Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PASQUALE REALE - Presidente -
Dott. GIOVANNI LOSAVIO - rel. Consigliere -
Dott. VINCENZO FERRO - Consigliere -
Dott. GIOVANNI VERUCCI - Consigliere -
Dott. GIUSEPPE MARIA BERRUTI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
BI RO, BI UI, BI NU, BI IG, BI TO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA L. ANDRONICO 24, presso l'avvocato LOIACONO MARIA TERESA, che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati VENTURINI GIUSEPPE e FONTANA GIANFRANCO, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro
COMUNE DI BRESCIA;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^. 05266/99 proposto da:
COMUNE DI BRESCIA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA FERRATELLA 41, presso l'avvocato ANDREINI ROMOLO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato PORQUEDDU GIUSEPPE, giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
BI RO, BI NU, BI UI, BI IG, BI TO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 249/98 della Corte d'Appello di BRESCIA, depositata il 02/05/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/07/2000 dal Consigliere Dott. Giovanni LOSAVIO;
udito per il ricorrente, l'Avvocato Loiacono, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto del ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonio BUONAJUTO che ha concluso per l'accoglimento per quanto di ragione del ricorso principale;
il rigetto del ricorso incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Corte d'appello di IA, con la sentenza pubblicata il 2 maggio 1998, accoglieva la opposizione alla stima della indennità di espropriazione promossa da AR AR, MA AR, ID AR, GI AR e TT AR, proprietari di un terreno che il Comune di IA aveva incluso in un piano di edilizia economica e popolare e, ritenuta la edificabilità delle aree oggetto del procedimento di espropriazione, determinava la relativa indennità in complessive lire 2.311.450.000.
Contro tale sentenza i consorti AR hanno proposto ricorso per cassazione nei due motivi di impugnazione denunciando difetto di motivazione in ordine all'apprezzamento del valore venale del terreno per essersi la Corte di merito adeguata acriticamente ai risultati della consulenza tecnica d'ufficio, senza neppur considerare gli specifici rilievi critici mossi dagli opponenti al procedimento valutativo seguito dal consulente (che aveva assunto il valore medio tra quelli risultanti dalla applicazione del metodo analitico- ricostruttivo e di quello sintetico comparativo). Ha resistito con controricorso il Comune di IA che ha proposto ricorso incidentale nell'unico motivo deducendo violazione dell'art. bis d.l. 11 luglio 1992, n. 333 convertito nella legge 359/1997, (per avere la
Corte di merito attribuito al "piano di zona", approvato in variante al piano regolatore generale, "carattere conformativo" del diritto di proprietà sui suoli in esso compresi, ma non verificato in concreto la edificabilità di fatto delle aree in questione, ad attuale destinazione agricola e perciò prive delle necessarie opere infrastrutturali). I ricorrenti AR hanno presentato memoria ex art. 378 c.p.c.. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I due ricorsi, separatamente iscritti nel ruolo generale, debbono preliminarmente essere riuniti (art. 335 c.p.c.).

2. Con il primo motivo del ricorso principale i consorti AR prospettano "difetto e insufficienza, di motivazione sulla determinazione del valore venale del bene espropriato posto a base del calcolo della indennità di espropriazione" e criticano la decisione per avere la Corte di merito totalmente omesso di esaminare i rilievi critici che il consulente di parte attrice aveva mosso ai risultati della indagine svolta dal consulente dell'ufficio, dimostrando come il prezzo unitario da questo assunto per fabbricati di nuova costruzione (lire 2 milioni il mq.), nel calcolo secondo il criterio di stima analitico-ricostruttivo, fosse inadeguato per difetto, poiché corrispondeva al prezzo di vendita di alloggi ristrutturati (notoriamente di minor valore) offerti dallo I.A.C.P. nella medesima zona e a quello praticato in insediamento di edilizia economico-popolare posto in un comune periferico della provincia di IA (dove, rispetto al capoluogo, i valori del mercato immobiliare sono assai più contenuti).
Con il secondo motivo gli stessi ricorrenti denunciano, sotto altro profilo, difetto di motivazione nella determinazione del valore venale del bene espropriato e violazione del disposto dello art. 5 bis legge 359/1992, lamentando che la sentenza impugnata si sia acriticamente adeguata ai risultati della consulenza tecnica d'ufficio, viziata da due palesi errori di metodo: perché il consulente, avendo seguito anche il criterio di stima sintetico- comparativo, non ha giustificato il valore adottato al riguardo attraverso la indicazione di concreti termini di raffronto registrati nel mercato delle aree nella medesima zona o in zone limitrofe;

