Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Mario SPADONE - Presidente -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO - rel. Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI - Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IE IS, legale rapp.te SOC. MOTO SPORT .N.C., CICALÒ FABRIZIO, VON KLAUSERN AR SAS in persona del socio accomandatario Sig. AR VON KLAUSERN, ASTE TO, OT IA VED. BATTISTUZZI, RI DO, ER IALUISA STABILE, OT GR Amm.re Unico della SOC. INVEST s.r.l., AN IC per CARTOLERIA AN s.r.l., SA AMANZIO, IS AN VED. NO erede di TO NO, MB IN, IA VI, TI VL, AN PP, ER ZE BR, TI RO, TI IL erede DE LE, AR NA, OM BE, IA NT, TI TT erede TI AL, SI CO, CC LI, EL TE, DE BO OS, NI IA RA, ER IO, AN NC VED. PU, ST IO, TRACHTENMODE EXQUISIT DI TN IS, BAR WALLY DI UL ANTERHOFER SAS, NO NG legale rapp.te della NO SAS, CHECCHIN ALBERTO, COLOGNA OTTO, CENTROTTICA DEL BOSCO ANTONIO, ES RM, AZ UI legale rapp.te SOC. ICESIA sas, BOMICO RU BR VED. BOMICO, BAR CORSO in persona del titolare SANTO GABRIELE, ER NA & CO. DI BERTI CARLO SAS, RA DI, IN GIANCO, LI IN, IO AT, EV IO, ZI NA IA, UZ AU, LV NN, PP PP, DALLA SERRA MASSIMILIANO, SA RU, OT ER, RI EL, GI GO, RO NG, BA WA, ST IO, elettivamente domiciliati in ROMA P.ZZA SALLUSTIO 9, presso lo studio dell'avvocato PALERMO GIANCO, che li difende unitamente all'avvocato IA VI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CONSAP SPA, Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici SpA in persona del suo Amm.re Delegato SCIMIA Luigi, GENERALBAU SPA in persona del suo Amm.re Delegato e legale rapp.te p. t. Geom. TOSOLINI Pietro, elettivamente domiciliati in ROMA VIA PP FERRARI 4, presso lo studio dell'avvocato ER CERSOSIMO, che li difende unitamente all'avvocato NICOLÒ LIPARI, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché
contro
INA SPA;

- intimato -

avverso la sentenza n. 192/98 della Corte d'Appello di TRENTO sezione distaccata di BOLZANO, depositata il 26/11/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/06/01 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato Flavio IA e Gianfranco PALERMO, difensori dei ricorrenti che hanno chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato Sergio CERSOSIMO, difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Pietro ABBRITTI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con distinti atti di citazione in data 10 novembre e 5 dicembre 1995 una numerosa serie di conduttori di appartamenti o di locali per usi non abitativi, già di proprietà dell'Istituto Nazionale delle Assicurazioni (I.N.A.) s.p.a. e, quindi, della Concessionaria Servizi Amministrativi Pubblici (C.O.N.S.A.P.) s.p.a., avente causa della I.N.A. s.p.a., premesso che avevano appreso della intenzione della C.O.N.S.A.P. s.p.a. di vendere i compendi immobiliari di sua proprietà in Bolzano (che, in realtà, si era impegnata a vendere alla Generalbau s.p.a. con contratto preliminare del 30 ottobre 1995) ed in Bressanone, convennero innanzi al Tribunale di Bolzano l'I.N.A. s.p.a. e la C.O.N.S.A.P. s.p.a., invocando il riconoscimento del loro diritto ad acquistare gli immobili a ciascuno di essi locati in virtù del diritto di prelazione previsto dall'art. 1°, co. 1° e 2°, L. 24 dicembre 1993, n. 560 ovvero, con riferimento agli attori che erano conduttori di locali ad uso diverso da quello abitativo, dall'art. 38 L. 27 luglio 1978, n. 392. Mentre l'I.N.A. s.p.a. restò contumace, nelle cause successivamente riunite si costituì la C.O.N.S.A.P. s.p.a. per resistere alle domande, chiedendone il rigetto siccome infondate. Intervenne nelle cause la Generalbau s.p.a., che chiese, anch'essa, il rigetto delle domande.
