Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARE - Presidente -
Dott. Michele ANNUNZIATA - Consigliere -
Dott. Ugo RIGGIO - Consigliere -
Dott. IN ELEFANTE - Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO - Rel. Consigliere -
Ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IN NE LIBERA, EN BO MAROZIA, EV VI GI VED. AS, ND RL, RO IN VED. LA quale erede di LA NI, MA CA AR, AR EL LL IGNAZIO, SFIA S.a.s. in pers. AL AR STELLA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA GERMANICO 197, presso lo studio ELl'avvocato MAURO MEZZETTI, che li difende, giusta ELega in atti;

- ricorrenti -

contro
Società Immobiliare GUAJIRA s.a., in persona EL rappresentante pro-tempore;
- intimata -
e sul 2° ricorso n° 07118/96 proposto da:
NA RG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GERMANICO 197, presso lo studio ELl'avvocato MAURO MEZZETTI, che lo difende giusta ELega in atti;

- ricorrente -

contro
Società Immobiliare GUAJIRA s.a., in persona EL rappresentante pro-tempore;
- intimata -
e sul 3° ricorso n° 07283/96 proposto da:
Immobiliare GUAJIRA s.a., in persona EL suo legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GHINO VALENTI 9, presso lo studio ELl'avvocato SERGIO TUPINI, che la difende, giusta ELega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
IN NE LIBERA, EN BO MAROZIA, EV VI GI VED. AS, ND RL, RO IN VED. LA nella qualità di erede di LA NI, MA CA AR, AS EL LL IGNAZIO, SFIA S.a.s. in persona di AL AR STELLA;

- intimati -

e sul 4° ricorso n° 08561/96 proposto da:
Immobiliare GUAJIRA s.a., in persona EL suo legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GHINO VALENTI 9, presso lo studio ELl'avvocato SERGIO TUPINI, che la difende, giusta ELega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
NA RG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GERMANICO 197, presso lo studio ELl'avvocato MAURO MEZZETTI, che lo difende, giusta ELega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 280/96 ELla Corte d'Appello di ROMA, depositata il 24/01/96;
udita la relazione ELla causa svolta nella pubblica udienza EL 28/05/98 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato Mauro MEZZETTI, difensore dei ricorrenti OL NE + 7 e NA, che ha chiesto l'accoglimento dei rispettivi ricorsi ed il rigetto EL ricorso ELla Società Immobiliare IR;

udito l'Avvocato Sergio TUPINI, difensore ELla controricorrente e ricorrente incidentale Società Immobiliare IR, che ha chiesto l'accoglimento EL ricorso ELla Società Immobiliare IR ed il rigetto dei ricorsi OL NE + 7 NA;

udito il P.M. in persona EL Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto dei ricorsi principali n. 5263/96 e n. 7118/96; in via principale, inammissibilità dei ricorsi incidentali n. 7283/96 e 8561/96; in subordine, il rigetto di entrambi, ad eccezione EL secondo motivo. SVOLGIMENTO EL PROCESSO
ER OL NE, RO CI RO, GI LE AV ved. DA, AR ZZ, la SFIA s.a.s., IN AR, AN AR OM e GI NA, condomini ELl'immobile sito in Roma, alla via Monti Parioli n.c.48, con atto di citazione notificato il 29 maggio 1989 convennero innanzi al Tribunale di Roma la Immobiliare IR s.a., con sede in Panama, per sentir dichiarare che la costruzione eseguita in sopraelevazione sul lastrico solare di detto fabbricato dalla convenuta, nel 1983, era stata realizzata in violazione ELle norme di legge e EL regolamento condominiale, con evidente pericolo ELle condizioni statiche EL fabbricato e pregiudizio EL suo aspetto architettonico e, quindi, adottare i provvedimenti idonei a prevenire pericoli per le persone e le cose. In via subordinata, gli attori chiesero che fosse loro corrisposta dalla convenuta l'indennità prevista dall'art. 1127 cod. civ., da determinarsi in misura variabile da L.477.000.000 a L.795.000.000, con riferimento, per la prima cifra, all'anno 1983 e, per la seconda cifra, all'anno 1990. La convenuta, costituendosi in giudizio, resistè alla domanda, dichiarandosi disponibile a versare l'indennità nella giusta misura, da accertarsi a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio. Intervenne volontariamente nella causa il condomino GN CA EL LA, quale successore a titolo particolare di altro condomino, aderendo alla domanda, ELla quale chiedeva l'accoglimento anche nel proprio interesse.
l'adito Tribunale respinse le domande proposte in via principale e dichiarò dovuta dalla convenuta agli attori ed all'interventore l'indennità di sopraelevazione nella complessiva misura di L.43.949.754, rivalutata in L.78.486.283, oltre agli interessi legali;
ordinò la cancellazione ELla trascrizione ELla domanda;

