Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MICHELE LUGARO - Presidente -
Dott. MARIO SPADONE - Consigliere -
Dott. FRANCO PONTORIERI - Consigliere -
Dott. GIUSEPPE BOSELLI - Consigliere -
Dott. CARLO CIOFFI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO DI VIA CARLO POMA, N. 2/4, PAL. A/B/D/E/F, ROMA, difeso dall'avv. Francesco Rebuffat, e presso di lui domiciliato, in Roma, viale Trastevere 203, giusta delega, in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO GARAGE DI VIA ANDREOLI VIA BAIAMONTI, ROMA, difeso dall'avv. Maurizio Tropiano, e presso di lui domiciliato, in Roma, via Carlo Mirabello 6, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro
CONDOMINIO DI VIA ANDREOLI, N. 1, ROMA, domiciliato, in Roma, largo Trionfale 7, presso l'avv. Luigi Mannucci;

CONDOMINIO DI VIA CARLO POMA, N. 2, PAL. C, ROMA, domiciliato, in Roma, via Carlo Poma 2, presso l'avv. G. Sante Assennato;

- intimati -

e sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO GARAGE via Andreoli, 7 - via Baiamonti, 55 - ROMA, come sopra domiciliato e difeso;

- ricorrente incidentale -
contro
CONDOMINIO DI VIA CARLO POMA, N. 2/4, PAL. A/B/D/E/F, ROMA, come sopra domiciliato e difeso;

- controricorrente -

e contro
CONDOMINIO DI VIA ANDREOLI, N. 1, ROMA, come sopra domiciliato;

CONDOMINIO DI VIA CARLO POMA, N. 2, PAL. C, ROMA, come sopra domiciliato;

- intimati -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 2319 del 5 luglio 1995. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21 ottobre 1998 dal relatore Dott. Carlo Cioffi;

Udito l'avv. Francesco Rebuffat, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale ed il rigetto di quello incidentale;

