IN NOME DEL81 6 1 / 0 1 REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE ASSEGNAZIONE DI Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: ALLOGGI Dott. AR SPADONE - Presidente R.G. N. 4141/99 Consigliere- Cron. 81314 Dott. Enrico SPAGNA MUSSO Rep. 2151 Dott. Olindo SCHETTINO - Consigliere Dott. GI SETTIMJ - Consigliere- Ud. 15/02/01 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE - Rel. Consigliere- Dott. Ettore BUCCIANTE UFFICIO COPIE ha pronunciato la seguente Richiesta copia studio SOLE 24 ORE SEN TENZA da! Sig.

6.000 per diritt 2201 sul ricorso proposto da: IL CANCELLIERE LI ANGELO, GI CARLO, RUTO EZIO, SCOMPARIN 3000 AMEDEO, SA GIULIANO, HE TO, CANCELLERIA CASLAINO GIUSEPPE, IN RI, VA NN, DEREGIBUS MASSIMO, elettivamente domiciliati OF455778 in ROMA VLE BRUNO BUOZZI 32, presso lo studio DF455779 dell'avvocato MARTUCCELLI CARLO, che li difende MI, GU unitamente agli avvocati COVINO MASSIMO, giusta delega in atti;
- ricorrenti

contro

COOP. EDILIZIA CITTA' DI CASALE SRL, in persona del 2001 Presidente p.t. PROSIO GIULIO, elettivamente 281 - Mmm -1- domiciliato in ROMA VIA ZANARDELLI 20, presso lo studio dell'avvocato LAIS FABIO, che lo difende unitamente all'avvocato BOVERIO FRANCESCO, giusta delega in atti;
- controricorrente- nonchè

