Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CARBONE - Presidente -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CASA & AZIENDA SRL (già CASA21 SPA), con sede in Firenze, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEL CORSO 525, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI CASCINO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato RAMALLI ROLANDO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LV RI, elettivamente domiciliata in ROMA FORO TRAIANO 1/A, presso lo studio dell'avvocato ENRICO BUGLIELLI, difesa dall'avvocato STEFANO BORSACCHI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
TOCCI ROMANO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1102/98 della Corte d'Appello di FIRENZE, Sezione 1^ Civile, emessa il 03/07/98 e depositata il 23/09/98 (R.G. 180/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/06/02 dal Consigliere Dott. Maria Margherita CHIARINI;

udito l'Avvocato Giovanni CASCINO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 14.1.1988 MA SI conveniva dinanzi al Tribunale di Pisa RO CC, deducendo: 1) questi, il 14.10.1987, aveva conferito alla s.p.a. Casa 21 l'incarico di vendere l'immobile di sua proprietà situato in Pisa, via S. Biagio 7, al prezzo di L. 50.000.000; 2) la s.p.a. Casa 21 aveva trovato essa attrice interessata all'acquisto e perciò, in data 24.11.1987, aveva accettato la proposta del CC, come gli era stato comunicato in data 27.11.1987, e poi notificato in data 5.12.1987; 3) perfezionatosi in tal modo il vincolo contrattuale, aveva inutilmente contattato il CC per concordare la stipula definitiva dell'acquisto, ma questi, malgrado avesse ricevuto L. 10.000.000 a titolo di caparra confirmatoria, aveva dichiarato di non sentirsi più vincolato all'offerta, tant'è che ormai aveva promesso lo stesso immobile a terzi. L'attrice chiedeva pertanto il trasferimento coattivo dell'immobile e la condanna del CC al risarcimento dei danni.
Il convenuto, costituitosi, contestava la domanda eccependo che per il perfezionamento del contratto di incarico a vendere con la s p.a. Casa 21 era necessaria l'accettazione scritta di questa, da comunicargli, secondo le clausole pattuite, con lettera racc. A.R. entro il 25 ottobre 1987, mentre la lettera era stata spedita il 3.11.1987; peraltro, non avendole concesso l'esclusiva, aveva venduto ad altri l'immobile. Chiedeva pertanto il rigetto della domanda attrice e, in via istruttoria, di chiamare in causa la s.p.a. Casa 21 per essere manlevato da questa in caso di condanna al risarcimento dei danni a favore dell'attrice.
Costei, preso atto dell'avvenuta vendita dell'immobile, chiedeva la risoluzione del contratto e la condanna di chi, tra convenuto e terza chiamata, fosse accertato esser stato inadempiente agli obblighi assunti, ovvero entrambi, per i rispettivi titoli di responsabilità. La terza chiamata s.p.a. Casa 21, costituitasi, rilevava: 1) la deroga alla clausola n. 6, contenuta nel modulo prestampato per l'accettazione dell'incarico "promozionale", conferitole in data 14 ottobre 1987, che in un primo momento il CC aveva apportato, stabilendo che l'accettazione dovesse pervenirgli non oltre il 25 ottobre 1987, anziché entro 30 giorni dalla proposta, e cioè entro il 13 novembre 1987, era stata poi espressamente annullata dallo stesso CC, in data 24 ottobre 1987 - e quindi un giorno prima di detta scadenza - mediante la sottoscrizione di un verbale, redatto dall'ufficio controllo di detta società. Perciò, conformemente alla clausola n. 6 delle condizioni generali, divenuta nuovamente efficace per effetto della suddetta modifica sottoscritta, la racc. inoltratagli il 3.11.1987, e ricevuta il 9.11.1987, era tempestiva e quindi il contratto di incarico si era perfezionato, ai sensi degli artt. 1326 e 1335 c.c.. Negava poi di esser stata edotta dell'avvenuta vendita a terzi dello stesso immobile che invece, in base alla clausola n. 17, doveva esserle comunicata con racc. indirizzata alla sua sede - e perciò concludeva per il rigetto delle domande formulate dal CC nei suoi confronti.