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Orazio Frazzini, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso principale, con assorbimento di quello incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 3 maggio 1991 il Condominio Garage di via Andreoli - via Baiamonti, Roma, espose che la copertura della sua autorimessa, in cui si aprono lucernari e prese d'aria, costituiva piano di calpestio utilizzato dai tre Condomini di via Poma, n. 2/4, pal. a/b/d/e/f, di via Andreoli, n. 1, e di via Poma, n. 2, pal. c;
e che la cattiva manutenzione della pavimentazione di tale piano di calpestio aveva determinato infiltrazioni di acque meteoriche che avevano provocato danni al solaio dell'autorimessa, e una serie di allagamenti. Convenne quindi i tre condomini innanzi al Tribunale di Roma e chiese che fossero condannati alla esecuzione delle opere necessarie per la eliminazione delle infiltrazioni e alla riparazione dei danni che queste ultime avevano provocato. I tre condomini si costituirono e non contestarono i danni lamentati dall'attore; riconobbero che era necessario restaurare la pavimentazione del piano di calpestio della copertura dell'autorimessa; sostennero però che la spesa relativa alla riparazione dei lucernari doveva essere posta a carico esclusivo dell'attore, ed a loro carico soltanto la metà di quella relativa alla riparazione delle prese d'aria, e un terzo di quella relativa al ripristino della copertura del solaio dell'autorimessa. Il Tribunale condannò i tre condomini convenuti a pagare all'attore metà della spesa necessaria per il restauro del piano di calpestio del solaio di copertura della sua autorimessa, ai sensi dell'art. 1125 cod. civ., ritenuto applicabile al riguardo;
affermò poi che i danni subiti dall'attore a causa delle infiltrazioni erano imputabili ai tre convenuti, che avevano omesso la dovuta sorveglianza del piano di calpestio, e condannò questi ultimi a pagare per intero la spesa per la loro riparazione.
I tre condomini proposero appello. Il condominio di via Poma, n. 2/4, pal. a/b/d/e/f, in particolare, sostenne che l'art. 1125 cod. civ. era inapplicabile nella specie, perché solo il condominio proprietario dell'autorimessa si avvantaggiava e traeva utilità dal solaio di copertura, e soltanto esso era tenuto quindi alla relativa manutenzione e riparazione;
in subordine, che l'area in questione era prevalentemente di proprietà del condominio di via Poma, n. 2, pal. c, ed era dunque quest'ultimo a dover sopportare, insieme con il condominio proprietario dell'autorimessa, la spesa per la sua manutenzione;
in ulteriore subordine, che, in applicazione dell'art. 1126 cod. civ., tale spesa doveva essere posta per un terzo a carico dei tre condomini "superficiari", e per la restante parte a carico del condominio proprietario dell'autorimessa.
L'appellante sostenne poi di non essere tenuto al risarcimento dei danni cagionati - all'interno dell'autorimessa - dalle infiltrazioni delle acque meteoriche, poiché le stesse si erano verificate unicamente per la mancata riparazione dei lucernari e delle prese d'aria, che erano stati abusivamente realizzati.
La Corte d'Appello di Roma, con sentenza del 5 luglio 1995, ha rigettato il gravame.
Ha osservato in primo luogo che dalle risultanze processuali (segnatamente dagli atti pubblici allegati dall'appellante e dall'espletata consulenza tecnica di ufficio) emerge che il solaio di copertura dell'autorimessa costituisce piano di calpestio di esclusiva pertinenza dei sovrastanti fabbricati, e che la manutenzione riguarda non le strutture portanti del solaio di copertura dell'autorimessa, interessate dai lavori solo perché danneggiate, ma le opere sull'area scoperta, sovrastante tale solaio, di proprietà esclusiva dei tre condomini superficiari;
ha affermato quindi l'inapplicabilità delle disposizioni in tema di manutenzione dettate dagli art. 1125 e 1126 cod. civ., presupponenti una situazione di comunione dell'anzidetta area scoperta e della sua pavimentazione, nella specie sussistente tra i tre condomini superficiari, e non anche tra essi ed il Condominio Garage;
ed ha concluso che la manutenzione ordinaria e straordinaria di tale area e delle opere su essa esistenti, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, deve porsi ad esclusivo carico dei suddetti tre condomini comproprietari.
La corte territoriale non ha poi ritenuto significativa, al riguardo, la circostanza che talune opere - pavimentazione e relativa impermeabilizzazione - abbiano non solo una funzione a vantaggio dei comproprietari (consentire la prima un più agevole passaggio dei condomini ed utenti degli edifici condominiali, evitare l'altra pericolosi cedimenti della pavimentazione ed infiltrazioni di acqua piovana con pericolo per le strutture portanti di essi), ma anche una funzione a vantaggio dell'autorimessa, impedendo che l'acqua piovana filtri nel solaio di copertura di essa;