condannò gli attori e l'interventore, in solido tra loro, al rimborso ELle spese processuali.
Tale decisione, impugnata con appello principale dagli attori e dall'interventore e con appello incidentale dalla convenuta, fu parzialmente riformata dalla Corte di Appello di Roma, che, con sentenza resa in data 24 gennaio 1996, elevò a L.74.415.231 l'indennità complessiva, rivalutata alla data ELla decisione, spettante agli appellanti principali, e ripartita, per ciascuno di essi, in ragione ELla rispettiva misura EL diritto e condannò gli stessi, in solido, al rimborso ELle spese processuali di primo e secondo grado, nella misura di tre quinti, compensando la residua parte.
Osservò il giudice d'appello che, poiché l'area da valutarsi ai fini ELla determinazione ELl'indennità da corrispondersi è quella sulla quale sorgeva la parte di fabbricato sopraelevata, determinabile mediante proiezione virtuale dei limiti ELla nuova costruzione, rientravano in tali limiti sia le superfici di nuova copertura sia le superfici di preesistente copertura, vale a dire già edificate, quali le superfici già di proprietà condominiale ed adibite ad uso di ripostiglio e deposito cassoni acqua, inglobate nella nuova unità immobiliare a seguito di demolizione ELle relative originarie strutture. Ciò, perché esse avevano perso la loro identità fisica originaria ed avevano assunto una diversa destinazione, integrandosi in toto nella nuova fabbrica.
Non poteva, invece, essere compresa nell'area stessa la superficie EL terrazzo esterno alla costruzione, ancorché riservata ad uso esclusivo ELla società sopraelevante, ne' in misura percentuale, ai sensi ELl'art. 13, lett. c) L. n. 392 EL 1979, dovendosi stimare, non una superficie convenzionale, bensì la superficie realmente occupata dalla nuova costruzione, ne' limitatamente alla parte protetta da tenda od altro materiale, poiché la protezione costituiva solo una modalità d'uso EL terrazzo e la parte protetta, priva di tamponature, non faceva parte ELla nuova costruzione. La corte di merito, rilevato che il procedimento di stima proposto dagli appellanti principali finiva col determinare assurdamente un'indennità pari al valore stesso ELl'area occupata, privilegiò il procedimento seguito dal designato C.T.U., che, tra l'altro, seguendo l'indicazione data dagli stessi appellanti principali con l'atto introduttivo EL giudizio, al valore complessivo ELl'edificio applicava la percentuale, pari al 25%, di incidenza EL terreno sull'edificato, ai sensi ELl'art. 22 L. n. 392 EL 1978. Quanto alla pretesa avanzata dall'interventore CA DE LA, il quale all'epoca ELl'esecuzione ELla sopraelevazione non rivestiva la qualità di condomino, la corte territoriale ritenne che la stessa fosse fondata, poiché il diritto all'indennità ex art.1127 cod. civ. si qualifica come diritto propter rem, spettante,
pertanto, a coloro che siano condomini nel momento ELla richiesta EL pagamento od, addirittura, ELla sua esecuzione, poiché essi, non i loro danti causa, subiscono, in concreto, la diminuzione EL diritto sull'area e la partecipazione EL proprietario EL piano sopraedificato al godimento di cose e servizi comuni. Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione, affidandosi a due motivi, ER OL NE, RO CI RO, GI LE AV ved. DA, AR ZZ, UB RO ved. AR, quale erede di IN AR, AN AR OM, GN CA DE LA e la SFIA s.a.s.. Separato ricorso, anch'esso fondato su due motivi, propone GI NA. Ai due ricorsi resiste con due distinti controricorsi la Immobiliare IR s.a., che, a sua volta, propone ricorso incidentale, fondato su quattro motivi. Il NA resiste con controricorso al ricorso incidentale. Vi sono memorie di entrambe le parti.
MOTIVI ELLA DECISIONE
Preliminarmente, ai sensi ELl'art. 335 cod. proc. civ., tutti i ricorsi, essendo diretti verso una stessa sentenza, vanno riuniti. Poiché il ricorso principale e quello incidentale proposto dal condomino GI NA propongono identiche censure, s'impone l'esame congiunto di essi.
Col primo motivo i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione ELl'art. 1127 cod. civ., nonché per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa punti decisivi ELla controversia, adducendo che i criteri con i quali è stata determinata l'indennità di sopraelevazione sono illegittimi, perché:
a) doveva essere computata come superficie abitabile, oltre a quella, pari a mq. 184,09, risultante dalla domanda di condono ed incontroversa, anche quella relativa alle cc.dd. pensiline, pari a mq. 63, peraltro destinata ad uso "ufficio privato", per come risulta dalla stessa domanda di condono;

