Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Ernesto LUPO - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IA GI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 235, presso lo studio dell'avvocato DONATO FRANCUCCI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AN AS, AN RO, domiciliati in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesi dall'avvocato GI BRUNO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 842/96 della Corte d'Appello di PALERMO, emessa il 02/02/96 e depositata il 24/09/96 (R.G. 307/91);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/03/99 dal Consigliere Dott. Luigi Francesco DI NANNI;

udito l'Avvocato Donato FRANCUCCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso in via principale per l'inammissibilità del ricorso ed in subordine per il rigetto. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. TO DA e RO NN, conduttori di un vano terreneo in Misilmeri con accesso al Corso Vittorio Emanuele e di altro vano terraneo adiacente con accesso in via Chioggia n. 2, con atto di citazione del 3 marzo 1988 hanno convenuto in giudizio davanti al tribunale di Palermo PE OC chiedendo il riscatto in suo confronto degli immobili da loro locati, adibiti a commercio di prodotti ortofrutticoli ed acquistati dal convenuto. Gli attori hanno denunciato che tali AT TO e consorti avevano venduto al OC gli immobili locati ed un vano a primo piano del medesimo immobile senza dare loro comunicazione della vendita.
Il OC si è costituito in giudizio ed ha eccepito, tra l'altro, che gli immobili erano stati acquistati in blocco e che quello condotto in locazione dagli attori rappresentava una minima parte dell'intero.

2. La domanda è stata rigettata dal tribunale, ma la decisione è stata riformata dalla Corte di appello di Palermo, la quale, con sentenza del 24 settembre 1996, ha dichiarato TO DA e RO NN sostituiti, come compratori, nell'acquisto dei vani terranei oggetto di contestazione.

3. Per la cessazione di questa sentenza PE OC ha proposto ricorso, articolato in due motivi.
Resistono con controricorso TO DA e RO NN. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Per intendere i motivi del ricorso occorre precisare che la Corte di appello ha accolto la domanda di riscatto ed ha ritenuto quanto segue.
L'oggetto della compravendita era costituito da immobili catastalmente distinti e precisamente: un locale al piano terra, con accesso in via Chioggia, composto da un solo vano;
un immobile al primo piano anch'esso composto da un solo vano;
altro locale al piano terra con accesso al Corso Vittorio Emanuela nn. 28/30, composto da vani 2,5.
Il terzo immobile, nell'anno 1958, era stata a sua volta distinto in due unita, l'una con accesso dal civico n. 28, l'altra con acceso dal civico n. 30 e dalla adiacente via Stanzione. La Corte di appello ha considerato che oggetto del contratto era stata una compravendita cumulativa di beni non collegati tra di loro nè strutturalmente, ne' funzionalmente.
PE OC censura questa conclusione e sostiene che era stato venduto un unico complesso immobiliare ("vendita in blocco"), in quanto la divisione indicate dai retraenti era stata fatta dal locatore solo temporaneamente al fine della locazione: primo motivo di violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. La conclusione raggiunta dalla Corte di appello è criticata dal OC anche sotto il profilo del difetto di motivazione in ordine agli accertamenti compiuti dalla Corte di appello.
I due motivi possono essere esaminati congiuntamente e non sono fondati.

