Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCO PONTORIERI - Presidente -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - rel. Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - Consigliere -
Dott. FRANCESCO PAOLO FIORE - Consigliere -
Dott. VINCENZO MAZZACANE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ER LG, elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA DEL PARADISO 55, presso lo studio dell'avvocato STAFFA NICOLA, che lA difende unitamente all'avvocato BERTINI CARLO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IN NG;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^. 05241/99 proposto da:
IN NG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA OSTIENSE 183, presso lo studio dell'avvocato TESTA CARLO, che lo difende unitamente all'avvocato RAIMONDO GIAN CARLO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
ER LG;

- intimata -
avverso la sentenza n. 204/98 della Corte d'Appello di GENOVA, depositata il 27/03/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/01 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato GOFFREDO BARBANTINI, per delega dell'Avvocato BERTINI, depositata in udienza, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale;

udito l'Avvocato CARLO TESTA, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale condizionato. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
AN NO, proprietario del primo piano dell'edificio condominiale sito in Recco, alla piazza Cile n.c. 6, con atto di citazione notificato il 30 settembre 1987 convenne GA RO proprietaria del secondo piano e di pertinenziale locale al piano terra dello stesso edificio, innanzi al Tribunale di Genova, per sentirla condannare a ripristinare l'originaria destinazione a magazzino/autorimessa del locale a piano terra, che la RO aveva trasformato in abitazione.
Addusse l'attore che la nuova destinazione impressa al locale costituiva, oltreché pregiudizio per la sua proprietà e per la fisionomia dello stabile in relazione alla zona in cui sorgeva, fonte di immissione di rumori ed odori nelle sue unità immobiliari. La RO, costituendosi in giudizio, resiste alla domanda, chiedendone il rigetto siccome infondata.
L'adito Tribunale rigettò la domanda, ma la sua decisione, impugnata dal NO, è stata riformata, con sentenza resa in data 27 marzo 1998, dalla Corte d'Appello di Genova, che ha inibito alla RO l'utilizzazione ad abitazione dell'immobile a piano terra, condannandola al rimborso delle spese del doppio grado del giudizio.
Ha ritenuto il giudice d'appello che, alla luce degli accertamenti compiuti dal C.T.U. e dei rilievi fotografici eseguiti dallo stesso C.T.U. e dall'appellante, il mutamento di destinazione impresso all'immobile, con le relative trasformazioni, comportasse una sensibile alterazione del decoro dell'edificio condominiale, in particolare della sua facciata, che, a causa dell'evidente rottura della sua originaria fisionomia, data dall'esistenza di tre identiche aperture, chiuse da serrande metalliche ed adibite a box, aveva subito un peggioramento estetico, essendo stata installata una porta- finestra.
Peraltro, la possibilità di guardare, attraverso la porta- finestra, all'interno del locale e, per di più, l'esposizione all'esterno di scarpe ed altri oggetti conferivano all'immobile una caratteristica da "basso" del tutto contrastante col livello dell'edificio, posto in zona residenziale, con vista a mare. Pertanto, ad avviso della Corte d'Appello, doveva ritenersi che l'operata trasformazione si risolvesse nella violazione dell'art. 1122 cod. civ., sussistendo un danno estetico, economicamente apprezzabile, per le parti comuni dell'edificio.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la RO, affidandosi a quattro motivi. Resiste con controricorso il NO, che, a sua volta, propone ricorso incidentale condizionato, fondato su di un unico motivo.
Vi sono memorie illustrative di entrambe le parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ., i due ricorsi vanno riuniti, essendo diretti verso una stessa sentenza. Col primo motivo la ricorrente principale censura l'impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 1122 cod. civ., adducendo che, poiché era rimasta immutata la chiusura del locale a piano terra, costituita dalla serranda metallica e poiché tutte le altre modifiche, peraltro di scarso rilievo, erano state realizzate all'interno del locale, erroneamente la Corte d'Appello ha ritenuto che la facciata del caseggiato risentiva, pregiudizio dall'eseguito mutamento di destinazione d'uso del locale. Peraltro, soggiunge la ricorrente, attribuendo essenziale rilievo alle modalità di utilizzazione del locale ed addirittura al comportamento di chi saltuariamente lo occupa, attestato da una fotografia prodotta ex adverso, che non dimostra certamente una situazione abituale, il giudice d'appello ha fatto una falsa applicazione dell'art. 1122 cod. civ., che, vietando nel proprio piano o nella propria porzione di piano l'esecuzione di opere che possano danneggiare le parti comuni, non inibisce la destinazione della proprietà esclusiva a determinati usi, se il divieto non sia sancito da norme regolamentari approvate da tutti i condomini. E, ad avviso della ricorrente, l'erronea applicazione della citata norma è resa palese dalla mancata condanna alla rimozione delle opere idonee a pregiudicare le parti comuni, pur richiesta per la prima volta in secondo grado dall'appellante, poiché l'impugnata sentenza si è limitata ad inibire la destinazione del locale ad uso abitativo.
