Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Vincenzo SALLUZZO - Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Rel. Consigliere -
Dott. TO TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DI RE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato GUSTAVO ROMANELLI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato ARTURO TAROZZI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TI LU, RE IN, TI BE, IS RA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 344/96 della Corte d'Appello di BRESCIA, emessa il 06/03/96 e depositata il 20/06/96 (R.G. 462/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/10/98 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato Guido Francesco ROMANELLI (con delega Avv. Gustavo ROMANELLI);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
GI EM, conduttore di immobile in Asola, frazione Castelnuovo, adibito ad abitazione e negozio, proponeva nei confronti degli acquirenti (i coniugi TT CI - NI IN;
TT TO - SI LV) azione di riscatto ai sensi dell'art. 39 L. 392/1978 e con citazione notificata il 13.5.1989 conveniva i detti acquirenti innanzi al tribunale di Mantova. I convenuti resistevano, sostenendo che si verteva nell'ipotesi della vendita in blocco, escludente il diritto di prelazione e di riscatto. Il Tribunale rigettava la domanda ed il rigetto veniva confermato dalla Corte di Appello di Brescia, su gravame del GI, con sentenza resa il 6.3.1996. Secondo la Corte, la prova della corrispondenza tra immobile per uso non abitativo ed immobile venduto è incompleta.
In particolare, l'unicità funzionale, evidenziata dal GI, costituisce prova di una sostanziale equiparazione delle parti dell'immobile, rispettivamente destinate ad abitazione ed a negozio, sotto il profilo del potenziale sfruttamento economico, nonostante l'evidente squilibrio dal punto di vista della consistenza;
il GI non ha, peraltro, dimostrato, per come avrebbe dovuto, che al momento della costituzione del rapporto locativo le parti avevano assegnato prevalenza all'uso commerciale su quello abitativo sì da fare ricomprendere la locazione ad uso abitativo in quella ad uso commerciale come mero accessorio;

inoltre la corretta interpretazione dei contratti porta a ritenere che la locazione ad uso commerciale ha preceduto quella ad uso abitativo, mentre l'asserita coincidenza della data di scadenza non ha valenza contraria.
Il GI ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi. Gli intimati non hanno svolto attività difensiva in questa sede.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente deduce insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo, lamentando che la corte territoriale ha ritenuto che, attesa l'eccezionalità del diritto di riscatto, era richiesta la prova rigorosa dell'intenzione delle parti di "considerare l'immobile nella sua interezza nell'ambito del rapporto locativo".
Sostiene che la prova è "in re ipsa" e, precisamente, nella materiale impossibilità di separato godimento degli immobili locati, con conseguente esclusione di oneri probatori a carico delle parti;

