Composta dai Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO GAROFALO Presidente
Dott. MICHELE ANNUNZIATA Consigliere
Dott. UGO RIGGIO Consigliere
Dott. MATTEO IACUBINO Consigliere
Dott. CARLO CIOFFI Consigliere
Ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
Sul ricorso proposto da:
ET LE, elettivamente domiciliato in Roma, via Lungotevere Flaminio n. 60, presso l'avv. Ruggero Longo, che lo rappresenta e difende giusta delega in atti, unitamente all'avv. Arnaldo Paleotti;

-ricorrente-
contro
BR VO
-intimato-
avverso la sentenza della Corte d'appello di Firenze del 24 ottobre 1995. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18 febbraio 1999 dal relatore Cons. Dott. Ugo Riggio;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Alberto Cinque, che ha concluso chiedendo l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ideale TT conveniva dinanzi al Tribunale di Grosseto IV UN. chiedendo che questi fosse condannato ad eseguire, a sue spese, tutto quanto era necessario per rendere abitabile l'appartamento che egli aveva acquistato dal suddetto convenuto, che era risultato privo del certificato di abitabilità; in subordine chiedeva, previa dichiarazione di risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento del UN, che questi fosse condannato al risarcimento dei danni.
Il UN, costituitosi, chiedeva il rigetto della domanda, sollevando preliminarmente eccezione di prescrizione del diritto dell'attore.
Il Tribunale, con sentenza depositata il 7 agosto 1990, dichiarava la prescrizione del diritto vantato dal TT. A seguito di impugnazione di costui la Corte d'appello di Firenze dapprima, con sentenza non definitiva, respingeva l'eccezione di prescrizione sollevata dal UN e poi, con sentenza definitiva del 24 ottobre 1995, rigettava le domande del TT. Riteneva la Corte che la domanda di risarcimento del danno in misura pari alla differenza tra il prezzo ricavabile e il prezzo ricavato dalla rivendita dell'immobile (avvenuta nel 1991), era nuova e quindi inammissibile, comportando indagini su fatti estranei al giudizio di primo grado, e che le domande di risarcimento dei danni per mancato utilizzo di L. 95.000.000 (prezzo ricavabile dalla vendita non conclusa) dal 1989, e per perdita di canoni di locazione dal 1988, non potevano essere accolte in quanto: 1) l'inadempimento del venditore all'obbligo di consegnare il certificato di abitabilità non era apprezzabile ai fini del danno per il periodo che andava dalla stipula del contratto (1974) al momento in cui il TT aveva deciso di rivendere l'immobile (1988). poiché in detto arco di tempo il TT aveva utilizzato l'immobile e pertanto non aveva subito alcun pregiudizio dalla mancanza di tale certificato;
2) successivamente al 1988, il mancato conseguimento dell'abitabilità (mediante condono edilizio ai sensi della legge n. 47 del 1985) non era ascrivibile ad inadempimento colpevole venditore, bensì al rifiuto senza plausibile motivo opposto all'offerta di adempimento da parte di quest'ultimo (mediante incarico ad un professionista a sue spese).
Ricorre per cassazione il TT sulla base di cinque motivi, illustrati anche con memoria.
Il UN non ha svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorrente lamenta anzitutto la violazione della legge n.47/85 sul condono edilizio e l'illogica e contraddittoria motivazione della sentenza, sostenendo che la normativa sul condono edilizio e le successive modifiche prevedevano come termine massimo per la presentazione delle domande il 30 giugno 1987. Ha pertanto, errato la corte d'appello nel ritenere ancora applicabile la sanatoria anche nel periodo che interessa (1988-1991).
Denunziando poi la violazione degli artt. 231, 244 e 253 c.p.c., in relazione agli artt. 61 e 62 c.p.c. il ricorrente sostiene che la corte d'appello avrebbe utilizzato apprezzamenti e giudizi formulati da un teste (sul punto della condonabilità dell'immobile nel 1990), come se si trattasse di un consulente tecnico.
Con il terzo motivo il TT denunzia la violazione degli artt.1218-1470 e 1476-1490 c.c., nonché l'illogica e contraddittoria motivazione, sostenendo che il mancato conseguimento dell'abitabilità sarebbe senza dubbio imputabile all'inadempimento colpevole del UN, il quale aveva consapevolmente trasferito un appartamento costruito in difformità dalla concessione edilizia ed aveva negligentemente lasciato trascorrere inutilmente i termini previsti dalla normativa sul condono edilizio. L'assenza del certificato di considerare il bene trasferito una cosa giuridicamente difforme da quella pattuita.