Il Tribunale di Pisa, con sentenza del 14 luglio 1994, dichiarava risolto, per fatto imputabile al promittente venditore, il contratto preliminare di vendita dell'immobile, concluso il 24 novembre 1987 tra l'attrice e il CC, tramite la s.p.a. Casa 21, mandataria di questi, e lo condannava, in base all'art. 7 dell'atto di accettazione firmato dalla SI - secondo il quale, in caso di inadempienza del proponente, la predetta si riservava l'azione per l'ottenimento del doppio della caparra - a pagare, a detta attrice - che aveva già avuto la restituzione della caparra - L. 10.000.000 a titolo di risarcimento danni, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo;
rigettava quindi le domande del convenuto CC nei confronti della s.p.a. Casa 21.
Avverso questa sentenza proponeva appello CC RO perché: 1) la pretesa modifica della clausola n. 6 non era stata sottoscritta ai sensi degli artt. 1341 e 1342 cod. civ. e risultava da un modulo denominato "verifica della volontà contrattuale dell'utente", riempito da una persona che non aveva poteri rappresentativi della società, e quindi doveva esser steso un nuovo contratto;
2) il contratto intervenuto tra detta società e la SI non rispondeva agli interessi di esso mandante e perciò non gli era opponibile;
3) egli non aveva conferito alla mandataria il potere di stipulare clausole contenenti la caparra confirmatoria o penitenziale, ne' la previsione contrattuale del versamento a suo favore di eventuali somme conteneva la specificazione che tali garanzie valessero anche contro di lui.
La s.p.a. Casa 21 e SI MA si costituivano chiedendo il rigetto dell'appello; in subordine costei chiedeva l'accoglimento delle conclusioni di primo grado e cioè la risoluzione sia del contratto con il CC, sia con la s.p.a. Casa 21 per il rispettivo inadempimento, con la condanna al risarcimento dei danni subiti a carico di chi di essi fosse risultato inadempiente, e all'occorrenza di entrambi.
La Corte di Appello di Firenze, con sentenza del 23 settembre 1998, accoglieva il primo motivo di appello del CC e condannava conseguentemente la s.p.a. Casa 21 a pagare a SI MA L. 10.000.000 a titolo di risarcimento danni sulle seguenti considerazioni: 1) la clausola modificativa dell'originaria proposta del CC, concernente il termine entro il quale la s.p.a. Casa 21 avrebbe dovuto accettare l'incarico, non era stata pattuita in forma contrattuale;
2) infatti l'incaricato della società che, presentatosi al CC il giorno prima della scadenza di detta data, per controllare "la corretta applicazione" del contratto di mandato del 14.10.1987, aveva compilato manualmente un modulo intestato alla stessa Casa 21, "Ufficio Controllo", scrivendo alla fine "Con il presente l'utente annulla la deroga al termine di accettazione", e che il CC aveva sottoscritto, non poteva costituire formale modifica contrattuale, bensì un'unilaterale concessione, da parte del CC, di una dilazione del termine per accettare, come riconosciuto dalla stessa s.p.a. Casa 21; 3) se un contratto preliminare unilaterale, ovvero un patto di opzione, è stipulato per iscritto, la manifestazione della volontà della parte non direttamente obbligata alla stipula del contratto definitivo, o all'accettazione della proposta irrevocabile, deve necessariamente avvenire per iscritto, non potendo esser provata per facta concludentia;
4) nei contratti formali - tra i quali vi è il preliminare di immobili - le cause modificative o estintive del rapporto devono rivestire la stessa forma richiesta per il contratto a cui si riferiscono - e quindi quella del contratto preliminare - nonché provenire dalle parti di questo, ovvero da un loro rappresentante munito di poteri rappresentativi, mentre nella fattispecie non vi era neppure deduzione, da parte della s.p.a. Casa 21, che detto incaricato ne fosse fornito;
5) pertanto la rinuncia- annullamento del CC al più breve termine inizialmente pattuito per l'accettazione della sua proposta (25 ottobre 1987), prevista nel suo esclusivo interesse, costituiva esercizio di un diritto potestativo, ovvero di un'opzione che, per esser modificativa dell'originario contratto di mandato, era soggetta, ad substantiam, alla medesima forma scritta contestuale;
6) conseguentemente la predetta unilaterale concessione di dilazione del termine per accettare era nulla e priva di efficacia, e quindi il comportamento concludente della s.p.a. Casa 21, che di essa si era avvalsa, era anch'esso privo di efficacia in quanto il termine di accettazione era scaduto il 25 ottobre 1987, e perciò, mentre il CC poteva validamente vendere l'immobile, quella non aveva più il potere di prometterlo in vendita a nessuno;
7) i danni subiti dalla SI, in accoglimento della sua domanda alternativa, dovevano pertanto esser risarciti dalla s.p.a. Casa 21, nella misura liquidata dal primo giudice, pari a L. in L. 10.000.000, in mancanza di specifica impugnazione sul punto.
