Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RA AN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ANTONIO BAIAMONTI 10, presso lo studio dell'avvocato LUISA FONTI, difeso dall'avvocato LO NOVELLI con studio in 60121 ANCONA VIA GOITO 2, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TT LO & C SAS, in persona del suo legale rappresentante pro tempore TT MA, elettivamente domiciliata in ROMA VLE DELLIARTE 85, presso lo studio dell'avvocato ELEONORA CAPOZZI, difeso dall'avvocato PAOLO VIOZZI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 35/99 del Tribunale di ANCONA, emessa il 30/10/98 e depositata il 21/01/99 (R.G. 2696/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/04/02 dal Consigliere Dott. Gianfranco MANZO;

udito l'Avvocato Vania ROMANO (per delega Avv. Paolo VIOZZI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Carlo DESTRO che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ordinanza del 21 dicembre 1994, il Pretore di Ancona convalidava lo sfratto per finita locazione intimato da AN BU alla TT MA & Co. S.a.s. per un immobile condotto in locazione stagionale. la TT MA & Co. S.a.s. conveniva in giudizio il BU per sentirlo condannare al pagamento della somma di lire 75.420.000 a titolo di indennità di avviamento commerciale per la cessazione del rapporto di locazione in questione. Il Vice Pretore Onorario di Ancona respingeva la domanda ritenendo non applicabile alle locazioni stagionali l'istituto dell'indennità di avviamento commerciale;
respingeva anche la domanda riconvenzionale del convenuto volta ad ottenere il risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. La Soc. TT MA & Co. S.a.s. proponeva appello avverso la suddetta sentenza deducendo l'applicabilità dell'art. 34 della legge n. 392 del 1978 alle locazioni stagionali. L'appellato contestava il gravame e deduceva, altresì, la morosità dell'appellante nel pagamento del canone per il 1994, proponendo appello incidentale per ottenere la risoluzione della locazione per inadempimento e il risarcimento dei danni pari all'ammontare dei canoni non pagati, oltre ai danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. il Tribunale di Ancona accoglieva l'appello proposto e respingeva l'appello incidentale.
Avverso questa sentenza AN BU ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi illustrati da memoria. La TT MA & Co. S.a.s. resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione dell'art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale, degli artt. 27 e 34 della legge n. 392 del 1978, nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, lamentando che erroneamente il tribunale aveva ritenuto spettante al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento, che non era applicabile alla locazione stagionale.
Il motivo è fondato.
Il Tribunale di Ancona ha accolto la domanda, ritenendo spettante l'indennità per la perdita dell'avviamento anche in caso di locazione stagionale. Lo ha ritenuto "a livello sia di interpretazione letterale, sia di interpretazione sistematica e, ancora, considerata la ratio sottesa al disposto della norma". Nel pervenire a questa conclusione, il Tribunale ha affermato poi che la locazione stagionale deve considerarsi non già un tipo autonomo di locazione, quanto un modo di strutturarsi della stessa, che consiste in un rapporto unitario, cadenzato in fasi, e non in una serie di rapporti contrattuali.
Le conclusioni alle quali perviene la sentenza impugnata non sono condivisibili. E, prima ancora, non è condivisibile la premessa relativa alla qualificazione della locazione stagionale. Come già affermato da questa Corte, "la cosiddetta 'locazione stagionale', quale specifico tipo di locazione introdotto dalla legge n. 392 del 1978 distinguendolo dalla categoria delle locazioni non abitative, non può configurarsi, alla stregua del dato letterale della disposizione dell'art. 27, sesto comma, che lo disciplina, come un rapporto unitario (che perfezionatosi al momento dell'originaria stipulazione, ha durata identica a quella degli altri tipi di con tratto concernenti immobili non abitativi previsti dallo stesso art. 27, restando sottoposto alla condizione risolutiva della mancata richiesta del conduttore) ma, stante l'obbligo di locare posto a carico del locatore, realizza una serie di rapporti, distinti ancorché collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità, ad nutum del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima (Cass. 10 marzo 1988, n. 2380;
Cass. 1^ agosto 1995, n. 8388; ma in precedenza per la natura unitaria del rapporto, v. invece Cass. 29 novembre 1984, n. 6266). Questa configurazione, condivisa dal Collegio, consegue tra l'altro alla considerazione che, a norma del sesto comma dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978 nella locazione stagionale il locatore è
obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta prima della scadenza del contratto;
e ciò per la durata massima di sei anni. L'obbligo di locare esclude l'ipotizzabilità di un rapporto unitario, che altrimenti sarebbe sottoposto alla condizione risolutiva della mancata richiesta, e realizza una serie di rapporti, distinti anche se collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità, ad nutum, del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima (v. in motivazione, Cass. 10 marzo 1988, n. 2380).

