Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA - Presidente -
Dott. Paolo VITTORIA - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - rel. Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TI IL IO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GERMANICO 168, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI ANGELONI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato RENATO BELLOTTI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NI ON, elettivamente domiciliata in ROMA PZA DELLA LIBERTÀ 10, difesa dall'avvocato VINCENZO SAMMARTINO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2600/98 del Tribunale di BRESCIA, emessa il 22/10/98 e depositata il 23/11/98 (R.G. 4290/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/04/01 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato Antonfranco VENTURINI (per delega Avv. Renato Bellotti);
udito l'Avvocato Vincenzo SAMMARTINO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
AN LL, conduttrice, dal 1° aprile 1995, di un appartamento di proprietà di BO AR IO, per il quale pagava un canone di lire 1.200.000 mensili, chiedeva al pretore di Salò che questo fosse ridotto nei limiti stabiliti dalla legge n. 392 del 1978, con la condanna del locatore alla restituzione delle somme percepite in eccedenza rispetto al canone legale.
Il convenuto replicava che il contratto era stato stipulato in deroga alla legge citata, a norma dell'artt. 11 del D.L. 11 luglio 1992 n. 333, conv. nella legge 8 agosto 1992 n. 359.
Con sentenza del 5 maggio 1998 il pretore, in accoglimento della domanda, determinava l'equo canone in lire 479.667, mensili, al 1° aprile 1995, e condannava il resistente alla restituzione delle differenze.
Con sentenza del 23 novembre 1998 il Tribunale di Brescia ha rigettato il gravame del BO, il quale ricorre con cinque motivi.
Resiste con controricorso la AN.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo il ricorrente, denunciando la violazione dell'art. 1362 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.), osserva che le parti ebbero l'effettiva volontà di stipulare un contratto in deroga, come si rileva dal loro comportamento e dagli atti di causa. Il contratto in esame va interpretato in aderenza alla situazione di fatto e tenendo presente che la AN, dal 1° aprile 1995, ha pagato il canone come concordato e solo successivamente ha fatto ricorso all'azione legale, chiedendo dichiararsi la nullità del patto in deroga;
sicché la sua volontà "resta comunque confinate nell'ambito dei motivi" e quindi "non vi può più essere spazio per l'errore ostativo come causa di annullabilità del contratto". È decisivo,
nell'interpretazione del contratto, l'elemento letterale, non disgiunto dal criterio logico, il tutto anche in relazione all'esigenza della tutela dei terzi. Nè va trascurato il comportamento anche anteriore alla conclusione del contratto, perché nessuna delle parti, durante le trattative, fece menzione della necessità dell'intervento di enti o associazioni sindacali con funzioni consultive nella stesura del contratto.
Col secondo motivo il ricorrente deduce la violazione dell'art. 1363 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.). Richiama l'esigenza di interpretare le clausole contrattuali le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto e tenendo conto, altresì, del criterio della collocazione topografica della clausola;
e conclude che "la mancata assistenza delle associazioni sindacali non ha certo influito sul comportamento negoziale delle parti".
Col terzo e quarto mezzo il ricorrente, denunciando la violazione del principio di tutela dell'affidamento e dell'art. 11 della l. n. 359 del 1992 (art. 360 n. 3 c.p.c.), sottolinea la necessità che,
anche in relazione alla sicurezza di ogni transazione, l'interprete compia un'esatta valutazione della fattispecie in esame, secondo buona fede. Contesta che i contraenti abbiano voluto stipulare un normale contratto di equo canone, e invoca, a fondamento di questa tesi, il punto n. 14, a tenore del quale "il conduttore dichiara di aver rinunciato all'assistenza del sindacato inquilini volontariamente, esonerando da ogni responsabilità il locatore". L'intenzione comune era sicuramente quella di stipulare un patto in deroga e una delle condizioni di operatività dei patti in deroga è data dalla rinuncia del locatore alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza, a meno che non ricorra l'intenzione (non la necessità) di eseguire nell'immobile le opere di cui all'art. 59 della legge n. 392 del 1978 o di destinarlo agli usi di cui all'art. 29 della stessa legge.