Avverso questa sentenza ricorre per Cassazione la s.r.l. Casa e Azienda, già s.p.a. Casa 21, per due motivi, cui resiste SI MA. La ricorrente ha altresì depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Con il primo motivo di ricorso la ricorrente denuncia "violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 1326 e 1350 c.c.)". La scrittura del 24 ottobre 1987, firmata dal CC, non modificava un contratto, ma integrava e/o modificava una proposta contrattuale non ancora accettata e perciò validamente il predetto CC poteva rinunciare, in forma scritta, al termine di accettazione apposto nella proposta originaria, anch'essa avente forma scritta. Questa modificata proposta è stata accettata dalla s.p.a. Casa 21 con racc. ricevuta dal CC il 7-9/11/1987 e perciò, in esecuzione del relativo mandato, aveva validamente promesso in vendita l'immobile alla SI.
Solo da questa data quindi erano applicabili le norme di cui agli artt. 1350 - 1351 c.c., secondo le quali le modifiche a rapporti obbligatori costituiti potevano attuarsi esclusivamente con atti consensuali e scritti.
Il motivo è infondato.
1.1. - La qualificazione della fattispecie negoziale come patto di opzione, ovvero come contratto preliminare unilaterale - figure simili o dissimili, a seconda che si dia prevalenza all'intento pratico perseguito dalle parti, ovvero alla struttura dei rispettivi negozi, in quanto nel preliminare la parte promittente si obbliga a prestare il consenso per la conclusione del contratto definitivo, mentre nel patto di opzione la parte vincolata è soggetta soltanto all'accettazione della parte favorita, che se eserciterà positivamente la facoltà di accettare determinerà il perfezionamento del contratto principale (o finale), senza che il proponente debba prestare nessun ulteriore consenso immune da vizi giuridici e logici.
Infatti emerge dalla sentenza impugnata che: a) RO CC aveva approvato le condizioni generali, contenute in un modulo prestampato predisposto dalla s.p.a. Casa 21, concernenti la regolamentazione del rapporto che sarebbe sorto tra le stesse se detta società avesse accettato l'incarico di vendere un immobile di sua proprietà; 2) il termine entro il quale la s.p.a. Casa 21 avrebbe potuto accettare tale proposta, che quegli per la medesima durata si era obbligato a mantenere ferma, era stabilito nella clausola n. 6 delle suddette condizioni generali, ma detta società gli aveva consentito di abbreviarlo (anziché 30 giorni dalla sottoscrizione delle condizioni, entro e non oltre il 25 ottobre 1987); 3)
conseguentemente il vincolo di mantenere ferma la proposta era derivato non dalla sua volontà unilaterale, ma da una convenzione con la società da incaricare per la vendita.
Ne consegue che la sussunzione della fattispecie nella norma contenuta nell'art. 1331 cod. civ. - "Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno...effettuata dai giudici di appello è giuridicamente corretta, mentre la censura sull'iter logico dagli stessi seguito nell'apprezzare i fatti come integranti tale figura giuridica è non soltanto priva di indicazione di quali canoni interpretativì legali siano stati violati, ma del tutto apodittica.