2. dall'errata premessa in ordine alla configurazione della locazione stagionale, il Tribunale ha poi tratto la conclusione altrettanto erronea, che "per questo (cioè avuto riguardo alla configurazione ritenuta della locazione stagionale) dal punto di vista letterale della norma il rinvio operato dall'art. 34 all'art. 27 LEC può dirsi rinvio all'intera disposizione, comprensiva del sesto comma, non già solo ai primi due commi".
La statuizione del Tribunale non può essere condivisa e va enunciato il principio che in caso di cessazione del rapporto di locazione stagionale non vi è un diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento prevista dall'art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Secondo quanto dispone l'art. 34, primo comma della legge n. 392 del 1978, "in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal r.d. 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai nn. 1) e 2) dell'art. 27, ad un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto...".
Il tenore letterale della norma, pur se non eccessivamente perspicuo sul punto, consente comunque di ritenere che il legislatore abbia inteso escludere le locazioni stagionali. Infatti, il richiamo alle locazioni di immobili relativi alle attività di cui ai nn. 1) e 2) lascia intendere che non si sia in esso voluto ricomprendere anche le locazioni stagionali disciplinate, quale specifico tipo contrattuale, dal sesto comma dell'art. 27. Queste ultime infatti si caratterizzano per la stagionalità, che non individua una specifica attività, ma rileva per la modalità di svolgimento dell'attività stessa, che avviene in periodi determinati e ricorrenti anno per anno.
Non è poi per nulla significativa - diversamente da quanto ritenuto nella sentenza impugnata - la mancanza di una esplicita esclusione negli artt. 34 e 35 delle locazioni stagionali dal diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento. Non lo è perché come si è detto la locazione stagionale consiste in uno specifico tipo contrattuale, che il silenzio del legislatore non autorizza a ricomprendere, neppure ai fini indicati, nelle locazioni degli immobili relativi alle attività di cui ai nn. 1) e 2) dell'art. 27. Prescindendo dal profilo letterale della norma ed avuto riguardo alle intenzioni del legislatore risulta evidente l'esclusione delle locazioni stagionali dall'indennità per la perdita dell'avviamento. Non è compatibile infatti con la durata stagionale della locazione, sia pure protratta per i sei anni, la misura dell'indennità, fissata dal legislatore in diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto. Non è corretto interpretare la norma, così come ha fatto il Tribunale, affermando che l'indennità è dovuta ma che il legislatore ha inopportunamente disciplinato la fattispecie, consentendo che il versamento dell'indennità possa azzerare o, addirittura, superare l'importo dei canoni. A fronte di più possibili significati astrattamente ritraibili della norma è infatti compito dell'interprete scegliere quello che corrisponde a criteri di ragionevolezza, particolarmente tenuto i che la ragionevolezza del legislatore costituisce canone di rilevanza costituzionale. La dottrina che ammette il diritto all'indennità in questione anche con riferimento alle locazioni stagionali, per superare l'argomento sopra considerato, propone di quantificazione l'indennità per la perdita dell'avviamento non in 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, ma prendendo a base per la liquidazione dell'indennità la dodicesima parte del canone stagionale dell'ultimo anno. In tal modo, però, più che interpretare l'art. 34 della legge n. 392 del 1978 si propone di applicare una norma diversa non ritraibile dai possibili significati della disposizione in questione e, dunque, non presente nell'ordinamento e, semmai, riservata ad un futuro intervento del legislatore e al suo potere discrezionale di scelta tra soluzionì alternative.
Per quanto detto il primo motivo di ricorso dev'essere accolto.

2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce "omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Erronea percezione delle attività di causa. omesso ed insufficiente esame delle domande e delle istanze istruttorie. Errore in procedendo. Art.360 n. 3 e 5". Più specificamente il ricorrente lamenta che il Tribunale non aveva considerato che l'appello verteva anche sulla proposizione dell'eccezione riconvenzionale relativa alla morosità del conduttore, con ciò mostrando l'omesso esame sia della sentenza pretorile che degli atti. Nello stesso motivo si lamenta inoltre il mancato accoglimento del motivo d'appello relativo alla richiesta di risarcimento del danno per responsabilità aggravata, deducendo che l'impugnazione sul punto era stata rigetta affermando che si trattava di inammissibile nuova pretesa "non essendo stata proposta una domanda riconvenzionale in tal senso in primo grado". Il profilo dell'eccezione riconvenzionale relativo alla morosità del conduttore, essendo volto alla contestazione del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento rimane assorbito dall'accoglimento del primo motivo.
Non è invece fondata la doglianza relativa alla domanda ex art. 96 c.p.c. Il ricorrente sostiene che il Tribunale avrebbe erroneamente rigettato la domanda perché nuova. In realtà, la sentenza impugnata ha ritenuto nuovo l'appello incidentale relativo al pagamento dei canoni non pagati nel 1994 e il risarcimento per la perdita del reddito locativo per le stagioni 1995 e 1996, mentre non ha pronunziato sulla domanda ex art. 96. Non vi è stato dunque rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c. ma omessa pronunzia sulla stessa. E questa omessa pronunzia non è stata censurata dal ricorrente, che ha censurato unicamente il rigetto della domanda.
Per quanto detto, va accolto il primo motivo di ricorso, con assorbimento del secondo motivo nella parte relativa all'eccezione riconvenzionale e con rigetto del capo relativo all'art. 96 c.p.c. La sentenza impugnata va conseguentemente cassata e non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto la causa può essere decisa nel merito rigettando la domanda proposta dalla TI MA & co S.a.s. Le spese dei tre gradi di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso assorbito il secondo, con rigetto del profilo relativo all'art. 96 c.p.c.; cassa la sentenza impugnata e pronunziando nel merito rigetta la domanda proposta dalla TI MA & co S.a.s.; condanna la TT MA & co S.a.s. al pagamento delle spese processuali che liquida: per il giudizio innanzi al Pretore in euro 1500,00 (millecinquecento) per onorari e euro 600,00 per diritti;
per il giudizio innanzi al Tribunale in euro 1900,00 (millenovecento) per onorari, in euro 600,00 per diritti e in euro 340,00
(trecentoquaranta/00) per spese;
per il giudizio per cassazione in euro 184,58 per spese e in euro 2500, 00 per onorari.
Così deciso in Roma, il 15 aprile 2002.
Depositato in Cancelleria il 9 agosto 2002