b) la percentuale EL 25% rispetto al valore di mercato di L.

3.275.000 al mq. attribuita all'area fabbricabile in base ai criteri di cui all'art. 22 L. n. 392/1978 è erronea, in quanto detto valore andava stimato sulla base di criteri concreti e non convenzionali, tenendo conto ELle caratteristiche di signorilità e lussuosità ELl'edificio, peraltro sito in un quartiere caratterizzato da scarsità di aree edificabili;

c) è errato il criterio di dividere il valore complessivo ELl'area per tutta la superficie EL fabbricato e di moltiplicare detto valore solo per la superficie occupata dalla sopraelevazione, peraltro erroneamente indicata in mq. 184 anziché in mq. 247;
d) è errato, inoltre, non computare nella superficie da valutare anche il 25% di quella EL terrazzo esterno, essendo, tale porzione, destinata a servizio esclusivo ELla nuova fabbrica e rientrando, quindi, nella superficie convenzionale di cui all'art. 13 L.392/1978. Le varie censure, in cui si articola il motivo, sono prive di fondamento.
In ordine alla prima censura, si osserva che la Corte d'appello, con motivazione sufficiente ed immune da vizi di illogicità, ha correttamente escluso che le ccdd. pensiline possano annoverarsi nel concetto di "nuova fabbrica", che, costruita in sopraelevazione, fa sorgere il diritto, per gli altri condomini, all'indennità prevista dall'art. 1127, ult. co., cod. civ. La valutazione di logicità ELla motivazione scaturisce dal rilievo che trattasi di parte EL terrazzo coperta solo da tende od altro materiale, sicché risulta evidente che si è di fronte ad una particolare modalità d'uso EL terrazzo, e che la parte coperta non è ELimitata da pareti, per cui non può considerarsi inglobata nella nuova costruzione ne' autonoma costruzione.
Pertanto, i ricorrenti a torto invocano il principio di diritto secondo cui la stima ELl'indennità di sopraelevazione dev'essere operata assumendo come base il valore EL suolo corrispondente al piano costruito in sopraelevazione, determinabile mediante proiezione verticale dei limiti ELla nuova fabbrica, atteso che tale principio, in sè corretto, non consente di ricomprendere nei limiti ELla nuova fabbrica anche superfici lasciate libere nella realizzazione ELla stessa.
Tali considerazioni, essendo determinate dalla valutazione oggettiva dei caratteri strutturali ELla superficie in esame, prevalgono sul riferimento alla destinazione di essa indicata nell'istanza di condono, evidenziandone la non decisività.
Quanto alla seconda censura, in primis va rilevato che l'applicazione ELla misura percentuale EL 25% EL valore di mercato ELl'edificio, operata per la determinazione EL valore ELl'area fabbricabile EL fabbricato stesso, fu richiesta dagli stessi attori con l'atto introduttivo EL giudizio, sicché una valutazione ELl'area fabbricabile superiore a quella risultante dall'applicazione EL criterio dettato dall'art. 22 L. n. 392/1978 sarebbe stata viziata da ultrapetizione.
Per il resto, si osserva che il valore ELl'intero fabbricato risulta stimato non in base a criteri convenzionali ma in base a criteri rispondenti ai reali valori di mercato, peraltro non contestati dai ricorrenti.
Dall'infondatezza ELla censura sub b) deriva anche l'infondatezza di quella sub c), alla precedente intimamente collegata. Essa, peraltro, prospetta una mera quaestio facti, come tale inammissibile, poiché, adducendosi che la valutazione compiuta dalla corte di merito viola l'art. 1127 cod. civ., in quanto non consentirebbe il ripristino ELla situazione di fatto preesistente alla sopraelevazione, in realtà non si chiariscono le ragioni di tale assunto, limitandosi, di fatto, ad evidenziare che la valutazione operata dalla Corte d'Appello consentirebbe alla società sopraelevante di divenire proprietaria di un importante immobile EL valore di circa due miliardi;
il che, con tutta evidenza, è completamente estraneo alla questione posta, secondo cui la stima fatta dal giudice d'appello violerebbe la norma posta dall'art. 1127 cod. civ. Anche l'ultima censura è priva di pregio, poiché