Essendo sopravvenuta la L. 23 dicembre 1996, n. 662, gli attori ne invocarono, a fondamento della loro pretesa, il disposto del comma 109 dell'art. 3 e si dichiararono disponibili a stipulare contratti d'acquisto delle singole unità immobiliari da ciascuno di essi condotte in locazione, eseguendone il pagamento al prezzo da determinarsi ai sensi degli artt. 11 e 12 L. n. 560 del 1993 o, comunque, da indicarsi dal Tribunale.
L'adito Tribunale rigettò le domande ed, a seguito di gravame interposto dalla gran parte degli originari attori, la sua decisione ha trovato conferma nella sentenza resa in data 26 novembre 1998 dalla Corte d'Appello di Trento, presso la Sezione Distaccata di Bolzano.
Il giudice d'appello ha, in primo luogo, osservato che la norma dettata dall'art. 1°, co. 1°, L. 560/1993, correttamente interpretata alla luce del criterio prescritto dall'art. 12, co. 1° delle preleggi, richiede, per l'assoggettamento degli "alloggi di edilizia residenziale pubblica" alla normativa della stessa legge, la ricorrenza congiunta del duplice requisito della natura del soggetto pubblico che ha operata l'acquisizione e dell'inerenza dell'onere economico - finanziario, sicché, contrariamente alla tesi sostenuta dagli appellanti, secondo cui il legislatore aveva inteso generalizzare il diritto alla conversione dei rapporti di assegnazione o di locazione in titolo preferenziale di acquisto della proprietà, l'I.N.A. s.p.a. andava escluso dal novero degli enti indicati dalla citata norma, non potendosi identificare con nessuno di detti enti. Conseguentemente, perdeva rilievo la questione della natura delle agevolazioni concesse all'I.N.A. dal Comune di Bolzano.
Nè - ad avviso della Corte d'Appello - era invocabile l'applicazione del comma 2° dello stesso articolo 1°, poiché l'elencazione ivi operata aveva carattere tassativo ed, in particolare, con riferimento all'ipotesi prevista dalla lett. d) della norma ("alloggi acquisiti dal Ministero del Tesoro già di proprietà degli enti previdenziali disciolti"), pur potendosi riconoscere che gli immobili locati agli appellanti si appartenevano al Ministero del Tesoro, perché unico azionista della C.O.M.S.A.P., certamente l'I.N.A. non poteva essere qualificato come ente previdenziale ne' poteva dirsi disciolto.
Peraltro, agli appellanti non poteva riconoscersi la qualifica di "assegnatari" richiesta dal 6° comma della L. n. 560/1993 per avere titolo all'acquisto degli alloggi, essendo, essi, titolari di un rapporto di locazione-conduzione costituitosi in regime di autonomia contrattuale, al di fuori del particolare regime che connota l'edilizia residenziale pubblica. Nè all'alienazione degli alloggi ex I.N.A. poteva attribuirsi lo scopo di realizzare programmi finalizzati allo sviluppo del settore dell'edilizia residenziale pubblica previsto dal sesto comma dell'art. 1 in esame, attesi gli obiettivi di finanza pubblica imposti alla C.O.N.S.A.P.. La Corte di merito ha, poi, osservato che, esclusa l'applicabilità all'I.N.A. e, quindi, alla C.O.N.S.A.P. della L. 560/1993, ne derivava conseguentemente l'inapplicabilità delle norme della stessa (commi 15° e 16°) che consentono l'alienazione delle unità immobiliari destinate ad usi non abitativi, prevedendo la possibilità, per l'affittuario, di esercitare il diritto di prelazione.