ha infatti osservato che le due cooperative che costruirono gli edifici condominiali e l'autorimessa, stipularono il 30 luglio 1936 un atto pubblico con il quale (tra l'altro) convennero (art. 8) che le spese occorrenti per la ordinaria e straordinaria manutenzione di tutte le aree non coperte (tra le quali ha ritenuto che rientra, per le ragioni nel dettaglio esposte, anche quella sovrastante il solaio di copertura dell'autorimessa) sarebbero state a carico dei proprietari degli appartamenti dei tre edifici, e dunque dei tre condomini;
e in quella pattuizione contrattuale ha individuato altra, distinta, e concorrente ragione per ritenere fondata la domanda accolta dal Tribunale.
La corte territoriale ha inoltre escluso che i danni nell'autorimessa siano stati provocati dalla omessa manutenzione dei lucernari e delle prese d'aria. Ha infatti affermato che la causa delle infiltrazioni è da ricondurre, secondo la valutazione del perito di ufficio, che ha giudicato ineccepibile sotto il profilo tecnico, al degrado della pavimentazione e all'usura della relativa impermeabilizzazione. La corte territoriale ha ancora affermato che i tre condomini proprietari dell'area scoperta, in quanto tali, erano tenuti a controllarne il perfetto stato di conservazione, ed a ragione erano stati quindi condannati dal Tribunale a risarcire al condominio Garage i danni verificatisi nella sua autorimessa.
Infine la corte territoriale ha affermato che il piano di calpestio soprastante il solaio di copertura dell'autorimessa del condominio Garage è in parte di proprietà del condominio di via Poma 2/4, in parte in comproprietà degli altri due condomini;
ma che, a prescindere dalle rispettive quote di proprietà, esso è destinato all'uso comune ed indistinto di tutti i condomini ed utenti dei fabbricati condominiali;
sicché si giustificava pari onere di manutenzione ed il pari onere di risarcimento posti a carico dei tre condomini. In proposito la corte ha comunque osservato che l'appellante non aveva dedotto ne' provato che la percentuale di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria in base al numero degli appartamenti di ciascun comparto condominiale (come previsto dall'art. 8 dell'atto pubblico innanzi citato) sarebbe per esso più favorevole di quella disposta dal primo giudice. Il condominio di via Carlo Poma n. 2/4, pal. A/B/D/E/F chiede la cassazione di tale sentenza per cinque motivi, illustrati da memoria. Il condominio Garage di via Andreoli Via Baiamonti resiste con controricorso e propone a sua volta ricorso incidentale per due motivi, uno dei quali condizionato.
A tale ricorso incidentale il ricorrente replica con controricorso. Gli altri due condomini condannati non hanno svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso principale e quello incidentale devono essere riuniti, essendo stati proposti contro la stessa sentenza.
Con i primi due motivi del suo ricorso principale il condominio di via Carlo Poma n. 2/4, pal. A/B/D/E/F, censura la parte dell'impugnata sentenza relativa all'accertamento dei danni dell'autorimessa e alle cause che li hanno prodotti, e denunzia al riguardo omessa e contraddittoria motivazione, sostenendo che dalla espletata consulenza tecnica non emerge quanto affermato dalla Corte territoriale.
La censura è inammissibile.
La Corte d'appello di Roma ha stabilito quali sono i danni presenti nell'autorimessa del condominio controricorrente, i lavori da eseguire per porre ad essi rimedio, e la causa che li ha prodotti, facendo proprio quanto ha ritenuto che il consulente tecnico di ufficio aveva esposto al riguardo nella sua relazione. Il ricorrente sostiene in buona sostanza che in tale relazione il consulente tecnico ha affermato fatti diversi da quelli che la Corte territoriale in essa ha letto;
denunzia quindi non una errata valutazione dei fatti accertati dal consulente, ma il travisamento di quanto da questi riferito.
Tale travisamento, se davvero è stato commesso, costituisce motivo di revocazione, non di ricorso per cassazione (vedi, tra le tante, la sentenza di questa Corte, sez. 3^, 13 gennaio 1990 n. 92). Anche se si volesse prescindere dall'osservazione che precede, resterebbe comunque insuperabile il rilevo che, con i primi due motivi, il condominio ricorrente ha certamente inteso censurare (a volte anche con affermazioni generiche e non di piana intelligibilità) gli apprezzamenti di merito espressi dalla Corte romana con argomentazioni esaustive e prive di vizi logici e giuridici.
