato anche per i periodi non oggetto della transazione.
Nessuna delle parti ha prodotto, in appello, il contratto di locazione per cui è causa.
Tuttavia, il suo contenuto è agevolmente ricavabile dalle allegazioni delle parti ed è pacifico che questo nulla contemplasse in merito alle cantine.
Secondo la giurisprudenza, “Il contratto di locazione immobiliare, se non diversamente convenuto, include anche le pertinenze” (Cass.
2976/19).
Bisogna, quindi, valutare se le due cantine erano o meno pertinenze dei locali locati.
Al riguardo, parte appellante , a sostegno di tale conclusione, ha richiamato sia la contabilità
14 condominiale che le risultanze catastali.
Entrambi gli argomenti, però, non dimostrano affatto quanto sostenuto.
Quanto alla rilevanza delle indicazioni catastali, la giurisprudenza ha sostenuto che “il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra, da intendersi necessariamente in modo stabile e duraturo, senza che rilevi la qualificazione catastale dell' area, che ha esclusivo rilievo formale” (Cass. 6160/25).
Quanto, invece, alla rilevanza della contabilità condominiale, si osserva che “L'accertamento del rapporto pertinenziale tra due immobili - che comporta un giudizio di fatto demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da congrua e corretta motivazione - presuppone l'esistenza, oltre che di un un ico proprietario, di un elemento oggettivo, consistente nella oggettiva destinazione del bene accessorio ad un rapporto funzionale con quello principale e di un elemento soggettivo, consistente nell'effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione del la
"res" al servizio o all'ornamento del bene principale, da parte di chi abbia la disponibilità giuridica ed il potere di disporre di entrambi i beni.
Ne consegue che siffatto vincolo non può essere costituito dal conduttore” (Cass. 20911/21).
Il fatto che la contabilità condominiale (peraltro, non sono stati prodotti in appello né il rendiconto né il preventivo, bensì solo la delibera di approvazione di tali documenti) associasse le cantine agli immobili locati nulla dimostra in
15 ordine all'asservimento funzionale di queste ai secondi ed alla volontà del proprietario in tal senso, essendo la contabilità tenuta da un soggetto terzo.
In ogni caso, elemento presuntivo più forte ad escludere la pertinenzialità è il comportamento delle parti. Queste non le hanno mai considerate come oggetto della locazione, tant'è che mai il conduttore ha formulate richieste per ottenerne il godimento, neppure in sede di accordi transattivi inerenti proprio al pagamento dei canoni (si vedano le prod. 4 e 5 di parte . CP_1
Il secondo motivo è, invece, solo parzialmente fondato.
Risulta pacifico che, da giugno 2020 a settembre
2022, l'appellante non potè usufruire di 3 camere, interessate da lavori di manutenzione .
Tuttavia, come si è già anticipato, ogni domanda sul punto è preclusa dall'accordo transattivo di cui sopra la cui efficacia perdura da marzo 2020
a novembre 2022.
Solo da novembre 2022, quindi, si può porre un problema di non debenza di una parte del canone, proporzionale al valore locativo di una camera (la n. 5, rimasta inutilizzabile fino all'estate 2024).
Considerando 18 mesi di inutilizzabilità della suddetta camera (per l'estate, in assenza di più precise indicazioni di parte appellante, si è considerato maggio 2024) e prendendo per buoni i valori indicati da parte appellante, vanno detratti dal credito della complessivamente euro CP_1
5.154,66 oltre interessi di cui alla domanda dell'appellante.
16 6 Il lucro cessante
Il terzo motivo di appello è infondato.
Anche a ritenere che la domanda volta ad ottenere il risarcimento del danno da lucro cessante non sia preclusa dalla transazione, egualmente si osserva che è stata la stessa conduttrice a dare atto, nella suddetta scrittura privata, che la sua morosità discendeva proprio dall'assenza di clienti, legata alla nota problematica del Covid. Vi
è, quindi, prova del fatto che la conduttrice non subì alcun danno derivante dall'inutilizzabilità delle camere, dal momento che queste non sarebbero state a loro volta sublocate, per mancanza di domanda.
In ogni caso, secondo la giurisprudenza, la prova del mancato guadagno non può mai essere in re ipsa, dovendo la parte offrire prova specifica dell'occasione persa (Cass. 33659/22). La sentenza di primo grado, nella parte in cui ha chiesto la prova che l'albergo fosse pieno, non ha fatto altro che applicare tale principio.
Non è, invece, possibile prendere in esame la domanda volta ad ottenere un risarcimento del danno da perdita di chances: trattasi di domanda proposta per la prima volta in appello e, quindi, inammissibile.
7 danno di immagine
Il quarto motivo non ha miglior sorte dei precedenti.
Nessun elemento probatorio è stato portato a supporto del lamentato danno da immagine conseguente alle condizioni dell'immobile locato.
Non c'è prova neppure di alcuna lamentela della
17 clientela.
Alla luce di quanto precede, gli altri motivi di appello devono considerarsi assorbiti e deve essere confermata la sentenza di primo grado, previa decurtazione dal credito di parte appellate dell'importo di euro 5.154,66, oltre interessi, tenuto conto di una morosità che si è protratta per oltre due anni da agosto 2023.
6 Le spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.

PQM


In parziale accoglimento del secondo motivo dell'appello proposto da ed in parziale Pt_1 riforma della sentenza del Tribunale di Imperia n.
263 del 2025 del 14 maggio 2025;
Condanna in persona del legale Pt_1 rappresentante p.t. al pagamento dei canoni di locazione insoluti, dovuti dal mese di agosto 2023 sino al rilascio, previa detrazione dell'importo di euro 5.154,66, oltre interessi di cui alla domanda e degli importi di cui ai bonifici indicati nelle prod.
10, 11 e 15 di parte S.T.
Conferma nel resto la sentenza impugnata;
condanna a rifondere a le spese Pt_1 CP_1 di lite del giudizio di appello, che liquida in
10.860,00 euro per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge .
Genova 11 novembre 2025
Il relatore Il Presidente
FA PE RC UN
18