peraltro, l'oggetto di entrambi i contratti di locazione è costituito dall'intero immobile senza possibilità di distinzione di parti destinate ad usi differenti (abitativo e commerciale), mentre deriva da necessità di natura fiscale (scissione del canone) "lo sdoppiamento del documento contrattuale". Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione dell'art. 80, 2 comma, L. 392/1978 in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale ha affermato che manca la prova dell'intenzione delle parti di ritenere -anche per implicito- la prevalenza dell'uso commerciale, laddove la giurisprudenza di legittimità è nel senso che la prevalenza di uso è dato obiettivo che non dipende dall'intenzione delle parti ne' dalla superficie destinata all'uso, bensì dalla rilevanza economica di un uso rispetto all'altro, sicché, rappresentando nella specie l'attività commerciale l'unica fonte di reddito della famiglia, se ne doveva riconoscere la prevalenza.
Deduce che, una volta stabilita l'unicità del rapporto locativo e ritenuta la prevalenza dell'uso commerciale, è conseguenziale considerare l'intero immobile assoggettato "al regime delle locazioni commerciali".
Con il terzo motivo il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 L. 392/1978 in relazione all'art.360 n. 3, c.p.c., sostiene che, qualora come nella specie, vi sia sostanziale unicità del rapporto locativo con prevalenza dell'uso commerciale, si deve applicare "il regime giuridico delle locazioni commerciali" all'intero immobile;
regime che prevede il diritto di prelazione e, in caso di violazione di tale diritto, quello di riscatto.
I motivi, che si esaminano congiuntamente per ragioni di connessione, sono infondati.
Il criterio della prevalenza dell'uso ha base nell'art. 80, 2 comma, L. 392/1978, che contiene la disciplina del mutamento dell'uso pattuito per iniziativa unilaterale del conduttore e regola l'ipotesi del mutamento parziale, che induca pluralità di uso, per il tramite della prevalenza dell'uso (cfr. Cass. 22.12.1983, n. 7554). Il criterio costituisce il mezzo di individuazione della tipologia locativa e del regime giuridico (cfr. ex plurimis Cass. 3.6.1994, n. 5382). La prevalenza non va stabilita sulla base di un criterio spaziale, ma con riferimento all'importanza delle varie utilizzazioni. Ha ritenuto questa Corte (cfr. la sentenza 22.1.1991 n. 575) che nelle locazioni di immobile destinato ad uso promiscuo per stabilire quale sia l'uso prevalente non è sufficiente riferirsi all'elemento della superficie adibita a ciascun uso, ma occorre svolgere un'indagine diretta a determinare in funzione di quale esigenza il bene sia detenuto dal conduttore.
E le Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza 28.10.1995, n. 11301, hanno affermato che in caso di mutamento dell'uso pattuito, da parte del conduttore, al momento della cessazione del rapporto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente. Il criterio della prevalenza ha ricevuto applicazione in materia di indennità di avviamento (cfr. Cass. 3.6.99 4, n. 5382; Cass.8.8.1991, n. 8631) e non vi sono ragioni ostative all'applicazione in materia di prelazione e di riscatto, trattandosi anche in questo caso di stabilire il regime giuridico attraverso la tipologia. Il criterio postula non solo l'unicità del contratto locativo, ma anche quella dell'immobile locato, essendo altrimenti individuabile il regime giuridico sulla base della tipologia concretamente attuata. In altri termini, se con unico contratto venga locato un unico immobile suscettibile di una pluralità di usi, si rende necessario individuare il regime giuridico e l'individuazione avviene in base al criterio dell'uso prevalente, mentre se vengono locati con separati contratti parti di un unico immobile, suscettibili ciascuna di un uso differente (come avviene, ad esempio, quando si loca prima una parte dell'immobile per un uso determinato e successivamente altra o altre parti di esso per uso o usi differenti), si autonomizzano i vari usi ed il regime giuridico applicabile a ciascun rapporto locativo è quello corrispondente alla tipologia prescelta senza alcuna necessità di unificazione di regime. Ora, nella specie, la corte territoriale ha ritenuto che le parti hanno stipulato in tempi differenti contratti per la locazione delle parti dell'immobile destinate a negozio e ad abitazione, desumendolo dall'interpretazione degli stessi contratti;

interpretazione, che non è stata censurata in questa sede per violazione delle regole di ermeneutica contrattuale o per vizi di motivazione (cfr. per la necessità della censura Cass. 2.4.1990, n. 2638), ma contro la quale è stato inutilmente rilevato che vi è materiale impossibilità di godimento separato (come se non fosse possibile locare solo una parte di immobile suscettibile di godimento unitario, lasciando la rimanente parte inutilizzata) ed è stata invocata la lettera dei contratti.
Naturalmente, dopo avere ritenuto che le parti dell'immobile destinate ad uso abitativo e ad uso commerciale sono state locate con contratti separati, correttamente la Corte ha concluso per l'insussistenza del diritto di riscatto, rimanendo ciascuna parte soggetta al regime giuridico corrispondente alla tipologia prescelta e non essendo, pertanto, possibile estendere alla parte locata ad uso abitativo il regime di quella locata per uso commerciale. Il ricorso va, pertanto, rigettato;
non vi è luogo a pronuncia sulle spese, non avendo gli intimati svolto attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla spese.
Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione il 30.10.1998. Depositata in Cancelleria il 24/3/1999.