Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Renato SGROI Presidente
Dott. Vincenzo CARBONE Consigliere
Dott. Vincenzo FERRO Cons. Relatore
Dott. Mario Rosario MORELLI Consigliere
Dott. Francesco FELICETTI Consigliere
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto dalla
TECNOBIOS s.r.l. avente sede in Milano, in persona dell'amministratore unico NA IA RE, rappresentata e difesa dagli avv. Vincenzo Rampino e Paola Giordano del foro di Milano e dall'avv. Lucio Lania del foro di Roma, e presso quest'ultimo elettivamente domiciliata in Roma, viale delle Milizie 19, come da procura in calce al ricorso,

- ricorrente -

contro il
FALLIMENTO della CASA DI CURA SAN GAUDENZIO s.p.a., in persona del Curatore Renato Airoldi, autorizzato al presente giudizio con decreto del giudice delegato 7 aprile 1997, rappresentato e difeso dall'avv. Franco Locatelli del foro di Novara e dall'avv. Carlo Visconti del foro di Roma, e presso quest'ultimo elettivamente domiciliato in Roma via F.Michelini Tocci 50, come da procura in calce al controricorso,

- controricorrente -

e contro la
PROGETTO GESTIONE SERVIZI SANITARI Progess s.p.a., avente sede in Milano, in persona del presidente del Consiglio di amministrazione Gian Paolo Vergani, rappresentata e difesa dall'avv. Goffredo Barbantini e presso di lui elettivamente domiciliata in Roma piazza di Trevi 86, come da procura a margine del controricorso,

- controricorrente -

avverso il decreto del Tribunale di Novara 15 gennaio 1997 nella procedura di fallimento della Casa di cura San Gaudenzio S.p.A. Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del giorno 11 novembre 1998 dal Cons. dott. Vincenzo Ferro;

