CIND 10 5682 0 1 REPUBBLICA LTALIANA I NON LA COR E SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE CRON 23186 Composta dagli III.mi Sigg.ri Magistrati Jd. 21/3/07 Dott. Mario SPADONE - Presidente Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere rel. 66 Rep. 3585 Dott. Giandonato NAPOLETANO Dott. Olindo SCHETTINO 66 IL SOLE 24 ORE Dott. Francesca TROMBETTA 66 02 AGO. 2001 ha pronunciato la seguente 600 SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 7249/99 R.G. proposto 0662TTO: PRELIMINARE DI da VENDITA COSTRUZIONI EDILI NEGRELLI S.A.S., in persona del legale LIARE rappresentante LV DA, elettivamente domiciliata in Roma, Piazza Cavour n. 25, presso lo studio dell'Avv. Franco Vesperini che, CANCELLERIA con l'Avv. Francesco Sorrentino, la difende in virtù di procura speciale in calce al controricorso, ricorrente

contro

GIRAGLIA IMMOBILIARE S.p.A. (già 1.P. Immobili e Partecipazoni S.p.A., già Impresa Lodigiani S.p.A.), in persona dell'Amministratore 501/01 SWD delegato Dott. Cesare Turri, elettivamente domiciliata in Roma, Piazza Mazzini n. 8, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Crimi che, con gli Avv. Mario Cocco e Sergio Colombo, la difende in virtù di procura speciale in calce al controricorso, controricorrente per la cassazione della sentenza 25 marzo-12 maggio 1998 n. 1287/98 della Corte d'appello di Milano. Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 21 marzo 2001, dal Cons. Cristarella Orestano;
Sentito, per la società ricorrente, l'Avv. A. Levanti che, munito di delega dell'Avv. Francesco Sorrentino, ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Raffaele Ceniccola, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Nel marzo del 1991 la S.p.A. Impresa Lodigiani convenne in giudizio, avanti il Tribunale di Monza, la S.a.s. Costruzioni Edili Negrelli, esponendo che questa, con contratto preliminare del 28.11.1988, le aveva promesso in vendita, prezzoper il di £ 7.800.000.000, un terreno edificabile sito in Via della Guerrina a Monza, con l'espressa pattuizione che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato all'atto della consegna della concessione edilizia, già richiesta ma non ancora rilasciata dal Comune, ma che poi aveva 2 KND manifestato, a mezzo del suo legale rappresentante, l'intenzione di alienare a terzi detto terreno e di venir meno, così, agli impegni assunti. Chiese, pertanto, ex art. 2932 cod. civ., la pronuncia di una sentenza che tenesse luogo del contratto non concluso. La convenuta, costituitasi, contestò la fondatezza della domanda avversaria, deducendo che era stato fissato un termine finale di efficacia del preliminare al 31 dicembre 1989, poi prorogato di comune accordo al 31 dicembre 1990, per cui, decorso infruttuosamente quest'ultimo termine, il contratto doveva ormai ritenersi inefficace, anche perché la controparte, che ne aveva facoltà, non aveva avanzato richiesta di ulteriore proroga. Nel corso del giudizio, dato che l'immobile era stato nel frattempo venduto a terzi, la società attrice modificò la sua originaria domanda in quella di risoluzione del contratto per inadempimento e di risarcimento del danno. All'esito dell'istruttoria il Tribunale, con sentenza non definitiva 27.5.1994, pronunciò la risoluzione del contratto preliminare e condannò la S.a.s. Costruzioni Edili Negrelli al risarcimento del danno da liquidarsi in prosieguo di causa. Proposto immediato gravame dalla soccombente, al quale che intanto aveva assunto la nuova denominazione dicontroparte 1.P.Immobili e Partecipazioni S.p.A. resistette, la Corte d'appello di Milano ha emesso la sentenza precisata in epigrafe con la quale ha 3 confermato integralmente la decisione di primo grado sulla base delle seguenti considerazioni, in parte diverse da quelle del Tribunale: -Il termine pattuito per la stipula del contratto definitivo non aveva carattere essenziale, sia perché era stata prevista la possibilità di una sua proroga, sia, e soprattutto, perché le parti avevano esplicitamente ricollegato la perdita dell'interesse all'acquisto da parte della promissaria acquirente al mancato rilascio della concessione edilizia, e non allo spirare di quel termine;