correttamente la corte distrettuale ha escluso dalla valutazione l'intera superficie EL terrazzo esterno alla nuova fabbrica, dovendosi tener conto solo ELla superficie effettivamente occupata dalla sopraelevazione, non anche di quella, convenzionale, indicata dall'art. 13 L. n. 392/1978. Nè, contrariamente a quanto si sostiene dai ricorrenti, tale parte ELla sentenza si pone in contrasto con quella relativa alla percentuale di valore attribuita all'area fabbricabile rispetto al valore ELl'intero fabbricato, poiché, come si è avuto modo di rilevare esaminando la censura sub b), il ricorso al criterio convenzionale indicato dall'art. 22 legge citata fu invocato dagli stessi attori, attuali ricorrenti.
Col secondo mezzo i ricorrenti denunciano violazione ed erronea applicazione ELl'art. 92 cod. proc. civ., contestando il fatto che la corte di merito abbia posto, senza motivazione alcuna, a loro carico i 3/5 ELle spese dei due gradi EL giudizio e di quelle ELla consulenza tecnica d'ufficio, pur avendo accolto sia l'appello principale sia quello EL condomino CA EL LA. La censura è destituita di fondamento.
Secondo il condiviso insegnamento di questa Suprema Corte (cfr. sent. n. 12082 EL 22 novembre 1985), l'esito di una particolare fase EL processo non è, di per sè, decisivo ai fini ELla individuazione ELla parte soccombente e, quindi, EL regolamento ELl'onere ELle spese processuali, poiché tale valutazione dev'essere compiuta con riferimento all'esito globale ELla controversia. Alla stregua di tale principio, correttamente la Corte d'Appello ha, nonostante il parziale accoglimento ELl'appello principale ed il rigetto di quello incidentale proposto dall'Immobiliare IR s.a., posto a carico degli appellanti principali i tre quinti ELle spese di lite, poiché l'esito finale ELla lite vedeva gli appellanti principali soccombenti rispetto alla suddetta appellante incidentale, essendo stata, in primo grado, rigettata la domanda principale ed, in secondo grado, accolta in modesta misura quella proposta in via subordinata, rispetto alla quale la società sopraelevante si era dichiarata disponibile, instando solo per la giusta determinazione ELl'indennità dovuta.
Quanto testè osservato non vale per il ricorrente CA DE LA, per il quale si fa riserva di statuire in esito all'esame dei ricorsi incidentali proposti dalla Immobiliare IR s.a.. Anche i due ricorsi incidentali proposti da detta società vanno esaminati congiuntamente, attesa la sovrapponibilità ELle censure articolate con ciascuno di essi.
Al riguardo, s'impone, preliminarmente, l'esame ELl'eccezione d'inammissibilità e/o improcedibilità, sollevata dal controricorrente NA sul rilievo che ne' nell'epigrafe dei ricorsi incidentali ne' nel testo ELle procure speciali rese a margine di essi risulta indicato il nome ELla persona fisica che ha conferito il mandato ad litem e la sua specifica qualità rappresentativa ELla persona giuridica ricorrente, peraltro di nazionalità estera. Ovviamente, l'eccezione, pur diretta nei soli confronti dei ricorsi incidentali, si estende anche ai controricorsi contestualmente proposti dalla ricorrente incidentale, attesa la rilevabilità d'ufficio ELl'eccezione stessa.
L'eccezione è priva di fondamento.
Quanto alla mancata indicazione, sia nell'epigrafe dei ricorsi sia nel testo ELle procure rese a margine, EL nome e cognome ELla persona fisica che conferì il mandato, il Collegio è ELl'avviso che, quando tale persona fisica sia individuabile mediante la lettura ELla sottoscrizione apposta in calce alle procure od anche, come nel caso in esame, mediante raffronto di detta sottoscrizione con quella risultante da altri atti EL giudizio, la procura debba essere ritenuta valida ed il ricorso ammissibile.
Nella specie, il raffronto tra le sottoscrizioni apposte in calce alle procure rese a margine dei ricorsi e quella apposta in calce alla procura resa a margine ELl'atto di appello incidentale, esistente agli atti EL giudizio e, comunque, notificato ex art. 372 cod. proc. civ., consente agevolmente di identificare in EL DL
la persona fisica che ha conferito alla società ricorrente i mandati ad litem.
In ordine, poi, alla qualità di legale rappresentante ELla società ricorrente rivestita dal suddetto, si osserva che sul punto in grado d'appello non vi fu contestazione alcuna da parte degli appellati, nonostante che neppure nella procura resa allora fosse stata indicata la qualità di legale rappresentante rivestita dal DL;

