Cass. civ., sez. II, sentenza 16/12/2024, n. 32769

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Sentenza 16 dicembre 2024

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Sul provvedimento

Citazione :	Cass. civ., sez. II, sentenza 16/12/2024, n. 32769
Giurisdizione :	Corte di Cassazione
Numero :	32769
Data del deposito :	16 dicembre 2024

Testo completo

SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 6801/2019 R.G. proposto da: NI CA, NI IS, NI RD, CHIAVARINI LORENZA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA COLLE FIORITO 2, presso lo studio dell’avvocato CHIARANTANO UN ([...]) che li rappresenta e difende -ricorrenti- contro EULIN SRL, domiciliata ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato GARGANO VALERIO ([...]) -controricorrente- nonché contro NI LA, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE G. MAZ- ZINI 88, presso lo studio dell’avvocato CERZA LA ([...]) che lo rappresenta e difende Civile Sent. Sez. 2 Num. 32769 Anno 2024 Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA Relatore: CAPONI REMO Data pubblicazione: 16/12/2024 2 di 7 -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 6851/2018 depo- sitata il 29/10/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/10/2024 dal Consigliere REMO CAPONI. Udite le osservazioni del P.M., la Sostituta P.G. Rosa Maria Dell’Erba, che ha concluso per l'improcedibilità del ricorso. Udito l’avvocato Mario Bernasconi (su delega) per la LI s.r.l. FATTI DI CAUSA Nel 2010 la LI s.r.l. conveniva dinanzi al Tribunale di Velletri (Albano Laziale) CA, IS e OR RC e RE Chiavarini per il rilascio di un immobile sul presupposto di un ina- dempimento da parte di CA RC di un preliminare di com- pravendita stipulato nel 2008 con la LO s.r.l., in forza del quale - previo versamento della somma di € 110.000 – i convenuti avevano acquisito la disponibilità dell’immobile. L’attrice assumeva la deten- zione senza titolo da parte loro, faceva valere di aver acquistato nel 2009 l’immobile dalla LO e domandava inoltre il risarcimento danni per abusiva detenzione. In via riconvenzionale, i convenuti do- mandavano l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del pre- liminare, sul rilievo della simulazione del contratto di compravendita del 2009 tra l’attrice e la LO, e in via subordinata domandavano la restituzione del doppio della caparra. Il Tribunale accoglieva la domanda di rilascio, rigettava la domanda di risarcimento dei danni, rigettava la domanda riconvenzionale dei convenuti sul rilievo dell’in- fondatezza della domanda simulazione del contratto di compraven- dita del 2009 tra l’attrice e la LO, rigettava la domanda di resti- tuzione del doppio della caparra (e accertava il difetto di legittima- zione passiva del liquidatore della LO). In secondo grado la sen- tenza è stata confermata. I convenuti (e appellanti) ricorrono in cassazione con tre motivi, illustrati da memoria. Resiste l'attrice con controricorso e memoria. 3 di 7 Resiste CL AN con controricorso. Il P.M. ha depositato os- servazioni scritte per l’improcedibilità del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 1415 c.c. per il rigetto della domanda di simulazione della compravendita del 2009. Si attacca la parte della sentenza impugnata ove si argomenta che la simulazione del contratto tra CA RC e la LO fosse irrilevante a causa dell’inadempimento contrattuale imputato a CA RC, che avrebbe determinato la risoluzione del pre- liminare. Tale impostazione viene censurata perché l’accertamento della simulazione, ai sensi dell’art. 1415 c.c., avrebbe dovuto prece- dere ogni valutazione sull’inadempimento, in quanto la simulazione comporta la nullità dell’atto e incide sulla legittimazione della LI s.r.l. a richiedere il rilascio dell’immobile. Si fa valere che l’atto di compravendita del 26 novembre 2009 era fittizio, posto che la Re- gillo s.r.l. e la LI s.r.l. sono società con identità di soggetti e scopi, costituite