LA 0 3421/03 REPUBBLICA ITALIANA IN NOM DEL POOL / ITA SEZIONE TERZA CIVILE composta dai Signori Magistrati: dott. Angelo GIULIANO Presidente R.G. 13578/01 Rep. 968 dott. Michele LO PIANO Consigliere rel. Cron. 7823 dott. Fabio MAZZA Consigliere dott. Francesco TRIFONE Consigliere Ud. 28.11.2002 dott. Ennio MALZONE Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da Сли NT ON, elettivamente domiciliata in Roma, Via Muzio Clementi n. 68, presso lo studio dell'avv. Francesco Carluc- cio, difeso dall'avv. Ferdinando De Giosa, giusta delega in atti. ricorrente

contro

RE TO, elettivamente domiciliato in Roma, Via Ennio Quirino Visconti n. 20, presso lo studio dell'avv. Emilio Nicola Buccico, difeso dall'avv. TO Fusco, giusta delega in atti. controricorrente avverso la sentenza n. 89/01 della Corte d'appello di Lecce, emessa il 9 gennaio 2001 e depositata il 12 febbraio 2001 (R.G. 411/00); 2358/2002 Oggetto: Locazione udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28 novembre 2002 dal relatore consigliere dott. Michele Lo Piano;
udito l'avv. TO Fusco;
udito il P.M., nella persona del sost. proc. gen. dott. Dario Cafiero, che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo NT ON, in data 1° agosto 1984, prese in loca- zione un immobile da adibire a negozio di calzature. Era stato convenuto il canone di £ 400.000 mensili e uguale somma la conduttrice aveva versato a titolo di deposito cauzionale. Il 19 luglio 1995 il locatore, RE TO, intimò alla con- duttrice licenza per finita locazione. Il 4 ottobre 1995 il Pretore di Brindisi convalidò la licenza e fissò per il rilascio la data del 10 maggio 1997. Sulla base di tali premesse, la NT, dopo aver esposto di aver rilasciato, in data 23 marzo 1997, il locale che il successivo giorno era stato dal RE concesso in locazione alla S.n.c. Trading Sport di RA RT & C. per il canone annuo di £ 36.000.000, propose ricorso la Pretore di Brindisi per ottenere la condanna del RE al pagamento dell'indennità di avviamento ed al rimborso del deposito cauzionale;
chiese altresì di essere rimessa in termini per l'esercizio del diritto di prelazione di cui all'art. 40 della legge n. 392 del 1978, avendo il locatore omesso di inviarle le prescritte comunicazioni. Il RE chiese il rigetto della domanda. deducendo che: . 2 la NT aveva rinunciato a qualsiasi pretesa con di- chiarazione scritta del 24 marzo 1997; - la dichiarazione era stata rilasciata ai signori RT TT e TT IS, genitori delle socie della nuova affittuaria Tra- ding Sport, i quali per ottenere la disponibilità immediata dell'im- somma di lire mobile avevano versato alla NT la 49.000.000. Il Pretore di Brindisi rigettò la domanda della NT e la decisione fu confermata sul punto dalla Corte d'appello di Lecce. La Corte d'appello affermò che la dichiarazione sottoscritta dalla NT, in data 21 marzo 1997, che così testualmente re- citava: ... la signora NT ON, conduttrice del locale commerciale sito in Brindisi in Corso Umberto I, n. 54, di proprietà del signor RE TO, adibito a vendita di calzature, recede dal гли contratto di affitto stipulato il 1° agosto 1984 senza nulla a preten- dere a qualsiasi titolo, né ora né in futuro e dichiara di rilasciare l'immobile in data 24 marzo 1997», conteneva una valida rinuncia sia all'indennità di avviamento, sia alla restituzione del deposito cauzionale, sia, infine al diritto di prelazione di cui all'art. 40 della legge n. 392 del 1978, peraltro non sussistente dovendosi ritenere in base alle circostanze di fatto accertate che vi era stata da parte del conduttore una implicita comunicazione di non intendere rin- novare la locazione. Detta dichiarazione non poteva invero essere considerata, come sostenuto dalla NT, solo come un verbale di rilascio anticipato dell'immobile e ciò sia in forza del suo tenore 3 letterale sia in considerazione del fatto che la NT aveva ri- cevuto all'atto del rilascio la somma di £ 49.000.000; in proposito non era rilevante che le trattative in ordine al rilascio anticipato fossero intercorse tra la NT e i genitori delle socie della so- cietà nuova affittuaria, perché tale fatto non mutava il contenuto ed il valore del documento sottoscritto dalla NT. Peraltro la somma percepita dalla NT era senz'altro superiore a quanto ad essa sarebbe spettato. Per la Cassazione della suddetta sentenza ha proposto ricorso NT ON. Ha resistito con controricorso RE TO. Motivi della decisione Con unico motivo si denuncia: a) Violazione o falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3 c.p.c.; ли b) Omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. Il ricorso è del seguente testuale tenore:

