Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCO PONTORIERI - Presidente -
Dott. ON VELLA - rel. Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
COND. FABBRICATO C.SO UMBERTO I 154 NAPOLI, in persona dell'Amm.re p.t. FABOZZI UMBERTO, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dagli avvocati MAURIZIO DE TILLA, GIULIO D'ANDREA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CE ID, elettivamente domiciliato in ROMA PZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato GINO PANARESE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
LB ON, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato TERESA LADDAGA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso il provvedimento n. 1447/99 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositato il 10/06/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/02/02 dal Consigliere Dott. NT VELLA;

udito l'Avvocato GRAZIANO Giancarlo per delega dell'avvocato PANARESE depositata in udienza, difensore del resistente CE GU, difensore che ha chiesto il rigetto del ricorso.
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Massimo FEDELI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 1^ febbraio 1988 NT LB, proprietario di un'unità immobiliare del fabbricato sito in Napoli al corso Umberto I^ n. 154, citò, davanti al Pretore, il Condominio per la condanna al rispetto della clausola del regolamento di divieto della sosta delle autovetture nel cortile comune. Il Pretore dichiarò, con sentenza del 20 dicembre 1991 la propria incompetenza e indicò come competente il Tribunale di Napoli dinanzi al quale l'attore riassunse il processo riproponendo la stessa domanda, della quale il convenuto chiese il rigetto. Quest'ultimo, nel corso del giudizio, eccepì che la materia del contendere era cessata, perché la sosta dei veicoli nel cortile era stata permessa e disciplinata dalla deliberazione dell'assemblea dei condomini del 28 febbraio 1995 - non impugnata dall'attore, e adottata anche con il suo voto favorevole con la quale era stata abrogata la clausola di divieto contenuta nel regolamento. Il condomino GU CE, intervenne volontariamente nel giudizio e aderì alla domanda dell'LB, che il Tribunale accolse con sentenza del 15 gennaio 1997, avendo ritenuto che la clausola del regolamento di condominio di divieto della sosta dei veicoli nel cortile comune non era stata abrogata dalla deliberazione dell'assemblea dei condomini, perché per il suo carattere contrattuale, si sarebbe potuta modificare soltanto con un accordo sottoscritto da tutti i partecipanti alla comunione. Il soccombente propose impugnazione contro tale pronuncia, affermando che il Tribunale aveva erroneamente omesso di esaminare la sua eccezione di cessazione della materia del contendere, e aveva dichiarato la nullità della deliberazione assembleare, e sebbene questa fosse stata adottata legittimamente perché la clausola del regolamento di condominio abrogata non era di natura contrattuale, limitandosi a disciplinare l'uso e il godimento di una parte comune dell'edificio, senza incidere nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino.
L'LB e il CE si opposero all'accoglimento del gravame, rilevandone l'infondatezza e la Corte d'appello di Napoli, con sentenza del 10 giugno 1999, ha confermato la decisione di primo grado osservando quanto segue:
A. - non sussistevano le condizioni per deliberare la cessazione della materia del contendere, in quanto l'LB e il CE avevano dimostrato di avere conservato l'interesse alla decisione della domanda proposta con la citazione, insistendo nel chiederne accoglimento con le conclusioni definitive precisate nel giudizio di primo grado;