il che induce a ritenere che gli appellati, attuali ricorrenti, non dubitassero di detta qualità.
Ugualmente priva di fondamento è l'eccezione di inammissibilità EL controricorso EL NA, che la Immobiliare IR solleva, rilevando la mancanza di una procura speciale, che sarebbe stata necessaria per proporre il controricorso, nonostante l'avvenuto conferimento di procura speciale per la proposizione EL ricorso incidentale operata, a sua volta, dal NA.
Ritiene, invero, il Collegio che la norma posta dal combinato disposto degli artt. 379, co. 2°, e 365 cod. proc. civ., in virtù ELla quale il controricorso dev'essere sorretto da procura speciale, debba valere solo per l'ipotesi, normale, ELla costituzione in giudizio mediante proposizione EL controricorso, non anche per quella, coincidente con il caso in esame, in cui la costituzione in giudizio EL controricorrente si sia già verificata, per avere, egli, proposto, a sua volta, un ricorso avverso la stessa sentenza. In tal caso, infatti, il conferimento EL mandato a proporre il ricorso comprende anche il mandato a resistere ad eventuali altri ricorsi che possono essere proposti contro la stessa sentenza, e vanno riuniti, anche d'ufficio, al primo (art. 335 cod. proc. civ.). Col primo motivo la ricorrente incidentale si duole di violazione e falsa applicazione ELl'art. 1127 cod. civ., adducendo che la misura ELla superficie in base alla quale calcolare l'indennità si sopraelevazione doveva essere esclusivamente quella occupata dalla nuova fabbrica, non anche quella occupata dalle costruzioni preesistenti sul terrazzo.
La censura non può essere condivisa, poiché essa trascura di considerare che le preesistenti fabbriche, come emerge dall'impugnata sentenza, erano di proprietà condominiale, sicché l'inglobamento ELla relativa superficie nell'ambito ELla nuova fabbrica si risolve in un depauperamento maggiore EL valore ELl'area fabbricabile in danno degli altri condomini e ad esclusivo vantaggio ELla società sopraelevante nonché in una più ampia fruibilità, da parte ELla società sopraelevante, dei servizi e beni comuni.
Col secondo mezzo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione ELl'art. 1127 cod. civ. nonché omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo ELla controversia, rilevando che la Corte d'Appello, dopo aver correttamente affermato che il diritto all'indennità di sopraelevazione ai sensi ELla citata norma spetta soltanto a coloro che, per effetto ELla sopraelevazione, vengono a subire in concreto la diminuzione EL valore ELl'area fabbricabile e la più estesa partecipazione EL condomino sopraelevante al godimento ELle cose e servizi comuni, da tale premessa ha contraddittoriamente fatta derivare la conseguenza che nel caso in esame il diritto all'indennità spettava all'interventore condomino CA DE LA, il quale aveva acquistata la propria unità immobiliare in epoca successiva alla sopraelevazione.
