Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROSARIO DE MUSIS - Presidente -
Dott. GIOVANNI LOSAVIO - Consigliere -
Dott. FRANCESCO MARIA FIORETTI - Consigliere -
Dott. ALDO CECCHERINI - Consigliere -
Dott. ANGELO SPIRITO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
COMUNE DI CALTANISSETTA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA RONCIGLIONE 3, presso l'Avvocato FABIO GUILLOTTA, rappresentato e difeso dall'avvocato CALOGERO ARIOSTO, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
AC NG;

- intimata -
avverso la sentenza n. 20/99 della Corte d'Appello di CALTANISSETTA, depositata il 06/02/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/02/2002 dal Consigliere Dott. Angelo SPIRITO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Elisabetta Maria CESQUI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
Svolgimento del processo
La sig. LA propose opposizione, innanzi alla Corte d'appello di Caltanissetta, avverso la stima dell'indennità per l'espropriazione di un suo fondo, disposta dal Comune di quella stessa città con decreto del 27 maggio 1984. Il giudice determinò le indennità per l'espropriazione e per la legittima occupazione, affermando il carattere edificatorio dell'area, in quanto "pur essendo destinata dal P.R.G. a 'manifestazioni all'apertò, trovasi ubicata alla periferia della città nei pressi dell'incrocio tra via Napoleone Colajanni, Ernesto LL e Viale Stefano Candura, e limitrofa alle aree destinate dallo stesso P.R.G. a zona artigianale e residenziale, dove è possibile edificare con una densità massima di mc. 4,5 per mq." Allo stesso riguardo, la Corte territoriale valorizzò, altresì, il fatto che l'area fosse dotata di una facile strada d'accesso, di comodi mezzi di collegamento con il centro storico, di servizi fognari, idrici, elettrici e telefonici, e di esercizi commerciali, che il carattere edificatorio dell'arca era stato implicitamente riconosciuto dallo stesso Comune espropriante, allorquando aveva offerto in corso di causa l'indennità nella misura di L. 20.140 al mq. ("è ovvio che un terreno agricolo o un qualsiasi altro terreno privo del carattere edificatorio non poteva mai nel 1984 essere valutato a L. 20.120 al mq. se non si riconosceva allo stesso il carattere edificatorio").
Tuttavia, il giudice ritenne di non condividere la stima della prima CTU (L. 63.281 al mq.) - facendo questa riferimento ai parametri costruttivi della limitrofa zona mista artigianale e residenziale, "senza tenere conto del vincolo di destinazione a 'manifestazioni esternè esistente nella zona in cui esiste l'area in oggetto" - ma di aderire alla stima della seconda consulenza (L. 40.216 al mq.), che di quel vincolo teneva conto. Quest'ultimo valore risultava, altresì confermato - secondo la sentenza impugnata - da un atto pubblico del 1984 relativo alla permuta di un altro fondo, ubicato nella stessa zona, con alcuni appartamenti realizzativi. Determinata, quindi l'indennità per l'espropriazione secondo i criteri dell'art. 5 bis della legge n. 359 del 1992, il giudice non operò la riduzione del 40% prevista da quella stessa disposizione, ritenendo che l'offerta dell'espropriante era inadeguata rispetto al valore del fondo come sopra accertato.
Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello di Caltanissetta propone ora ricorso il Comune di quella città, svolgendo tre motivi. La LA non si difende in giudizio. Motivi della decisione
Con il primo motivo il Comune - nel lamentare la violazione della legge n. 865 del 1971, nonché dell'art. 5 bis della legge n. 359 del 1992 - sostiene che il giudice ha errato per avere omesso di considerare le possibilità legali di edificazione e, quindi, di tener conto che l'area era destinata dal vincolo urbanistico a "manifestazioni all'aperto".
Il motivo è fondato e va accolto.
Da quanto si è esposto in precedenza è agevole rilevare che il giudice, nell'attribuire il carattere edificatorio al suolo in discussione, ha argomentato esclusivamente in ordine alla sua edificabilità di fatto ("... non può negarsi all'area in oggetto il carattere edificatorio, in quanto, pur essendo destinata dal P.R.G. a manifestazioni all'aperto, trovasi ... ". Con tale inciso, infatti, ha, per un verso, negato l'edificabilità legale, ma, per altro verso, ha valorizzato, per affermare comunque l'edificabilità, elementi extralegali, quali l'ubicazione del fondo, gli indici di fabbricabilità di aree vicine ma destinate ad edilizia artigianale o residenziale, l'esistenza di servizi, l'offerta del Comune (ritenuta superiore a quello che avrebbe dovuto essere riguardo ad un suolo agricolo), ecc. Poi, nel procedere all'attribuzione del valore al mq. del fondo, ha tenuto conto del vincolo esistente, ma al solo fine di abbattere il valore che la CTU aveva determinato.
Siffatto ragionamento, oltre ad essere intrinsecamente illogico (posto che l'esistenza del vincolo viene valorizzata al solo scopo di determinare il valore dell'area, ma non per stabilire - come si sarebbe dovuto preliminarmente fare - l'edificabilità legale dell'area), viola il disposto dell'art. 5 bis della legge n. 159 del 1992, nell'interpretazione costantemente datane da questa Corte
regolatrice, soprattutto nella fondamentale e recente Cass. sez. un. 23 aprile 2001, n. 172, la quale ha definitivamente chiarito che nel sistema di disciplina della stima dell'indennizzo espropriativo introdotto dalla menzionata disposizione - caratterizzato dalla rigida dicotomia (senza spazi per un tertium genus) tra "aree edificabili" (indennizzabili in percentuale del loro valore venale) ed "aree agricole" o "non classificabili come edificabili" (tuttora indennizzabili in base a valori agricoli tabellari ex legge n. 865 del 1971) - un'area va ritenuta edificabile quando, e per il solo fatto che, come tale, essa risulti classificata al momento dell'apposizione del vincolo espropriativo dagli strumenti urbanistici, secondo un criterio di prevalenza o autosufficienza della edificabilità legale;
la cosiddetta edificabilità "di fatto" rileva esclusivamente in via suppletiva (in carenza di strumenti urbanistici) ovvero, in via complementare (ed integrativa), agli effetti della determinazione del concreto valore di mercato dell'area espropriata, incidente sul calcolo dell'indennizzo. È per questa ragione che la sentenza impugnata va cassata ed il giudice del rinvio (designato nel dispositivo) si adeguerà al principio di diritto affermato, tenendo, comunque, conto che l'edificabilità non si identifica, ne' si esaurisce, in quella residenziale abitativa, ma ricomprende tutte quelle forme di trasformazione del suolo (in via di principio non precluse all'iniziativa privata) che siano riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e che siano come tali soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia, ferma restando la rilevanza, ai fini della determinazione dell'immobile nella fattispecie concreta, del diverso grado di commerciabilità e del diverso livello di apprezzabilità dello stesso in ragione della sua specifica destinazione (cfr. la citata Cass. sez. un. n. 172 del 2001 nella motivazione). L'accoglimento del primo motivo di ricorso comporta l'assorbimento del secondo (che attiene ai limiti di edificabilità dell'area espropriata) e del terzo motivo (relativo all'inapplicata riduzione del 40% prevista dalla normativa in esame).

Per questi motivi

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti il secondo ed il terzo, cassa la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d'appello di Catania, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 7 febbraio 2002.
Depositato in Cancelleria il 21 giugno 2002