Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano NICASTRO - Presidente -
Dott. Paolo VITTORIA - Consigliere -
Dott. Ernesto LUPO - rel. Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. Alberto TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AMMINISTRAZIONE PROVINCIALE DI NAPOLI, in persona del Presidente p.t. della Giunta, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G.B. TIEPOLO 21, presso lo studio dell'avvocato BRUNELLO MILETO, difesa dagli avvocati ALDO DI FALCO, SILVIO SAVARESE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LE RA;

- intimata -
avverso la sentenza n. 900/98 del Tribunale di NOLA II Sezione Civile, emessa il 10/06/98 e depositata il 14/07/98 (R.G. 323/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/01 dal Consigliere Dott. Ernesto LUPO;

udito l'Avvocato Brunello MILETO (per delega Aldo DI FALCO);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Elisabetta Maria CESQUI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 1996 LL LE, premesso che un proprio immobile sito in Marigliano era condotto in locazione dall'Amministrazione provinciale di Napoli con destinazione a sede di Istituto tecnico commerciale, a seguito di sua dichiarazione d'obbligo del 3 dicembre 1990 e di delibera dell'ente n. 4148/91, intimava alla parte conduttrice sfratto per morosità, citandola davanti al Pretore di Nola. La Provincia, costituendosi, si opponeva deducendo che la citata delibera non era stata mai approvata dal Comitato regionale di controllo (d'ora in poi: Co.re.co.), onde il contratto era inesistente. Il Pretore adito, con la sentenza depositata il 17 febbraio 1997, riteneva illegittimo perché tardivo l'annullamento della delibera della Provincia da parte del Co.re.co. e lo disapplicava;
considerava pertanto sussistente il contratto di locazione e ne pronunziava la risoluzione, condannando la Provincia di Napoli a rilasciare libero l'immobile, nonché al pagamento delle spese processuali.
L'Amministrazione provinciale di Napoli proponeva appello, sostenendo che l'annullamento da parte del Co.re.co. era stato tempestivo. Costituitasi la LE, il Tribunale di Nola, con la sentenza depositata il 14 luglio 1998, affermava che era intervenuto l'annullamento della delibera provinciale di stipula del contratto, con "efficacia ex tunc"; che ciò comportava l'annullabilità del contratto, che però non era stata fatta valere dalla Provincia, la quale aveva "continuato a godere dei locali senza corrispondere alcunché e senza compiere alcun atto volto ad annullare il contratto". Il Tribunale, pertanto, confermava, con diversa motivazione, la pronunzia di risoluzione della locazione. Avverso la sentenza del Tribunale di Nola l'Amministrazione provinciale di Napoli ha proposto ricorso per cassazione, deducendo tre motivi. LL LE non ha svolto attività difensiva davanti a questa Corte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la parte ricorrente deduce la violazione dell'art. 99 c.p.c., lamentando che la sentenza impugnata abbia "tramutato la dichiarazione implicita di perfezionamento del contratto fatta dal Pretore in quella di validità ed efficacia dello stesso", osservando che la controparte non aveva proposto appello incidentale per fare dichiarare tale validità ed efficacia, "anche nell'ipotesi in cui non fosse riconosciuto il perfezionamento del contratto".
Con il secondo motivo la ricorrente deduce la "violazione del combinato disposto degli artt. 46 comma 1 L. n. 142/90, 1325 n. 1 c.c. e 1418, comma 2, c.c.", osservando che il tempestivo annullamento, da parte del Co.re.co., della delibera provinciale ha fatto sì che quest'ultimo atto non sia mai divenuto efficace, onde esso "deve considerarsi tamquam non esset".
