REPUBBLICA ITALIANA 02 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA COR0 ROMDICASS SSAZIONE Oggetto affitto SEZIONE TERZA CIVILE ogiendo Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente Dott. Gaetano NICASTRO R.G.N. 8960/99 Consigliere- Cron.18781 Dott. Ernesto LUPO - Rel. Consigliere Dott. Michele VARRONE Rep. 1426 Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI Ud.14/01/02 - Consigliere Dott. Bruno DURANTE CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE ha pronunciato la seguente Richiesta SOLE 24 ORE SENTENZA dal Sig. per diritti €1.58 il 8 MAG 2002 sul ricorso proposto da: IL CANCELLIERE PR ST DI RI RA & C, in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliato in ROMA VIA GUIDO RENI 2, presso lo studio CANCELLERIA dell'avvocato DI GIULIO MARIA ROSARIA, difeso dall'avvocato MILITERNI LUCIO, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

MA IC DI IA UL & C, in persona del legale rappresentante p.t. Gianfranco IULA, elettivamente domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI 2002 CASSAZIONE, difeso dall'avvocato BELMONTE GUIDO, con +42 studio in 80135 NAPOLI, SALITA PONTECORVO 86, giusta -1- delega in atti;
controricorrente avversO la sentenza n. 2350/98 della Corte d'Appello di NAPOLI, 3 SEZIONE CIVILE emessa il 16/10/1998, depositata il 26/11/98; RG.3702/94; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/01/02 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;
udito l'Avvocato PAOLO MARIA VITALI (per delega avv.Lucio Milterni); udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Federico SORRENTINO che ha concluso per l'inammissibilità e in subordine rigetto del 1° motivo, rigetto altri motivi di ricorso. -2- SVOLGIMENTO DELPROCESSO Con atto notificato il 26 marzo 1992 la società PR ST di AR Tarantino esponeva che la società MA IC di Gianfranco Iula s.a.s., con contratto stipulato in data 18/2/1991, le aveva concesso in affitto l'azienda commerciale (bar e piccola gastronomia) denominata "LA STIVA", sita in Capri, alla via Mulo n. 80 e che il contratto all'art. 12 prevedeva la risoluzione di diritto del contratto in caso di inadempimento. L'attrice aggiungeva che a seguito di accertamento espletato dalla USL 37 - Regione Campania era risultato che i locali dove veniva svolta l'attività non erano - agibili sotto il profilo sanitario. Ciò premesso, la società PR ST conveniva innanzi al Tribunale di Napoli la locatrice per sentir dichiarare risolto il contratto inter partes, con la condanna della convenuta al risarcimento dei danni. La soc. MA IC si costituiva e si opponeva all'avversa domanda, proponendo a sua volta una riconvenzionale per il mancato pagamento dei fitti fino al rilascio dell'azienda. Istruita documentalmente la causa l'adito Tribunale, con sentenza 23 settembre 1994, accoglieva la domanda riconvenzionale, condannando la soc. PR ST al pagamento di L. 32.000.000 ed accessori. L'appello proposto da quest'ultima ed al quale aveva resistito la MA IC era rigettato dalla Corte partenopea, con sentenza 26 novembre 1998, che condannava l'appellante alle spese del grado. Riteneva il giudice del gravame che i lavori elencati nel verbale della U.S.L. fossero chiaramente di manutenzione ordinaria, come tali a carico della soc. conduttrice e che la domanda della soc. appellante per i compensi relativi alla presunta custodia dell'azienda era nuova e, quindi, inammissibile ex art. 345 c.p.c. Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la s.a.s. PR ST, sulla base di quattro motivi. Ha resistito la s.a.s. MA IC con controricorso. Ambedue le parti hanno depositato memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE Con i primi due motivi, da esaminare congiuntamente per la stretta connessione logico-giuridica delle rispettive censure, la ricorrente, denunciando l'insufficienza della motivazione sul punto decisivo della controversia attinente alla qualificazione della natura dei lavori da realizzare nell'immobile locato (primo motivo) nonché l'erronea valutazione del verbale di sopralluogo della USL n. 3 (secondo motivo), in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., nella sostanza lamenta che siffatti lavori siano stati ritenuti tutti di ordinaria manutenzione, come tali contrattualmente a carico di essa affittuaria. La complessa censura non coglie nel segno. Va al riguardo premesso che la PR ST ha dedotto non l'inidoneità iniziale dell'immobile all'uso commerciale per cui era stato locato, ma un'inidoneità accertata successivamente e per