1- L'Ill.ma Corte d'Appello di Lecce ha manifestamente errato nella sua decisione laddove aveva considerato la dichiarazione del 21/03/97, sottoscritta dalla sig.ra NT ON, "una va- lida rinuncia ad ogni pretesa economica nei confronti del RE, tanto sia per l'indennità che per la restituzione della cauzione". La circostanza non è condivisibile;

2- invero, è bene ricordare, e precisare nuovamente, che in data 19/07/1995 il RE aveva notificato all'attuale ricorrente licenza per finita locazione, convalidata poi dal Pretore di Brindisi, il quale fissava per il 10/05/1997 la data per il rilascio;

3- nell'attesa di tale rilascio vi era chi aveva un enorme interesse, economico soprattutto, ad ottenere quanto prima, a seguito di un nuovo contratto di locazione con il proprietario, il possesso del- l'immobile in oggetto, al chiaro fine di allargare la propria attività commerciale. Si ricorda che, appunto, il locale di che trattasi fu subito concesso in locazione dal RE alla ditta Trading Sport di RA RT & C. S.n.c., la quale già conduceva un altro locale di proprietà sempre del RE, retroconfinante con questo, tanto che la nuova conduttrice aveva poi posto in comunicazione i due locali;

4- in quest'ottica va considerata la dichiarazione del 21/03/1997, Am costituente, appunto, nella sua dizione letterale, e nella volontà della NT, un vero e proprio verbale di rilascio anticipato dell'immobile, che veniva rilasciato al sig. TT RT;

5- che poi, a seguito di tale accordo tra la NT ed il terzo, vi possa essere stata la consegna a quest'ultimo, da parte del primo, di una "datio" monetaria (circostanza non provata e non provabi- le), poco importa in questo giudizio. Difatti tale "datio" potrebbe rilevare solo per i rapporti tra questi due soggetti. Il vecchio con- duttore, rilascia anticipatamente l'immobile, rinunciando, tra l'al- tro anche agli ultimi due mesi di affari, e/o a quelli successivi in attesa dell'esecuzione, legati alla propria attività commerciale, ed i 5 RT, perseguente (sic!) il proprio fine di ottenere quanto prima il possesso del locale per allargare la propria attività, richiede ed ottiene, previa la detta datio, il rilascio anticipato;

6- alla luce di tanto, non si vede come la sig.ra NT possa aver rinunciato, con la dichiarazione rilasciata al RT a tutta una serie di diritti, legati, viceversa, ai propri rapporti con il pro- prietario-locatore;

7- appare più che mai lapalissiano che, quest'ultimo, avuta cono- scenza di tale dichiarazione, abbia voluto approfittarne;

