1 Reg. gen. N° 18677/1999 02821/02 Oggetto: risoluzione contrattuale per inademp. REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE 4046582 Composta dai Sigg.ri Magistrati: Rep. 768 Dott. VINCENZO CALFAPIETRA Presidente Dott. UGO RIGGIO Consigliere rel. Dott. GIANDONATO NAPOLETANO Consigliere Dott. ROSARIO DE JULIO Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Richiesta copia studio Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO Consigliere AÑOS TI ha pronunciato la seguente: dal Sig.

3.10 per 2 FEB. 2002 SENTENZA IL CANCELLIERE sul ricorso proposto da: D'RO HE e RA NN. elettivamente domiciliati in Roma, viale Bruno Buozzi n. 99, presso l'avv. Pasquale Frisina, che li difende in forza di mandato in atti;
CANCELLERIA

- ricorrenti -

contro

Cooperativa CO.LA.RI.CO. a resp. lim. in liquidazione coatta amministrativa, in persona del Commissario liquidatore, elettivamente domiciliata in Roma, via y Latina n. 27, presso l'avv. Giovanni Petroni, che la difende in forza di mandato in atti;
18677/1999 D'ND e RA / Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio, 1615/01 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE 2 Rilasciata copia legale al Sig. FRISINA per diritti € 1.23+3 26 APR. 2002 controricorrente - IL CANCELLIERE avverso la sentenza della Corte di appello di Roma in data 12 giugno 1998. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29 novembre 2001 dal Relatore Cons. Riggio;
Udito l'avv. Pasquale Frisina;
Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo Marinelli, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Il 30 aprile 1981 la CO.RI.CO. cooperativa a r.l. stipulava un contratto preliminare con cui si impegnava ad acquistare da IC D'ND e AN RA due appartamenti siti in Pomezia, per il prezzo complessivo di £. и м 100.000.000, di cui £. 20.000.000 versate alla sottoscrizione del preliminare ed il saldo da versare entro il 31 luglio 1981, contestualmente alla stipula del rogito definitivo. Nel preliminare la parte venditrice aveva garantito la libertà degli immobili da pesi, vincoli, oneri, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione dei...mutui fondiari contratti con il Credito Fondiario, ma la promissaria acquirente aveva accertato che sui beni gravavano altre iscrizioni, ed in particolare una ipoteca di £. 478.000.000 in favore del Banco di S. Spirito. Aveva quindi differito la stipula del contratto definitivo, in attesa che la parte venditrice liberasse dall'ipoteca in questione gli immobili, che aveva riconsegnato ai venditori, avendone in precedenza ottenuto il possesso. Con atto di citazione notificato il 29 settembre 1981 la cooperativa conveniva quindi dinanzi al Tribunale di Roma il D'ND e la RA per conseguire la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della parte 18677/1999 D'ND e RA / Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. 3 venditrice, oltre alla condanna della stessa alla restituzione del doppio della caparra ed al risarcimento dei danni. Si costituivano i convenuti contestando quanto dedotto dall'attrice, sostenendo che la stessa sarebbe stata invitata a eseguire tutti gli accertamenti del caso prima della sottoscrizione del preliminare e che, comunque, dopo la liberazione degli immobili dall'ipoteca in questione, la cooperativa sarebbe stata inutilmente invitata a stipulare l'atto notarile. Chiedevano quindi il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, che fosse dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento della parte acquirente, oltre al risarcimento dei г л а danni. Con sentenza del 16 febbraio 1990 il tribunale, dato atto che la scoperta della iscrizione ipotecaria avrebbe consentito alla parte acquirente di sospendere il pagamento del prezzo ancora dovuto e di chiedere al giudice la fissazione di un termine entro il quale i venditori avrebbero dovuto provvedere alla cancellazione, secondo quanto previsto dall'art. 1482 c.c., rigettava la domanda principale;
