REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE UPREMA DI CASSAZIONE Oggetto VEZIONE TERZA CIVILEWILL Locazione Oneri accessori Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Vincenzo CARBONE Presidente R.G.N. 6535/01 Cott. Roberto PREDEN Rel. Consigliere Dott. Michele VARRONE Cron.3126 - Consigliere Dott. Michele TO PIANO - Consigliere Rep 483 Dott. Bruno DURANTE Ud.26/11/02Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: FONDAZIONE ENPAM, con sede in Roma, in persona del Presidente Prof. Dot.t.. Eolo Parodi, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANNUCCI, che e difende, giusta delege in atti;

- ricorrente -

contro

IN ER, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G FERRARI 2, presso 10 studio dell'avvocato GIORGIO ANTONINI, che lo difende, giusta delcga in atti;
2002 controricorrente 2294 avversO La sentenza I: 1550/00 del Tribunale di ROMA, Sezione V Civile, emessa il 22/11/99 e depositata il 24/01/00 (R.G. 16378/99); udi-a lå relazicno della causa svolta nella pubblica udier.za del 26/11/02 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l'Avvocato Luigi MANNUCCI;
udito l'Avvocato Giorgio ANTONINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atzo nclificato il 25.11.1996, 1'Ente nazionale di previdenza ed assistenza dei medici ed odontoiatri (E.N.P.A.M.) intimava a RI IN, corduttore di un appartamento di proprietà dell'ente, sfratto per moro- sità per manca o pagamento del conguaglio degli oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, pari a L. 1.106.363, e la citava contestualmente per la convalida davanti al Pretore di Roma. L'intimato si opponeva eccependo, tra l'altro, la prescrizione biennale del credito, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973. Il Pretore, definendo il giudizio con sentenza, ac- coglieva l'eccezione di proscrizione;
rigettava la do- manda;
condannava l'attore al pagamento delle spese. 2 Pronunciando sull'appello dell'E.N.P.A.M., il Tri- bunale di Roma lo rigettava e condannava l'appellante al pagamento delle spese del grado. Considerava: che nella specie era applicabile i termine biennale di prescrizione previsto dall'art. 6 della legge n. 843 del 1971; che il termine, essendo l'immobile locato si- to in edificio appartenente ad unico proprietario, de correva non dalla data di approvazione del bilancio consuntivo, ma dal momento di effettuazione delle spe- 3eF che la domanda 0_ rilascio dell'immobile locato, 10 riproposta, doveva ritenersi rinunciata;
che la condanna alle spese era giustificata dal contrasto del- le tesi del locatore con la costante giurisprudenza deila S.C. Avverso la sentenza l'E.N.P.A.M. ha proposto ricor- so per cassazione, affidato a cinque motivi. Ha resistito, con controricorso, il IN. Il ricorrente ha depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con i primi due motivi, da esaminare congiunta- mente per la connessione delle rispective censure, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazio- ne degli artt. 2948, n. 3, C. C+, 6 della legge n. 841 del 1973, e 84 della legge n. 392 del 1978, in rela- zione all'art. 360, n. 3, c.p.c., assume che erronea- mente il giudice di appello ha ritenuto applicabile la prescrizione biennale prevista dal citato art. 6 per il credito del locatore per oneri accessori, in luogo di quella quinquennale prevista dal citato art. 2948, Tλ + 3, per i crediti concernenti le pigioni delle case e ogni altro corrispettivo di locazioni.

1.1. I primi due motivi sono infondati. Questa S.C. ha statuito che il credito del locatore per i pagamento degli oneri condominiali posti a cari- 00 del conduttore dall'art. 9 della legge П.392 del 1978 sull'equo canone si prescrive nel Lermine di due della legge n. 841 del 1973anri indicato dall'art. per il diritto del locatore al rimborso delle spese 30- stenute pe la fornitura dei servizi posti, per con- tratto, a carico del conduttore, poiché tale norma, an- inserita in una legge relativa alla proroga de:che se contratti di locazione degli immobili ad uso di abita- zione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazioni fissato dall'art. 2948, n. 2, c.c., che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giu- ridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuzi dal con- duttore in base all'art. 9 della legge n. 392 del 1978, 4 senza che a cić osti l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incom- patibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alle disposizioni in materia di prescri- zione di cui al cilato art. 6, che trascende il regime vincolistico ¡sent. A. 5795/93; n. 4588/95; Γ. 11163/97; n. 11715/02). Al suindicato orientamento il Collegio ritiene di uniformarsi, non avendo il ricorrente svolto argomenta- zioni che inducano a discostarsene. Ed appare manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973 in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., sollevata dal ricorrente nella parte conclusiva del ri- corso e sviluppata con la memoria, per asserita dispa- rità di trattamento in materia di proscrizione in rela- zione ai canoni ed agli oneri accessori, stante la so- stanziale analogia delle due voci. Contrariamente a quanto asserito dal ricorrente, i due crediti presenta- ΠΟ un significativo carattere distintiva. Il credito per oneri accessori, a differenza del credito per il canone, che riguarda Somma di importo predeterminato dal contratto, riguarda somme di entità mutevole, in relazione alla concreta erogazione dei servizi, ed è sorretto dalla specifica documentazione della spesa. 5 Non è quindi ingiustificata la diversità di disciplina circa il termine di prescrizione - quinquemale per il canone e biennale per gli oneri accessori poiché la previsione del più breve termine di prescrizione per il credito avente ad oggetto gli oneri accessori trova razionale giustificazione nell'esigenza della defini- zione delle contestazioni relative a tale rapporto ac- cessorio in un ambito temporale ragionevolmente conte- nuto.