8- né lo stesso può affermare di aver provveduto personalmente a corrispondere questa, o qualsivoglia somma, a ristoro dei diritti da rivendicare da parte della conduttrice uscente. Ed allora come si fa a dire che la NT ha rinunciato ai propri diritti (avvia- mento, cauzione e soprattutto diritto di prelazione), rilasciando una dichiarazione, non al proprietario-locatore RE, ma al nuo- vo conduttore, e non ricevendo dallo stesso locatore alcunché? Solo un po' di buon senso sarebbe sufficiente a far comprendere la realtà;

9- la malafede del locatore viene in maggior risalto se si consideri che, proprio grazie all'avviatissima attività commerciale della de- ducente, esercitata in Brindisi, presso il locale de quo sin dal 1946, il proprietario ha potuto stipulare, con il nuovo conduttore, un contratto di locazione molto vantaggioso, per un canone annuo di £.36.000.000, pari a £.

3.000.000 mensili;
10- l'avviamento commerciale goduto dall'immobile de quo, che non è da provare, viene maggiormente in risalto proprio per que- sto nuovo contratto di locazione, stipulato già nelle more della procedura esecutiva di rilascio, con un maggior vantaggio econo- mico, per il proprietario, rispetto al vecchio contratto, pari a £. 31.600.000 (£.36.000.000 - £.4.400.000); 11- pertanto, anche la giurisprudenza citata dalla Corte D'Appello (Cass. Civ. 21/05/1991, n. 5711), seppur lodevole nelle sue disser- tazioni, mal si applica al caso di specie, vuoi perché in aperto contrasto con altra giurisprudenza di merito più conformantesi alla nostra vicenda ("In tema di locazione di immobili non abitativi il diritto del conduttore all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale consegue direttamente al fatto che il rapporto sia cessato per la volontà del locatore e, quindi, non esplica alcuna Mu rilevanza la circostanza che dopo l'intimazione di licenza il rila- scio abbia avuto luogo spontaneamente, anziché coattivamente" . - Cass. Civ., sez. III, 09/0611995, n.6548 - e "Il conduttore di immo- bile urbano adibito ad uso non abitativo che abbia rilasciato l'immobile in seguito ad un provvedimento di convalida di licenza per finita locazione intimatagli dal locatore, ha diritto alla inden- nità per la perdita dell'avviamento commerciale anche se abbia rilasciato l'immobile prima della scadenza del termine di esecuzio- ne prorogato ex lege e nonostante l'offerta del locatore di rinnova- zione del contratto" - Cass. Civ., sez. III, 15/05/1991, n.5461 - non è forse il nostro caso?), vuoi perché con la più volte indicata di- chiarazione del 21/03/1997, la sig.ra NT rilasciava, sic e 7 simpliciter, anticipatamente l'immobile de quo, ma senza dover co- si rinunciare ai propri diritti nei confronti del RE;
12- la sentenza citata fa sempre riferimento ad una rinuncia, rite- nendola ammissibile, che sarebbe stata operata dal conduttore. Ma cosi non è! Non è stata certamente la volontà della sig.ra Monta- gna, quella di voler rinunciare ai propri diritti nei confronti del proprietario RE! Tra l'altro non potrebbe essere diversamente dato che la stessa aveva avuto rapporti, e aveva rilasciato l'immo- bile, con la più volte indicata dichiarazione, solo al RT;
13- in merito alla rinuncia al diritto di prelazione ex art. 40 della L. 392/78, che sarebbe stata operata sempre in virtù della dichia- razione della NT del 21/03/1997, l'Ill.ma Corte d'Appello di Lecce ha voluto far rientrare nel calderone dei diritti rinunciati سه dalla deducente conduttrice anche quest'ultimo: "il tenore della ri- nuncia operata dalla NT con la dichiarazione 21/03/1997 ... involge anche il diritto di prelazione riconosciuto dall'art. 40"; 14- la superficialità di tale affermazione, non supportata da valide argomentazioni a sostegno, inducono a voler riconsiderare come, per giurisprudenza costante ed uniforme, sia invalida una rinuncia a qualsivoglia diritto operata prima che lo