Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - rel. Consigliere -
Dott. ENNIO MALZONE - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. DONATO CALABRESE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LT NF, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PANISPERNA 104, presso lo studio dell'avvocato ETTORE PROSPERI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato POBITZER HANSJORG, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LA ER, elettivamente domiciliato in ROMA VIA F CONFALONIERI 5, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANZI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato MARIANO CLAUDIO VETTORI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 658/98 del Tribunale di BOLZANO, Sezione I Civile, emessa il 17/07/98 e depositata il 29/09/98 (R.G. 1665/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/03/01 dal Consigliere Dott. Ugo FAVARA;

udito l'Avvocato Ettore PROSPERI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso e l'assorbimento del ricorso incidentale condizionato. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 17.10.1995 RE TO conveniva dinanzi la Pretura di BO RL RO per ivi sentire riconoscere il suo diritto di prelazione e riscatto quale proprietario coltivatore diretto confinante in ordine alle particelle 432, 433, 435 e 445 in Rasun di Sotto con il subentro nel contratto di vendita di data 8.7.1994 in luogo dell'RL verso pagamento del prezzo convenuto. Radicatosi il contraddittorio, l'RL contestava la domanda attorea assumendo che non vi erano i presupposti per l'accoglimento della domanda stessa.
All'esito della istruttoria, il TO con sentenza del 4.7.1997 accoglieva la domanda dell'TO disponendone il subentro nel contratto in luogo dell'RL dietro pagamento del prezzo di lire 4.360.000.
A seguito di impugnazione del soccombente, il Tribunale di BO con sentenza del 29.9.1998 rigettava le domande dell'TO che condannava al pagamento delle spese del doppio grado. Osservava, tra l'altro, il Tribunale che al momento della conclusione della vendita esisteva un valido rapporto di affitto tra LM ER, venditrice, ed JO EI onde la insussistenza delle condizioni per l'esercizio del diritto di prelazione e riscatto in quanto l'immobile offerto in vendita era in effetti oggetto di un rapporto di affitto sin dall'annata agraria
1990/91 ed era da escludersi che gli immobili fossero stati restituiti nel luglio 1994 in quanto nella vendita era stato indicato anche il nominativo del EI quale coltivatore diretto non interessato alla prelazione.
I secondi giudici ritenevano irrilevante che dopo la conclusione della vendita si fosse estinto il rapporto di affitto, essendo rilevante, al contrario, la sussistenza dell'affitto alla data della vendita ed alla susseguente intavolazione della stessa avvenuta il 19.10.1994.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione l'TO affidandolo a due motivi sostenuti da memoria.
Ha resistito con controricorso l'RL che, a sua volta, ha proposto ricorso incidentale condizionato affidato ad unico motivo sostenuto da memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Vanno preliminarmente riuniti i ricorsi ex art. 335 c.p.c. trattandosi di impugnazioni avverso la stessa sentenza. Con il primo mezzo di annullamento l'TO, denunziata la violazione dell'art. 7 della l. 817/71, degli artt. 1, 2, 3 e 45 della l. 203/82, nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo con riferimento, rispettivamente al nn. 3 e 5 dell'art. 360 c.p.c., lamenta che il tribunale di BO abbia erroneamente ritenuto che sul fondo venduto fosse insediato l'affittuario EI non essendo, in effetti, stata provata la sussistenza di un regolare contratto di affitto a coltivatore diretto tra il predetto EI e la venditrice signora ER. Tra l'altro, come assunto dal resistente RL, il contratto di affitto sarebbe stato concluso nel 1990 con scadenza al 1999, il che contrasta con le norme che fissano inderogabilmente la durata dei contratti agrari in 15 anni.
La doglianza non ha fondamento.
Nella motivazione della sentenza impugnata i secondi giudici hanno evidenziato che al momento della conclusione della vendita esisteva un valido rapporto di affitto tra la venditrice ed il EI per cui non vi erano le condizioni di legge per l'esercizio del diritto di prelazione e di riscatto da parte del confinante. A tali conclusioni è pervenuto il Tribunale sulla base delle risultanze processuali dalle quali ha tratto la convinzione dell'insediamento dell'affittuario, peraltro rinunciante al suo diritto di prelazione come si desumeva dal contratto di vendita, circostanza quest'ultima che sarebbe stata non necessaria qualora il rapporto di affitto si fosse già esaurito.
