REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE S PRE1 4973/ 0 1 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Oggetto Equo canone Calcolo SEZIONE TE ŽA Costo base di produzione Mata di ultimazione dei Provalavori Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 15344/98 Presidente Dott. Gaetano FIDUCCIA Consigliere Dott. Vincenzo SALLUZZO Cron.10668 ConsigliereDott. Giuliano LUCENTINI Rep. 1766 Dott. Mario FINOCCHIARO Consigliere Ud. 11/12/00 Rel. ConsigliereDott. Alfonso AMATUCCI CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO COPIE SENTENZA Richiesta copia studio IL SOLE 24 C dal Sig. sul ricorso proposto da: 6005 per diritti L. 4 APR. 2001 E.N.P.A.M., con sede in Roma, in persona del Presidente il IL. CANCELLIERE e legale rappresentante pro tempore, elettivamente LI RE domiciliata in ROMA VIA A RAVA' 106, presso lo studio dell'avvocato SALVATORE IACOBELLI, difesa dall'avvocato ALBERICO TESTA, giusta delega in atti;
CG508838

- ricorrente -

CG508839

contro

D'ANTONIO ACHILLE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA A FERRARA 12, presso lo studio dell'avvocato CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIENAPPI, che lo difende uanche disgiuntamente SEVERINO Richiesta copia legale use all'avvocato RODOLFO D'AMBROSIO, giusta delega in atti;
prosesi Av. D'AMBRASIO 2000 cusione dal per diritti . th -2015

- controricorrente -

il 22 SET. 2001 DIRITTI DI IL CANCELLIERE avverso la sentenza n. 9872/97 del Tribunale di NAPOLI, Sezione VI Civile, emessa il 19/11/97 e depositata il 29/11/97 (R.G. 58/97); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/12/00 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che ha concluso per il rigetto del I e del III motivo e l'accoglimento p.q.r. del II motivo di ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Nel 1993 AC D'ON, conduttore dal 1991 di appartamento locatogli dall'ENPAM e sito in Napoli, un via Taddeo da Sessa (edificio C, scala U, int. 47), chiese al pretore la determinazione del canone legal- mente dovuto ai sensi della legge n. 392 del 1978, con la condanna del locatore alla restituzione delle somme versate in eccesso sino al giugno del 1992 e della metà delle spese affrontate per la registrazione del con- Лилии tratto. Sostenne che il locatore aveva calcolato il ca- none di L. 395.668 mensili in applicazione di coeffi- cienti inappropriati, giacché quello relativo alla ca- tegoria catastale avrebbe dovuto essere non di 1,25 (proprio della categoria A/2, di cui alla classifica- zione dell'immobile) ma di 1,05 (A/3) in relazione alla 2 caratteristiche di tipo economico che lo connotavano, e quello afferente all'ubicazione di 1 anziché di 1,20, essendo l'appartamento sito in zona periferica e non già tra periferia e centro. L'ENPAM resistette, ritenendo che il canone fosse stato correttamente calcolato in base agli applicati coefficienti di tipologia ed ubicazione;
domandò, in riconvenzione, che fosse anzi determinato in aumento, essendo stato l'immobile ultimato nel 1990 e non nel 1988 come erroneamente indicato in contratto, sicché avrebbe dovuto aversi riguardo al costo base dell'anno 1990. Espletata consulenza tecnica d'ufficio, con senten- za del 4.7.1996 il pretore determinò in L. 227.807 il canone mensile legalmente dovuto, salvi 1 successivi aggiornamenti, avuto riguardo alla categoria A/3, all'ubicazione dell'immobile in zona periferica ed alla data della sua ultimazione, individuata nel 1987. Ri- gettò invece la domanda del conduttore relativa alla restituzione della metà delle spese di registrazione. Con sentenza n. 9872 del 1997 il tribunale di Napo- li ha rigettato l'appello dell'ENPAM cui aveva resisti- to il D'ON, chiarendo in motivazione che l'anno cui si era fatto riferimento era il 1988 e non il 1987. Avverso detta sentenza ricorre per cassazione 3 l'ENPAM sulla base di tre motivi, cui AC D'ON resiste con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.1. Col primo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione dell'art. 16 della legge n. 392/78, nonché omessa ed insufficiente motivazione in punto di indivi- duazione della tipologia dell'immobile locato, accata- stato dall'U.T.E. di Napoli con classificazione di A/2 (civili abitazioni), cui corrisponde il coefficiente di 1,25 ai fini del calcolo dell'equo canone. Si duole che il tribunale, nel ritenere non confor- me alla legge il classamento effettuato dall'autorità amministrativa, si sia limitato a ripetere la descri- zione dell'immobile effettuata dal consulente tecnico d'ufficio, senza tenere in alcun conto i motivi di im- pugnazione avverso la sentenza pretorile, pur supporta- ti da consulenza tecnica di parte. Sostiene in particolare che nessun confronto è sta- to operato dal giudice del merito tra le “unità tipo" (costruite prima del 1940 e dunque ubicate in edifici con caratteristiche del tutto diverse da quelle degli immobili realizzati negli anni 1990) della zona censua- ria (n. 8 di Napoli, classificata in categoria A/3) cui appartiene 1'immobile locato e l'unità abitativa in questione, ubicata in uno dei più prestigiosi complessi 4 residenziali, quale il centro direzionale di Napoli. Afferma infine che immotivatamente il tribunale ha disatteso la richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio.