Il locatore BO, avendo già eseguito delle opere, aveva la seria intenzione di disporre dell'immobile per effettuarne di nuove e per destinarlo ad abitazione della famiglia della figlia. Era stato autorizzato, a tal fine, dal Comune di Salò, il 17 marzo 1995, a compiere interventi di manutenzione straordinaria, nel termine di un anno;
sicché dal semplice confronto tra il contratto stipulato il 1° aprile 1995 e l'autorizzazione concessa il 17 marzo 1995 si rileva con inconfutabile certezza documentale che il BO anche durante il rapporto contrattuale aveva l'intenzione di effettuare le opere in discorso, di cui l'immobile necessita tuttora.
Le parti, soggiunge il ricorrente, potevano fissare liberamente la durata del contratto "e quindi il diniego di rinnovazione esigerà (a parte la sopravvenienza di motivi di disdetta) le stesse modalità del già vigente diritto di rinnovazione", per cui, atteso il richiamo alla legge n. 392 del 1978, appare quanto meno dubbio che il legislatore abbia voluto stabilire una "necessità" e non piuttosto, come invece dichiara, una "intenzione" di eseguire opere sull'immobile oggetto del contratto.
Col quinto motivo infine il ricorrente denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.). Sostiene che tutti i documenti prodotti fanno ritenere che ancora durante il periodo contrattuale il BO avesse l'intenzione di ristrutturare l'immobile e ribadisce che sussiste perciò la deroga, in relazione a quanto stabilito dall'art. 11 della legge n. 359 del 1992. Il ricorso è destituito di fondamento.
Secondo la sentenza impugnata, "quand'anche (...) si dovesse ritenere (...) che le parti avessero voluto stipulare un contratto di affitto recante patti in deroga rispetto all'equo canone, ciò nondimeno detta pattuizione derogativa dovrebbe (...) ritenersi nulla, in assenza dell'indispensabile presupposto costituito dalla previsione della rinuncia, da parte locatrice, al rilascio alla prima scadenza, con salvezza delle sole ipotesi di cui all'art. 29 l. 392/78 (...), rinuncia che (...) rimane l'unica condizione imposta dalla legge perché possa valutarsi legittima la pattuizione di un canone superiore a quello di legge (...)".
E, tra l'altro, "il locatore ha promosso azione per ottenere il rilascio del bene alla prima scadenza contrattuale, chiedendo e ottenendo al fine la convalida dell'intimata licenza". Ed ancora, reputa il Tribunale "del tutto inconferente (...) il richiamo alle esigenze di cui alla lett. C dell'art. 29 l. n. 392/78, palesemente non riferibili al caso in esame, posto che l'autorizzazione ad eseguire lavori di manutenzione straordinaria (dimessa in atti da parte appellante) reca la data del 17.3.1995, addirittura antecedente l'inizio del contratto (1.4.1995), e pertanto non può in alcun modo venir collegata con la cessazione al 31.3.1999 del contratto di locazione".
Di qui la conferma che il canone è assoggettato, in luogo della disciplina convenzionale, a quella di cui agli artt. 12 e segg. della l. citata.
È bene premettere che, a norma dell'art. 11, 2° comma del D.L. 11 luglio 1992 n. 333, conv., con modificazioni, nella l. 8 agosto 1992 n. 259, "nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti (...) possono stipulare accordi in deroga alle norme della citata legge n. 392 del 1978. La disposizione si applica per i contratti ad uso abitativo limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facoltà di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno che egli intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della citata legge n. 392 del 1978. Resta ferma l'applicazione, per i contratti indicati nel presente comma, degli articoli 24 e 30 della citata legge n. 392 del 1978". Appare più che palese, dal tenore letterale e dalla "ratio" della novella, che in tanto è possibile, in deroga alle norme della legge n. 392 del 1978, pattuire il canone in misura superiore a quello
"equo", in quanto ricorra la "condicio juris" che il locatore rinunci alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza;

rinuncia che, come è ovvio, dev'essere contestuale alla pattuizione in deroga, stante lo stretto nesso funzionale esistente tra il vantaggio del maggior canone attribuito al locatore e il vantaggio della maggiore stabilità del rapporto attribuito al conduttore;

sicché, in definitiva, può configurarsi un valido patto in deroga solo se venga espressamente convenuto il rinnovo obbligatorio della locazione per un'ulteriore durata di quattro anni.