- In ogni caso, anche a prescindere dalla natura del termine, la sua scadenza non aveva sortito alcun effetto, dato che esso, con atto integrativo del 6.7.1989, era stato espressamente prorogato per iscritto al 31.12.1990, con contemporanea previsione della possibilità di ulteriore proroga a richiesta della parte acquirente, e poi al 31.12.1991. -Era del tutto irrilevante, ai fini della eccepita improponibilità della domanda di risoluzione, la circostanza che alla data di tale domanda il contratto fosse o meno ancora efficace, poiché anche ammesso che non vi fossero state valide richieste di ulteriore proroga, quel che contava era il fatto che l'inadempimento della promittente venditrice, di non scarsa importanza, consistito nella vendita a terzi del bene promesso alla Lodigiani S.p.A., fosse avvenuto il 20.6.1990, allorquando il rapporto sorto con il contratto preliminare era pienamente valido ed efficace, vivo e vitale, in forza dell'atto integrativo, sottoscritto da entrambe le parti, che ne aveva prorogata l'efficacia al 4 31.12.1990. Ricorre per cassazione la S.a.s. Costruzioni Edili Negrelli sulla base di due motivi ai quali replica con controricorso e con successiva memoria la S.p.A. Giraglia Immobiliare, tale divenuta nel frattempo, la I.P.-Immobili e Partecipazioni S.p.A., gia Impresa Lodigiani S.p.A.. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo viene denunziata omessa pronuncia su un punto decisivo della controversia, con conseguente mancanza о insufficienza della motivazione, lamentandosi che il giudice d'appello, in presenza dell'espressa censura rivolta contro il convincimento del Tribunale circa la "indefinita prorogabilità del termine ad unilaterale iniziativa della Lodigiani", non si sia voluta occupare della dedotta circostanza che il contratto non era mai divenuto efficace perché la durata del vincolo preliminare era cessata senza che la “condizione" si fosse avverata. Si argomenta al riguardo che la scrittura integrativa del 1989, "prevedendo il nuovo termine del 31 dicembre 1990 e la possibilità di una (sola) ulteriore proroga a richiesta della parte acquirente, escludeva la reiterabilità della prorogatio che, del resto, al pari della prorogabilità sine die, sarebbe stata percorsa (sic) dalle ragioni di nullità che il perpetuarsi del vincolo avrebbe necessariamente comportato”. Si aggiunge che la Corte di merito aveva accertato, sia pure incidentalmente, che la proroga risultava provata solo sino al 31 5 dicembre 1991, la qual cosa confermava la “avvenuta scadenza senza che si fosse verificata la condizione", con la conseguenza che “la mai acquisita efficacia del contratto lo renderebbe sterile di effetti d'ogni tipo, ed in particolare di quelli risolutori e risarcitori”. Con il secondo motivo si denunzia falsa applicazione di norme di diritto (artt. 1453 e 1358 cod. civ. e 41 cod. pen.), sostenendosi che la pretesa della Lodigiani, prima di esecuzione in forma specifica del preliminare e poi di risoluzione, presupponeva necessariamente come già realizzato l'inadempimento dell'obbligazione primaria della promittente venditrice di trasferire la proprietà dell'area, obbligazione che, invece, in pendenza della “condizione”, non era ancora venuta ad esistenza e non era, quindi, esigibile, il che faceva sì che detto inadempimento fosse inconcepibile ed inutilizzabile quale elemento fondante della pretesa. - prosegue il motivo - anche a voler ammettere la Ma risolvibilità del preliminare in ragione del potenziale inadempimento della futura eventuale obbligazione, ne verrebbe la necessità di sottoporre a condizione anche la sentenza, nel senso che questa sarebbe inefficace nel caso, come quello di specie, di mancato avveramento della condizione nel termine. Si lamenta, quindi, che la Corte milanese non abbia respinto la domanda perché infondata alla stregua della ormai definitiva inefficacia del preliminare per essere spirato il termine prima dell'avveramento 6 della condizione, il che, del resto, finiva per costituire causa sopravvenuta da sola sufficiente, ex art. 41 cod. pen., a determinare l'evento. Si deduce, poi, che, anche a volersi riconoscere la possibilità di risoluzione in pendenza di condizione, le conseguenze risarcitorie sarebbero ben diverse da quelle legate all'inadempimento della (mai sorta) obbligazione di trasferire la proprietà dell'area, dovendosi ritenerle limitate al solo interesse negativo in quanto ricollegabili alla violazione del dovere di chi ha alienato un diritto sotto condizione sospensiva di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte, giusta il disposto dell'art. 1358 cod. civ.. Si chiede, pertanto, in subordine, che questa Corte, in caso di conferma della statuizione risolutoria della sentenza impugnata, ne corregga la motivazione ex art. 384, comma 2°, cod. proc. civ. nei più pertinenti termini di risoluzione per violazione di detto dovere, stante l'interesse della ricorrente a non subire sanzioni scorrette e più gravi, come quelle che deriverebbero dall'inadempimento dell'obbligazione primaria (mai nata) di trasferire il bene. Si chiede, inoltre, ove non fossero ritenuti necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere la causa nel merito, con reiezione delle pretese della controparte e governo delle spese anche delle precedenti fasi. Le su esposte censure, esaminabili congiuntamente per la loro 7 stretta connessione, sono destituite di qualsiasi