REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI1 0654/02 Oggetto Locazione Spese straordinarie- SE I NE TERZ CIVILE locatore ai fini della determinazione dell'equo canone Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 4775/99 Dott. Gaetano NICASTRO Presidente PURCARO Rel. Consigliere Dott. Italo Cron.28260Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI FINOCCHIARO Consigliere Rep.2192 Dott. Mario MANZO Consigliere - Ud. 15/04/02 Dott. Gianfranco ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE SENTENZA Richiesta copia studio dal Sig. Sole sul ricorso proposto da: per diritu 155 elettivamente 2.2 LUG. 2002 OS GI, CO DA, TL CANCELLIERE domiciliati in ROMA VIA F CONFALONIERI 5, presso 10 studio dell'avvocato LUIGI MANZI, difesi dall'avvocato ALBERTO GENNARI, giusta delega in atti;
CANCELLERIA ricorrenti

contro

UB FR, elettivamente domiciliata in ROMA VICOLO DELL'ORO 24, presso 10 studio dell'avvocato ROBERTO COEN, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato SILVANO BORIN, giusta delega in atti;
2002 - controricorrente 902 avversO la sentenza n. 2220/97 del Tribunale di VENEZIA, Sezione II Civile, emessa il 14/10/97 e depositata il 27/01/98 (R.G. 2955/97); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/04/02 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Carlo DESTRO che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato in data 12 feb- braio 1993, FR TI, premesso di avere locato a far data dal 1 giugno 1988 a IO OS e AL LA l'appartamento ubicato in Venezia, Castello n. 6258, e che i conduttori, a partire dell'agosto 1992, non avevano provveduto al pagamento del canone, ammontante a £ 1.381.900, intimava sfratto per morosi- tà, citando gli stessi, davanti al Pretore di Venezia, per la contestuale convalida. Si costituivano i convenuti, i quali, nel contesta- re la propria debenza, oltre a rilevare che non era stato tenuto conto del versamento della somma di £ 400.000, eccepirono che il canone pattuito (£ 1.200.000) superava i limiti stabiliti dalla L.392/78 (£ 520.000 al 1 giugno 1988). Di qui, l'affermazione dell'esistenza di reciproci rapporti di debito/credito. 2 In particolare, fino alla data della comparsa, era sta- ta versata la somma complessiva di L.64 670 800, a fronte di un debito di £ 26.000.000, per cui residuava in loro favore un credito di oltre L.38.000.000. Tanto premesso, i convenuti chiedevano il rigetto della do- manda attorea ed, in via riconvenzionale, la determina- zione dell'equo canone, nonché la condanna della loca- trice alla restituzione delle somme percepite in esube- ro. Con provvedimento in data 1 marzo 1993, il Pretore, concessa l'ordinanza di rilascio, separava le domande riconvenzionali, previo mutamento del rito. Nel nuovo procedimento i conduttori ribadivano le proprie doman- de, mentre la TI eccepiva che nell'estate del 1987 erano stati eseguiti lavori di straordinaria manuten- zione per una spesa complessiva di L. 68.481.135, e, quindi, le andava riconosciuta l'integrazione ex art.23 1.392/78, per cui, tenuto conto dell'aggiornamento ISTAT, si perveniva ad un canone iniziale di locazione di L.1.158 362. Il Pretore con sentenza del 16 ottobre 1996, accer- tato e dichiarato: a) l'ammontare del canone per il pe- riodo 1 giugno 1988 - 31 luglio 1994; b) che le somme complessivamente dovute dai conduttori erano pari a £ 43.151.709, a fronte di un esborso effettivo di £ 3 -1 46.059.300, condannava la TI a rifondere la diffe- renza, pari a £ 2.907.791, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo. Il Pretore, premesso che le opere eseguite dalla locatrice fra il 1986 ed il 1987 dovevano pacificamente essere annoverate nel qua- dro della C. d. manutenzione straordinaria ex art. 31, lett. b, L.392/1978, riteneva che fosse dovuta l'inte- grazione del canone ex art.23 1. 392/78.. Per cui, de- terminava l'importo complessivamente dovuto dai condut- - 31 dicembre 1992, tori, per il periodo 1 giugno 1988 in £. 43.151.709. Il Tribunale di Venezia, con sentenza depositata in data 27 gennaio 1998, respinse l'appello proposto dai conduttori IO OS e AL LA, conferman- do, in parte motiva, la tesi del giudice di primo gra- do in ordine all'applicabilità dell'integrazione ex art.23 L.392/1978, anche in presenza di opere eseguite anteriormente al rapporto di locazione tra le parti in causa e, comunque, pur in assenza di un qualsiasi rap- porto locativo al momento dell'espletamento dei lavori. Per la cassazione della suindicata sentenza IO OS e AL LA hanno proposto ricorso, sul- la base di un solo motivo, cui ha resistito con