2. Con il terzo motivo, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c.c., in relazione all'art. 360, IL + 3, c.p.c., assume che erro- neamente il giudice di appello ha disatteso la tesi del locatore, secondo cui il termine di prescrizione decor- re dalla data di approvazione del consuntivo, attri buendo rilevanza alla data di effettuazione delle spe- se.

2.1. Il motivo va disatteso. Questa S.C. ha statuito che, пеі caso di edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del di- ritto del condomino-locatore al rimborso degli oneri accessori decorre dalla data in cui l'assemblea approva il bilancio consuntivo annuale, atteso cho solo in tale momento sorge il diritto del condominio verso il condo- mino e, correlativamente, il credito verso il condutto- 6 re (sent. n. 5160/89). Ha invece ritenuto che, nell'ipotesi dei locatore unico proprietario che ha la gestione diretta delle la forniture dei servizi accessori врезе per nell'ambito dei rapporti di locazione intrattenuti con i conduttori delle singole unità immobiliari che com- pongono i'edificio, ed è pertanto in grado di quantifi- complessiva della spesa sostenuta πελcare l'entità corso del anno, nel momento in cui conclude la gestio ne dell'esercizio, ē di stabilire quindi gli importi r la data di decorrenza dovuti dai singoli conduttori - della prescrizione del diritto al rimborso degli oneri accessori posti, per legge o per contratto, 2 carico de conduttore, deve essere individuata in quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concretc si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (sent. Π. 1333/00 n. 11715/02). Correttamente, quindi, il giudice di appello non ha preso in considerazione ilconto consuntivo approvato in concernendo il credito data Success_va al marzo 1994, aziorato oneri accessoI- relativi all'esercizio 1990/1991, e dovendosi aver riguardo, alla stregua del suindicato principio, alla data di chiusura del_a ge- stione del detto cacrcizio. 7 Così emendata la motivazione circa la decorrenza del termine di prescrizione (che anche in relazione al- la daza di chiusura della gestione dell'esercizio 1990/1991, assicura ampiamente la maturazione della prescrizione biennale) la decisione impugnata va teruta ferma.

3. Con il quarto motivo, il ricorrente si duole della condanna al pagamento delle spese di entrambi i gradi.

3.1. La consura è infondata. Il giudice di appello ha congruamente activato il diniego di compensazione delle spese.

4. Con il quinto motivo, il ricorrente assume che erroneamente il tribunale ha ritenuto che la domanda di rilascio dell'immobile, essendo stata riproposta, doveva ritenersi rinunciata. Scstiene che la domanda era stata rizualmonto riproposta davanti al tribunale. 4.1. -1 motivo infondato, risulta dagli atti, che questa S.C. è abilitata ad esaminare direttamente, poiché la denuncia riguarda un errore di natura proces- suale, che 1'appellante non ha riproposto in appello la domanda di rilascio.

5. In conclusione, il ricorso è rigettato.

6. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza, si liquidano nel dispositivo e vanno di- 8 stratte in favore dell'avv. Giorgio Antonini. F.Q.M. La RL rigetta il ricorso е condanna il ricor- rente al pagamento delle spese, che liquida in Eu 91.00 oltre Euro 500,00 per onorari, da di- IC strarre in favore dell'avv. Giorgio Antonini. Cosi deciso in Bora il 26.11.2002 IL CONSIGLIERE/EST. IL PRESIDENTE L CANCELLIERE 01 CE BA DEPOSITATO IN CANCELLERIA 30 GEN. 2003 Oggi IL CANCELLIERE C1 CE BA CORTE SUPREMA CASSAZIONE Si altesta la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate di Roma 2 il 7. APR. 2003. serie 4 al n. 14132 versate € 170.43 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°116 del 30/6/2002) (F/Filippi SparbinAut IL DIRETTORE DI CANCELLERIA - 9