1.2. Va preliminarmente rilevato che come corret- tamente Osservato dal resistente - il ricorrente non autosufficienzaespone, in contrasto col principio di del ricorso per cassazione, quali argomenti avesse svolto nell'atto di impugnazione della sentenza preto- rile e quali critiche il consulente tecnico di parte avesse mosso alla relazione del c.t.u., omettendo anche ogni chiarimento sulle specifiche caratteristiche CO- struttive delle unità tipo di cui il consulente d'ufficio ed il tribunale avrebbero dovuto tenere con- to. Nella parte in cui non è per tale ragione inammis- sibile, la censura è infondata. Con motivazione del tutto esauriente il tribunale, dopo aver richiamato il principio reiteratamente enun- ciato da questa corte in ordine al potere del giudice ordinario di disapplicare, con effetti limitati al caso concreto ed ai soli fini della decisione sulla misura dell'equo canone, l'atto di classamento dell'unità im- mobiliare operato dall'autorità amministrativa, ove lo ritenga non conforme a legge, ha dato ampio conto delle 5 ragioni per le quali l'immobile occupato dal D'ON avesse la tipologia proprie degli immobili classificati in A/3 (abitazioni di tipo economico) in relazione al numero di alloggi siti nell'edificio, al carattere eco- nomico delle rifiniture e dei rivestimenti, allo sca- dente livello della posa in opera, alle caratteristiche del bagno, delle persiane, delle mattonelle, dell'impianto centralizzato di riscaldamento e del pa- rapetto. Ha dunque concluso facendo dichiaratamente pro- prio un criterio di valutazione condiviso da Cass., n. 2131/97 in ordine alle costruzioni non ri- sez. un., che la costruzione, ancorché edificata di re- salenti cente, rientrasse nella sfera dell'edilizia a carattere prettamente intensivo, dove si è badato principalmente al massimo sfruttamento degli spazi in funzione di un migliore rendimento sia economico sia strutturale. Si tratta di un apprezzamento di fatto, operato sulla scorta degli accertamenti del consulente tecnico d'ufficio, di cui il tribunale ha motivatamente condi- viso le conclusioni, non mancando di chiarire che la descrizione dell'ausiliare non aveva trovato una reale e sostanziale contestazione da parte dell'appellante, limitatosi a richiamare la classificazione catastale effettuata dall'U.T.E. e chiedendo in maniera del tutto 6 generica la rinnovazione della consulenza. Alla quale va soggiunto il giudice non tenuto se ragionevol- mente ritenga che non ne sussistono i presupposti, nel- la specie costituiti in definitiva dalla difforme opi- nione di una delle parti in ordine alle conclusioni cui il consulente era addivenuto.

2.1. Col terzo motivo che appare opportuno esami- nare prima del secondo la sentenza è censurata per violazione e falsa applicazione dell'art. 19 della leg- ge n. 392 del 1978 in ordine alla determinazione del coefficiente di ubicazione dell'immobile, sito in area che la delibera commissariale n. 4106 del 1987 aveva qualificato come "zona periferica di particolare pre- gio", con applicazione del coefficiente 1,20. Dando rilievo alla revoca della precedente delibe- razione ad opera della deliberazione di giunta n. 413 del 1994, il tribunale aveva per un verso conferito ef- fetto retroattivo alla seconda deliberazione (dettata da motivazioni politiche) e, per altro verso, omesso di valutare le argomentazioni addotte alla locatrice, la quale aveva evidenziato che strutture scolastiche, uf- ficio postale e farmacia sulla cui mancanza il tribu- nale aveva fondato il proprio giudizio erano comunque presenti a ridosso del centro residenziale, costruito senza soluzione di continuità rispetto al centro stori- 7 CO.