Udito l'avv. Barbantini per la controricorrente Progess s.p.a.;
Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo Gambardella, il quale ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza 25 ottobre 1994 il Tribunale di Novara dichiarava il fallimento della società Casa di cura San Gaudenzio s.p.a. Con contratto stipulato il 20 giugno 1995 la Curatela del fallimento, in virtù di autorizzazione del giudice delegato 2 giugno 1995, concedeva in affitto alla società TE s.r.l. l'azienda denominata Casa di cura San Gaudenzio, comprensiva di tutte le sue componenti immobiliari e mobiliari, per la durata di mesi sei rinnovabile per lo stesso periodo in mancanza di disdetta da comunicarsi con preavviso di mesi due, con clausola di automatica risoluzione in caso di eventuale alienazione o aggiudicazione del compendio. La stipulazione del contratto di affitto era stata preceduta dalla sottoscrizione da parte di IN ET, per sè e per la società TE da lui legalmente rappresentata, di una proposta irrevocabile di acquisto del complesso aziendale - sia per l'ipotesi di vendita con incanto sia per l'ipotesi di vendita senza incanto con l'impegno a corrispondere un prezzo non inferiore a lire 9.000.000.000 e con la garanzia di una polizza fideiussoria emessa dalla Società Italiana Cauzioni per lire 1.500.000.000. A seguito dell'offerta, formulata l'11 ottobre 1995 da IN ET - per sè, per la TE ovvero per persone o enti italiani o esteri da nominare - di acquisto dell'azienda per il prezzo di lire 13.876.000.000, il giudice delgato con ordinanza 2 novembre 1995 disponeva la vendita senza incanto del complesso aziendale, che veniva aggiudicato, in data 15 novembre 1995, alla TE s.r.l., unica offerente, per il prezzo suindicato di lire 13.876.000.000. Il termine per l'integrazione del versamento del prezzo, inizialmente stabilito nel 15 febbraio 1996, veniva poi differito, su istanza dell'aggiudicataria, con decreto del giudice delegato 23 febbraio 1996, al 31 marzo 1996. Con istanza in data 29 marzo 1996 la TE s.r.l. richiedeva una ulteriore proroga per il versamento del prezzo, indicando preferibilmente la data di scadenza dell'affitto in corso, o, in subordine, invocando un tempo sufficiente al perfezionamento del finanziamento necessario per la conclusione dell'affare: l'istanza veniva rigettata, con decreto 2 aprile 1996 dal giudice delegato, il quale, con separato provvedimento in pari data, pronunciava la decadenza dell'aggiudicataria dal diritto all'acquisizione dell'azienda e la confisca della cauzione, dando mandato al Curatore di provvedere alla escussione della fideiussione e di comunicare alla TE disdetta dall'affitto che sarebbe scaduto il 20 giugno 1996. Contro il primo di tali provvedimenti la TE s.r.l. proponeva reclamo ai sensi dell'art. 26 della legge fallimentare, che veniva respinto dal Tribunale con decreto 22/26 aprile 1996. Con ordinanza 5 aprile 1996 il giudice delegato disponeva per il 6 mgio 1996 un nuovo incanto per il prezzo base di lire 12.376.000.000, che restava peraltro senza esito. Intanto, il 20 giugno 1996 veniva a scadenza il contratto di affitto. Il 21 giugno 1996 il giudice delegato disponeva un ulteriore esperimento di vendita con incanto al prezzo base di lire 10.000.000.000, che andava ancora una volta deserto. Il 24 luglio la TE formulava istanza per la stipulazione di un nuovo contratto di affitto dell'azienda, con durata fino al 20 giugno 1998 e con canone sensibilmente superiore al precedente;
ma l'istanza non veniva accolta dagli organi della procedura. In esito ad un ultimo esperimento di vendita con incanto, in data 28 novembre 1996, il complesso aziendale veniva aggiudicato alla società Progetto Gestione Servizi Sanitari Progess s.p.a. per il prezzo di lire 8.100.000.000. Con atto datato 12 dicembre 1996, notificato il 13 dicembre 1996 alla Curatela e all'aggiudicataria, la TE s.r.l. dichiarava di voler esercitare il diritto di prelazione di cui all'art. 3 comma quarto della L. 23 luglio 1991 n. 223 per il prezzo di lire 8.100.000, denunciando la nullità e comunque l'inefficacia nei confronti di essa TE dell'aggiudicazione provvisoria del 28 novembre 1996 per violazione del diritto di prelazione alla stessa spettante. Con provvedimento 19/20 dicemmbre 1996 il giudice delegato dichiarava "attualmente non più esistente il diritto di prelazione ex art. 3 quarto comma L. 223/1991 in capo alla TE s.r.l." La TE impugnava, con reclamo al Collegio ai sensi dell'art. 26 della legge fallimentare, sia l'ordinanza di aggiudicazione provvisoria del 28 novembre 1996 sia il decreto 19/20 dicembre 1996 avente ad oggetto la negazione del diritto di prelazione. Previa comparizione di tutte le parti in camera di consiglio nell'udienza del 13 gennaio 1997, il Tribunale di Novara, a scioglimento della riserva assunta in quella sede, con decreto pronunciato il 15 gennaio 1997, depositato nella stessa data e notificato alla TE il 16 gennaio 1997, rigettava il reclamo confermando i decreti impugnati. Per la cassazione del provvedimento decisorio del Tribunale la TE s.r.l. propone il presente ricorso, al quale resistono la Curatela del fallimento e la Progess s.p.a. con distinti controricorsi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico complesso motivo di ricorso, la Tecnobiuos s.r.l. deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 3, terzo e quarto comma, della L. 23 luglio 1991 n. 223, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.
Devesi pregiudizialmente rilevare che la censura avente ad oggetto il prospettato vizio di motivazione, a prescindere dal suo specifico contenuto, non è ammissibile nella presente sede, essendo il ricorso avverso il provvedimento decisorio endofallimentare emesso dal Tribunale proponibile - come è dichiaratamente proposto - non in base all'art. 360 C.P.C. ma a norma dell'art. 111 Cost. e quindi solo per violazione di legge;
ne' ricorrono nella fattispecie le condizioni per l'applicazione del principio, elaborato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui il difetto di motivazione è sussumibile nella nozione di violazione di legge se ed in quanto esso si traduca nella carenza assoluta o nella mera apparenza o nella palese illogicità della motivazione e si risolva quindi in violazione dell'obbligo della motivazione che presidia tutti i provvedimenti giurisdizionali e così in error in procedendo rilevante ai sensi dell'art. 360 n. 4 C.P.C., purché tale difetto, incidente nella sua estrema gravità sulla rispondenza del provvedimento al modello di cui all'art. 132 C.P.C., emerga dal contesto dello stesso provvedimanto impugnato.
Sotto il proifilo della violazione di legge, il ricorso investe l'una e l'altra delle argomentazioni poste dal Tribunale a fondamento della reiezione del reclamo: quella con cui è stato ritenuto che il diritto di prelazione conferito dalla legge all'affittuario sussista, e possa essere esercitato, entro i limiti cronologici della durata del rapporto di affitto e venga meno con la cessazione del vigore inter partes del rapporto stesso, senza che possa assumere rilievo la permanenza dell'affittuario - giuridicamente non più tale - nella detenzione e nella gestione del bene (tra l'altro, contro la espressa volontà degli organi della procedura) non potendosi in alcun modo configurare tale circostanza di mero fatto come effetto giuridico del contratto ormai esaurito;
e quella secondo cui la società reclamante, avendo ritenuto di soddisfare il proprio interesse all'acquisizione dell'azienda attraverso la diversa autonoma iniziativa della partecipazione all'incanto per la vendita - decadendo poi dai diritti inerenti alla conseguita posizione di aggiudicataria per motivi non rilevanti ai fini della presente decisione - avrebbe "consumato e realizzato proprio quell'evento che la norma sulla prelazione intende tutelare e agevolare e rispetto al quale essa si pone in via funzionale" onde la stessa non potrebbe "pretendere di poter esercitare il diritto relativo la cui stessa esistenza è venuta meno nel momento in cui l'obbiettivo per cui esso è stato posto veniva realizzato mediante altri meccanismi." Il ricorso non può trovare accoglimento.
In sede di applicazione del disposto dell'art. 3 comma quarto della L. 23 luglio 1991 n. 223, occorre tenere presente un duplice dato fondamentale. Osservasi anzitutto che il diritto di prelazione è conferito dalla legge all'affittuario, onde la legittimazione, all'esercizio del diritto postula la sussistenza della suindicata qualità nel momento in cui il diritto viene esercitato, e ciò in coerenza con la natura premiale dell'istituto che, correlata all'utilità economico - sociale dell'affitto dell'azienda, non può ridondare a beneficio di colui che tale qualità abbia dismesso. Va precisato, inoltre, che il diritto di prelazione si esercita non già durante la fase di formazione del prezzo - del quale presuppone l'avvenuta determinazione ma dopo che il prezzo sia divenuto definitivo, in esito allo sviluppo del subprocedimento di vendita come regolato dalle disposizioni di legge ad esso specificamente applicabili. La prima delle suddette enunciazioni si completa col rilievo che la legittimazione all'esercizio della prelazione non può sopravvivere alla caducazione della locazione, indipendentemente dalla circostanza di mero fatto che l'azienda possa essere rimasta, anche dopo il venir meno del titolo giuridico, nella detenzione di colui che era affittuario e che ormai non è più tale (diversa, ovviamente, sarebbe l'ipotesi di un comportamento non formale ma significativo del proprietario nel quale siano ravvisabili estremi di facta concludentia nel senso della continuazione o della rinnovazione del rapporto). La seconda enunciazione conduce a disattendere l'assunto della ricorrente secondo cui "tutte le volte in cui il procedimento per la determinazione del prezzo ha avuto inizio in costanza del rapporto di affitto di azienda, l'affittuario acquista ex lege il diritto di prelazione, il cui esercizio viene differito al momento successivo in cui vi sarà la determinazione del prezzo di vendita." In altre parole, la prelazione non può andare disgiunta dall'attualità dell'affitto: e, nella fattispecie, l'insussistenza di un attuale rapporto di affitto, in coincidenza col momento temporale in cui si collocava la esercitabilità del diritto di prelazione invocato, emerge chiaramente dalla sequenza cronologica precedentemente esposta (che qui pare sufficiente richiamare), e non è nemmeno specificamente revocata in discussione dalla ricorrente. Nessun rilievo assumono al riguardo: l'avvenuto pregresso esperimento - in costanza di rapporto locativo - di altri esperimenti di vendita;