contro

UP CESARE;
intimato avverso la sentenza n. 1209/98 della Corte d'Appello di TORINO, depositata il 18/11/98; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/02/01 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;
COVINO, difensore del udito l'Avvocato Carmine l'accoglimento del ricorrente che ha chiesto ricorso;
udito l'Avvocato Francesco BOERIO, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore concluso per Generale Dott. Umberto APICE che ha l'accoglimento del primo motivo del ricorso, il rigetto e/o l'accoglimento degli altri motivi. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 9 e 1'11 ottobre 1986 EL IV, AR NO, IO UT, GR AD, AU RI, AN SA, NO AR, AR HI, PP AL, AS EG e GI ES, destinatari di promesse di assegnazione di allog- gi realizzati dalla s.r.l. coop. ed. Città di Casale, citarono quest'ultima e il suo presidente RE AR davanti al Tribunale di Casale Monferrato, esponendo: che la società non era in grado di adempiere l'obbligazione, assunta per mezzo del suo rappresentante, di trasferire gli appartamenti in proprietà, poiché aveva ottenuto dal Comune soltanto il diritto di superficie per 99 anni sul suolo da utilizzare per la costruzio- ne;
che aveva altresì richiesto e ottenuto varie somme a titolo di revisione dei prezzi di appal- to, in eccedenza rispetto al corrispettivo stabi- lito per le cessioni e senza alcuna documentazio- giustificativa;
che pretendeva inoltre l'ac- ne collo del mutuo fondiario a un tasso e per un periodo diversi da quelli che avevano formato oggetto delle sue assicurazioni. Chiesero quindi: che i convenuti fossero condannati, in solido, al 4141/1999 3 Mi risarcimento dei danni e alla restituzione degli importi versati in più del dovuto, con rivaluta- zione monetaria e interessi;
che fossero assegna- ti gli immobili destinati ai rispettivi prenota- tari. Di tali domande sia la s.r.l. coop. ed. Città di Casale sia RE AR chiesero il rigetto, contestandone la fondatezza. La società, inoltre, sostenendo che erano stati gli attori a rendersi inadempienti, agì in via riconvenzionale per far dichiarare il loro obbligo di accettare gli alloggi per il corrispettivo stabilito, di accol- larsi il mutuo nella misura risultante dal rela- tivo frazionamento, di pagare il prezzo residuo, con interessi e rivalutazione, oltre al risarci- mento dei danni conseguenti al ritardo. All'esito dell'istruzione della causa ― con- ad opera sistita nella produzione di documenti, delle parti, nonché nell'espletamento di una consulenza tecnica di ufficio con sentenza del 26 marzo 1996 il Tribunale respinse le domande degli attori e in accoglimento delle riconvenzio- nali li dichiarò tenuti ad accettare gli alloggi prenotati e ad accollarsi il mutuo, li condannò inoltre al pagamento del residuo corrispettivo, 4141/1999 comprese le rate di mutuo scadute e quanto ancora era dovuto alla banca, nonché al risarcimento dei danni da liquidare in separata sede, con inclu- sione di quelli derivati dall'espropriazione forzata degli appartamenti loro destinati, avve- nuta nel corso del giudizio in un procedimento dall'istituto di credito esecutivo promosso mutuante. Impugnata dagli originari attori (tranne Gre- gorio AD), la decisione è stata confermata dalla Corte di appello di Torino, che con senten- za del 18 novembre 1998 ha rigettato il gravame. Contro la sentenza di secondo grado hanno proposto ricorso per cassazione EL IV, AR NO, IO UT, AU RI, AN SA, NO AR, AR HI, PP AL, AS EG e GI ES, in base a sei motivi, poi illustrati anche con memoria. La s.r.l. coop. ed. Città di Casale ha resistito con controricorso. RE AR non ha svolto attività difensiva in questa sede. MOTIVI DELLA DECISIONE Nell'ordine imposto dalla logica giuridica, tra i motivi addotti а sostegno dell'impugnazio- 4141/1999 5 M ne, vanno esaminati prioritariamente il secondo, il terzo, il quarto e il sesto, che attengono tutti alla conferma del rigetto delle domande che i ricorrenti avevano proposto originariamente nei confronti della s.r.l. coop. ed. Città di Casale e del suo presidente RE AR. Le censure che sul punto vengono rivolte alla sentenza di appello possono essere prese in considerazione congiuntamente, poiché le accomuna una stessa caratteristica, che impedisce di accoglierle: il difetto dell'indispensabile requisito della congruenza con le rationes deci- dendi poste dalla Corte di appello a base della pronuncia che in proposito ha adottato. I tre addebiti che gli attori avevano rivolto ai convenuti, nel chiedere che fossero condannati al risarcimento dei danni, consistevano nel non aver mantenuto gli impegni assunti, anche per iscritto, verso coloro che avevano prenotato gli alloggi questi non potevano essere trasferiti in proprietà, come promesso, perché il AR, in rappresentanza della cooperativa, il 26 maggio 1981 aveva stipulato con il Comune di Casale Monferrato una convenzione, con cui l'ente aveva soltanto il diritto di conces SO alla società 4141/1999 6 superficie sul suolo;
il corrispettivo, indicato in circa lire 46.300.000 per ogni appartamento in due lettere circolari inviate dal presidente nel 1980 agli interessati, era stato poi ingiustifi- catamente maggiorato di importi pretesi a titolo di revisione dei prezzi, senza alcuna specifica documentazione;
il tasso e il periodo di estin- zione del mutuo fondiario erano stati precisati, in una delle suddette circolari, rispettivamente nel 7% e in 20 anni, mentre poi si era preteso che l'accollo, da parte dei futuri assegnatari, avvenisse con interessi del 21,94% e che la restituzione fosse effettuata in 10 anni. A proposito del primo punto, la Corte di ap- pello ha osservato: lo statuto della cooperativa, anteriore all'iscrizione degli attori, contempla- va espressamente la possibilità dell'acquisto di diritti di superfici su aree»; nella convenzione con il Comune era stato prevista l'assegnazione degli alloggi «in proprietà ai singoli soci»>; gli appartamenti infatti, ai sensi dell'art. 952 c.c., appartenevano alla società, essendo rimasta al comune soltanto la proprietà del suolo;