per eludere responsabilità verso il promissario acquirente. La liquidazione della LO s.r.l. coincide temporalmente con la co- stituzione della LI s.r.l., e l’atto di vendita fu stipulato dal liquida- tore della prima e dal rappresentante della seconda, entrambi ricon- ducibili al sig. AN. Si sostiene che il prezzo di vendita (€ 160.000) fosse inadeguato rispetto al valore reale del bene e alle somme già versate dal sig. RC (€ 210.000) e non vi fosse prova dell’effettivo pagamento. La simulazione dell’atto di compravendita, se accertata, avrebbe reso inefficace il trasferimento dell’immobile alla LI s.r.l., lasciando in capo alla LO s.r.l. la titolarità del bene e la legittimazione del sig. RC a ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ex art. 2932 c.c. Si censura la così conferma della sentenza di primo grado, ritenendo che la Corte distrettuale non abbia valutato adeguatamente la nullità del contratto di vendita del 2009 e le sue conseguenze sui diritti del promissario acquirente. 4 di 7 2. - Il secondo motivo denuncia omesso esame circa fatti decisivi, rilevanti sia per il legittimo possesso dell’immobile da parte della fa- miglia RC sia per l’inadempimento contrattuale della società Re- gillo, connesso all’irregolarità urbanistica del bene promesso in ven- dita. La sentenza impugnata afferma l’illegittimità del possesso dell’immobile e la risoluzione del contratto preliminare per inadem- pimento del sig. RC, ma tale conclusione viene censurata per- ché basata sull’omessa valutazione di documenti probatori. Il con- tratto preliminare del 9 gennaio 2008 prevedeva il trasferimento di un immobile conforme alla normativa urbanistica, come dichiarato dalla società LO, e il versamento di un acconto iniziale di €110.000 su un prezzo complessivo di € 295.000, con successivi versamenti che portarono la somma totale a € 210.000. Il contratto stabiliva che il sig. RC, in attesa del rogito, avrebbe potuto ac- cedere all’immobile e iniziare i lavori di ristrutturazione, autorizzati dalla venditrice e formalizzati mediante la consegna delle chiavi il 10 gennaio 2008. Tale consegna, avvenuta presso l’agenzia immobi- liare, costituiva immissione nel possesso, documentata in atti. Il ro- gito venne ripetutamente rinviato a causa della mancata predisposi- zione della documentazione urbanistica da parte della società Re- gillo. Gli accertamenti successivi hanno rivelato che l’immobile era privo del permesso di costruire in sanatoria e, quindi, non commer- ciabile, come confermato da una perizia tecnica. Inoltre, l’immobile risultava gravato da un diritto di enfiteusi. Tali circostanze, unita- mente al rigetto di una DIA presentata dalla società venditrice per lavori di ristrutturazione, dimostrano l’inadempimento della parte promissaria venditrice. L’omessa considerazione di questi elementi ha condotto la Corte distrettuale a errata valutazione, dichiarando l’inadempimento del sig. RC invece che quello della società LO. Da ciò sarebbe dovuto derivare il rigetto della domanda di rilascio dell’immobile pro- posta dalla società LI e l’accoglimento della domanda di 5 di 7 trasferimento del bene in favore del sig. RC, previo computo delle somme già versate. La mancata considerazione delle irregola- rità urbanistiche, della conformità delle somme pagate e della legit- timità del possesso ha inficiato l’esito del giudizio. 