fondamento. Esse, infatti, sono imperniate essenzialmente sull'assunto, assertivamente già sostenuto in appello, che il contratto preliminare di compravendita fosse sottoposto alla condizione del rilascio da parte del Comune, entro il termine previsto, della concessione edilizia sul terreno promesso in vendita e che tale condizione non si fosse avverata, con conseguente inefficacia del contratto stesso e non ravvisabilità, quindi, di un inadempimento della società ricorrente nel fatto di aver venduto a terzi l'area edificatoria in pendenza di detta condizione poi non avveratasi. Se non che, dall'esame degli atti di causa, doverosamente compiuto da questa Corte in presenza della denuncia di un error in procedendo, qual è l'omessa pronuncia, non emerge in alcun modo che in sede di merito sia stata mai prospettata espressamente l'ipotesi del contratto condizionato nella sua efficacia al verificarsi di un evento futuro ed incerto, risultando, invece, che il thema decidendum è stato sempre imperniato sull'esistenza di un termine (31.12.1989) per la stipula del contratto definitivo e sul carattere, essenziale o meno, di tale termine, essenzialità che la Corte di merito ha recisamente esclusa, argomentando, con ineccepibile rigore logico, dalla prevista prorogabilità del termine stesso a semplice richiesta della promissaria acquirente, dalla sua effettiva proroga, concordata per iscritto, con atto integrativo del 6.7.1989, al 31.12.1990, dalla previsione, in quest'ultimo atto, della possibilità di altre proroghe, sempre a semplice richiesta della promissaria, e dalla ulteriore proroga pattuita al 31.12.1991. E' la stessa ricorrente, del resto, a riconoscere quanto sopra allorquando riferisce di essersi lamentata, con l'atto di appello, del convincimento espresso dal Tribunale circa la “indefinita prorogabilità del termine ad unilaterale iniziativa della Lodigiani" e di aver sostenuto che andava esclusa la reiterabilità della prorogatio. Pertanto, sostenere adesso che la concessione ad aedificandum era stata prevista come un evento non solo futuro ma anche incerto e, quindi, come una condizione di efficacia del contratto (non è dato capire se sospensiva o risolutiva) e che il mancato rilascio (e non il definitivo rifiuto) di essa entro il termine prorogato equivaleva a non avveramento di tale condizione, con conseguente impossibilità di pronunciare la risoluzione per inadempimento di un contratto ormai non più da adempiere perché divenuto inefficace ex tunc a norma dell'art. 1360 cod. civ., significa introdurre per la prima volta in questa sede un tema di indagine rimasto estraneo alla problematica sviluppatasi nel corso dei giudizi di merito. Le ulteriori argomentazioni del ricorso, quasi tutte postulanti l'esistenza di detta condizione, sono dunque immeritevoli di accoglimento e si infrangono contro l'insindacabile motivato accertamento della Corte milanese, per altro non fatto oggetto di specifiche e puntuali censure, che il termine previsto nel contratto e nei successivi atti integrativi di proroga mancava del carattere dell'essenzialità e che tale contratto era pienamente "valido ed efficace, vivo e vitale" alla data, 20.6.1990, in cui la società Costruzioni Edili Negrelli, vendendo a terzi il terreno oggetto di esso, si era posta nella condizione di non potere più adempiere la sua principale ed essenziale obbligazione di trasferirne la proprietà alla controparte, come da questa richiesto, ancora in costanza di detto termine, con l'originaria azione ex art. 2932 cod. civ.. Di qui l'assoluta inconsistenza della tesi secondo cui la vendita a terzi del bene oggetto del preliminare non integrerebbe inadempimento ma solo violazione del dovere, ex art. 1358 cod. civ., di comportarsi secondo buona fede nello stato di pendenza della condizione per conservare integre le ragioni dell'altra parte. Alla stregua delle ragioni che precedono il ricorso deve essere rigettato. Le spese del presente procedimento, liquidate come in dispositivo tenendo conto dell'elevato valore della controversia, vanno poste a carico della società ricorrente secondo il criterio della soccombenza.

P. Q. M.

LA CORTE Rigetta il ricorso. Condanna la società ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di legittimità a favore della parte resistente, 10 0 0 0 400. liquidandole in £30. "ivi comprese £30.000.000 (trenta milioni) per onorari. Così deciso in Roma il 21 marzo 2001. IL PRESIDENTE CONSIGLIERE ESTENSORE Уравни IL CANCELLIERE C1 Dottsse Portelle D'Anna 1097 250.000 DEPORT 456T 60000 P ILCANCELIERE TOT. 310000 лодт 129, 11 4567 3099 805T 1200 172 10 CORTE SUPREMA CASSAZIONE Si attesta la registrazione presso l'Agenzia 23.8.2011 delle Entrate di Roma 2 serie 4 al n. 42102 versate € 172,0 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°115 del 30/5/2002) 11