la quale non poteva essere rilasciata l'autorizzazione sanitaria senza l'esecuzione di alcuni lavori, specificamente indicato nel verbale redatto dalla USL (e, cioè, l'areazione dell'antibagno, la sostituzione della rubinetteria a gomito, la tinteggiatura generale con pareti lisce e lavabili ed, infine, l'adeguamento dell'impianto elettrico alla normativa C.E.I.). Ora la domanda di risoluzione del contratto inter partes proposta dall'attuale ricorrente è stata rigettata dalla Corte NA (in ciò confermando la pronuncia di primo grado) in base al rilievo che tali lavori "sono di chiara natura di manutenzione ordinaria e come tali gravanti a carico della società conduttrice". Benché questa qualificazione indiscriminata e tassativa possa suscitare perplessità (per esempio con riguardo all'adeguamento dell'impianto elettrico ai sensi della legge 5 marzo 1990 n. 46, che attribuisce i relativi lavori al committente o proprietario), la conclusione non muta, alla luce della costante giurisprudenza di questa Corte, secondo cui la inidoneità dell'immobile all'esercizio dell'attività commerciale per la quale è stato locato (e che può anche consistere nella mancanza dei requisiti prescritti dalla pubblica autorità) non può ingenerare per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni della cosa locata, che non siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore incombe l'obbligo di conservare, non già di modificare lo stato esistente al momento di stipulazione della locazione;
cosicché non costituisce vizio della cosa locata la mancanza, in un edificio di vecchia costruzione, di quelle caratteristiche che sono proprie di tecniche edilizie più recenti e, pertanto, tale mancanza non integra gli estremi di inadempienza del locatore stesso (ex plurimis, Cass. 25 maggio 1973 n. 154 e 25 febbraio 1981 n. 1142). Alla stregua degli esposti criteri, ben ha fatto la Corte territoriale a rigettare la domanda di risoluzione per il preteso inadempimento della locatrice (che non intendeva effettuare i lavori prescritti dalla USL) ed i primi due motivi devono essere rigettati. Né migliore fortuna spetta al terzo mezzo con cui la ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1456 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., lamenta che sia stata dichiarata la risoluzione del contratto inter partes per la sua morosità, malgrado l'art. 12 di tale contratto contenesse una clausola risolutiva espressa, e la locatrice non avesse manifestato l'intenzione di volersene avvalere. A vanificare tale censura è sufficiente ed agevole il rilievo che la pronuncia di risoluzione è stata dichiarata non in base a tale clausola ma in virtù del principio generale di cui all'art. 1453 c.c., ritenendo grave l'inadempimento denunciato (art. 1455 c.c.). Anche il terzo motivo viene, pertanto, rigettato. Resta da esaminare l'ultimo mezzo con cui la ricorrente, denunciando la violazione dell'art. 345 in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., lamenta che sia stata dichiarata inammissibile la domanda di condanna, a carico della locatrice, al pagamento del corrispettivo per la custodia dell'azienda non potuta riconsegnare alla data di risoluzione del contratto. Tale declaratoria di inammissibilità discendeva, secondo la Corte, dalla novità della domanda, non proposta in primo grado;
ma la ricorrente obietta che si trattava di mero sviluppo logico della domanda risarcitoria già proposta davanti al Tribunale. Neppure questa doglianza può accogliersi. Infatti correttamente il giudice di appello non ha ravvisato alcun legame logico-conseguenziale tra la domanda di risarcimento dei danni per il preteso (ed escluso) inadempimento e la richiesta di un indennizzo per la custodia dell'azienda, la quale ultima si fonda su presupposti di fatto e di diritto del tutto svincolati dalla originaria prospettazione. Trattasi, quindi, di una mutatio libelli (e non mera emendatio), come tale inammissibile se svolta per la prima volta in sede di appello. Anche l'ultimo mezzo va, pertanto, disatteso. Si ravvisano tuttavia giusti motivi per compensare le spese di questo grado.

P. Q. M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, il 14 gennaio 2001, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE Болбосо (валост Sochelion IL CANCELLIERE C1 Dott.ssa Maria Aiello balate in Caneslierla 0306 08.05.02. Avello 109T 129.11 456T 2066 TOT. 14977 AGENUAI ROMA 2 Registrate cln. 51987 41.0.2002 one .4. 2.77 (Euro fi Na Grazia D No bile Serviziotti di Dr M. RACCICHANI)