Logico corollario che ne deriva - e che peraltro neppure il ricorrente mette in discussione - è che tale tipico negozio giuridico bilaterale obbliga entrambi le parti, si che qualsiasi modifica concernente il contenuto del medesimo - qual'è il termine entro il quale l'oblato può accettare la proposta, elemento costitutivo essenziale del patto opzione - deve rivestire la medesima forma prescritta per detto negozio e provenire dalla volontà comune delle parti di esso, ovvero da un loro rappresentante, munito di procura generale o speciale, espressamente conferita a tal fine. Indiscusso che il contratto di mandato-negozio finale eventuale che sarebbe stato concluso se la s.p.a. Casa 21 avesse accettato nel termine concordato la proposta del CC aveva ad oggetto la vendita di un immobile di costui, ne deriva, a norma degli artt. 1703 e 1350 n. 1 cod. civ. che, qualsiasi modifica al patto di opzione,
contenente la proposta del CC, che senza necessità di nessuna ulteriore manifestazione di volontà si sarebbe saldata con l'accettazione della predetta società, così formando il contratto di mandato, doveva perciò soddisfare, ad substantiam, il requisito della forma scritta e doveva esser concordata dalle stesse parti - o da loro rappresentanti, come dianzi precisato - e la relativa volontà doveva esser manifestata nella medesima forma scritta. Questi principi sono stati correttamente applicati dai giudici di appello.
Infatti il termine, concordato tra CC RO e la s.p.a. Casa 21, entro e non oltre il quale quegli era soggetto all'esercizio della facoltà di accettazione di detta favorita, era il 25 ottobre 1987, ed è incontestato l'accertamento dei giudici di merito secondo il quale entro tale data la società non ha manifestato per iscritto nessuna accettazione, si che l'offerente si era liberato dal vincolo assunto con il concluso patto di opzione. Quanto alla modifica di tale elemento essenziale, contenuta nel modulo sottoscritto dal CC in data 24 ottobre 1987, sottopostogli da un incaricato "dell'Ufficio Controllo" della s.p.a. Casa 21 - mediante il quale "l'utente" ha "annullato la deroga al termine di accettazione" - fissato nella clausola n. 6 delle condizioni generali in trenta giorni dalla sottoscrizione delle stesse, avvenuta il 14.10.1987 accertato che detto incaricato era sfornito del potere di rappresentare la società, necessario per la natura negoziale della modifica, correttamente i giudici di appello hanno escluso che sia stato raggiunto l'accordo su di essa il 24 ottobre 1987 e quindi, altrettanto correttamente, le hanno attribuito il significato di mera proposta, rivolta dal CC alla s.p.a. Casa 21, per modificare in tal senso l'originario patto di opzione. Detta proposta poteva dunque esser accettata a norma dell'art. 1326 secondo comma cod. civ. - e non già entro il 25 ottobre 1987, come ritenuto dai giudici di appello, essendo questo termine stabilito nell'interesse esclusivo del CC 2 e quindi secondo un criterio soggettivo per l'accettazione del contratto finale di mandato - e cioè nel tempo ordinariamente necessario per rispondere, secondo la natura del contratto o degli usi, da stabilire in concreto tenendo conto degli elementi oggettivi della fattispecie, e da risolvere nel dubbio a favore del proponente, se viene accertato che il vincolo a suo carico è stato assunto a titolo gratuito (art. 1371 cod. civ.). E poiché nella specie risulta dalla sentenza impugnata che la risposta a questa proposta - liberamente revocabile, secondo la regola generale stabilita dallo stesso art. 1326 primo comma c. civ. finché il contratto non è concluso - è pervenuta al CC il 9 novembre 1987, ossia 16 giorni dopo da quando l'aveva formulata - e perciò in un termine addirittura maggiore di quello previsto per l'opzione conclusa il 14 ottobre 1987, che era di soli undici giorni (dal 14 al 25 ottobre 1987) - e quando ormai egli l'aveva revocata, com'era sua facoltà, senza oneri di forma, e perciò validamente anche per facta concludentia, vendendo il medesimo bene immobile ad un terzo, correttamente i giudici di appello l'hanno ritenuta tardiva, e pertanto inidonea al perfezionamento del nuovo patto di opzione e quindi dell'incarico che la società Casa 21 comunicava di voler accettare.