ritenuto poi che non fosse stata fornita la prova della cancellazione della iscrizione ipotecaria, rigettava anche la domanda riconvenzionale. Avendo la cooperativa CO.LA.RI.CO. impugnato la sentenza, si costituivano gli appellati chiedendo il rigetto dell'appello e proponendo impugnazione incidentale per ottenere la condanna della cooperativa al risarcimento dei danni. All'esito la Corte di appello di Roma, con sentenza del 12 giugno 1998, accogliendo il gravame principale dichiarava risolto il contratto preliminare per 18677/1999 D'ND e RA/Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. 4 inadempimento dei promittenti venditori, che condannava al risarcimento dei danni liquidati in £. 20.000.000 e rigettava l'appello incidentale. La corte rilevava che la tutela accordata alle parti di un contratto dall'art. 1482 c.c., secondo la giurisprudenza, costituisce una tutela ulteriore rispetto a quella prevista in via generale per l'inadempimento nei contratti a prestazioni corrispettive dagli artt. 1453 e segg. c.c., per cui la parte ha facoltà di scegliere tra la sospensione dei pagamenti, la richiesta al giudice di fissare un termine per l'adempimento della controparte e la richiesta di risoluzione per inadempimento, ove ne ricorrano i presupposti di legge. г Non risultava fondata, poi, la tesi della parte venditrice secondo cui л а l'acquirente era stata messa in condizione di conoscere, attraverso opportune visure alla Conservatoria dei Registri immobiliari, quale fosse il regime giuridico dei beni promessi in vendita, e comunque il Banco di Santo Spirito, creditore ipotecario, aveva dichiarato la propria disponibilità a restringere l'ipoteca su altri beni. Infatti dal testo del contratto preliminare emergeva in modo inequivoco l'assunzione a carico dei promittenti venditori della garanzia circa la assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, eccetto quella indicata nel contratto ed in relazione alla quale la promissaria acquirente si impegnava ad accollarsi la residua quota di mutuo fondiario, per cui era irrilevante che l'acquirente avrebbe potuto acquisire dati più precisi, né era risultato dimostrato che l'ipoteca a favore del Banco di Santo Spirito fosse stata cancellata prima della notifica dell'atto di citazione, e tale mancata tempestiva cancellazione costituiva un inadempimento rilevante, tale da giustificare la risoluzione del contratto. 18677/1999 D'ND e RA/Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra;
relatore Riggio. 105 Hanno chiesto la cassazione di detta sentenza il D'ND e la RA in base a quattro motivi di ricorso, illustrati anche con memoria, cui resiste la Cooperativa CO.LA.RI.CO. in liquidazione coatta amministrativa con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Denunziando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1218 c.c. e dei principi generali in tema di inadempimento e responsabilità da illecito contrattuale, nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza, i ricorrenti sostengono che la corte di appello avrebbe accolto la domanda di risoluzione giudiziale del contratto preliminare ex art. 1453 c.c. senza il previo accertamento di una responsabilità contrattuale ad essi addebitabile, facendo cioè coincidere il semplice dato oggettivo della mancata tempestiva cancellazione dell'iscrizione ipotecaria con l'inadempimento imputabile ai sensi dell'art. 1218 c.c. ed omettendo ogni motivazione circa il requisito della imputabilità del preteso inadempimento. A dire dei ricorrenti, invece, dalle testimonianze raccolte era risultato che essi venditori avevano messo a disposizione della cooperativa tutta la documentazione relativa agli immobili in questione, compreso l'atto di acquisto dal precedente proprietario, affinché potesse essere esaminata dal suo legale e dal notaio incaricato di rogare l'atto pubblico di trasferimento. In tale contesto avrebbe dovuto essere valutato il comportamento delle parti che, in stretta cooperazione, avevano stipulato il preliminare, e considerato che, dopo la scoperta della esistenza della iscrizione di cui trattasi essi ricorrenti avevano preso contatti con il Banco di Santo Spirito e avevano ottenuto l'assenso alla riduzione della ipoteca gravante, in ragione del t 18677/1999 D'ND e RA/Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra;
relatore Riggio. mutuo concesso, sugli appartamenti oggetto della promessa di vendita, come riferito da vari testimoni. Il motivo non risulta fondato. In sostanza, infatti, i ricorrenti con le loro articolate censure si dolgono della interpretazione data dalla corte di merito al contratto preliminare intervenuto tra le parti, senza peraltro denunziare alcuna specifica violazione di norme di ermeneutica, e quindi finiscono solo per suggerire una diversa interpretazione del contratto in questione, ad essi più favorevole, senza riuscire ad evidenziare alcun effettivo errore interpretativo. In particolare, l'avere messo a disposizione della promissaria acquirente la documentazione dalla quale sarebbe stato possibile desumere quali iscrizioni gravassero sugli immobili promessi in vendita non и м poteva valere ad escludere l'inadempimento dei venditori che, come