B.- la deliberazione dell'assemblea del 28 febbraio 1995 era nulla, perché abrogatrice di una clausola del regolamento, modificabile soltanto con il consenso di tutti i condomini, - da manifestarsi in forma scritta e non per fatti concludenti - a causa della sua natura contrattuale, rivelata dal divieto, da essa imposto ai titolari delle unità immobiliari del fabbricato, di esercitare sul cortile una facoltà inerente al diritto di proprietà.
Il Condominio ricorre per cassazione con tre motivi. L'LB e il CE resistono con due autonomi controricorsi. Le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nell'udienza di discussione il difensore del controricorrente CE ha chiesto che si dichiari l'interruzione del processo, essendo deceduto il proprio assistito, ma l'istanza non può essere accolta perché le disposizioni degli art.299 e ss. del codice di procedura civile non si applicano al giudizio di cassazione caratterizzato dall'impulso d'ufficio (sent. 2142 del 1995). Con il primo motivo si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello omesso di rilevare che l'interesse ad agire dell'LB era cessato nel corso del processo, avendo con il proprio voto concorso alla formazione della delibera dell'assemblea dei condomini del 25 febbraio 1995, con la quale era stata abrogata la clausola del regolamento di divieto di sosta dei veicoli nel cortile comune.
Il motivo è infondato, perché per il fermo orientamento di questa Corte, la nullità, delle deliberazioni assembleari può essere fatta valere da qualunque condomino interessato, anche se abbia partecipato all'assemblea ed espresso voto favorevole al provvedimento adottato, ad eccezione dell'ipotesi (non ricorrente nella specie) nella quale "il voto si risolva in un atto negoziale implicante assunzione e riconoscimento di una propria personale obbligazione" (sent. nn. 12281 del 1992, 3946 del 1994 1511 del 1997, 1511 e 14037 del 1999). Cori il secondo motivo, denunziandosi la violazione degli art. 122, 1138 e 1362 del codice civile in relazione all'art.360 nn. 3 e 5 del codice di procedura civile, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello, con una motivazione insufficiente, contraddittoria e illogica, ritenuto erroneamente che la clausola del regolamento di condominio, abrogata con la deliberazione dell'assemblea, vietasse il parcheggio delle autovetture nel cortile comune, mentre l'interpretazione del suo chiaro contenuto letterale ("l'androne e il cortile dovranno restare sgombri), avrebbe dovuto indurre a riconoscere che con essa "si era prescritta soltanto una modalità d'uso del bene comune"
Il motivo è inammissibile, perché con esso si propone in questa sede di legittimità la questione nuova dell'interpretazione della clausola del regolamento di condominio sul cui contenuto di disposizione di divieto della sosta dei veicoli nell'androne e nel cortile comuni non risulta che le parti abbiano assunto posizioni contrastanti nel giudizio di merito, essendosi in esso la controversia svolta soltanto sul problema della derogabilità o non di detta clausola per effetto di una deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei condomini.
Con il terzo motivo, denunziandosi la violazione degli art. 1102, 1136 e 118 del codice civile in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 del codice di procedura civile, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello ritenuta la clausola del regolamento di natura contrattuale e quindi modificabile soltanto con il consenso di tutti i condomini, mentre avrebbe dovuto negare tale natura perché si limitava a disciplinare le modalità d'uso del cortile e dell'androne comuni e ammettere la sua variazione con una deliberazione maggioritaria dell'assemblea. Si aggiunge che la clausola in questione era stata disapplicata per oltre trent'anni dai condomini (compreso l'LB), i quali avevano parcheggiato le loro autovetture nel cortile comune, e questo comportamento concludente ne aveva determinato la tacita abrogazione non richiedendosi per essa l'atto scritto.
Nemmeno questo motivo è fondato.
Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni (limitazioni all'uso delle scale., dei cortili ecc...) e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri, hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dell'edificio condominiale;
mentre per la variazione delle clausole che disciplinano l'uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 2^ comma del codice civile. Applicando alla fattispecie in esame questi principi, enunciati dalle sezioni unite con la sentenza n. 943 del 1999, deve ritenersi corretta sia la statuizione con la quale la Corte di appello ha qualificato di natura contrattuale la clausola del regolamento di divieto dell'uso dell'androne e del cortile comuni per la sosta e il parcheggio dei veicoli essendosi con essa limitato il diritto d'uso dei condomini su beni comuni, e conseguentemente ritenuto detta clausola modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione;
sia la statuizione con cui ha negato che la clausola potesse essere abrogata dal comportamento concludente dei condomini che non l'avevano rispettata per un lungo periodo di tempo. Pertanto deve rigettarsi il ricorso e condannarsi il Condominio a rimborsare le spese di questo giudizio ai controricorrenti.

P.T.M.
la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare le spese del giudizio di legittimità ai controricorrenti e le liquida, a favore di ciascuno, in euro 1.750,00 di cui euro 150,00 per spese e euro 1.600,00 per onorari di avvocato.
Così deciso in Roma, il 15 febbraio 2001.
Depositato in Cancelleria il 18 aprile 2002