Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Francesco SABATINI - Presidente -
Dott. Francesco TRIFONE - Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Gianfranco MANZO - rel. Consigliere -
Dott. Maria Margherita CHIARINI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SOGEAR DI PINI D & C SNC, elettivamente domiciliato in ROMA VIA F. CESI 44, presso lo studio dell'avvocato MERLINO GIUSEPPE, che lo difende unitamente all'avvocato LUCCHINI ALBERTO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GL RO, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato RODOLFO FURTER, con studio in 19038 SARZANA - (LA SPEZIA) P.ZZA MATTEOTTI, 63, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché
contro
PROFIN IN LIQ., SATURNIA CITY SRL;

- intimati -

avverso la sentenza n. 357/98 della Corte d'Appello di GENOVA, SEZIONE SECONDA CIVILE emessa il 7/4/1998 depositata il 05/05/98;
RG. 836/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/10/01 dal Consigliere Dott. Gianfranco MANZO;

udito l'Avvocato ALBERTO LUCCHINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 14 settembre 1990, la SO.GE.AR di Pini D & c.S.n.c conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di La Spezia AN UR e la PRO.FIN S.r.l, esponendo che essa conduceva in locazione in Sarzana un immobile per la gestione di esercizio commerciale destinato a bar di proprietà della PRO.FIN S.r.l. Detto immobile, che originariamente era unito ad altro soprastante, tanto da formare un unico compendio a beneficio dell'esercizio commerciale, in data 30 agosto 1990 era stato alienato a AN UR. La società attrice deduceva, quindi, che la vendita aveva violato il suo diritto di prelazione e che con comunicazione a mezzo di ufficiale giudiziario essa aveva dichiarato l'intenzione di acquistare l'intero immobile di proprietà PRO.FIN S.r.l. Ciò premesso, la società attrice chiedeva al Tribunale di dichiarare in suo favore il riscatto dell'immobile. AN UR si costituiva in giudizio contestando il fondamento della domanda, mentre la PRO.FIN S.r.l. restava contumace. Il Tribunale, con sentenza del 29 maggio 1995, rigettava la domanda. Interposto appello, la Corte d'appello di Genova, con sentenza del 5 maggio 1998, lo rigettava. La Corte di merito riteneva, tra l'altro, che si era trattato di vendita in blocco con un unico atto tra le stesse parti e con la previsione di un prezzo complessivo dell'intero edificio in cui era ubicato l'immobile condotto in locazione dalla SO.GE.AR. Specificava che i due immobili costituenti l'edificio erano stati considerati dalle parti strutturalmente e funzionalmente coordinati sì da costituire un'entità patrimoniale diversa dalle singole componenti, che mancava il requisito della coincidenza tra l'immobile locato e quello oggetto della compravendita.
Avverso questa sentenza, la SO.GE.AR di Pini D & c. S.n.c. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi. Il UR ha resistito con controricorso. All'udienza del 19 febbraio 2001 è stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti della PRO.FIN S.r.l. Integrato il contraddittorio, la società intimata non ha svolto difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la società ricorrente deduce la "violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 legge 27.7.1978, n. 392, dell'art. 345 c.p.c., e dell'art. 2730 c.c. in relazione all'art. 360 c.p.c. Omessa ed insufficiente motivazione". Più specificamente,
la ricorrente formula nel motivo due distinte doglianze. Con la prima lamenta che la Corte di merito aveva ritenuto che la domanda di riscatto parziale dell'immobile adibito a bar, fondata sul presupposto della insussistenza di un vincolo funzionale e strutturale tra i due immobili (esercizio commerciale e sovrastante appartamento di civile abitazione), presentasse profili di novità rispetto alla causa così come strutturata nell'atto introduttivo del giudizio. Con l'altra lamenta che la Corte d'appello aveva attribuito valenza risolutiva all'errata affermazione del primo difensore il quale, nel giudizio di primo grado, aveva dedotto che l'immobile adibito a bar era unito ad altro sovrastante, tanto da formare un unico compendio a beneficio dell'esercizio commerciale. Con il secondo motivo la ricorrente deduce la "violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 legge 27.7.1978, n. 392, dell'art. 2697 c.c. in relazione al n. 3 e 5 dell'art. 360 c.p.c. Difetto di motivazione su punti decisivi della controversia". Lamenta in particolare che la Corte di merito, pur richiamando la giurisprudenza di legittimità sulla vendita in blocco, aveva poi fatto erronea applicazione di questi principi in quanto aveva erroneamente ravvisato il vincolo di unitarietà nel dato formale della stipula di un unico atto di vendita e nella pattuizione di un prezzo globale, trascurando di considerare il contenuto del rogito del 1987 e del contratto di locazione del 17 giugno 1991. I motivi sono privi di fondamento.