perché, senza darne giustificazione, ha assunto come dato definitivo il valore medio tra i risultati della applicazione dei due diversi criteri di stima.

3. Nell'unico motivo del ricorso incidentale il Comune di IA deduce "violazione e falsa applicazione" dell'art. 5 bis della legge 359/1992, nonché vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia e critica la decisione per avere la Corte di merito omesso di considerare, da un lato, che l'indicato disposto normativo esige la concorrenza della edificabilità di diritto e di quella di fatto e, dall'altro, che nella specie il "piano di zona", innovando il piano regolatore generale, aveva "attribuito edificabilità di diritto ad aree del tutto sprovviste di simili caratteristiche", sicché "occorreva procedere alla realizzazione di importanti infrastrutture, senza le quali le [aree] non potevano ritenersi in possesso dell'indispensabile "edificabilità di fatto".

4. Il motivo del ricorso incidentale, che ha rilievo logico- giuridico pregiudiziale e deve perciò essere esaminato con precedenza rispetto alle censure del ricorso principale (attinenti a profili della stima in concreto dell'area, dalla Corte di merito ritenuta edificabile), è infondato.
Il Comune ricorrente non pone in discussione il principio affermato nella giurisprudenza di questa Corte (a muovere dalla pronuncia delle sezioni unite n. 11433 del 1997), secondo cui, sul fondamento del disposto dell'art. 3, comma 4, legge 167/1962, quando il piano delle zone da destinare alla costruzione di alloggi a carattere economico o popolare reperisca aree in zone non destinate alla edilizia residenziale nel piano regolatore vigente, di questo costituisce variante e dunque, come strumento di programmazione del territorio, si pone al livello dello stesso p.r.g. e assume pari efficacia di conformare il diritto di proprietà. E perciò quando il p.e.c.p. abbia - come nella specie - "reperito aree" in zone dal p.r.g. classificate "agricole", con ciò stesso a quelle aree ha conferito il requisito della edificabilità e il problema posto dall'art. 5 bis, comma 3, legge 359/1992 non diversamente si pone rispetto alle aree dal p.r.g. comprese nelle zone destinate alla edilizia residenziale. Se è vero, per altro, che la formulazione del disposto dell'art. 5 bis, comma 3, ha posto problemi interpretativi cui la stessa giurisprudenza di legittimità ha dato non uniformi soluzioni, anche la tesi che esige la concorrenza dei due requisiti, alla edificabilità di fatto riconosce un ruolo meramente integrativo nella valutazione dei fondi caratterizzati dalla edificabilità legale, potendo la edificabilità rimanere in concreto esclusa quando l'area, per la sua conformazione fisica sia inidonea a ricevere costruzioni o sia soggetta a limiti quali l'obbligo di rispettare la distanza da costruzioni pubbliche, ovvero abbia una superficie inferiore a quella minima prevista per conseguire, la concessione edilizia;
mentre le condizioni di fatto assumono in generale rilevanza ed esercitano la loro influenza in sede di determinazione in concreto della indennità di espropriazione (come media tra dati di cui l'uno è il valore venale in rapporto alle specifiche caratteristiche, come posizione di contesto, esistenza di opere di urbanizzazione, incidenza degli oneri di urbanizzazione, etc. Palesemente erronea è dunque la proposizione su cui si fonda il ricorso e cioè che la inesistenza nella specie delle opere di infrastrutturazione dell'insediamento di residenza economico-popolare costituisca condizione negativa che si oppone alla valutazione di edificabilità dei terreni espropriati (da apprezzarsi alla stregua di aree agricole).

