Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. VINCENZO SALLUZZO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ALBERTO TALEVI - Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SA IO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA VITTORIO VENETO 7, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI SERGES, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LL IO,TERRIBILE SOFIA;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^. 20731/98 proposto da:
LL IO, TERRIBILE SOFIA, elettivamente domiciliati in ROMA VLE DEI BASTIONI DI MICHELANGELO 5/A, presso lo studio NI (Avvocato MONICA SAVONI), difesi dall'avvocato MARINO GAETANO, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
SA IO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 589/98 della Corte d'Appello di ROMA, Sez. II Civile, emessa il 07/10/97 e depositata il 03/03/98 (R.G. 2696/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/01/01 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito l'Avvocato Giovanni SERGES;
udito l'Avvocato Luigi MARINO (per delega Avv. GAETANO MARINO);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto a rogito del notaio IO SA in data 20.4.1983 RI EL e OF RR acquistarono dal costruttore LO SI un immobile il cui prezzo pagarono in contanti e che il venditore garanti libero da vincoli pregiudizievoli. Il notaio fu esonerato dagli acquirenti dal compiere accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Essendo successivamente risultato che l'immobile era gravato da ipoteca a favore del Credito Fondiario s.p.a. in relazione ad un mutuo concesso al SI con atto a rogito dello stesso notaio SA del 12.10.1982, con atto notificato il 28.4.1990 gli acquirenti convennero il notaio in giudizio chiedendone la condanna al risarcimento dei danni nella misura di L. 115.000.000. Il SA resistette.
Con sentenza del 12.4.1995 l'adito tribunale di Latina accolse la domanda nei limiti di L. 42.792.835.
La corte d'appello di Roma, decidendo con sentenza n. 589/98 sui gravami di entrambe le parti, in parziale accoglimento di quello del EL e della RR ha condannato il SA al pagamento della somma di L. 80.114.628, oltre agli interessi legali. Ha ritenuto la corte d'appello che se doveva convenirsi con l'appellante circa la validità della clausola di esonero del notaio dall'accertamento della libertà dell'immobile compravenduto da iscrizioni pregiudizievoli pur in difetto dell'indicazione dei motivi di urgenza o delle diverse ragioni che avevano indotto le parti ad esonerarlo dalle visure, ciò non di meno la genericità della clausola ed il suo inserimento nel modulo predisposto dal notaio SA nell'ambito del piano di smobilizzo dell'investimento immobiliare del proprio cliente LO SI, offrivano - in una ad altre risultanze - elementi dai quali doveva desumersi che il notaio conoscesse la reale situazione dei vincoli ipotecari gravanti sull'intero complesso immobiliare posto in vendita, dei quali avrebbe dovuto informare gli acquirenti nonostante la clausola di esonero. Non avendolo fatto, aveva violato l'obbligo di diligenza cui era tenuto nello svolgimento della propria attività professionale. Ha inoltre considerato la corte territoriale che gli acquirenti dovevano essere bensì tenuti indenni anche degli oneri del mutuo a rogito notaio Fabiani, contratto per l'estinzione delle passività, ma che dall'importo loro complessivamente dovuto andava espunta la somma di L. 35.000.000, riconosciuta a loro favore a titolo di provvisionale dal Tribunale di Latina che, con sentenza del 18.5.1988 emessa nel processo penale a carico del venditore SI, lo aveva condannato anche al risarcimento del danno. Ciò in quanto era "ragionevole presumere" che gli appellati avessero azionato tale titolo, com'era "desumibile proprio dal silenzio mantenuto sul punto".
Avverso la sentenza ricorre per cassazione IO SA affidandosi a due motivi, cui resistono con controricorso RI EL e OF RR, che propongono anche ricorso incidentale fondato su un unico motivo.
Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I ricorsi vanno riuniti in quanto proposti avverso la stessa sentenza.