Nè, ad avviso della corte distrettuale, poteva riconoscersi carattere di norma di interpretazione autentica all'art. 109, co. 3, L. 23 dicembre 1996, n. 662, che fa obbligo alle amministrazioni pubbliche non contemplate dalla L. 24 dicembre 1993, n. 560, alla C.O.N.S.A.P. ed alle società a prevalente partecipazione pubblica di dismettere il proprio patrimonio immobiliare e garantisce, in caso di vendita frazionata, il diritto di prelazione ai titolari dei contratti di locazione a determinate condizioni, poiché in considerazione della specifica individuazione degli enti dismettenti e della compiutezza e diversità della disciplina dettata da detta norma, doveva ritenersi che si trattasse di norma innovativa. Da ultimo, il giudice d'appello ha rimarcata l'infondatezza delle domande anche ai sensi dello art. 38 L. n. 392/1978, rilevando che dal contratto preliminare e da quello definitivo conclusi dalla C.O.N.S.A.P. e dalla Generalbau emergeva che gli immobili compravenduti erano stati considerati "in blocco" sia con riferimento alla loro consistenza materiale sia con riferimento al prezzo pattuito, sicché si trattava di un unico oggetto, distinto e diverso dalle singole unità immobiliari locate ad uso non abitativo, tale da escludere la perfetta coincidenza dell'immobile compravenduto con quello locato, che la giurisprudenza richiede per farsi luogo all'applicazione della norma invocata dagli appellanti. Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso i conduttori degli immobili indicati in epigrafe, affidandosi a cinque motivi. Degli intimati, mentre l'I.N.A. s.p.a. non ha svolto attività difensive, la C.O.N.S.A.P. s.p.a. e la Generalbau s.p.a. resistono con separati

contro

- ricorsi.
Vi sono memorie difensive per i ricorrenti e la controricorrente C.O.N.S.A.P..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 12 preleggi, 1°, nn. 1 e 2, L. 560/1993, 3, co. 109, L. n. 662/1996, adducendo che la determinazione del campo oggettivo di applicazione della L. n. 560/1993 operata dalla Corte d'Appello è frutto di un'interpretazione che, peraltro, finisce con l'attribuire al legislatore affermazioni poco perspicue, per le quali dovrebbero essere considerati "alloggi di edilizia residenziale pubblica", ad esempio, quelli "acquisiti, realizzati o recuperati" dall'ente pubblico territoriale o dallo Stato "con il concorso o con il contributo" di se medesimo, ovvero dallo Stato "con il concorso e con il contributo della regione o di enti pubblici territoriali", mentre del tutto incomprensibile resterebbe l'isolato richiamo agli I.A.C.P. ed ai loro consorzi, aventi natura del tutto eterogenea rispetto a detti enti.
Se, invece, proprio ai sensi dell'art. 12 preleggi, richiamato ma malamente applicato dal giudice d'appello, si fosse ricostruita la ratio legis, tenendo presenti anche le successive Leggi nn. 662/1996 (art. 3, co. 109) e 127/1997 (art. 12), si sarebbe accertato che il procedere per via di identificazione tipologica degli enti pubblici proprietari è del tutto estraneo alle finalità della Legge n. 560/1993, per la quale, invece, assume rilevanza solo la provenienza dei mezzi finanziari impiegati nell'acquisizione, realizzazione o recupero degli immobili. Mentre, al contrario, tale elemento non assume rilevanza alcuna nelle ipotesi previste dall'art. 3, co. 109, L. n. 662/1996 e dall'art. 12 L. n. 127/1997, poiché ivi il legislatore ha voluto solo la liquidazione del patrimonio pubblico, quale che sia il soggetto proprietario dei beni (anche se società a partecipazione pubblica), ferma restando la distinta disciplina dettata dalla L. n. 560/1993, mirante, nell'ottica dell'art. 42 Cost., a favorire la trasformazione in piena proprietà del diritto spettante ai conduttori.