le successive promesse di «assegnazione in proprie- tà» ai prenotatari non erano quindi ingannevoli;
4141/1999 7 nelle lettere del 1985, con cui il presidente AR aveva continuato a parlare di «proprie- tà», vi era quindi «esatta corrispondenza tra termini usati e il contenuto degli atti di tra- sferimento preannunciati». Ebbene, a queste puntuali argomentazioni i ricorrenti nulla hanno obiettato, se non che nella sentenza impugnata sarebbe stato omesso l'esame dell'impegno dalla cooperativa, assunto nel senso dell'assegnazione «in proprietà», che il contenuto dello statuto era irrilevante, non essendo risultata la loro qualità di «soci fondatori» né di semplici soci, che il presidente aveva omesso di avvertirli del contenuto dell'operazione>>> e anche inreale seguito aveva insistito nel «promettere sempre e soltanto la proprietà degli appartamenti». Ciò che il giudice di secondo grado aveva evidenzia- nel disattendere il gravame sul punto, è to, sostanzialmente del tutto ignorato dai stato ricorrenti. laQuanto poi all'entità del corrispettivo, Corte di appello ha rilevato: le lettere del 1980, nella seconda delle quali si indicava in circa 50.300.000 lire il costo totale di ogni alloggio, avevano soltanto funzione informativa e 4141/1999 8 Mar superate dalle suc- promozionale, essendo state promesse di assegnazione in proprietà, cessive con le quali il prezzo era stato «preventivato in £ 53.200.740 salvo conguaglio»>, si era altresì fatto riferimento all'art. 1644 per la revisione ed era stata rinviata la determinazione del prezzo definitivo>>> a «prima della stipula del- l'atto notarile di assegnazione in proprietà»; inoltre l'importo della revisione, richiesto dall'impresa appaltatrice, era stato controllato e riconosciuto esatto;
non erano dunque conferen- ti i richiami degli appellanti alla giurispruden- za relativa al carattere vincolante del prezzo pattuito, nei contratti di vendita di cosa futu- ra;
il costo reale di ogni alloggio, in sede arbitrale, era stato stabilito in lire 85.518.045 e la differenza non poteva essere posta a carico della Cooperativa, creata invece per agire, senza fini di lucro, nel loro [dei prenotatari] esclu- sivo interesse». Anche di questi precisi rilievi non hanno tenuto alcun conto i ricorrenti, i quali non hanno loro opposto concrete e specifi- che contestazioni, dato che si sono limitati a sostenere che le comunicazioni del 1980 (alla cui anteriorità non hanno fatto cenno) dovevano 4141/1999 Mmmm 9 reputarsi «integrative» delle promesse di asse- gnazione, che le pretese concernenti la revisione dei prezzi non erano giustificate, che il corri- spettivo fissato in un atto di assegnazione di una cooperativa edilizia non può essere successi- vamente aumentato, dovendosi applicare la disci- plina della vendita di cosa futura. Lo stesso vale, infine, per la questione del tasso e della durata del mutuo. A fronte di ciò che in proposito è stato osservato nella sentenza impugnata (che la lettera del 1980, inviata dal AR ai soci e contenente l'indicazione del 7% e del termine di 20 anni, era stata poi supera- ta» sia dalle clausole delle successive promesse in assegnazione, con cui si era riconosciuta alla cooperativa la facoltà di ricorrere alle «forme di finanziamento che riterrà più convenienti»>, sia dalle deliberazioni assembleari che avevano investito il presidente «dei più ampi poteri» per contrattare i mutui) i ricorrenti hanno soltanto ribadito la loro tesi, secondo cui quella missiva non aveva scopo promozionale, ma «deve intendersi della promessa in assegnazione in integrativa proprietà». Il primo e il quinto motivo di ricorso si ri- 4141/1999 10 M sentenza di feriscono entrambi ai capi della gli attori erano stati primo grado, con cui dichiarati tenuti ad accettare le assegnazioni degli alloggi da ognuno prenotati e ad accollarsi le relative frazioni del mutuo fondiario, erano stati altresì condannati a pagare il prezzo residuo, comprese le rate di mutuo, né era stata loro accordata la restituzione delle somme che già avevano versato, e ciò anche se non potevano più ottenere che gli immobili fossero loro tra- sferiti, dato che erano stati venduti a terzi in un procedimento di espropriazione forzata promos- nei confronti della SO dalla banca mutuante società Città di Casale. Di queste statuizioni la Corte di appello ha ritenuto di non poter effettuare alcuna Corre- zione>>>, per un motivo di natura squisitamente processuale»: la risoluzione delle promesse di assegnazione era stata chiesta soltanto in sede di gravame, sicché si trattava di una domanda inammissibile ai sensi nuova, in quanto tale dell'art. 345 c.p.c.>>, mentre d'altra parte «nessuna domanda è stata formulata al fine di ottenere, nel caso di reiezione dell'appello, la modifica comunque del dispositivo della sentenza 4141/1999 11 di primo grado», nella parte che contiene le suddette pronunce. Sostengono i ricorrenti che tale decisione, costituente per loro «un'autentica beffa, oltre al danno», è affetta da un duplice errore: con- trasta con il principio secondo cui la risoluzio- ne può essere chiesta anche per la prima volta in appello, pur da chi inizialmente abbia agito per la condanna dell'altra parte all'adempimento; trascura la circostanza che la domanda in que- stione era già stata proposta davanti al Tribuna- le. La doglianza è fondata. Risulta dagli atti di causa che questa Cor- te può prendere direttamente in esame, stante la natura del vizio denunciato che in una delle udienze di precisazione delle conclusioni nel giudizio di primo grado (seguita poi da altre, nelle quali convenuti non avevano sollevato eccezioni di "novità"), il procuratore degli attori aveva depositato una "nota di conclusioni" nella quale, dopo aver trascritto le domande contenute nell'atto di citazione, aveva chiesto: Darsi atto che, nelle more del giudizio, le situazioni di fatto e di diritto si sono modifi- 4141/1999 12 Mm. cate. Nelle more del giudizio, sono stati venduti gli immobili che dovevano essere assegnati ad esclusione dei garage e su esecuzione immobiliare promossa dall'Istituto San Paolo di Torino