2.1. Col primo motivo del ricorso principale è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1176 e 2236 c.c., nonché omissione e contraddittorietà della motivazione in ordine alla ravvisata responsabilità del notaio per non aver accertato la presenza di un'iscrizione ipotecaria sull'immobile che il venditore aveva garantito libero da vincoli pregiudizievoli. Si duole il ricorrente che la corte territoriale non abbia individuato la norma dalla quale discendeva la ravvisata responsabilità professionale e che abbia disatteso l'inequivoco tenore della clausola n. 3 del contratto, con la quale le parti avevano stabilito di "esonerare il notaio da ogni accertamento in merito a quanto garantito da parte venditrice" in ragione della sua asserita genericità, invece chiaramente insussistente, e del suo inserimento nel modulo predisposto dal notaio nell'ambito del piano di smobilizzo dell'investimento immobiliare del proprio cliente LO SI.
Vengono partitamente censurate tutte le valutazioni compiute dalla corte territoriale in ordine agli elementi sui quali aveva fondato il convincimento della conoscenza da parte del notaio circa la reale situazione dei vincoli ipotecari gravanti sull'intero complesso immobiliare posto in vendita.

2.2. La censura è infondata.
La corte ha ritenuto di conferire rilievo alle circostanze:
a) che era stato lo stesso notaio SA a rogare l'atto del 12.10.82 di concessione di mutuo a LO SI e ER TI, con iscrizione di ipoteca di L. 1.386.500.000;
b) che nel procedimento penale per il reato di truffa a carico del SI e del SA (assolto in primo grado con formula dubitativa ed in secondo grado, dopo la riforma del 1989, con formula piena) il SI aveva inattendibilmente dichiarato che la dichiarazione secondo la quale l'immobile era gravato da ipoteca a favore del Credito fondiario era stata interlineata su richiesta degli acquirenti, interessati a "fare figurare che l'immobile era pulito";
c) che, ancora in sede di procedimento penale il SA aveva dichiarato "di non ricordare di avere specificamente chiesto al SI se sull'immobile vi era ipoteca", ne' di essere stato messo al corrente da quest'ultimo della singolare richiesta degli acquirenti;

d) che l'atto depositato presso l'archivio notarile era privo della postilla relativa alla espunzione, mediante interlineatura, dell'espressione "con eccezione dell'ipoteca di cui al successivo art. 4"; il che quanto meno rilevava ai fini della effettiva e corretta rappresentazione dei fatti nel corso della formazione della volontà delle parti diretta ad esonerare il notatio dalle visure ipotecarie;

e) che l'atto venne rogato dl SA mediante modulo predisposto per la vendita degli immobili facenti parte del complesso;
modulo che indicava gli estremi del mutuo non ancora frazionato e della ipoteca gravante sugli immobili;

f) che, infine, era stato lo stesso notaio SA a rogare l'atto di consegna e quietanza del mutuo in data 26 maggio 1983, con il quale il Credito Fondiario aveva dato anche il consenso alla cancellazione su alcune unità immobiliari;
benché di poco successivo alla compravendita, l'atto appariva ugualmente significativo, in quanto sintomatico del fatto che il notaio aveva in trattazione la pratica e quindi era al corrente della reale situazione gravante sul complesso immobiliare.
Sulla base di tali elementi la corte di merito ha ritenuto di dover concludere che il notaio conoscesse la reale situazione dei vincoli ipotecari gravanti sull'intero complesso immobiliare posto in vendita, dei quali avrebbe dovuto informare gli acquirenti nonostante la clausola di esonero. Non avendolo fatto, aveva violato l'obbligo di diligenza cui era tenuto nello svolgimento della propria attività professionale.
L'apprezzamento di fatto compiuto dalla corte di merito non è condiviso dal ricorrente, il quale oppone, tra l'altro, che non poteva certo affidarsi alla memoria del notaio la situazione giuridica di ogni singola porzione per il solo fatto che egli aveva rogato inizialmente il mutuo e che in sede penale la discordanza tra i due atti di cui sub "d)" non era stata considerata dal tribunale penale di Latina "significativa nel senso prospettato dall'accusa". La diversa opinione del ricorrente rispetto a quella motivatamente enunciata dal giudice del merito in ordine alla valenza delle circostanze considerate non vale certo a qualificare come carente o contraddittoria la motivazione della sentenza gravata, tanto più ove si ponga mente alla circostanza che le considerazioni del giudice penale erano state svolte in funzione dell'accertamento del dolo del notaio, mentre per l'apprezzamento della diligenza nell'adempimento di obbligazioni inerenti l'esercizio di attività professionali viene in rilievo anche la colpa (ex art. 1176, comma 2, c.c., che è inequivocamente la norma applicata dal giudice del merito).
Insomma, non appare affatto, illogico e contraddittorio che la corte di merito abbia concluso che il notaio avesse conoscenza di un'ipoteca iscritta sull'immobile a garanzia della restituzione di un mutuo;
ed è pienamente conforme a diritto una decisione conformatasi al principio che, poiché l'opera di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti (Cass., n. 5946/99 e cfr. anche, ex plurimis, in relazione all'obbligo di effettuare le necessarie visure, Cass., n. 4556/98), il notaio che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un'iscrizione pregiudizievole gravante sull'immobile oggetto della compravendita deve informarne le parti, quand'anche sia stato esonerato dalle visure, essendo comunque tenuto all'esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176, comma 2, c.c. e della buona fede.