2.2. La doglianza è infondata. Il tribunale ha puntualmente chiarito, con esposi- zione dalla quale il ricorrente del tutto prescinde, che non si trattava di conferire effetto retroattivo alla più recente delle menzionate delibere, ma di di- sapplicare quella commissariale del 1987 la quale, pe- raltro modificando altra deliberazione del 1978 che aveva già inserito il centro direzionale in "zona peri- ferica con coefficiente 1", aveva qualificato l'area in questione come zona periferica di pregio particolare", con coefficiente 1,20. Il tribunale ha ritenuto che la delibera commissa- in cui riale fosse illegittima nella parte avevaLave considerato la zona di particolare pregio, dunque disapplicandola limitatamente ai suoi effetti ai fini della determina- zione del canone, sulla scorta del rilievo ampiamente motivato che ancora alla data della deliberazione del 1994 la parte del complesso edificatorio completata "era del tutto sprovvista di servizi, presupponenti una qualità dell'abitare se non superiore, almeno suffi- ciente ad equilibrare lo svantaggio di trovarsi in zone т е в и р П non centrali", posto che non erano presenti strutture scolastiche, sanitarie e sportive, mancava un ufficio postale ed erano assenti anche farmacie e negozi di ge- 8 nerei alimentari. Il ricorrente si duole che il tribunale non abbia considerato che tali strutture erano tuttavia presenti a ridosso del centro residenziale e che non abbia moti- vato sul punto. Ma, posto che la presenza di strutture а ridosso di un' area non equivale alla loro presenza nella stessa area, sembra che le conclusioni cui è giunto il tribunale rivelano non già l'omessa conside- razione dei rilievi dell'appellante, bensì l'implicito giudizio di insufficienza di quelle considerazioni a giustificare una conclusione diversa. Tanto più se si consideri che in sentenza è puntualmente raffigurato il ruolo primario che il Centro direzionale era destinato ad assumere nell'ambito del tessuto urbano della città e che si è solo escluso - con giudizio di merito aval- lato dal successivo provvedimento amministrativo del che fino a quella data sussistessero i presuppo- 1994 = sti per qualificare la zona periferica come "di parti- colare pregio".

3.1. Resta da esaminare il secondo motivo, col qua- т е в и le è denunciata violazione e falsa applicazione degli р П artt. 14 e 22 della legge n. 392/78, nonché omessa, in- sufficiente e contraddittoria motivazione in ordine al- la data di ultimazione della costruzione dell'immobile per avere il tribunale ritenuto che essa fosse quella 9 indicata nel contratto di locazione senza tener conto di tutte le prove documentali offerte in contrario dal locatore, apoditticamente ritenute "non confortanti". Si duole, più specificamente, l'ENPAM che il tribu- nale abbia disatteso il principio enunciato da Cass., n. 6217/93, secondo il quale la data di ultimazione dei lavori ai fini dell'accertamento del costo base per la determinazione dell'equo canone deve essere desunta, ex art. 14, ultimo comma, della legge n. 392/78, dal cer- tificato di abitabilità e, solo in mancanza di questo, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato all'ufficio imposte o, nell'ordine, dagli altri elemen- ti di prova comunque forniti, giacché il terzo comma del predetto articolo stabilisce inderogabilmente il relativo ordine in relazione alla loro diversa intrin- seca attendibilità. Avendo la locatrice fornito il cer- tificato di abitabilità (del 1990), l'onere che le in- combeva era stato soddisfatto, sicché sarebbe stato se mai onere dell'altra parte provare che l'immobile era stato ultimato in data diversa. Il tribunale aveva in- vece invertito l'onere della prova senza alcuna motiva- zione.