Sostengono i ricorrenti che, se tale criterio interpretativo fosse stato seguito, sarebbe stato agevole rilevare che il riferimento limitato allo "Stato, agli enti pubblici territoriali nonché agli I.A.C.P." operato nell'ultima parte dell'art. 1°, n. 1, L. n. 560/1993 trovava giustificazione nel richiamo fatto alla L. n. 60/1963 e, conseguentemente, nell'esigenza di sottrarre all'ambito di applicazione della norma gli immobili realizzati da cooperative edilizie o direttamente assegnati in proprietà ai lavoratori, rispetto ai quali l'estinzione della disciplina dettata dall'art. 1°, n. 1, L. 560/1993 non avrebbe avuto alcun senso. Sarebbe emerso,
inoltre, che l'elencazione fatta dal co. 2° dell'art. 1° è solo esemplificativa, essendo volta solo ad eliminare incertezze interpretative per gli immobili ivi contemplati, in considerazione di particolari vicende dei beni stessi o della loro natura. Da ultimo, i ricorrenti rilevano che il giudice d'appello non ha considerato che solo ritenendo il disposto dell'art. 1°, n. 1, L. n. 560/1993 scomponibile in due distinte proposizioni normative è
possibile cogliere la ragione del perché le regioni, pur menzionate nella prima parte della norma con riferimento alla provenienza dei mezzi finanziari impiegati nell'acquisizione dei beni, non siano più menzionate nella seconda parte della stessa norma.
La censura non può essere condivisa, poiché la decisione impugnata è corretta, ancorché la sua motivazione, nella parte iniziale, sembri dar ragione al rilievo critico dei ricorrenti secondo cui l'interpretazione che il giudice d'appello ha data dell'art. 1°, co. 1, L. n. 560/1993 sarebbe appiattita sulla valorizzazione dell'elemento letterale del testo normativo.
Ma così, in realtà, non è, poiché dalla complessiva motivazione della decisione, quale risulta dalle articolate risposte date alle singole censure formulate dagli appellanti nei confronti dell'analoga decisione adottata dal giudice di primo grado, in particolare dall'interpretazione data alle norme di cui ai commi 5° e 6° del suddetto articolo, risulta chiara la ricerca, da parte del giudice d'appello, della mens legis, correttamente individuata nella volontà del legislatore di favorire la dismissione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica allo scopo, coincidente con la "funzione sociale" della proprietà sancita dallo art. 42 Cost., di realizzare "programmi finalizzati allo sviluppo di tale settore (co. 5°), attribuendo, proprio in attuazione di tale finalità, il diritto di prelazione agli "assegnatari" degli alloggi (co. 6), vale a dire ad una categoria di soggetti, ritenuta qualificata, in particolare per caratteristiche reddituali, ad avere accesso all'edilizia residenziale pubblica.
In tal modo, le indubbie difficoltà presentate dal testo del comma 1°, che, di per sè, paiono dar ragione ai ricorrenti quando prospettano talune "poco perspicue" consegna che derivano, sul piano sintattico, dalla lettura proposta dalla corte di merito, risultano correttamente affrontate e risolte, poiché, di fatto, la decisione impugnata si adegua al dettato dell'art. 12, co. 1°, preleggi, che prescrive di ricavare il significato della norma congiuntamente dal dato lettera e dell'intenzione del legislatore.
Per vero, il risultato dell'esegesi interpretativa, mirata alla ricerca della mens legis, non svincolata, peraltro, dalla considerazione del dato letterale, offerto in particolare dalle norme di cui ai commi 5° e 6°, è tale da fare luce certa sulla scarsa chiarezza del testo del 1° comma, evidenziando la perfetta compatibilità della interpretazione che di tale comma ha dato la Corte d'Appello con l'intenzione del legislatore inequivocabilmente emergente dall'esame dei commi 5° e 6°.