Dopo che la Corte costituzionale, con la sentenza 25 luglio 1996 n. 309, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 11, 2° comma cit., nella parte in cui prevedeva come obbligatoria l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la stipula degli accordi in deroga, l'indicata rinuncia, come pure non ha mancato di rilevare il Tribunale, resta l'unica, ineliminabile condizione di validità di tali accordi;
e, poiché è pacifico che una siffatta rinuncia non fu mai convenuta, è indiscutibile la nullità della pattuizione di un canone ultralegale, giustamente perciò dichiarata, ai sensi dell'art. 79 della l. cit., dai giudici di merito.
Emerge a questo punto con estrema chiarezza l'inconsistenza giuridica delle censure svolte dal ricorrente nei primi tre motivi e in parte del quarto, dove viene sostenuta la validità del patto in deroga con argomenti, quando non pretestuosi, del tutto svincolati dalla "ratio decidendi" della sentenza impugnata o comunque decisamente ininfluenti difronte all'incontestabile e decisivo testo letterale del contratto.
Nè meno infondate sono le residue censure, relative alle opere edilizie asseritamente programmate, di cui peraltro è anche difficile cogliere l'esatta portata.
Ancora una volta soccorre il chiaro tenore letterale della norma, la quale prevede che l'efficacia della rinuncia, ritualmente pattuita, venga meno col sopravvenire di una "giusta causa", rappresentata dall' "intenzione" del locatore di "adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della cit. legge n. 392 del 1978"; laddove, attesa la simmetria, gli "usi" sono quelli dell'art. 29 (abitazione propria o di congiunti;
esercizio di una delle attività indicate nell'art. 27) e le "opere" quelle dell'art. 59 (ricostruzione dell'edificio in cui sia compreso l'immobile locato;
demolizione o notevole trasformazione dell'immobile locato per eseguire nuove costruzioni;

riparazioni o restauri dell'immobile locato di interesse artistico o storico).
Ora, a parte che le opere di manutenzione straordinaria non rientrano nella tipologia di quelle dell'art. 59 e che le necessità abitative della figlia, di cui la sentenza impugnata non si occupa, non risultano, dal ricorso, dedotte già in appello;
è decisivo osservare che in tanto può assumere rilievo la "giusta causa" di cui si è detto, in quanto sussista un regolare accordo in deroga, con la contestuale rinuncia del locatore a disdire il contratto alla prima scadenza, essendo la possibilità, per il locatore, di far cessare il contratto alla scadenza del primo quadriennio, qualora sopravvenga una "giusta causa", un elemento naturale della particolare tipologia locatizia in discorso, che perciò deve preesistere perfetta in ogni suo requisito.
Il ragionamento del ricorrente, se può avere un qualche significato, sembra invece sottintendere che la sopravvenuta "intenzione" del locatore di adibire l'immobile a speciali usi o di eseguire determinati interventi edilizi possa avere un ruolo anche in assenza della rinuncia e, quasi surrogandosi ad essa, rendere "ex post" valido il patto in deroga al canone equo: opinione di cui è superfluo sottolineare la totale infondatezza.
Ai giudici di appello è sfuggito questo profilo di inammissibilità della questione delle opere, tant'è che l'hanno esaminata nel merito.
Essendo la decisione, anche su questo punto, conforme a diritto, ne va soltanto, nei sensi di cui sopra, corretta la motivazione (art. 384, 2° comma c.p.c.). Giusti motivi consigliano di compensare tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso a Roma, addì 11 aprile 2001.
Depositato in Cancelleria il 15 gennaio 2002