La censura è priva di fondamento.
Non v'è dubbio che, come ritenuto dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte (cfr. sent. n. 256/1985; sent. n. 4677/1980), in difetto di un divieto posto da norma regolamentare approvata all'unanimità dai condomini, non sia consentito far derivare dalla norma dettata dall'art. 1122 cod. civ., l'impossibilità, per il condominio, di imprimere alla sua proprietà esclusiva una determinata destinazione, poiché la norma vieta soltanto di compiere, nel piano o nella porzione di piano di proprietà esclusiva di ciascun condomino, opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio, non già opere che consistano nella semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro. Ma, quando, come nel caso in esame, la specifica destinazione della proprietà esclusiva del singolo condomino sia stata ottenuta mediante la realizzazione di opere che arrechino pregiudizio alle parti comuni o quando la destinazione della proprietà esclusiva non possa essere realizzata che mediante l'esecuzione di opere che quel pregiudizio arrechino, si verifica la violazione dell'art. 1122 cod. civ. e correttamente il giudice inibisce la nuova destinazione,
ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli, se una domanda in tal senso sia stata ritualmente proposta.
Nel caso in esame, la Corte d'Appello non ha disposto la rimozione delle opere, essendosi limitata a statuire il divieto della nuova destinazione, ma ciò, contrariamente a quanto si sostiene dalla ricorrente, non costituisce un limite della decisione impugnata, che rivelerebbe, in tal modo, l'erroneità della soluzione in diritto data alla controversia, essendo, invece, soltanto conseguenza dell'inammissibilità, implicitamente ritenuta dal giudice d'appello ai sensi dell'art. 345 cod. proc. civ., della domanda di rimozione delle opere, siccome domanda nuova proposta nel giudizio d'appello. L'inammissibilità di tale domanda non impediva, tuttavia, alla corte di merito di ritenere l'illegittimità delle opere mediante la cui realizzazione è stato possibile imprimere all'immobile a piano terra della ricorrente la destinazione abitativa, in quanto ritenuta pregiudizievole per l'edificio condominiale, avendo correttamente ritenuto, la Corte d'Appello, che tale accertamento costituisse il presupposto sul quale si fondava la domanda di inibitoria della nuova destinazione.