l'impegno assunto dalla TE a partecipare a tali esperimenti;
e l'avvenuta partecipazione ad uno di essi con esito positivo di aggiudicazione (alla stessa TE) che avrebbe (se la TE non si fosse resa inadempiente) dato luogo ad un diverso titolo di acquisizione della proprietà dell'azienda. La legittimità e l'efficacia dell'esercizio della prelazione di cui si discute si pone, infatti, esclusivamente in relazione con l'esito della vendita con incanto svoltasi il 28 novembre 1996 sfociato nell'aggiudicazione alla Progess per il prezzo di lire 8.100.000.000. Sotto tale profilo, risulta errato, e non idoneo a offrire fondamento ad una concorrente ratio decidendi, ma resta innocuo nel contesto motivazionale dell'impugnato provvedimento, il rilievo del Tribunale relativo alla ritenuta consumazione del diritto dell'affittuaria per effetto dell'accesso a diversi alternativi strumenti di acquisizione della proprietà dell'azienda. E resta, altresì, priva di rilevanza la problematica - presente nella dialettica processuale - circa la condizione che la prosecuzione dell'attività aziendale ad opera dell'affittuario abbia evitato l'applicazione della cassa integrazione ai dipendenti dell'imprenditore fallito. Si accede pertanto alla reiezione del ricorso.
Consegue la condanna della ricorrente soccombente alla rifusione in favore di ciascuna delle parti resistenti delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte
rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore di ciascuna delle parti resistenti, che liquida in lire 310.900= per esborsi e lire 25.000.000 per onorari quanto alla Curatela del fallimento della Casa di cura San Gaudenzio s.p.a. e in lire 246.300, per esborsi e lire 25.000.000 per onorari quanto alla Progetto Gestione Servizi Sanitari Progess s.p.a.
Così deciso in Roma, il 11 novembre 1998.
Depositato in Cancelleria il 10 Febbraio 1999