contro

Coop. Città di Casale che mai ha provve-la soc. duto all'assegnazione, pertanto l'assegnazione, a mezzo sentenza del Tribunale, dovrebbe limitarsi ai soli garages. Eppertanto: condannarsi la Cooperativa Edilizia Città di Casale srl ad assegnare agli attori tutti i garages. La Soc. Cooperativa Città di Casale a r.l. deve, quindi, essere condannata, previa restituzione delle somme anticipate, al risarcimento, inoltre, dei danni per gli immobili non più nella sua disponi- bilità...>>>. Già in primo grado, dunque, era stata propo- sta la domanda di «restituzione», che secondo la stessa Corte di appello «presuppone» quella di risoluzione, la quale comunque, a sua volta, era stata implicitamente ma chiaramente formulata (competendo poi al giudice la sua qualificazione, con inquadramento nelle previsioni degli art. 1453 ss. o degli art. 1463 ss. c.C.), mediante la deduzione delle nuove «situazioni di fatto e di diritto» conseguenti alla sopravvenuta espropria- 4141/1999 13 M r. zione forzata degli alloggi, che in ogni caso impediva la loro assegnazione ai prenotatari. Non vi era quindi ostacolo a che la Corte di appello provvedesse su tale domanda, rinnovata in secondo grado, eventualmente riformando, se del caso, le statuizioni del Tribunale che avevano ragione di essere soltanto nel caso di perdurante attuabili- tà delle obbligazioni derivanti dalle promesse di assegnazione. Accolti pertanto il primo e il quinto motivo di ricorso, rigettati gli altri, la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altro giudice, che si designa in una diversa sezione della Corte di appello di Torino, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimi- OM. tà. DISPOSITIVO La Corte accoglie il primo e il quinto motivo 80000 di ricorso;
rigetta gli altri;
cassa la sentenza 330000 impugnata;
rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Torino, cui rimette anche la IA , R L 1 E 0 L 0 pronuncia sulle spese del giudizio di legittimi- 8 L 0 E 2 C 2 N L A tà. U C O G T A C Jehhreis IT 5 Me Presvámite Roma, 15 gennaio 2001 S O a 1 C P Know Benvou E e m H h o D t врачи R 4141/1999 14 IL CANCELLIERE C1 Valexia NeriWeri