5. Il primo motivo del ricorso principale è fondato.
Se è vero infatti - in linea generale - che la sentenza può dirsi sufficientemente motivata quando recepisca, facendole proprie, le conclusioni della indagine tecnica, rinviando al riguardo alla relazione scritta del consulente d'ufficio, non è tuttavia controverso - nella giurisprudenza di legittimità - che quando - come nella specie - successivamente al deposito della consulenza tecnica d'ufficio ad essa siano stati rivolti rilievi specifici fondati sul riferimento a dati di fatto, che potrebbero condurre a diversi risultati, il dovere di esauriente motivazione impone al giudice di esaminarli analiticamente e di esporre le ragioni che lo abbiano indotto a disattenderli: con la conseguenza che costituisce vizio di motivazione la omessa considerazione di quei rilievi, sempre che il ricorrente indichi le deduzioni, formulate nel giudizio di merito, del cui esame il giudice non si è dato carico, perché ne sia consentita la valutazione di rilevanza (Cass. 2114/1995). E a tale onere i consorti AR hanno adempiuto riferendo specificamente le ragioni dal consulente di parte opposte all'apprezzamento del consulente d'ufficio che, applicando il criterio analitico- ricostruttivo, aveva assunto valori di prezzo per fabbricati di nuova costruzione pressoché pari a quelli registrati per immobili ristrutturati (posti in vendita dall'I.A.C.P.) e in un nuovo insediamento di edilizia economica realizzato non già nel capoluogo ma in un comune marginale della provincia. A questi analitici rilievi dagli espropriati diretti ai risultati della indagine tecnica la Corte di merito non può dirsi che abbia risposto, asserendo che "non v'è ragione di non condividere" gli "argomenti" posti a fondamento della "indagine" condotta dal consulente, e una simile generica proposizione non costituisce per certo adeguata motivazione della opzione operata su uno specifico tema nel giudizio controverso.

6. Il secondo motivo del ricorso principale è solo in parte fondato.
Criticano i ricorrenti anche il risultato del procedimento alternativo di stima (secondo il criterio sintetico-comparativo) seguito dal consulente per l'apprezzamento del valore venale del terreno (da assumere come uno dei termini da mediare) per non essere stato - nella sua relazione- reso esplicito il riferimento ai dati di comparazione e la sentenza impugnata che anche a quell'apprezzamento ha fatto rinvio sarebbe perciò censurabile per difetto di motivazione. Ma, a differenza della esposizione del primo motivo, i ricorrenti non adempiono all'onere di indicare in quale difesa del giudizio di merito essi avevano sollevato, a consulenza tecnica depositata, quel medesimo rilievo e dunque infondata è la censura di omessa motivazione su un tema che non risulta controverso nel giudizio di merito.
Fondata è invece la censura di un vizio logico della decisione per avere la Corte di merito seguito il consulente tecnico nella conclusiva assunzione, come valore venale unitario, del dato corrispondente alla media aritmetica tra i risultati dissimili dei due criteri di stima in concreto applicati (analitico ricostruttivo e sintetico comparativo), in funzione del loro contemperamento:
operazione priva di giustificazione razionale, palesemente inidonea a correggere gli ipotizzati possibili errori insiti nella applicazione dell'uno e dell'altro criterio di stima.

7. Accolto dunque, nei limiti ora precisati, il ricorso principale e conseguentemente cassata - nei limiti censurati - la sentenza impugnata, la causa è rinviata (per nuovo esame sugli stessi punti) ad altra sezione della Corte d'appello di IA .(che provvederà anche in ordine alle spese di questa fase del giudizio).

P.Q.M.

Riuniti i ricorsi, accoglie per quanto di ragione il ricorso principale e rigetta quello incidentale;
cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'appello di IA.
Così deciso in Roma, il 13 luglio 2000.
Depositato in Cancelleria il 2 marzo 2001