evidenziato dalla sentenza impugnata, con il contratto avevano garantito l'assenza, al momento della stipula del rogito definitivo, di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, tranne quella indicata nel contratto stesso, relativa al mutuo fondiario gravante sugli appartamenti e che la cooperativa si sarebbe accollato. Comunque, ha rilevato la corte di merito, non era risultato in alcun modo dimostrato che l'ipoteca a favore del Banco di Santo Spirito fosse stata cancellata prima della data stabilita per la stipula del contratto definitivo, e dal suo argomentare in proposito risulta chiaramente che tale inadempimento, con apprezzamento di fatto, è stato ritenuto dal giudice di merito di particolare gravità Con il successivo motivo i ricorrenti denunziano la violazione falsa applicazione degli artt. 1175 e 1455 c.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa la valutazione della gravità dell'inadempimento 18677/1999 D'ND e RA/Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. 7 a loro imputabile. Il giudice nella fattispecie come quella in esame è tenuto ad esprimere il giudizio di non scarsa gravità dell'inadempimento in base ad elementi soggettivi ed oggettivi, considerando l'interesse della parte che chiede la risoluzione del contratto. Invece la corte di appello aveva ritenuto apoditticamente intempestiva la cancellazione dell'ipoteca nonostante la pacifica assenza di un termine essenziale od anche di un termine implicito desumibile dalla natura della prestazione, come pure di un eventuale disinteresse della Cooperativa ad una prestazione tardiva, posto che la stessa godeva già dei beni promessi in vendita. Era invece risultato che la Cooperativa, a fronte della loro offerta di regolarizzazione della propria prestazione, mediante cancellazione dell'ipoteca di cui trattasi, aveva opposto un netto rifiuto. Anche tale motivo deve essere rigettato. Come già visto a proposito del motivo precedente la corte di appello non ha mancato di evidenziare la gravità dell'inadempimento dei venditori che, giunti al momento della stipula del rogito di vendita definitiva degli immobili, contrattualmente fissata per il 31 luglio 1981, non avevano ancora provveduto ad ottenere la cancellazione di una ipoteca di ben £. 478.000.000 iscritta a favore del Banco di Santo Spirito. Anche se la sentenza non si è soffermata ad indicare separatamente quali fossero gli elementi soggettivi ed oggettivi dai quali poteva desumersi la particolare rilevanza dell'inadempimento in questione, dalla motivazione della sentenza risulta evidente l'iter argomentativo del giudice di merito, al quale è demandato l'apprezzamento di tale dato di fatto. Non occorreva necessariamente la fissazione di un termine essenziale, perché potesse essere chiesta la risoluzione del contratto preliminare, anche perché non è risultato che i 18677/1999 D'ND e RA/Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra;
relatore Riggio. 8 venditori avessero chiesto una proroga per provvedere alla cancellazione della ipoteca in questione, né la già avvenuta consegna degli appartamenti alla cooperativa poteva rendere meno grave l'inadempimento, poiché se gli immobili erano destinati ad essere trasferiti ad altri o comunque occupati da terzi, la situazione di oggettiva precarietà del possesso degli stessi da parte della cooperativa, fino a quando non fosse stata cancellata l'iscrizione in questione, sarebbe stata di grave ostacolo al raggiungimento di tali fini. Denunziando poi la violazione e falsa applicazione dell'art. 1482 c.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza circa la mancata conoscenza, da parte dell'acquirente, dell'esistenza di vincoli দ नা sull'immobile, i ricorrenti sostengono che le prove testimoniali espletate (in particolare con la deposizione della teste Augusta Terenzi) avrebbero dimostrato che la Cooperativa era a conoscenza del mutuo fondiario indiviso che gravava sull'intera palazzina di cui erano parte i due appartamenti. Lo stesso presidente della Cooperativa, Mario Quintili, aveva ammesso di avere preso visione di un atto che riguardava la compravendita dell'immobile, per cui la conoscenza della esistenza di pesi ed iscrizioni da parte della Cooperativa avrebbe dovuto portare alla esclusione della esperibilità del rimedio di cui all'art. 1453 c.c. Ed invece la corte di appello aveva ritenuto che l'assunzione da parte dei promittenti venditori della garanzia della assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoi rendeva irrilevante il fatto che l'acquirente avrebbe potuto facilmente acquisire notizie più precise. Neppure questo motivo può trovare accoglimento, per le ragioni viste a proposito del primo motivo. La corte di appello ha evidentemente ritenuto 18677/1999 D'ND e RA/Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. 