Rispetto al primo profilo del primo motivo non si ravvisa neppure l'interesse a ricorrere.
La Corte di merito, infatti, ha dedotto che la società SO.GE.AR aveva chiesto in primo grado il riscatto dell'intero immobile, sul presupposto che i due immobili formassero un unico compendio, e solo in via subordinata aveva chiesto il riscatto del solo immobile a piano terra. Diversamente in appello era stata richiesto in via principale il riscatto del solo immobile a piano terra, sul presupposto dell'insussistenza di un vincolo funzionale o strumentale tra i due immobili. Sulla base di ciò ha ritenuto che la prospettazione in appello presentasse "profili di novità rispetto alla causa così come strutturata nell'atto introduttivo di primo grado". Peraltro, La Corte territoriale ha rilevato che "al di là della prospettazione delle ragioni della domanda svolte in primo grado...anche la domanda di riscatto sia pure parziale così come prospettato nel presente grado è infondata". Sulla domanda in questione vi è dunque stata una pronunzia di merito, cosicché manca l'interesse a ricorrere in ordine alla doglianza con la quale si lamenta che la domanda svolta in appello non era da considerarsi nuova.
Il secondo profilo del primo motivo e il secondo motivo, che possono essere trattati congiuntamente per ovvi motivi di connessione, sono infondati La Corte d'appello ha rigettato l'impugnazione proposta dalla SO.GE.AR S.n.c. , affermando che si era trattato di una vendita in blocco fatta con un unico atto tra le stesse parti e con la previsione di un prezzo complessivo dell'intero edificio. In tal modo la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione del principio, consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui nel caso di vendita in blocco dell'intero edificio nel quale si trova l'immobile locato, il conduttore di questo non ha diritto alla prelazione ed al riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 ne' sulla singola unità immobiliare, per non essere separabile dal tutto, ne' sull'intero edificio, trattandosi di bene diverso da quello locato (Cass. 19 maggio 1990, n. 4519; 2 ottobre 1998, n. 9788; 19 ottobre 1998, n. 10340; 21 maggio 1999, n. 4956). Non essendo stata neppure contestata la circostanza affermata dalla sentenza impugnata che la vendita aveva riguardato l'intero edificio, non si riscontra dunque la denunziata violazione di legge. E neppure è dato ravvisare un vizio di motivazione essendo chiaro il procedimento logico seguito, che poi è consistito nell'applicare il principio enunciato alla fattispecie concreta.
La Corte territoriale ha fondato la propria decisione anche con riferimento alla circostanza che i due immobili costituenti l'edificio erano stati considerati dalle parti strutturalmente e funzionalmente coordinati così da costituire un'entità diversa dalla singole componenti.
È su questo profilo che si sono in particolare appuntate le doglianze della società ricorrente. L'esame specifico di tali doglianze - che peraltro riguardano il tema della vendita cumulativa - appare comunque superfluo atteso che la ratio decidendi sopra indicata, relativa alla sussistenza di una vendita in blocco, è idonea di per sè a sorreggere la decisione.
Per quanto detto il ricorso dev'essere rigettato.
Le spese, liquidate come in dispositivo a favore di AN UR, seguono la soccombenza. Non si fa luogo a pronunzia sulle spese nei confronti dell'altra parte che non ha svolto difese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in lire 150.000 (euro 77,46) Per spese e in lire quattromilioni per onorari (pari ad euro 2.065,82).
Così deciso in Roma il 18 ottobre 2001.
Depositato in Cancelleria il 4 febbraio 2002