Il terzo motivo del ricorso principale ha ad oggetto la parte dell'impugnata sentenza che ha affermato l'obbligo dei condomini dei tre edifici di provvedere al rifacimento della pavimentazione del soffitto dell'autorimessa, e di risarcire al condominio costituito dai proprietari di quest'ultima i danni subiti a seguito delle infiltrazioni;
esso si articola in una serie di censure con cui vengono denunziate diverse violazioni di legge e incongruenze della motivazione.
Il ricorrente nega anzitutto l'esistenza di un suo obbligo contrattuale nei confronti del condominio tra i proprietari dell'autorimessa, di provvedere alla manutenzione del solaio di copertura di quest'ultima, censurando l'interpretazione che la corte d'appello ha dato dell'art. 8 dell'atto pubblico stipulato nel 1936, e rilevando che comunque un tal obbligo contrattuale, per la sua natura personale, non è stato ad esso trasferito dalla cooperativa costruttrice dell'edificio (sua dante causa) con l'assegnazione degli appartamenti agli aventi diritto;
nega inoltre che, "stando agli elementi di fatto e giuridici evidenziati nella sentenza di appello, i cd. condominii superficiari siano ... proprietari esclusivi del solaio di copertura dell'autorimessa", perché, dopo l'alienazione di quest'ultima, non restarono altro che le proprietà distinte delle aree superficiarie (non confondibili con una proprietà esclusiva del solaio di cui si tratta) e il diritto di uso comune delle aree non coperte per tutti indistintamente gli utenti degli alloggi. Le censure sono infondate.
Questa Corte ha avuto occasione di affermare che la manutenzione e riparazione del solaio di copertura di un locale interrato, costituendone parte integrante, compete unicamente (salvo diversa pattuizione) al suo proprietario, anche se l'area sovrastante, appartenente ad altro soggetto, riceva da tale copertura un qualche vantaggio o utilità (vedi sentenza di questa Corte n. 1362 del 18 marzo 1989). Nel caso di specie non è in discussione la proprietà del solaio di copertura dell'autorimessa, e l'individuazione del soggetto cui compete la sua manutenzione: il solaio di copertura dell'autorimessa appartiene al condominio proprietario dell'autorimessa (che si è visto riconoscere il diritto al risarcimento dei danni sofferti per il suo danneggiamento), e viene in considerazione soltanto come bene danneggiato, come ha puntualizzato la corte territoriale nella sentenza impugnata.
Quel che rileva ai fini di causa è invece quanto è stato posto sopra il solaio di copertura della autorimessa, ossia la pavimentazione, o quant'altro, che la Corte territoriale ha affermato essere di proprietà dei tre condomini che ha definito superficiari, e che conseguentemente ha ritenuto responsabili della relativa manutenzione e riparazione.
Non è poi necessaria una verifica approfondita dell'esattezza di tale affermazione, perché è sufficiente, considerata la natura dell'azione esperita, constatare, come ammette lo stesso ricorrente, che "i condomini degli edifici di superficie sono e sono stati titolari di un diritto di uso della pavimentazione dei lastrici solari dell'autorimessa", e ne usano in modo esclusivo. Questa Corte ha infatti affermato che nel caso in cui il cortile di un condominio funge da copertura di un locale interrato di un terzo, se la cattiva manutenzione del cortile provoca infiltrazioni d'acqua nel sottostante locale, l'obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte non già nelle norme in materia di ripartizione degli oneri condominiali di cui agli art. 1123, 1125 e 1126 cod. civ., bensì nel disposto dell'art. 2051 cod. civ., con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso (che risulti riconducibile ad una anomalia, originaria o sopravvenuta nella struttura e nel funzionamento della cosa stessa), nonché dell'esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi (vedi sentenza sez. 2^, 11 marzo 1995, n. 2861). Le osservazioni che precedono sono, sul punto, conclusive: la censura del condominio ricorrente relativa all'interpretazione dell'art. 8 dell'atto pubblico stipulato nel 1936 dalla cooperativa sua dante causa, con cui ha rilevato la natura personale dell'obbligo da quest'ultima assunto, resta pertanto assorbita.
Con il quarto motivo del suo ricorso il condominio ricorrente sostiene che esso non può esser chiamato a rispondere dei danni lamentati dal condominio proprietario dell'autorimessa, poiché è questi il "proprietario e custode della struttura interessata dalle acque pluviali".