3.2. La censura è fondata. Il tribunale ha ritenuto che poiché "in base al contratto inizialmente stipulato risulta assunto come 10 anno di riferimento per la determinazione del costo ba- se il 1988, era l'appellante (locatrice), avendo chie- sto già in primo grado un diverso accertamento in via riconvenzionale, a dover dare la prova dell'ultimazione dei lavori in epoca successiva". Ma non ha così considerato che la locatrice aveva offerto la relativa prova mediante la produzione del certificato di abitabilità ("rilasciato dal comune di Napoli il 12.11.1990 ed in atti allegato"), in ottempe- ranza al disposto dell'art. 14, comma 2, della legge n. 392 del 1978, il quale stabilisce che la "data di ulti- mazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ulti- mazione dei lavori presentato agli uffici delle impo- ш ste, oppure quella comunque accertata", inderogabilmen- п te stabilendo l'ordine delle relative fonti probatorie р о in relazione alla loro diversa intrinseca attendibilità ду (Cass., n. 6217/93) ed in relazione all'intento del le- gislatore di sveltire e rendere più semplici le proce- dure accertative in materia di equo canone (Cass. n.1330/94, in motivazione). Il conduttore avrebbe certo potuto provare in qual- siasi modo che, al di là delle risultanze del certifi- cato di abitabilità, la costruzione era stata in realtà ultimata in epoca anteriore, come chiarito dalla sen- 11 tenza da ultimo citata (Cass. n. 1330/94). Ma il rela- tivo onere probatorio incombeva appunto al conduttore e non al locatore. Né poteva l'onus probandi essere in- vertito solo perché il contratto assume come anno di riferimento il 1988, non essendosi affermato in senten- za e non essendo stato sostenuto dalle parti (a quanto consta dagli atti difensivi prodotti in questa sede) che l'indicazione dell'anno 1988 avesse la valenza di una rinuncia del locatore, rigorosamente accertata, a domandare un canone maggiore. Il locatore aveva invece assunto che quel riferimento fosse erroneo ed aveva all'uopo prodotto, a sostegno sia della dedotta infon- datezza della domanda attorea sia della propria domanda riconvenzionale, il certificato di abitabilità, in li- nea col disposto di cui al citato art. 14, comma 2, ed in puntuale osservanza di quello di cui all'art. 2697 C.C.. Lo stesso tribunale, del resto, fa riferimento all'atto di compravendita col quale l'ENPAM aveva ac- quistato l'immobile il 16.6.1989, dando atto che da es- SO risulta che a tale data (successiva al 1988) erano in corso e non erano state ultimate opere di "completamento e rifinitura, installazione di impianti, sistemazione anche esterne ed allaccio alle reti pub- bliche e consortili dei pubblici servizi di acqua, gas, 12 energia elettrica, fognatura, telefono ed altri". Al di là, dunque, dell'errore in cui è incorso in ordine all'applicazione nella specie delle regole rela- tive alla distribuzione dell'onere della prova, il tri- bunale, là dove ha implicitamente ritenuto che il man- cato completamento delle opere di cui sopra nel giugno del 1989 fosse irrilevante, ha evidentemente assunto come data di ultimazione della costruzione quella alla quale l'immobile era stato realizzato nella sua strut- tura e nelle tamponature (secondo quanto affermato dal c.t.u. convocato per chiarimenti all'udienza pretorile del 28.9.1994) in evidente riferimento all'epoca in cui i costi di costruzione erano stati prevalentemente So- stenuti. inequivocamente si riferisce alla La legge, però, data di "ultimazione dei lavori". E l'espressione, in relazione alla sua funzione determinativa del canone dovuto per un immobile ad uso abitativo, non può che essere interpretata in senso coerente alla destinazione dell'unità immobiliare. Va allora ulteriormente specificato, in linea con quanto già statuito in precedenza (da Cass., nn. 3023/95 e 1330/94), che, invece, ai fini della determi- nazione del costo base di produzione a metro quadrato di cui agli artt. 14 e 22 della legge n. 392 del 1978, 13 da assumersi a base del calcolo del canone legalmente dovuto, la data di ultimazione dei lavori - che il con- duttore assuma anteriore a quella risultante dal certi- ficato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, ovvero che debba essere comunque accertata per la mancanza di tali certificati - è quella alla quale l'unità abitativa abbia effettivamente acquisito i re- quisiti tali da renderla idonea allo scopo cui è desti- nata e sia stata dunque dotata anche degli impianti ne- cessari sotto il profilo tecnico ed igienico-sanitario.

4. La sentenza va dunque cassata sul punto affinché il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d'Appello di Napoli e che provvederà anche a regolare le spese del giudizio di legittimità, accerti la data di ultimazione dell'immobile e determini il canone le- galmente dovuto nel rispetto degli enunciati principi.

P.Q.M.

la corte accoglie il secondo motivo di ricorso, ri- getta il primo ed il terzo, cassa in relazione e rin- via, anche per le spese, alla Corte d'Appello di Napo- li. Roma, 11 dicembre 2000 consigliere estensore Il presidente Savano Fidu cción риво 14 Giovanni Giambattista ени IL CANCELLIERE C1 Depositata in Cancelleria Oggi, lì - 4 APR. 2001 IL CANCELLIERE Giovanni Giambattista R P U E S T R N E O O C 80000 330000 le 3 NI OTIONFYⱭ VORW UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 11 OTT. 2001 Registrato ind 45378. 013000 troceni Dingente Arca Servizi LI FI (he Responsabile Servizio AN (Dott.ssa Marie G p. (Dr. M. RACCICHIN