Con il terzo motivo la ricorrente deduce "difetto di motivazione su tre punti decisivi della controversia", lamentando che il Tribunale, senza spiegare le ragioni: 1) ha individuato "un ulteriore atto rispetto alla dichiarazione d'obbligo e alla delibera di giunta consistente nel contratto che rimarrebbe valido ed efficace, nonostante l'accertato annullamento della delibera di giunta"; 2) non ha tenuto conto dell'art.11 della dichiarazione d'obbligo della LE, secondo cui questa era impegnativa soltanto per il locatore, mentre lo sarebbe divenuta per l'ente conduttore solo dopo l'approvazione da parte dell'organo tutorio, che non era poi intervenuta;
3) ha erroneamente assimilato una delibera non esecutiva ad una volontà viziata.
I tre motivi di ricorso, strettamente connessi perché censurano la valutazione della sentenza impugnata di esistenza del contratto di locazione di cui si è pronunziata la risoluzione, vanno esaminati unitariamente.
Il ricorso è fondato.
Secondo l'accertamento di fatto compiuto dalla sentenza impugnata, la delibera della giunta provinciale di Napoli di stipulazione del contratto di locazione con la locatrice LE, sottoposta al controllo preventivo di legittimità (art. 45 della legge 8 giugno 1990 n. 142), è stata tempestivamente annullata dal Co.re.co., onde
- va qui precisato - essa non è mai divenuta efficace. Secondo l'art. 46 della citata legge n. 142 del 1990, invero, le delibere soggette al detto controllo "diventano esecutive se nel termine di venti giorni dalla ricezione delle stesse il comitato regionale di controllo non abbia adottato un provvedimento di annullamento, dandone nel medesimo termine comunicazione all'ente interessato". La trascritta disposizione di legge comporta che la deliberazione è inefficace prima del decorso del termine di venti giorni in essa previsto, con la conseguenza che il sopravvenire entro detto termine dell'annullamento da parte del Co.re.co., accertandone l'illegittimità, ne impedisce definitivamente la produzione di ogni effetto giuridico e ne determina pertanto la giuridica inesistenza. Il venire meno della deliberazione attraverso cui si è espressa la volontà dell'ente conduttore rende nullo il contratto di locazione per assenza del requisito dell'accordo delle parti (art.1325 n.1 e art. 1418, secondo comma, c.c.). È, pertanto, errata la sentenza impugnata, che ha ritenuto semplicemente annullabile il contratto di locazione intervenuto tra le parti, considerando soltanto viziata e non assente la volontà contrattuale della parte conduttrice. Come si è detto, l'annullamento della delibera di giunta di stipulare il contratto di locazione, avendo effetto ex tunc, ha reso inesistente l'atto deliberativo dell'ente e quindi assente, e non solo viziata, la volontà contrattuale della parte.
Stante la nullità del contratto di locazione, perfezionatosi attraverso la dichiarazione d'obbligo della locatrice LE e la delibera della giunta provinciale poi legittimamente annullata dal Co.re.co., tale contratto non poteva essere risolto dalla sentenza impugnata, poiché la risoluzione presuppone che il contratto sia idoneo a produrre effetti. Va cassata, pertanto, la sentenza impugnata che, ritenendo annullabile il contratto di locazione, ne ha pronunziato la risoluzione per inadempimento della parte conduttrice.
D'altro canto, la nullità dello stesso contratto rende inutile la risoluzione chiesta dalla locatrice, poiché essa comporta l'inesistenza di un titolo giustificativo della detenzione dell'immobile da parte dell'ente conduttore, mentre non forma oggetto del presente giudizio il pagamento dei canoni non pagati (che non è stato chiesto dalla attrice).
In conclusione, in accoglimento del ricorso della Provincia, la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata alla Corte di appello di Napoli, che, a seguito dell'entrata in vigore del decreto legislativo 19 febbraio 1998 n. 51 (sull'istituzione del giudice unico di primo grado), è divenuta il giudice di pari grado a quello che ha emanato la sentenza cassata (v., tra le altre, Cass. 12 maggio 2000 n. 6120). Il giudice di rinvio si pronunzierà nuovamente sulla domanda proposta dalla LE, attenendosi ai principi di diritto qui espressi e deciderà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Napoli, anche per le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso a Roma il 9 ottobre 2001.
Depositato in Cancelleria il 9 gennaio 2002