stesso sorga in capo al titolare (ex pluribus, Cass. Civ. 12/07/1994, n.6533); 15- sul punto l'Ill.ma Corte D'Appello di Lecce ha omesso di pro- nunciarsi, laddove già il Giudice di primo grado aveva considerato corretta tale impostazione affermando, appunto, che il locatore avrebbe dovuto comunicare l'intento della nuova locazione con 8 lettera raccomandata a/r, ai sensi dell'art. 40 della L. 392/78. Af- fermava, continuando, che la dichiarazione del 21/03/97, di rila- scio anticipato dell'immobile, non potesse mai costituire recesso del conduttore, con conseguente mutamento del titolo della cessa- zione della locazione da licenza per finita locazione a recesso vo- lontario;
ma purtroppo, successivamente, nel merito, non accoglie- va la domanda (cioè di rimettere la sig.ra NT nei termini per potere esercitare il diritto di prelazione) sulla semplice consi- derazione che tale rimedio non fosse contemplato dalla legge;
16- su tale punto la Corte d'Appello di Lecce ha omesso di pronun- ciarsi;
17- nel merito, comunque, bisogna anche considerate che, una va- гли lida rinuncia, affinché appunto sia valida in ogni suo aspetto, deve і indicare in modo esplicito, oltre che analitico (trattandosi, nel caso di specie, di rinuncia, potremmo dire, e come vorrebbe farci crede- re il locatore, a tutta una serie di diritti, e non ad un solo!), a cosa si riferisce e non semplicemente "senza nulla pretendere a qualsia- si titolo né ora né in futuro". La vantata rinuncia è troppo generi- ca!; 18- a tutt'oggi il diritto di prelazione in capo alla sig.ra NT non è ancora sorto atteso che, mai e poi mai, il locatore ha comu- nicato la sua volontà di locare l'immobile, ed a quali condizioni. Solo successivamente a tale comunicazione si potrebbe eventual- mente rinunciare!. Il ricorso non può trovare accoglimento. Con riferimento alla denuncia di «violazione o falsa applica- zione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c.» si osserva quanto segue: La ricorrente non indica quali siano le norme di diritto che assume siano state violate o falsamente applicate;
tuttavia, censure inquadrabile sub specie della violazione dell'art. 365 n. 3 c.p.c. si possono rinvenire al punto 11. Al punto 11. del ricorso è censurato il richiamo fatto dalla Corte d'appello alle sentenza di questa Corte n. 5711 del 1991 e si assume che più attinenti nella specie sarebbero stati i principi af- fermati da Cass. n. 6548 e Cass. n. 5461 del 1991. La censura non coglie nel segno. Le due sentenze citate dal ricorrente affermano il diritto del им conduttore ad ottenere l'indennità di avviamento, ancorché abbia spontaneamente rilasciato l'immobile, ogni qual volta il rilascio sia stato determinato dalla volontà del locatore. La Corte d'appello non ha affatto contestato tale principio;
anzi ha dato per scontato che alla NT spettasse l'indennità di avviamento. La Corte ha invece affermato che al diritto alla indennità di avviamento si può rinunciare sempreché il diritto sia già sorto. Ora, da un lato, tale affermazione è conforme alla giurispru- denza di questa Corte (v. per tutte Cass. n. 3984 del 1999), e, dal- l'altro, non è censurata dalla ricorrente nel suo fondamento giuridi- CO. Con riferimento alla denuncia di «omessa, insufficiente e 10 contraddittoria motivazione ex art. 360 n.5 c.p.c.»,si osserva: Con i punti da 1. a 10. e 12. del ricorso la ricorrente svolge una serie di argomenti per contestare la qualifica di rinuncia nei confronti del locatore» attribuita dalla Corte d'appello alla scrittura in data 21 marzo 1997. Infatti le doglianze della ricorrente si incentrano sulla pretesa errata interpretazione della suddetta scrittura, come si evince ine- quivocabilmente da quanto scritto al punto 1. della censura. Ora, rivestendo la cennata scrittura la natura di atto unilate- rale - regolato ex art. 1324 cod. civ. alla stregua dei contratti in ge- nerale vale il principio