3.1. Col secondo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 1223 c.c. per avere la corte territoriale, sorprendentemente accogliendo l'appello incidentale degli acquirenti volto ad ottenere l'ulteriore somma di L. 80.000.000, riconosciuto somme superiori al presunto danno.
Si sostiene che la illegittimità della decisione della corte emerge dal semplice raffronto dei dati, dai quali risulta che gli acquirenti "oltre al prezzo di vendita incassato ( 80.000.000 circa), hanno oggi introitato il risarcimento concesso loro dalla corte d'appello per L. 157.000.000 circa ed hanno pertanto conseguito un ammontare complessivo di ben L. 237.000.000 di lire circa a fronte di un iniziale esborso di L. 55.000.000 per l'acquisto del bene".

3.2. La doglianza è priva di pregio.
Essa del tutto prescinde dalle analitiche considerazioni svolte dalla corte d'appello ai fini della stima del danno e si risolve nella prospettazione di costi e di entrate, evidentemente irrilevanti ai fini della dimostrazione della erroneità "in diritto" della sentenza gravata in punto di quantum debeatur.

4.1. Col ricorso incidentale RI EL e OF RR deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 1223 e 2697 c.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia per avere la corte d'appello, dopo aver proceduto alla stima del danno, diminuito l'importo della somma di L. 35.000.000, corrispondente alla provvisionale riconosciuta dal tribunale penale a carico del venditore SI (essendo stato il notaio assolto in primo grado per insufficienza di prove), nella apodittica presunzione che il titolo fosse stato posto in esecuzione nei confronti di quest'ultimo. Così invece non era, posto che il SI si era già spogliato di ogni bene.

4.2. La censura è fondata.
Secondo i principi propri delle obbligazioni solidali e dell'onere della prova dei fatti estintivi delle obbligazioni, la corte di merito in tanto avrebbe potuto esentare dal pagamento integrale il condebitore solidale in quanto questi avesse eccepito e provato l'eventuale fatto parzialmente estintivo del proprio debito, costituito dal parziale pagamento di altro condebitore ovvero dalla intervenuta soddisfazione coattiva del creditore. Del tutto apoditticamente la corte ha, invece, ritenuto di conferire rilievo al mero silenzio del creditore.
La sentenza va dunque cassata in relazione, con rinvio ad altra sezione della stessa corte d'appello affinché esamini se il fatto parzialmente estintivo del debito costituito dall'eventuale, effettivo parziale ristoro dei creditori, fosse stato eccepito e provato dal debitore SA e perché emetta, in difetto, le consequenziali statuizioni di condanna nei suoi confronti.

5. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza del ricorrente principale.

P. Q. M.

la corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale, accoglie il ricorso incidentale, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della corte d'appello di Roma;

condanna IO SA a rimborsare ai ricorrenti, in solido, le spese sostenute per il giudizio di cassazione, che liquida in L. 317.900, oltre a L.

8.000.000 per onorari.
Così deciso in Roma, il 29 gennaio 2001.
Depositato in Cancelleria il 6 aprile 2001