Il ricorrente non precisa in che cosa consista tale struttura. La censura è dunque inammissibile perché genericamente formulata, ma anche perché è fondata sull'allegazione di fatti che non risultano sottoposti all'attenzione e alla valutazione del giudice di merito. Con lo stesso quarto motivo il ricorrente sostiene inoltre, in via subordinata, che al caso di specie deve applicarsi la disciplina dell'art. 1226 cod. civ., perché il solaio di copertura è qualificabile nella specie come lastrico solare.
La censura è infondata.
Si è già innanzi accennato che non sono applicabili, nella presente fattispecie, le norme in materia di ripartizione degli oneri condominiali di cui agli art. 1123, 1125 e 1126 cod. civ., per il diverso schema giuridico nel quale deve essere inquadrata la presente controversia.
Si aggiunge che tali norme non sono applicabili neppure in via analogica, perché non sono configurabili nel caso in esame i rapporti e le interferenze tra proprietà singole e proprietà comune, che costituiscono la causa giustificatrice della particolare disciplina dettata dalle anzidette disposizioni (vedi la già citata sentenza n. 1362 del 18 marzo 1989). Sempre con il quarto motivo del suo ricorso principale il condominio di via Carlo Poma n. 2/4, pal. A/B/D/E/F, ripropone altra doglianza già formulata in appello, e sostiene che la corte territoriale ha errato nel condannare in modo indistinto i tre condomini superficiari al pagamento dell'intera spesa necessaria per la riparazione della pavimentazione del cortile;
sostiene che "avrebbe dovuto tenere nel debito conto che essi erano e sono proprietari di sezioni ben distinte dell'area sovrastante l'autorimessa, e di conseguenza avrebbe dovuto procedere a separati accertamenti di deterioramenti e danni, sezione per sezione, per quanto riguarda le responsabilità e le obbligazioni da ciascuno di quelli titolari esclusivi". La censura è inammissibile.
Con essa viene riproposto uno dei motivi di appello, che la corte territoriale ha disatteso, senza prendere in considerazione la motivazione della decisione impugnata, che innanzi è stata riferita. Con il quinto motivo del ricorso principale il condominio di via Carlo Poma n. 2/4, pal. A/B/D/E/F, lamenta di essere stato condannato a pagare le riparazioni di manufatti che nulla hanno a che vedere con la pavimentazione dell'area di cui usufruiscono i suoi condomini, come ad esempio i lucernari e le prese d'aria della sottostante autorimessa.
Anche quest'ultima censura è infondata.
Dalla sentenza impugnata emerge che il Tribunale ha condannato i tre condomini superficiari a pagare (ma soltanto per la metà) il costo dei lavori che il consulente tecnico ha nel dettaglio specificato, occorrenti per evitare che si verifichino ulteriori infiltrazioni nell'autorimessa, e che la corte d'appello ha ritenuto (sulla scorta della relazione del consulente tecnico di ufficio) provocate esclusivamente dal "degrado della pavimentazione". Se poi nell'elencazione di tali lavori, e nel calcolo della relativa spesa, sono stati inseriti anche quelli che riguardano manufatti che non sono di proprietà o comunque che non sono usati, e custoditi, dai condomini superficiari, l'errore commesso è solo materiale, ovvero, di mera percezione e calcolo, ed era emendabile dunque con la revocazione.
Con il primo motivo del suo ricorso incidentale il condominio proprietario dell'autorimessa, sostiene che esso, nel precisare le conclusioni in appello, ha inteso richiamare quelle formulate in primo grado, con le quali aveva chiesto la condanna dei tre condomini convenuti al pagamento delle spese di manutenzione e riparazione della pavimentazione, di cui innanzi si è detto, per intero, e non solo per la metà; e lamenta che il giudice d'appello non ha colto tale sua intenzione.
La censura è manifestamente infondata.
Il ricorrente (e nel precedente grado appellante) incidentale non ha affatto manifestato tale intenzione, dal momento che nel precisare le conclusioni nel giudizio di secondo grado, non ha riproposto quelle formulate in primo grado, ma ha chiesto alla corte di appello di "respingere il proposto gravame ... confermando in toto la statuizione di primo grado.
Il secondo motivo del ricorso incidentale è condizionato, e resta pertanto assorbito.
Sussistono giusti motivi per porre a carico del ricorrente principale solo due terzi delle spese del giudizio di legittimità, che restano compensate per il residuo terzo.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte riunisce il ricorso principale ed il ricorso incidentale, li rigetta entrambi, compensa tra le parti un terzo delle spese di lite, e condanna il condominio di via Carlo Poma n. 2/4, pal. A/B/D/E/F, a pagare, al condominio Garage di via Andreoli - via Baiamonti, i restanti due terzi, frazione che liquida in lire 226.000, oltre lire 2.000.000 per onorari.
Così deciso in Roma, il 21 ottobre 1998.
Depositato in Cancelleria il 22 febbraio 1999