a norma del quale la interpretazione della - volontà negoziale delle parti, compiuta dal giudice del merito, non им è soggetta al sindacato di legittimità, quando sia stata condotta se- condo le regole di ermeneutica fissate dagli artt. 1362 c.c. e segg. e sia stato congruamente motivato. Nella specie, l'interpretazione della dichiarazione negoziale in questione è stata compiuta dal Giudice di appello in conformità ai canoni ermeneutici stabiliti dalla legge ed è stata congruamente motivata. Ma in ogni caso -ed il rilievo assume valore determinante si deve rilevare che la parte che vuole denunciare un errore di di- ritto o un vizio di ragionamento nella interpretazione di un con- tratto ha l'onere di specificare i canoni in concreto violati ed il punto ed il modo in cui il giudice di merito si sia da essi discostato, perché, in caso diverso, la critica della ricostruzione della volontà 11 negoziale operata dal giudice e la proposta di una diversa interpre- tazione investe il merito delle valutazioni del giudice ed è, perciò, inammissibile in sede di legittimità. Ciò vale proprio nel caso in esame, perché la parte, senza neppure dedurre quali canoni interpretativi fossero stati a suo giu- dizio violati dal giudice di merito, si è limitata a rappresentare la sua interpretazione dei fatti, pretendendo che essa sia fatta propria da questa Corte;
cosa che è inammissibile alla stregua del vigente ordinamento. Quanto alle censure svolte sotto i numeri da 13. a 18. dirette contro la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che con la dichiarazione del 21 marzo 1997 la NT avesse rinunciato ий anche al diritto di prelazione a lei spettante ai sensi dell'art. 40 della legge n. 392 del 1978, si osserva che le stesse appaiono frutto di una errata interpretazione del contenuto della sentenza. La Corte d'appello, infatti, è partita dalla constatazione che, ai sensi del secondo comma dell'art. 40 della legge n. 392 del 1978, l'obbligo del locatore (che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28) di comu- nicare le offerte al conduttore, non ricorre quando il conduttore ab- bia comunicato che non intende rinnovare la locazione. In base a questa premessa (indiscutibilmente esatta in punto di diritto perché rispondente al dettato di legge) la Corte ha ritenuto che nella specie una volontà del conduttore di non voler rinnovare la locazione potesse desumersi dai seguenti elementi: a) dalla di- 12 chiarazione contenuta nella scrittura del 21 marzo 1997; b) dal rila- scio dell'immobile avvenuto in una data anteriore rispetto a quella fissata dal giudice;
c) dalla consegna delle chiavi ai nuovi condut- tori. Escluso, pertanto, che la sentenza impugnata sia incorsa in errori di diritto, la stessa appare esente da vizi anche sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c., dovendosi svolgere anche con riferi- mento al punto in esame le medesime considerazioni espresse con riferimento agli altri punti del ricorso relativi alla interpretazione della volontà della NT, quale il giudice di merito ha desunto dalla dichiarazione dalla stessa sottoscritta e (con riferimento alla specifico punto ora trattato) dal comportamento dalla stessa tenuto. Il ricorso è rigettato. Consegue la condanna della NT alla rifusione delle spese del processo di Cassazione in favore del RE. della

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione terza civile, rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere al resistente le spese del proces- Cassazione che liquida in Euro SO di 333.00. oltre ad Euro 2.500,00 (duemila- cinquecento/00) per onorario di avvocato. Così deciso, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di Cassazione, il giorno 28 novembre 2002. Il Presidente Ари DEPOSITATO IN CANCELLERIA üam Il Consigliere est. ±7 MAR. 2003 С маркий C1 IL CANCELLIERE C1 CANCELLIERE attista Innocenze Battista Oggi kanocenzo B 13 IL