Quanto alla dedotta durata novennale dell'affitto agrario va rilevato che la giurisprudenza di questa Corte è costante nell'affermare che qualora vi siano clausole nulle in un contratto di natura agraria, le stesse sono sostituite automaticamente da quelle legali. In definitiva, la decisione poggia su di un accertamento di fatto dal quale sono state tratte corrette conseguenze giuridiche, onde la stessa sfugge alle proposte censure avendo il Tribunale illustrato congruamente e logicamente, attraverso le prove raccolte e discrezionalmente valutate, le ragioni per cui ha ritenuto di escludere l'invocato diritto di riscatto da parte del confinante TO e tanto basta per sottrarre la denunziata sentenza alla doglianza del ricorrente.
Con il secondo mezzo di impugnazione l'TO, denunziata la violazione degli artt. 1, 2, 3 e 24 della l. n. 203/82, 7 della l. 817/71, 1362, 1372 c.c., nonché la insufficiente motivazione della sentenza su punto asserito decisivo, con riferimento, rispettivamente, ai numeri 3 e 5 dell'art. 360 c.p.c., lamenta che il Tribunale di BO abbia erroneamente affermato la esistenza di un contratto di affitto malgrado non vi fosse prova di un pagamento di canone. Altresì erronea, da parte dei secondi giudici, la affermazione che il sorgere del diritto di prelazione dovesse coincidere con il contratto di vendita e non con la intavolazione dello stesso, in tale modo violando i principi della efficacia reale della intavolazione medesima.
Il motivo è infondato.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte ( 13359/99, 7177/97) per l'accertamento della esistenza di un rapporto di affitto agrario è sufficiente la prova dell'intervenuto consenso tra le parti sulla circostanza che una di esse abbia, per fini agricoli, ricevuto in godimento un fondo del quale l'altra abbia la disponibilità. Non occorre, invece, la dimostrazione di ulteriori circostanze negoziali essendo il contenuto del contratto rigorosamente predeterminato dalla normativa vigente con disposizioni inderogabili, tali cioè da fare ritenere senz'altro applicabile, nella specie, la regola di cui all'art. 1339 c.c. secondo la quale eventuali clausole nulle devono ritenersi sostituite da quelle di legge se con esse contrastanti. È stato ulteriormente affermato, in ordine a quanto dedotto dalla parte ricorrente, che il coltivatore diretto proprietario del terreno confinante al quale non sia stata data la prescritta comunicazione acquista il diritto di riscatto al momento della vendita e non della trascrizione della stessa idonea questa solo a fare decorrere il termine di decadenza per l'esercizio del diritto di riscatto. Tale principio è applicabile anche nei luoghi in cui vige il sistema tavolare essendo sufficiente per determinare la mancata realizzazione del diritto di prelazione l'avvenuta stipula del contratto di vendita tra proprietario e terzo (cfr. Cass. 2367/94). Nella motivazione della sentenza impugnata il Tribunale ha rilevato che al momento della vendita il EI era certamente affittuario del fondo, tra l'altro lo era anche al momento della intavolazione avvenuta il 19.10.1994, non rilevando che successivamente a tali date il contratto fosse stato risolto.
Le argomentazioni dei giudici di appello devono, pertanto, ritenersi corrette ed esaurientemente motivate. La sentenza del Tribunale va considerata ineccepibile sul piano logico ed è, quindi, immune dalle censure sollevate dalla parte ricorrente.
Quest'ultima ha, in via preliminare, richiesto l'acquisizione del fascicolo di ufficio in lingua italiana. La Corte ritiene, al contrario, che tale fascicolo non occorra per non essere state sollevate censure in rito.
Il ricorso dell'TO va, in conclusione, disatteso, mentre rimane assorbito quello incidentale condizionato proposto dall'RL. Le spese processuali sono a carico dell'TO seguendosi la regola della soccombenza.

P. Q. M.

La Corte riunisce i ricorsi.
Rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale condizionato. Condanna il ricorrente principale al pagamento delle spese che liquida in lire 223.000 e degli onorari che liquida in lire 2.000.000.
Così deciso in Roma, il 8 marzo 2001.
Depositato in Cancelleria il 26 luglio 2001