contro

- ricorso FR TI. Motivi della decisione 4 Con l'unico motivo, i ricorrenti, lamentando viola- zione dell'art.23 della legge 27 luglio 1978 n.392, in relazione all'art.360 n. 3 c. p. c., deducono, in buona sostanza, che il Tribunale non si era adeguato all'in- terpretazione del citato art.23 data dalle S.U. di que- sta Corte, in sede di risoluzione di contrasto, con le sentenze 7329 del 9 agosto 1996 e 8591 del 1 ottobre secondo cui l'integrazione del canone, sancito а1996, carico del conduttore dall'art.23 della L.392/1978, non opera solo con riguardo a quelle opere eseguite al di fuori di qualsiasi rapporto locativo. Poiché tale ipo- tesi pacificamente ricorreva nel caso di specie, aveva errato il Tribunale di Venezia, affermando che il cita- to art.23 doveva trovare applicazione tutte le volte in cui vi era stata esecuzione di importanti opere di ma- nutenzione di un immobile, anche a futura destinazione abitativa. Inoltre, nella specie, doveva sottolinearsi come mai, nel corso del giudizio di merito, la locatri- ce aveva manifestato quali fossero state le ragioni che l'avevano indotta ad eseguire le opere di manutenzione del proprio appartamento. Il motivo è fondato. Come esattamente posto in luce dai ricorrenti, le Unite di questa Corte con la sentenzaSezioni 7329/1996, hanno affermato che, in tema di locazione 5 di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, l'integra- zione del canone prevista dall'art. 23 L.n.392/78 opera non solo per le riparazioni straordinarie realizzate nel corso del rapporto, ma anche per quelle eseguite durante una precedente locazione, in quanto sia il dato letterale che il senso logico della disposizione, nonché i criteri di interpretazione storico sistema- tica concorrono a configurare tale maggiorazione come un ulteriore elemento costitutivo del canone, che per- mane oltre la scadenza contrattuale ed indipendente- mente dalla persona del locatore. Le sezioni Unite, peraltro, hanno tassativamente escluso che la maggiora- zione, di cui alla menzionata norma, sia dovuta nel- l'ipotesi in cui i lavori di manutenzione straordinaria siano stati eseguiti al di fuori di qualsiasi rapporto locativo ( testualmente nella sentenza citata è detto "purché non al di fuori di qualsiasi rapporto loca- tivo"). A tale principio si è uniformata la successiva giu- risprudenza di questo Supremo Collegio, che deve trova- re ulteriore conferma in questa sede, specie ove si consideri che, in effetti, il contrasto nell'ambito di questa corte, poi risolto dalla S.U., era relativo alla debenza della maggiorazione nell'ipotesi di espletamen- to dei lavori durante un precedente rapporto locativo, 6 -- - non quando i lavori erano stati effettuati al di fuori di qualsiasi rapporto locativo. Poiché ques'ultima ipo- tesi ricorre pacificamente nel caso di specie, la sen- tenza impugnata va senz'altro cassata, con rinvio ad altro giudice - designato in dispositivo- per la defi- nizione della controversia sulla base del suindicato principio di diritto. Sussistono giusti motivi per compensare le spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza im- pugnata e rinvia, per nuovo esame, alla Corte di appel- 109T129.11 CUST 20,66 lo di Venezia;
compensa le spese del giudizio di cassa- TOT. 149,77 zione. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio del- la III Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazio- ne, il 15 aprile 2002. fgliere relatore ed estensoreConsigliere Il Presidente Ритай вия IL EAE CT Dott.ssa Maria Aiello 149.77 Oggi, 82.07.02 AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA Depositata in Cancelleria Registrato in 25.0 1.2008erie 4. CANCELLIER C1 (euro CENTOQUARANTA NOVE/77 ssa Maria Aiello p. Il Dirigento Aro Servizi (Dott.ssa Maria Grazia FILIPPO) 25 Il Responsabile Servizio Giudiziari OTT (Dr. M. PACCHINI) DELLE 002 7