Risulta, pertanto, corretta, sia sotto il profilo logico sia sotto quello giuridico, la conclusione cui, in esito ad una considerazione unitaria della norma posta dal 1° comma, la decisione impugnata perviene, vale a dire la esclusione dal campo di applicazione della L. n. 560/1993 degli immobili realizzati all'I.N.A. e ceduti alla C.O.N.S.A.P, essendo evidente, da una parte, che i conduttori di tali immobili non possono tecnicamente annoverarsi nella categoria degli assegnatari, poiché il rapporto di locazione costituito con l'I.N.A. fu realizzato, non già sulla base della normativa pubblicistica disciplinante l'assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, che avviene sulla base di titoli preferenziali, bensì nell'esercizio della libera autonomia contrattuale e, dall'altro, che la dismissione degli immobili da parte della C.O.N.S.A.P. mira, come ha correttamente osservato la corte territoriale, senza alcuna contestazione sul punto da parte dei ricorrenti, al conseguimento di obbiettivi di risanamento della finanza pubblica, che non coincidono affatto con l'obbiettivo di realizzare programmi di sviluppo del settore dell'edilizia residenziale pubblica posto dal co. 5 dell'art. 1° L. n. 560/1993. D'altro canto, la correttezza dell'interpretazione accolta corte territoriale trova conferma nel rilievo che il legislatore ha sentito il bisogno di disciplinare con successive norme - quelle poste dal co. 109, art. 3 L. n. 662/1996 - la dismissione degli immobili di proprietà della C.O.N.S.A.P., regolandola con una normativa che, come esattamente ritenuto dalla corte di merito, per la sua compiutezza e per la sua diversità rispetto alla disciplina dettata dalla L. n. 662/1993, rende improponibile la tesi della natura di interpretazione autentica sostenuta nella fase di merito dai ricorrenti, i quali ora sembrano averla abbandonata. Col secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1°, nn. 4, 5 e 6, L. 560/1993, 39 R.D. n. 1165/1938, rilevando che l'affermazione del giudice d'appello,
secondo cui la L. n. 560/1993 dovrebbe applicarsi esclusivamente agli "assegnatari di alloggi" in base al riconoscimento di titoli idonei a determinare una graduatoria, è del tutto arbitraria, perché non considera che il 6° comma dell'art. 1° di detta legge usa il termine "assegnatari" solo in senso emblematico, al fine di indicare solo una specifica forma di acquisizione ex lege della disponibilità degli alloggi, in raccordo con lo specifico richiamo fatto dal 1° comma alla L. n. 52/1976, che, appunto, prevede un'apposita procedura per l'assegnazione degli alloggi in locazione. I ricorrenti rilevano, altresì, l'omessa considerazione del disposto dell'art. 38 T.U. 28 aprile 1938, n. 1165, secondo cui gli alloggi costruiti nella città di Bolzano col concorso dello Stato possono essere concessi in semplice locazione, senza che l'esercizio di tale facoltà faccia venir meno la loro appartenenza alla categoria dell'edilizia residenziale pubblica. Tali alloggi, essendo stati realizzati col concorso dello Stato, sono riconducibili agli immobili disciplinati dalla L. n. 560/1993. La censura è priva di fondamento.
Sotto il primo profilo, si osserva che la formulazione del 6° comma dell'art. 1° L. n. 560/1993 non autorizza a seguire la tesi interpretativa sostenuta dai ricorrenti, poiché ivi il termine "assegnatari" viene adoperato, non già con riferimento ad una determinata categoria di conduttori, come si vuole dai ricorrenti, bensì con riferimento a tutti conduttori di alloggi appartenenti alla categoria dell'edilizia residenziale pubblica, che, per essere compresi nel campo di applicazione della L. n. 560/1993, "hanno titolo all'acquisto degli alloggi di cui al comma 4°", alloggi che, appunto, appartengono a detta categoria.
D'altro canto, in difetto di elementi che inequivocabilmente conducano l'interprete a diversa a conclusione, deve presumersi che il legislatore abbia adoperato un determinato termine nel suo significato tecnico-giuridico, sicché nel caso in esame deve ritenersi che il termine "assegnatari" sia stato usato nel senso ritenuto dal giudice di appello.
In ordine al secondo profilo, devesi rilevare che l'interpretazione data dai ricorrenti alla norma di cui all'art. 38 T.U. n. 1165/1938 ne travisa il significato, poiché la norma non si riferisce a tutti gli alloggi di edilizia residenziale pubblica costruiti nella città di Bolzano, ma, com'è reso palese dal raccordo del 2° comma col 1° comma, solo alle case popolari costruite dal Comune di Bolzano o dall'I.A.C.P. territorialmente competente, peraltro col concorso dello Stato.
È da escludersi, dunque, che la norma si riferisca anche agli alloggi realizzati dall'I.N.A.
Col terzo motivo i ricorrenti si dolgono di violazione dell'art. 1°, n. 1, L. n. 560/1993 nonché di omessa motivazione su di un punto decisivo della controversia, osservando che erroneamente la corte di merito ritiene che l'accoglimento della domanda sia subordinato all'accertamento dell'applicabilità all'I.N.A., ovvero alla C.O.N.S.A.P., della disciplina dettata dall'art. 1°, n. 1, L. n. 560/1993, perché, invece, la domanda si fonda sul presupposto che detta norma si rivolga a tutti i conduttori di alloggi costruiti a carico o col contributo dello Stato o di enti pubblici territoriali. Tale aspetto - rimarcano i ricorrenti - era stato lumeggiato nella fase di merito, senza che la Corte d'Appello abbia tenuto conto delle argomentazioni svolte.
Osserva la Corte che quanto considerato a confutazione dei primi due motivi del ricorso, in particolare con riferimento alla ratio legis ed all'interpretazione del termine "assegnatari" usato dal 6° comma dell'art. 1° L. n. 560/1993, vale, di per sè, a dimostrare l'infondatezza anche del motivo in esame. Giova, peraltro, rilevare che inammissibilmente i ricorrenti in questa sede adducono che gli immobili di cui si discute furono realizzati "con il contributo dello Stato italiano e con il concorso del Comune di Bolzano", poiché, come risulta dalla sentenza impugnata, nella fase di merito essi sostennero che la realizzazione era avvenuta col solo concorso del Comune di Bolzano. Comunque, anche con riferimento a tale limitata deduzione, va precisato che correttamente la Corte d'Appello la ritenne assorbite dall'accertata esclusione degli immobile I.N.A. dal campo di applicazione della L. n. 560/1993. Col quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione dell'art. 1°, nn. 15 e 16, L. n. 560/1993, dell'art. 3, co. 109, L. n. 662/1996 e dell'art. 38 L. n. 392/1978 nonché insufficiente motivazione, adducendo che erroneamente e, comunque, senza adeguata motivazione il giudice di appello ha ritenuto che, trattandosi di "vendita in blocco", debba escludersi l'applicazione dei co. 15° e 16° dell'art. 1° L. n. 560/1993 e del co. 109 dell'art. 3 L. n. 662/1996
(applicabile al caso in esame, non essendo sopravvenuta alcuna intavolazione dell'atto di alienazione alla data della domanda), non avendo indicata la ragione per cui dalla riscontrata "onnicomprensività" del trasferimento, riguardante la totalità del patrimoni già dell'I.N.A. in Bolzano, dovrebbe derivare il carattere di "vendita in blocco".
La censura va disattesa, poiché motivatamente e correttamente la corte di merito ha ritenuto che nel caso in esame, riguardante la vendita simultanea di ben quattro edifici per un unico prezzo, si tratti di vendita "in blocco", che non consente ai conduttori di immobili di proprietà C.O.N.-S.A.P., adibiti ad usi diversi da quello abitativo, di esercitare il diritto di prelazione. Giova premettere che tale diritto, in quanto fondato sull'art. 1°. Comm1 15 e 16, L. n. 560/1993, va escluso in radice, attesa la dimostrata correttezza della ritenuta inapplicabilità di detta Legge agli immobili già di proprietà I.N.A..
