Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIUSTINIANI Vito - Presidente -
Dott. PREDEN Roberto - rel. Consigliere -
Dott. DI NANNI Luigi Francesco - Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
TO IT, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TAGLIAMENTO 55, presso lo studio dell'avvocato NICOLA DI PIERRO, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato ALDO PIVATO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TOP TEN SNC DI EL EN ET & C, in persona dell'Amministratore della stessa Sig. PI EL EN, elettivamente domiciliata in ROMA VIA SALARIA 362, presso lo studio dell'avvocato PIERO DE ENEDETTI BONAIUTO, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1217/00 della Corte d'Appello di VENEZIA, Sezione 3^ Civile, emessa il 19/06/00 e depositata il 29/06/00 (R.G. 42/00);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/03 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;

udito l'Avvocato Andrea PANTELLINI (per delega Avv. P. DE ENEDETTI BONAIUTO);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per l'accoglimento del 1^ motivo e l'assorbimento degli altri.
SVOLGIMENTO EL PROCESSO
Con sentenza del 21.4.1999, il Pretore di Venezia - Sezione distaccata di Portogruaro dichiarava cessata alla data del 30.11.2000 la locazione ad uso diverso dall'abitazione intercorsa tra la IT BA e la S.r.l. Top Ten, condannava quest'ultima al rilascio e determinava l'indennità per la perdita dell'avviamento.
Proponeva appello la società conduttrice assumendo che era intervenuta novazione della locazione, stipulata con contratto del 26.11.1988, in virtù di convenzione del 6.4.1993, con la quale il canone annuale, originariamente determinato in L. 14.000.000, era stato aumentato a L. 45.000.000 per il biennio 1992/1993 ed a L. 50.000.000 per il biennio successivo.
La Corte d'appello di Venezia, con sentenza del 29.6.2000, accoglieva l'appello e, in riforma dell'impugnata sentenza, rigettava la domanda del BA. Riteneva la corte che le parti, dopo aver stipulato, il 26.11.1988, un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato a luogo di spettacoli che prevedeva una durata di due anni, a decorrere dal 1^.12.1988, non rinnovabile, ed un canone annuo di L. 14.000.000, con scrittura del 6.4.1993 avevano novato il rapporto, concordando un canone annuo di L. 45.000.000 per il biennio 1992/93 e di L. 50.000.000 per il biennio successivo;
ravvisava l'elemento obbiettivo di novità nella elevata consistenza dell'aumento del canone, largamente eccedente il mero aggiornamento in relazione al mutato potere di acquisto della moneta, e desumeva la volontà novativa dall'effettiva esigenza che le parti avevano di rinnovare del tutto il contratto, considerato che esse avevano pattuito una durata limitata ad un biennio e che volevano concludere rapporti di breve durata onde conservare la libertà di rinegoziare durata e contenuto del rapporto ad intervalli di tempo meno lunghi della durata legale;
affermava, in conclusione, che per effetto dell'accordo novativo era sorto un nuovo rapporto con decorrenza dall'1.12.1992, destinato per legge (art. 27 della legge n. 392 del 1978) a durare per sei anni più altri sei, in difetto di diniego di rinnovo, sicché la pretesa del locatore di individuarne la scadenza al 31.11.2000 era infondata. Avverso la sentenza il BA ha proposto ricorso per Cassazione, affidato a due motivi.
La S.n.c. Top Ten ha resistito con controricorso.
MOTIVI ELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, denunciando violazione dell'art. 1230 c.c. con riferimento all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c., il ricorrente sostiene che la corte d'appello, ritenendo idonea a configurare novazione di un contratto di locazione la modifica della misura del canone, sì è posta in contrasto con la consolidata giurisprudenza della S.C.

2.1. Il motivo è fondato.
Ha più volte affermato questa S.C. che le sole variazioni di misura del canone e le modificazioni del termine di scadenza non sono di per sè indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione e di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità di una novazione;
la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, ex art. 1230 c.c., mentre non è ricollegabile alle mere modificazioni accessorie, ai sensi dell'art. 1231 c.c.; essa, inoltre, deve essere connotata non solo dall'aliquid novi, ma anche dagli elementi dell'animus novandi (inteso come manifestazione inequivoca dell'intento novativo), e della causa novandi (intesa come interesse comune delle parti all'effetto novativo) (sent. n. 10683/94; in senso sostanzialmente conforme: sent. n. 753/91; n. 9820/90; n. 7227/87). E si è ancora statuito che la novazione oggettiva del contratto va ravvisata nella sola ipotesi in cui le parti sostituiscono all'originaria obbligazione una nuova obbligazione avente oggetto o titolo diverso, sempreché risulti in modo non equivoco la volontà di estinguere la precedente obbligazione e di sostituirla con una nuova (sent. n. 4427/96). Ai menzionati principi non si è attenuta la corte territoriale. Ha invero attribuito rilevanza, quale elemento obbiettivo di novità, alla maggiorazione del canone della locazione, mentre tale incremento, anche se di elevata consistenza, conserva la sua natura di modificazione accessoria della correlativa obbligazione e non incide sull'oggetto o sul titolo dell'obbligazione, il cui mutamento soltanto integra novazione oggettiva ai sensi dell'art. 1230 c.c.

3. Con il secondo motivo, denunciando violazione degli artt. 1362 ss. c.c., con riferimento all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c, il ricorrente sostiene che erroneamente la corte d'appello ha ritenuto di desumere la volontà delle parti di novare il rapporto dalla lettera del locatore del 9.12.1991, trattandosi di atto unilaterale, e dalla convenzione del 6.4.1993, che reca soltanto modifica del canone, e che, attribuendo rilievo all'esigenza delle parti di rideterminare la durata biennale del contratto originario, inferiore a quella legale, ha mostrato di ignorare che per la legge n. 392 del 1978 al contratto doveva essere riconosciuta la durata di sei anni.

3.1. Il motivo va dichiarato assorbito.
Il necessario concorso dell'elemento obiettivo di novità e della volontà di novare il rapporto, rende superfluo, una volta ravvisata l'erroneità, in diritto, della ritenuta sussistenza del primo requisito, l'esame della valutazione compiuta dalla corte territoriale circa il secondo requisito.

4. In conclusione, il ricorso è accolto, l'impugnata sentenza va cassata e la causa rinviata ad altro giudice, che si atterrà ai suindicati principi di diritto.
Il giudice di rinvio, che si designa in altra sezione della Corte d'appello di Venezia, provvedere anche sulle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'appello di Venezia.
Così deciso in Roma, il 17 gennaio 2003.
Depositato in Cancelleria il 9 aprile 2003