Così corretta, ai sensi dell'art. 384, secondo comma cod. proc. civ., la motivazione dei giudici di appello su questo punto, il motivo va respinto perché il decisum è giuridicamente esatto. 2. - Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente denuncia "Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto della quantificazione del danno da risarcire alla SI". La motivazione sulla somma liquidata a titolo di danni (L. 10.000.000) alla SI è assolutamente mancante, pur se la statuizione dei giudici di appello sembra collegata alla non impugnazione della relativa statuizione del Tribunale. Ma il giudice di primo grado aveva posto tale obbligo a carico del CC e l'aveva quantificato secondo il criterio (art. 1385 c.c.) del doppio della caparra da questi ricevuta. Pertanto la s.p.a. Casa 21 non aveva ne' interesse ne' potere di impugnazione, e appunto perciò il predetto titolo risarcitorio non le era applicabile. Se invece il titolo della sua responsabilità fosse stato ritenuto extrancontrattuale, avrebbe dovuto esser provata la sua colpa;
mancava inoltre la prova del danno subito dalla SI - limitato comunque all'interesse negativo -a cui la caparra era stata restituita, e su cui ì ncombeva il relativo onere probatorio, ai sensi degli artt. 1337 - 1338 c.c.. 2.1. - Anche il secondo motivo non può esser accolto.
Occorre premettere che la censura, ancorché prospettata come vizio di motivazione della sentenza impugnata, in realtà contesta la ragione processuale - difetto di impugnazione da parte della s.p.a. Casa 21 della sentenza di primo grado - posta a fondamento del relativo capo di decisione. Conseguentemente questa Corte ha il potere-dovere di esaminare gli atti di causa per stabilire la normativa processuale applicabile in relazione alla posizione processuale di detta società che comunque, essendo stata vittoriosa in primo grado, non aveva alcun interesse ad impugnare e perciò non aveva l'onere di proporre appello incidentale, e dunque la sentenza di appello è erronea sul punto.
Tuttavia il decisum è corretto perché il CC ha reiterato in appello la domanda di manleva nei confronti di detta società per l'ipotesi in cui fosse stata confermata la sua condanna al risarcimento dei danni a favore dell'attrice, e questa ha reiterato, nel costituirsi in appello, le domande formulate in primo grado, e dunque anche nei confronti di detta società, pur se per il rispettivo titolo. Conseguentemente la s.p.a. Casa 21 aveva l'onere, a norma dell'art. 346 cod. proc. civ., di proporre in comparsa di risposta specifica eccezione - che è di natura sostanziale - sull'ammontare del danno liquidato dai primi giudici a favore della SI o quanto meno di sollecitare l'esame della questione dell'applicabilità ad essa società dello stesso criterio di liquidazione adottato per stabilire l'ammontare del danno che il CC era stato condannato a risarcire. In mancanza di qualsiasi manifestazione di volontà in tal senso, poiché l'estensione dei poteri del giudice di appello, per rispettare il principio di devoluzione, è determinata dall'iniziativa delle parti e non può comprendere punti, questioni o elementì della fattispecie controversa che queste non chiedano di riesaminare, indicando le relative ragioni, la Corte di Appello fiorentina non poteva, di ufficio, sostituire il criterio di liquidazione adottato dai giudici di primo grado per quantificare il danno da responsabilità contrattuale subito dalla Silvestrì, ancorché ne avesse attribuito la responsabilità alle s.p.a. Casa 21 anziché al CC. Corretta nei suesposti termini la motivazione dei giudici di appello, essendo il capo impugnato conforme ai predetti principi, anche questo motivo va rigettato.
Concludendo il ricorso va respinto e la s.r.l. Casa e Azienda, succeduta alla s.p.a. Casa 21, va condannata a pagare le spese del giudizio di Cassazione.
La Corte rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio, di cui euro 1.500/00 a titolo di onorari di euro 91,00 a titolo di spese.
Così deciso in Roma, il 17 giugno 2002.
Depositato in Cancelleria il 12 dicembre 2002