2. Nella locazione di mobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (capo secondo del titolo primo della legge, 27 luglio 1978 n. 392) al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile;
nel caso in cui l'esercizio di questo diritto sia impedito il conduttore può esercitare il diritto di riscatto dell'immobile oggetto del trasferimento: artt. 38 e 39 della legge citata. Oggetto del diritto di prelazione (e del corrispondente diritto di riscatto) è "l'immobile locato".
L'espressione "immobile locato", ora indicata non si riferisce solo all'ipotesi normale di coincidenza tra oggetto del trasferimento ed oggetto del contratto di locazione, ma indica anche il limite del potere di compressione del diritto di disporre con l'alienazione ed esso funge da, bilanciamento tra l'interesse delle parti: conduttore e locatore alienante. Questo limite deve operare nello stretto ambito della norma e non può essere spinto fino al punto di imporre al proprietario alienante una soluzione meno vantaggiosa per lui sul piano economico.
Per questa ragione la giurisprudenza ha considerato i casi in cui la coincidenza di cui si diceva non ricorre.
In questa sede interessa quello nel quale l'oggetto del trasferimento, attuato con un unico atto e ad un prezzo unitariamente considerato, è l'immobile locato unitamente ad altre unità immobiliari.
In questo caso, denominato genericamente di "vendita in blocco", la prelazione non è riconosciuta al conduttore ne' sulla porzione dell'immobile locata, ne' sull'intero: Cass. 24 ottobre 1983, n. 6256, per tutte. Infatti, le disposizioni degli artt. 38 e 39, prima indicate, integrano una limitazione del potere dispositivo del proprietario locatore subordinata al presupposto dell'identità dell'immobile locato con quello venduto, la quale non sussiste nell'ipotesi di vendita in blocco dell'intero o di vendita cumulativa di più unità abitative (in esse compresa quella oggetto del contratto di locazione), sempre che sia stato accertato, in concreto ed in base ad elementi oggettivi, che i vari beni siano stati considerati strutturalmente e funzionalmente coordinati tra di loro si dà costituire un'entità patrimoniale diversa dalle singole suo componenti: Case. 1^ agosto 1991, n. 8469.
Consegue che l'esistenza di un unico atto di trasferimento da solo non è sufficiente ad escludere che in esso siano contenuti in realtà una pluralità di trasferimenti autonomi tra di loro: in questo caso la pattuizione di un prezzo globale non preclude al conduttore di far valere l'avvenuta pretermissione dalla prelazione. "Vendita in blocco", pertanto, è quella riguardante un intero edificio locato a soggetti diversi: in questa il conduttore di un singolo immobile è senz'altro escluso dalla prelazione e dal riscatto, in quanto oggetto del trasferimento è un bene che ha una configurazione sua propria, quanto e dimensioni, collegamenti strutturali e valori economici, che lo rende diverso dall'"immobile locato" (secondo l'espressione adoperata dall'art. 38 della legge 392 del 1978): Case. 21 ottobre 1998, n. 10427.
Quando, invece, si verta nell'ipotesi di vendita con un solo atto non di un intero edificio, ma di alcune unità che lo compongono, ciascuna dotata di propria autonomia, la vendita è "cumulativa": da ultimo Cass. 19 ottobre 1998, n. 10340. In questa forma della vendita l'indagine, del giudice deve essere condotta sull'oggetto del contratto e si debbono distinguere i casi in cui questo sia unico, perché unico è il bene considerato dal punto di vista giuridico-strutturale, da quelli nei quali l'atto di trasferimento contenga tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili: sia cioè un atto traslativo ad oggetto plurimo. Nel primo caso la prelazione ed il riscatto debbono essere esclusi per le stesse ragioni indicate nella vendita in blocco di intero edificio;
nel secondo, prelazione e riscatto debbono essere riconosciuti perché realizzano la finalità dell'accorpamento aziendale perseguito dalla legge.

3. Nella fattispecie oggetto di questo giudizio i giudici del merito hanno compiuto un'indagine volta a verificare proprio quest'ultima situazione e sono giunti alla conclusione che la vendita aveva avuto ad oggetto quattro unità immobiliari, "per nulla strutturalmente coordinate".
L'accertamento compiuto non è sindacabile in questa sede, in quanto è stato condotto attraverso esame di consulenza tecnica d'ufficio e logica valutazione degli elementi in questa posti in evidenza.
Infatti, ogni diversa ricostruzione dello stato dei luoghi, delle modalità con cui furono realizzati i nuovi accatastamenti, delle finalità perseguite con la suddivisione si risolve in una ennesima valutazione di fatti che sarebbe valida per il solo fatto di essere favorevole al ricorrente che l'ha proposta.
Deriva da ciò che il diritto di riscatto è stato correttamente riconosciuto in favore di TO DA e RO NN.

4. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato con la condanna del ricorrente al rimborso delle spese di questo giudizio secondo la regola della soccombenza.

p.q.m.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese di questo giudizio, liquidate in lire 126.000= oltre onorari che si liquidano in lire 1.500.000.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 12 marzo 1999. Depositato in Cancelleria il 21 maggio 1999