A tale valutazione essa è pervenuta, con motivazione congrua e scevra da vizi logici e giuridici, sulla base delle risultanze processuali, evidenzianti, da un canto, che la realizzazione di una porta-finestra sulla facciata dell'edificio condominiale, resa necessaria dalla destinazione del locale a piano terra ad uso abitativo, pregiudicava l'aspetto architettonico dell'edificio, essendo rimasta alterata l'armonia della facciata, nella quale erano originariamente praticate tre identiche aperture, chiuse da saracinesca, e, dall'altro, che, a causa della conformazione e della localizzazione a piano terra del locale adibito ad abitazione, la nuova utilizzazione comportasse un peggioramento del decoro abitativo dell'edificio e delle sue condizioni di sicurezza, tale da non poter sfuggire "alla chiara percettibilità (anche sotto il profilo di odori e rumori) di chiunque si trovi a transitare in prossimità dell'ingresso del minialloggio o nell'androne del palazzo, ove apresi una porta di accesso dell'unità abitativa di cui trattasi". Nè, con riferimento al profilo del pregiudizio arrecato al decoro della facciata dello stabile, giova sottolineare, come si fa dalla ricorrente, che la chiusura esterna del locale è rimasta immutata, non essendo stata rimossa la serranda metallica, perché, come ha correttamente osservato la corte territoriale, è la conformazione stessa del locale a piano terra ad esigere, specialmente durante l'estate, l'apertura del locale e, quindi, il sollevamento della serranda. Sicché, il pregiudizio per il decoro della facciata è stato ritenuto, non già sulla base delle modalità soggettive di utilizzazione dell'immobile, bensì sulla base della localizzazione e delle caratteristiche oggettive di esso, che, a seguito della nuova destinazione conferita al locale, creavano quella situazione da "basso" risolventesi anche in pregiudizio economicamente apprezzabile, per il decoro abitativo generale dell'edificio, posto in zona residenziale, con vista a mare. Col secondo motivo il ricorrente denuncia violazione dell'art. 345, co. 1^, cod. proc. civ., rilevando che il giudice d'appello avrebbe dovuto, anche d'ufficio, dichiarare inammissibile la domanda di condanna alla rimessione in pristino del locale avanzata in sede d'appello dal NO, trattandosi di domanda "nuova", la cui proposizione era vietata ai sensi della norma citata in epigrafe. La censura è infondata, poiché, come osservato sub 1^), il giudice d'appello ha implicitamente ritenuto inammissibile, per la stessa ragione evidenziata dalla ricorrente, la domanda di rimozione delle opere realizzate per imprimere al locale la nuova destinazione. Col terzo motivo la ricorrente, dolendosi di violazione e falsa applicazione degli artt. 2729 cod. civ., 115, co. 2^, e 116 cod. proc. civ., osserva che l'impugnata sentenza ritiene raggiunta la prova della lesione del decoro del caseggiato sulla base di elementi meramente indiziari, senza darsi carico di verificare se gli indizi utilizzati abbiano le caratteristiche richieste dall'art. 2729 cod. civ.. Sottolinea, in particolare, la ricorrente che la circostanza decisiva - quella della possibilità di vedere all'interno del locale attraverso la porta-finestra lasciata aperta e della esposizione di oggetti all'esterno del locale - è stata desunta solo da una fotografia eseguita dall'attore e costituisce, comunque, un fatto assolutamente infrequente e limitato nel tempo.
Da ultimo, ad avviso della ricorrente, la corte di merito avrebbe dovuto considerare che la suddetta circostanza è rilevabile anche in alloggi posti al primo piano, senza che ciò comporti una menomazione del "tono" e del decoro del fabbricato.
La censura va disattesa.
Essa, in primo luogo, incentrando la critica sulla parte della motivazione che rimarca l'abbassamento del "tono" del caseggiato a seguito delle modalità di utilizzazione del vano a piano terra, adibito ad abitazione, trascura di considerare che la ratio della decisione impugnata si fonda, innanzitutto, sul rilievo del turbamento dell'armonia della facciata dell'edificio, conseguente all'installazione della porta-finestra.
Comunque, neppure l'altra parte della motivazione resta scalfita dal rilievo critico svolto dalla ricorrente, poiché correttamente gli elementi indiziari utilizzati per dimostrare la lesione inferta al decoro del caseggiato ed emergenti dalle foto in atti sono dal giudice d'appello avvalorati mediante l'utilizzazione di argomenti logici, che, essendo fondati sull'ubicazione e sulla conformazione del locale, rendono verosimile la frequenza degli episodi documentati dai rilievi fotografici.
Nè, infine, è ravvisabile il vizio logico adombrato dalla ricorrente laddove segnala la possibilità di riscontrare anche con riferimento ad alloggi non ubicati a piano terra le stesse circostanze idonee a pregiudicare il decoro del fabbricato, essendo evidente che tale idoneità è maggiore per i locali a piano terra. Il rigetto dei motivi già esaminati comporta necessariamente il rigetto anche del quarto motivo, concernente il regolamento delle spese di lite, poiché la censura viene dalla ricorrente prospettata come necessaria conseguenza dell'accoglimento dei precedenti motivi. Il rigetto del ricorso principale comporta l'assorbimento del ricorso incidentale, proposto in via condizionata. Ricorrono giusti motivi per la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, dichiarando assorbito quello incidentale e compensa tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, il 16 gennaio 2001. Depositato in Cancelleria il 17 aprile 2001