Lamenta ancora il ricorrente la violazione degli artt. 1218- 1223, 1490-1492 c.c. e l'illogica e contraddittoria motivazione della sentenza, avendo la Corte d'appello erroneamente negato il diritto del ricorrente al risarcimento del danno, mentre il UN era l'unico responsabile dei danni subiti da esso ricorrente, al quale invece nulla era imputabile.
Con l'ultimo motivo il ricorrente denunzia la violazione dell'art. 345 c.p.c. e la illogica e contraddittoria motivazione della sentenza, per avere la Corte d'appello errato nel ritenere nuova la domanda di risarcimento del danno pari alla differenza tra il prezzo ricavabile e quello ricavato dalla vendita dell'immobile (privo del requisito dell'abitabilità), in quanto tale domanda era direttamente collegata con i fatti dedotti in primo grado e con le domande ivi proposte, delle quali costituiva lo svolgimento logico e cronologico in riferimento alla situazione sopravvenuta nel corso del giudizio d'appello: si era trattato, in sostanza, di un adeguamento del petitum rispetto alla medesima causa petendi.
Per ragioni logico - sistematiche devono essere esaminati prima, congiuntamente in quanto tra loro connessi, i motivi terzo, quarto e quinto, i quali. risultano peraltro fondati.
Orbene l'argomentazione della corte fiorentina, secondo la quale non risulterebbe apprezzabile ai fini del danno l'inadempimento del venditore all'obbligo di consegnare il certificato di abitabilità non può condividersi. Infatti il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico - sociale, e tale requisito giuridico, essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono. Infatti, chi acquista un immobile, tranne il caso in cui sia stato reso esplicitamente edotto della esistenza di qualche problema di carattere amministrativo od urbanistico, ha diritto alla consegna di un immobile assolutamente conforme alle leggi ed ai regolamenti, oltre che alla concessione edilizia, e per il quale sia stata quindi rilasciata la licenza di abitabilità. In definitiva, quindi, la mancata consegna di detta licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo alla risoluzione del contratto, deve essere comunque giudizialmente accertato, a richiesta dell'acquirente, per la tutela del suo diritto al risarcimento del danno.
Posti tali principi, che trovano numerosi riscontri nella giurisprudenza di questa Corte, risulta evidente l'infondatezza delle argomentazioni con le quali la corte fiorentina ha escluso l'esistenza di un danno risarcibile per il TT relativamente al periodo precedente la messa in vendita dell'immobile, poiché il danno era insito nel fatto stesso di avere ricevuto dal venditore un immobile con dei gravi problemi di conunerciabilità, che si sono infatti evidenziati allorché l'attuale ricorrente lo ha messo in vendita.
Ugualmente erronee sono poi le argomentazioni in base alle quali il giudice di appello ha escluso l'esistenza di un danno risarcibile per il periodo successivo al 1988 (cioè dopo che il TT, messo in vendita l'immobile, aveva constatato che lo stesso era sprovvisto della licenza di abitabilità), per non avere l'attuale ricorrente prestato la propria collaborazione ai fini del conseguimento della sanatoria. Infatti, a prescindere dalla questione se tale sanatoria a quell'epoca sarebbe stata o meno ancora possibile, il TT non era certamente tenuto ad adoperarsi per rendere possibile un eventuale rimedio al l'inadempimento del venditore, che gli aveva consegnato l'immobile privo del certificato di abitabilità in quanto - come sembra di capire - costruito in modo difforme rispetto alla concessione edilizia.
Infine risulta fondata anche la doglianza del ricorrente per avere la corte fiorentina ritenuto inammissibile, in quanto domanda nuova proposta per la prima volta in grado di appello, la richiesta del TT che il venditore fosse condannato a corrispondergli la differenza tra il. prezzo ricavabile dalla vendita dell'immobile e quello da lui effettivamente ricavato, a causa del minor valore del cespite perché privo della licenza di abitabilità. Non si tratta infatti di una domanda nuova, ma della indicazione di un criterio per la determinazione dell'ammontare del risarcimento, che la corte era libera di seguire o meno. La domanda, insomma, era sempre quella di risarcimento del danno, proposta dall'attuale ricorrente già con l'atto di citazione.
I tre motivi esaminati devono pertanto essere accolti, mentre il primo ed il secondo motivo restano assorbiti. Conseguentemente la sentenza va cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Firenze che deciderà la controversia tenendo conto dei principi innanzi enunciati, provvedendo inoltre in ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

accoglie il terzo, il quarto ed il quinto motivo del ricorso e dichiara assorbiti il primo ed il secondo motivo. Cassa l'impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di appello di Firenze.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 febbraio 1999. Depositato in Cancelleria il 19 luglio 1999