9 ininfluente il fatto che la cooperativa fosse a conoscenza della iscrizione ipotecaria di cui trattasi, dal momento che i venditori si erano impegnati alla sua cancellazione prima della stipula dell'atto di vendita definitiva Infine, con l'ultimo motivo, denunziando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1385, 1218 e 2697 c.c. e 112 c.p.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza circa la sussistenza e la quantificazione del danno risarcibile, i ricorrenti sostengono che, avendo la Cooperativa, pur in presenza di un patto di caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c., esperito l'azione di risoluzione, ai sensi del comma 3° di detta norma il w h risarcimento del danno asseritamente sofferto doveva essere regolato dalle norme l generali, per cui l'onere di allegare e provare gli elementi costitutivi e l'entità del danno concretamente sofferto gravava sulla Cooperativa. Invece la corte di appello aveva provveduto alla liquidazione del danno in via ufficiosa, rilevando solo che non risultavano danni di entità superiore a quanto versato a titolo di caparra per un ammontare di £. 20.000.000, tenuto anche conto che per un certo periodo di tempo la OL aveva avuto il possesso degli appartamenti. Il motivo è fondato. La corte di appello, dopo avere correttamente richiamato, a proposito del diritto della cooperativa al risarcimento del danno, la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui solo quando la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge, la caparra confirmatoria assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, mentre qualora detta parte abbia preferito domandare la risoluzione del contratto il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, e quindi il 18677/1999 D'ND e RA / Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra;
relatore Riggio. 10 pregiudizio deve essere provato nell'an e nel quantum, mentre la caparra conserva solo una funzione di garanzia dell'adempimento della obbligazione risarcitoria, si è limitata a rilevare che “non risultano danni di entità superiore a quanto versato in sede di preliminare a titolo di caparra, per lire 20 milioni, tenuto anche conto che per un certo periodo la CO.LA.RI.CO. ebbe il possesso degli appartamenti compromessi”. E' quindi evidente che in tal modo la corte di appello ha ritenuto implicitamente che, sino ad un ammontare pari a quello della caparra, l'esistenza e la entità del danno non richiedessero alcuna prova da parte del soggetto danneggiato, e che quindi questo dovesse dare la prova del danno solo per la parte eventualmente eccedente l'importo della caparra. Tale assunto è in contrasto con la giurisprudenza richiamata dallo stesso giudice di merito, oltre che carente di logicità, poiché se la caparra ha una funzione di liquidazione convenzionale del danno solo quando la parte adempiente decida di esercitare il potere di recesso, mentre se agisca per fare accertare l'inadempimento dell'altra parte il diritto al risarcimento rimane regolato dalle norme generali, la corte di appello avrebbe dovuto procedere alla liquidazione del danno secondo le regole dettate dal codice per la generalità dei casi. La sentenza impugnata deve quindi essere cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Roma che deciderà la questione del risarcimento del danno in base ai principi sopra enunciati, provvedendo inoltre alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P. Q. M.

18677/1999 D'ND e RA / Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra;
relatore Riggio. 11 accoglie il quarto motivo del ricorso e rigetta gli altri. Cassa l'impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Roma, anche per le spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 29 novembre 2001. Hep Miggio est. Upp V. fp. Pres. клучи IL CANCELLIERE C1 Dott.ssa Donatella D'AN DEPOSITATO IN CANCELLERIA Moma 26 FEB. 2002 CANCELLIERE C 109T 129,11 456T 30,99 TOT. 160,10 AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 12 APR. 2002 Serie 4 Registrate in data € 5.9.0. versate € 160,10 al (sure CENTOSESSANTA/10 p. Il Dirigente Area Servizi (Dott.ssa Maria Grazia DI FATBOY Responsabile Servizio Atti Gi (Dr. M. RACCICHN 2 0 0 18677/1999 D'ND e RA/Cooperativa CO.LA.RI.CO. Udienza del 29 novembre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio.