29 2 8 /0 1 REPUBBLICA ITALIAN IN NO DEL LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE PRELIMINARE DI VENDITA Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente Dott. Gaetano GAROFALO R.G.N. 21189/99 4522/00 Dott. Vincenzo CALFAPIETRA Rel. Consigliere 23 9199 Cron. 6098 Dott. Rosario DE JULIO Consigliere Rep. 935 Dott. Matteo IACUBINO - Consigliere - Consigliere - ud. 10/10/00Dott. Francesca TROMBETTA ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE SENTENZA Puchiesta copia studio IL SOLE 24 ORE sul ricorso proposto da: dal Sig. per diritti L 3000 EI AU SA, elettivamente domiciliata in IL CANCELLIERE ROMA VIA SANT ALBERTO MAGNO 9, presso lo studio dell'avvocato GAETANO SEVERINI, che la difende unitamente all'avvocato GIOVANNI FONTANA, giusta LIRE 3000 CANCELLERIA delega in atti;
ricorrente -

contro

CG073608 AU, elettivamente domiciliato in ROMA LL VIA DEL CORSO 42, presso lo studio dell'avvocato dall'avvocato SEBASTIANO MARCELLO BONOTTO, difeso 2000 CANNIZZARO, giusta delega in atti;
controricorrente 1622 -1- nonchè

contro

LL AN;
intimata e sul 2° ricorso n° 04522/00 proposto da: EI AU SA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SANT ALBERTO MAGNO 9, presso lo studio GAETANO SEVERINI, che lo difende dell'avvocato all'avvocato GIOVANNI FONTANA, giusta į unitamente delega in atti;
- ricorrente nonchè

contro

LL AN, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEL CORSO 42, presso lo studio dell'avvocato MARCELLO BONOTTO, difesa dall'avvocato SEBASTIANO CANNIZZARO, giusta delega in atti;
controricorrente al ricorso incidentale - nonchè

contro

LL AU;
- intimato avverso la sentenza n. 3069/98 della Corte d'Appello ! di MILANO, depositata il 13/11/98; --- udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/10/00 dal Consigliere Dott. Vincenzo CALFAPIETRA;
Ì udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore -2- Generale Dott. Raffaele il rigetto di entrambi i . . . . . CC che ha concluso per ricorsi. -3- Svolgimento del processo.

1. Con atto di citazione notificato il 19 giugno 1992 RO NN EI dichiarò che con scrittura privata del 28 febbraio 1992 aveva pro- messo di comprare da SC, UR e VA LI, che ave- vano promesso di vendere, un appartamento sito in Milano, piazza S. Luigi n° 5, per il convenuto prezzo di £. 140.000.000, di cui £. 14.000.000 versate alla stipula a titolo di acconto e caparra confirmatoria, £. 16.000.000 da pa- gare il successivo 20 marzo, £. 20.000.000 il successivo 20 aprile, £. 20.000.000 il successivo 30 maggio, £. 20.000.000 il successivo 30 giugno e £. 50.000.000 da pagare al momento della stipula dell'atto pubblico da ef- fettuarsi entro il 31 luglio 1992 presso il notaio Aquaro di Milano;
aggiunse che i promittenti venditori s'erano obbligati a consegnare la chiave dell'ap- partamento entro il 15 marzo 1992; dichiarò anche che alcuni giorni dopo la sottoscrizione del predetto contratto ella era venuta a conoscenza che l'ap- partamento era gravato da un'ipoteca giudiziale a favore di una banca (per £. 35.348.000) e da un pignoramento a favore di un'altra banca (per £. 56.700.000), e s'era anche trovata di fronte al rifiuto dei promittenti di con- segnare la chiave, per cui s'era astenuta dal pagare le rate scadenti il 20 mar- zo ed il 20 aprile;
pertanto, col predetto atto, convenne in giudizio davanti al Tribunale di Milano UR e VA LI, anche in qualità di ere- di del padre SC, nel frattempo deceduto, e chiese che, a norma del- l'art. 2932 c.c., la proprietà dell'appartamento le fosse trasferita con senten- za, dichiarandosi pronta a pagare il prezzo residuo, o, in subordine, che il Callapictra est.Иври 21189/99 1 contratto fosse dichiarato risolto per fatto e colpa dei promittenti venditori, con la loro condanna alla restituzione del doppio della caparra. Nel costituirsi in giudizio i LI contestarono la domanda e ne chiesero il rigetto;
eccepirono - tra l'altro - la conoscenza da parte della Maf- feis, al momento del preliminare, dell'esistenza degli oneri sull'immobile, il mancato pagamento da parte della EI delle successive rate di prezzo (con cui avrebbero potuto liberare l'appartamento dall'ipoteca e dal pigno- ramento) alle concordate scadenze e la legittimità del loro recesso, col con- seguente loro diritto ad incamerare la caparra di £. 14.000.000, dato che nel preliminare la libertà dell'immobile da oneri, pesi ed iscrizioni era stata da loro garantita con riferimento al momento del rogito.

2. Con atto di citazione notificato il 22 dicembre 1992 MM NI dichiarò che con scrittura privata del 2 luglio 1992 aveva promesso di comprare da UR e VA LI, che avevano promesso di ven- dere, l'appartamento di piazza S. Luigi n° 5 per il convenuto prezzo di £. 155.000.000, di cui £. 15.000.000 versate a titolo di acconto e caparra con- firmatoria;
aggiunse di avere appreso che sull'immobile era stata trascritta la domanda giudiziale proposta contro i promittenti dalla EI, per cui, col predetto atto, convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Milano, i nomi- nati LI e chiese che la proprietà gli fosse trasferita con sentenza a norma dell'art. 2932 c.c. o, in caso di impossibilità, che i convenuti fossero condannati al pagamento del doppio della caparra e alla restituzione degli ulteriori acconti. Calfapietra est.V.- кладет 21189/99 2 1 LI si costituirono in giudizio e non contestarono la doman- da del NI, dichiarandosi disposti a trasferirgli la proprietà dell'apparta- mento. Riuniti i due procedimenti relativi alla stessa causa ed espletata l'istruzione probatoria, il Tribunale, a conclusione del giudizio, con sentenza in data 13 giugno 1995, disattese le eccezioni dei LI, ritenendo - tra l'altro clausola di stile quella relativa alla garanzia di libertà dell'immobile - al momento del rogito, trasferì la proprietà dell'appartamento in questione a favore della EI, accogliendo così la sua domanda, condizionò il trasfe- rimento stesso al pagamento della somma di £. 126.000.000 a titolo di resi- duo prezzo, accolse anche la domanda subordinata del NI e condannò i LI a pagargli la complessiva somma di £. 80.000.000. A seguito dell'impugnazione proposta dai LI il contradditto- rio tra le parti si instaurò nuovamente davanti alla Corte d'appello di Milano, la quale, a conclusione del giudizio di secondo grado, con sentenza in data 13 novembre 1998, in riforma della decisione del Tribunale, dichiarò legit- timo il recesso dal contratto preliminare operato dai LI, con conse- guente loro diritto a ritenere la caparra, a causa dell'inadempimento della EI;
trasferì la proprietà dell'appartamento dai LI al NI pre- vio pagamento da parte di quest'ultimo del prezzo residuo pari a £. 90.000.000 e alla cancellazione da parte dei venditori dell'ipoteca e del pi- gnoramento. Calfapietra ost. 21189/99 3 Contro la sentenza RO NN EI ha proposto due separati ricorsi per cassazione, e formulato un solo identico motivo d'impugnazione, poi illustrato con memoria. LI UR e VA hanno depositato separati controri- corsi. MM NI non si è invece costituito. Motivi della decisione.

3. Va innanzi tutto disposta la riunione dei due ricorsi, separatamente proposti dalla EI contro la stessa sentenza. I 4. Vanno poi esaminate le eccezioni di nullità della notifica del pri- mo ricorso e di inammissibilità per tardività del secondo ricorso sollevate nell'ordine da UR e VA LI nei loro rispettivi controricor- si. Risulta dagli atti che la EI 18 novembre 1999 - prima che sca- desse il termine lungo di un anno dalla pubblicazione della sentenza, fino a quel momento non notificata - ha notificato il suo ricorso ad UR e Gio- vanna LI mediante consegna di una sola copia al loro procuratore costituito e nel domicilio eletto. Subito dopo, il 18 novembre 1999, il procuratore dei LI ha notificato alla EI la sentenza della Corte d'appello. Calfapictra est. 21189.99 4 Nel controricorso, notificato alla EI il 16 dicembre 1999, Aure- lio LI ha eccepito preliminarmente la nullità della notifica del ricor- SO. La EI dal canto suo ha provveduto a notificare a VA LI un ricorso identico a quello già notificato al fratello, e lo ha fatto il 21 febbraio 2000. Nel proporre controricorso VA LI ha eccepito in via preliminare la tardività della notifica, per essere stato il ricorso a lei notifi- cato oltre il termine lungo di un anno (aumentato di 46 giorni per la sospen- sione feriale dei termini a norma dell'art. 1 della legge 7 ottobre 1969 n. 742) decorrente dalla data della pubblicazione della sentenza, avvenuta il 13 novembre 1998, ed anche oltre il termine breve di 60 giorni decorrente della notifica della sentenza alla EI avvenuta il 18 dicembre 1999. Le eccezioni sono infondate. Va innanzi tutto affermato che la notifica della sentenza alla EI effettuata dai LI è irrilevante, perché detta notifica, finalizzata a far decorrere il termine breve di impugnazione, era stata preceduta dal ricorso della stessa EI, che aveva già esercitato il suo diritto di impugnazione. Va poi rilevato alla luce della giurisprudenza di questa Corte Su- prema, che si condivide e qui si conferma - che la notifica dell'atto di impu- gnazione a più parti presso un unico procuratore, eseguita mediante conse- gna di una sola copia, non è inesistente, ma nulla;
il relativo vizio può essere sanato, con efficacia ex tunc, o con la costituzione in giudizio di tutte le parti Calfapicira est.- кауст 21189/99 5 cui l'impugnazione è diretta, o con la rinnovazione della notificazione da eseguire in un termine perentorio assegnato dal giudice a norma dell'art. 291 c.p.c. con la consegna di un numero di copie pari a quello dei destinatari. Nel caso di specie la EI, rilevato che UR LI si era costituito in giudizio depositando il suo controricorso e in tal modo sanando la nullità che lo riguardava, ha notificato nuovamente il proprio ricorso a VA LI senza attendere l'ordine di rinnovazione della notifica che questa Corte certamente le avrebbe impartito. A nulla rileva il fatto che la seconda notifica sia avvenuta allorché il termine lungo di un anno per l'impugnazione, prolungato di 46 giorni per ef- fetto della sospensione dei termini in periodo feriale, fosse già scaduto: la rinnovazione della notifica, a norma dell'art. 291 comma 1 c.p.c., applicabile anche al ricorso per cassazione, impedisce ogni decadenza, agendo il rime- dio ex tunc, nel senso che gli effetti dell'atto vanno ricollegati alla prima no- tificazione, tempestivamente avvenuta nel termine lungo. I ricorsi sono dunque ammissibili.

5. Con l'unico identico motivo a sostegno dei separati ricorsi la Maf- feis denunzia violazione degli artt. 1482, 1481 e 2932 c.c., nonché difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Afferma che la Corte d'appello ha erroneamente ritenuto che mancasse la prova sul silenzio dei LI in ordine all'esistenza dei vincoli, senza considerare il silenzio assoluto da loro conservato in proposito nel contratto;
non ha rilevato che i promittenti venditori non le avevano consegnato la chiave entro il 15 marzo;
Calfapietra est. 21189/99 6 ha posto erroneamente a suo carico l'onere di conoscere, consultando i regi- stri immobiliari, l'esistenza dei vincoli;
non poteva riconoscere ai Tempo- relli la pretesa di cancellare i vincoli in questione con le rate del prezzo né quella di ottenere la risoluzione del contratto a causa della sospensione del pagamento delle predette rate da parte sua;
non ha considerato il suo diritto, dopo la scoperta dei vincoli, di sospendere il pagamento del prezzo fino alla liberazione dell'immobile. Le doglianze non possono essere condivise. Esaminando il terzo motivo dell'impugnazione proposta dai Tempo- relli, la Corte d'appello ha rilevato dal testo del contratto preliminare inter- corso tra le parti il 28 febbraio 1992, che era stato pattuito - con clausola -non certo di stile il trasferimento della proprietà dell'immobile libero da pesi ed oneri al momento del rogito notarile, da stipulare entro il 31 luglio 1992, e che la volontà dei promittenti di estinguere le obbligazioni verso le banche che avevano dato luogo all'iscrizione dell'ipoteca e del pignoramen- to, allo scopo di rendere libero l'immobile entro il termine concordato, ri- sultava dalle lettere prodotte in giudizio. Pertanto, atteso il limite temporale all'esecuzione dell'obbligazione assunta dai LI, limite che la EI aveva accettato, nessun ina- dempimento era imputabile ai predetti promittenti prima della data fissata per il rogito. La decisione in tal senso adottata dalla Corte è certamente corretta, considerato che, pur volendo ammettere in teoria l'ignoranza della promissa- Calfapietra est- неут 21189/99 7 ria in ordine all'esistenza dei vincoli, l'applicazione della norma ex art. 1482 c.c., estesa al contratto preliminare, non poteva consentire alla EI né di sospendere il pagamento delle rate di prezzo né di formulare la domanda ex art. 2932 c.c. (proposta con l'atto di citazione notificato il 19 giugno 1992) prima che il termine di stipula del contratto definitivo (fissato per il 31 lu- glio 1992) fosse scaduto. La citata norma, infatti, nell'accordare la sospensione del pagamento del prezzo al compratore il quale scopra che la cosa venduta è gravata da ga- ranzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro non dichia- rati dal venditore e da lui ignorati, ha come presupposto un inadempimento già avvenuto in ordine all'attribuzione traslativa, suscettibile di condurre in un secondo momento alla perdita per espropriazione della cosa oggetto della vendita;
ma la norma stessa, applicabile per analogia al contratto preliminare - in cui non esista una pattuizione che fissi un termine diverso ma che pre- senti anzi un preciso riferimento temporale al momento della stipula del ro- -gito ed adeguata alla natura delle relative obbligazioni. attribuisce al pro- missario compratore solo il diritto di sospendere la stipulazione definitiva fino a che il bene non venga liberato;
il che implica, a carico del promissario stesso, il permanere degli obblighi medio tempore liberamente assunti e la necessaria attesa, da parte sua, della scadenza del termine entro il quale i promittenti devono adempiere al loro obbligo di trasferire la proprietà del bene venduto libero e franco da oneri e pesi: termine ultimo per la liberazio- ne del bene è quello stabilito per la stipula del contratto definitivo. Calfapietra est. 21189/99 8 La Corte d'appello ha aggiunto che il comportamento della EI non era giustificato dal fatto (sfornito di prova e contestato da controparte) di ignorare, al momento della stipula del preliminare, l'esistenza dei vincoli gravanti sull'appartamento, dato che il contratto riguardava un bene immo- bile e l'esistenza dei pesi era comunque rilevabile consultando i registri im- mobiliari. L'affermazione è certamente errata e come tale va corretta a norma dell'art. 384 comma 2 c.p.c. - dato che non è sufficiente la conoscibilità dei vincoli ma occorre la conoscenza effettiva, per cui non basta che abbia avuto luogo una forma di pubblicità legale se l'esistenza stessa dei vincoli sia ri- masta ignota al promissario compratore. L'affermazione predetta, tuttavia, non ha avuto alcuna influenza sulla decisione adottata dalla Corte, la quale è sufficientemente ed autonoma- mente fondata sulla individuazione della data fissata per la stipula del rogito come termine ultimo per l'adempimento, da parte dei promittenti venditori, dell'obbligo di trasferire la proprietà del bene promesso in vendita libero e franco da oneri e pesi di qualsiasi natura, in rapporto alla data di proposizio- ne della domanda giudiziale. Il ricorso il quale si risolve, per il resto, nella mera prospettazione d'una diversa interpretazione delle prove e nell'indiretta richiesta d'una nuo- va e più favorevole loro valutazione, inammissibile in sede di legittimità - va dunque rigettato, anche perché la Corte, con motivazione sufficiente e Calfapietra est.- круни 21189/99 9 non contraddittoria, ha valutato la gravità dell'inadempimento risolvendo una questione di fatto sottratta al controllo di questa Corte Suprema.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, li rigetta e condanna la ricorrente alle spese in favore dei LI, liquidate in £. 310 600 oltre a £. , 5.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ sezione ci- vile, il 10 ottobre 2000. Il Presidente банано Солю тало Il Consigliere est IL CANCELLITRE C1 Paolo Talanco DEPOSITATO IN CANCELLA ལ། Roma 28FEB. 2001 IL CANCELLIE Colezco 80000 330x00 Agenzia delle Entrate i Ufficio di Roma 2 Iscritto a ruplo il 20 Art. n. 21189/99 10 Calfapietra est.