Ma, l'infondatezza della pretesa è stata correttamente ritenuta anche con riferimento allo art. 3, co. 109, L. n. 662/1996 ed all'art. 38 L. n. 392/1978, poiché la Corte d'Appello ha esattamente collegata la qualificazione di vendita "in blocco" al fatto che gli immobili sono stati "complessivamente considerati sia nella loro consistenza materiale, sia nella determinazione del prezzo"" escludendo, peraltro, che la specifica indicazione dei quattro edifici costituisse il segno della volontà di venderli frazionatamente, perché tale indicazione ha assunto solo la funzione di determinare esattamente l'oggetto della vendita. L'esplicito riferimento alla consistenza materiale complessiva del compendio immobiliare compravenduto consente di ritenere che la corte distrettuale abbia accolto della "vendita in blocco" la nozione che la giurisprudenza di questa Suprema Corte ha accolto, distinguendola dalla vendita cumulativa, per affermare che solo la prima costituisce ostacolo all'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, poiché solo con essa l'intero stabile viene riguardato come oggetto avente una individualità distinta dalle unità immobiliari che lo compongono, mentre la vendita cumulativa riguarda più immobili non strutturalmente omogenei ne' funzionalmente coordinati (cfr. Cass., 21 ottobre 1998, n. 10477). Va, comunque, osservato che erroneamente i ricorrenti fanno indistintamente riferimento, per l'esercizio dell'invocato diritto di prelazione, alla norma posta dall'art. 3, co. 109, L. n. 662/1996 ed a quella posta dall'art. 38 L. n. 392/1978, poiché, riferendosi, la prima, specificamente agli immobili di proprietà della C.O.N.S.A.P. e dettando una disciplina sostanzialmente diversa da quella delineata dalla seconda, deve ritenersi che la norma posta dallo art. 3, co. 109, L. n. 662/1996 deroghi, con riferimento agli immobili della C.O.N.S.A.P., alla disciplina dettata dall'art. 38 L. n. 392/1978 e che, pertanto, al caso in esame, concernente immobili di proprietà della C.O.N.S.A.P., debba applicarsi esclusivamente la disciplina prevista dall'art. 3, co. 109, L. n. 662/1996. Ne deriva che, per risolvere la questione posta col motivo in esame, devesi considerare che la norma da applicare condizione l'esercizio del diritto di prelazione alla natura "razionata" della vendita, in tal modo introducendo un concetto che consente di prescindere dalle categorie di "vendita in blocco" e di "vendita cumulativa" elaborate dalla giurisprudenza, poiché una vendita "frazionata" non può mai essere, non solo "vendita in blocco", ma neppure "vendita cumulativa". E, con riferimento al caso in esame, è di tutta evidenza che la vendita simultanea di quattro fabbricati per un unico corrispettivo, quand'anche potesse essere qualificata come "vendita cumulativa", non sarebbe mai una vendita "frazionata". Col quinto motivo i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 3, co. 109, L. n. 662/1996 nonché per insufficiente motivazione, rilevando che la Corte d'Appello non ha inteso il reale significato della censura che si rivolgeva alla sentenza di primo grado col sesto motivo di appello. Con tale censura - chiariscono - essi intendevano solo osservare che, poiché l'intavolazione del trasferimento immobiliare dalla C.O.N.S.A.P. alla Generalbau era avvenuta tardivamente, dopo l'entrata in vigore della L. n. 662/1996, era alla disciplina dettata da tale legge che bisognava riferirsi per la soluzione della controversia.
La censura è assorbita dal rigetto del quarto motivo, essendosi dimostrato che, anche valutate con riferimento al dettato dell'art. 3, co. 109, L. n. 662/1996, le domanda risultavano infondate.
Il ricorso va, dunque, respinto.
In rito, giova precisare che alcun rilievo può ammettersi alla circostanza che la prima notificazione del ricorso nei confronti dell'I.N.A. non potè essere eseguita e che la successiva notifica avvenne oltre il termine di sessanta giorni dalla notifica della sentenza impugnata, dovendosi ritenere che la secondo notifica abbia svolto la funzione di integrare, ad iniziativa della stessa parte ricorrente, il litisconsorzio processuale determinatosi nella fase di merito nei confronti dell'I.N.A. s.p.a..
Secondo l'ordinario criterio della soccombenza, i ricorrenti vanno solidalmente condannati a rimborsare alle controricorrenti C.O.N.S.A.P. s.p.a. e Generalbau s.p.a. le spese del giudizio di legittimità, liquidate, per ciascuna di dette controricorrenti, come da dispositivo.
La mancata costituzione dell'I.N.A. s.p.a. esime dal provvedere nell'onere delle spese relativo a tale parte.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, a rimborsare le spese processuali relative al presente giudizio, sostenute dalla controricorrenti C.O.N.S.A.P. s.p.a. e Generalbau s.p.a., che liquida, per la prima, in complessive £.14.367.700, di cui £. 14.000.000 per onorari e, per la seconda, in complessive £.12.340.500, di cui £. 12.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, addì 28 giugno 2001, nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile.
Depositato in Cancelleria il 3 gennaio 2002