3. - Il terzo motivo denuncia violazione dell’art. 1385 c.c. in rela- zione alla domanda di restituzione del doppio della caparra confir- matoria, che non è stata accolta dalla Corte di appello in quanto si è ritenuto, erroneamente, che il contratto preliminare fosse risolto per inadempimento della parte acquirente. La decisione della Corte di appello si fonda su un presupposto contraddetto dai fatti e dalla nor- mativa applicabile. Il contratto preliminare del 9 gennaio 2008 pre- vedeva il versamento di una caparra confirmatoria da parte dell’ac- quirente. Ai sensi dell’art. 1385 c.c., la parte non inadempiente ha diritto a trattenere la caparra ricevuta o a pretendere il doppio della caparra versata, quale effetto diretto della clausola. La giurispru- denza consolidata conferma che tale rimedio costituisce una forma preventiva e convenzionale di liquidazione del danno per inadempi- mento. Nei precedenti motivi è già stata dimostrata la responsabilità della parte venditrice per l’inadempimento contrattuale, in quanto non ha adempiuto all’obbligo di predisporre la documentazione ur- banistica necessaria per la stipula del rogito. La mancata consegna di tali documenti ha impedito la formalizzazione della compraven- dita, rendendo la parte venditrice inadempiente. Anche nell’ipotesi in cui la domanda di trasferimento del bene ex art. 2932 c.c. non fosse stata accolta, la Corte avrebbe dovuto condannare la parte venditrice alla restituzione del doppio della caparra, quale conse- guenza giuridica dell’accertato inadempimento. Tale conclusione si impone in forza dell’art. 1385 c.c. e della giurisprudenza prevalente. La decisione impugnata, omettendo di applicare correttamente que- sta disciplina, risulta viziata. 4. - In via preliminare è da accogliere l’eccezione di improcedibilità del ricorso - sollevata dal P.M. - per inosservanza dell’art. 369 co. 2 6 di 7 n. 2 c.p.c., per le seguenti ragioni. L’art. 369 c.p.c. dispone a pena di improcedibilità che, nel termine di venti giorni dall’ultima notifica- zione alle parti, insieme col ricorso debba essere depositata la copia autentica della sentenza, «con la relazione di notificazione, se questa è avvenuta» (v. art. 369 co. 2 n. 2 c.p.c.). Tale formalità è diretta a consentire di verificare la tempestività della proposizione del ricorso in cassazione. Nel caso di specie, la parte ricorrente ha dato atto della notifica della sentenza impugnata a mezzo PEC, avvenuta il 17/12/2018. Tuttavia, a seguito degli appositi controlli effettuati dal Collegio e dalla cancelleria negli incartamenti processuali, alla data dell’udienza non è stata rinvenuta fra questi ultimi la relazione di notifica da depositare entro il termine ex art. 369 co. 2 n. 2 c.p.c. (mentre è irrilevante il deposito contestuale a quello della memoria). L’unica copia della sentenza della Corte di appello di Roma presente in atti è quella prodotta all’atto di iscrizione del ricorso (conforme all’originale per uso ricorso in cassazione). In particolare, copia della sentenza impugnata con allegata la relazione di notificazione non è stata rinvenuta nemmeno nel fascicolo depositato dalla parte controricorrente. Infatti, ciò avrebbe consentito di assicurare la procedibilità del ricorso (così, Cass. SU 10648/2017), mentre è irrilevante la mancata contestazione della parte controricorrente LI s.r.l., trattandosi di un vizio da rilevare d’ufficio. Infine, nel caso di specie il periodo di tempo intercorrente tra la pubblicazione della sentenza impugnata (il 29/10/18) e la notifica del ricorso (il 15/2/19) è maggiore del termine breve (art. 325 co. 2 c.p.c.: sessanta giorni). Pertanto, la tempestività della proposizione del ricorso in cassazione non può essere acclarata nemmeno in tale modo, come sarebbe altrimenti consentito sulla base della giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le altre, Cass. 11386/2019) (mentre è irrilevante il termine lungo). 7 di 7 5. – Pertanto il ricorso è da dichiarare improcedibile (cfr. Cass. 1839/2022). Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co.

1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara l’improcedibilità del ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare a ciascuna delle due parti controricorrenti le spese del giudizio di legittimità, che liquida in favore di LI in € 5.000 e in favore di AN in € 4.200, oltre a € 200 per esborsi, nonché alle spese generali, pari al 15% sui compensi, ed accessori di legge. Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto. Così deciso in Roma, il 24/10/2024.