Al contrario, devesi fare riferimento al momento ELl'occupazione ELla colonna d'aria da parte di colui che sopraeleva per valutare l'esistenza o meno EL diritto all'indennità a vantaggio degli altri condomini.
La censura si rivela fondata.
Ha errato la Corte d'appello nel ritenere che l'indennità di sopraelevazione spetti, non a coloro che erano condomini al tempo ELla sopraelevazione, bensì ai proprietari, in quanto tali, ELle unità immobiliari sottostanti alla nuova fabbrica, ancorché tali siano divenuti in epoca successiva alla sopraelevazione. Poiché la ratio giustificatrice EL diritto all'indennità è costituita dalla maggiore utilizzazione, da parte di colui che realizza la sopraelevazione, ELl'area comune su cui sorge il fabbricato mediante sfruttamento ELla colonna d'aria sovrastante l'edificio nonché dalla più estesa utilizzazione dei beni e servizi comuni, tale arricchimento ELla posizione di chi sopraeleva in danno degli altri condomini si verifica al tempo ELla sopraelevazione ed il correlativo diritto all'indennità sorge a favore di coloro che, essendo a quel tempo proprietario ELle rispettive unità immobiliari, subiscono detto pregiudizio. Peraltro, a seguito EL mutamento, verificatosi al tempo ELla sopraelevazione, EL rapporto tra la posizione EL sopraelevante e quella dei proprietari dei piani sottostanti, ai fini ELla determinazione EL valore di mercato ELle singole unità immobiliari al momento ELla loro eventuale alienazione successiva alla sopraelevazione non potrà non tenersi conto di tale mutato equilibrio, con la conseguenza che al proprietario ELl'unità alienata sarà corrisposto un prezzo inferiore a quello che gli sarebbe spettato se la sopraelevazione non fosse stata eseguita. Pertanto, legittimato ad esercitare il diritto all'indennità di sopraelevazione deve ritenersi colui che rivestiva la qualifica di condomino al tempo ELla sopraelevazione od i suoi successori secondo le regole che disciplinano la successione nei diritti di credito, non colui che sia divenuto successivamente proprietario ELla singola unità immobiliare;
ché, altrimenti, egli conseguirebbe un ingiustificato arricchimento.
In tal senso è, EL resto, la giurisprudenza di questa S.C. (cfr. sent. n. 2722 EL 27 luglio 1954; sent. n. 3453 EL 29 dicembre 1962). L'accoglimento EL secondo motivo determina l'assorbimento EL terzo motivo, limitatamente alla posizione EL condomino CA DE LA, col quale la ricorrente censura il regolamento ELl'onere ELle spese di lite operato dalla Corte d'Appello. Con riferimento alle altre parti, il motivo è, invece, infondato, essendosi verificata reciproca soccombenza, che giustifica il ricorso alla parziale compensazione ELle spese di lite.
Col quarto ed ultimo motivo la ricorrente rileva che la Corte territoriale ha omesso di confermare la statuizione con la quale il giudice di primo grado dispose la cancellazione ELla trascrizione ELla domanda giudiziale.
La doglianza non ha ragione d'essere, poiché è evidente che la sentenza di primo grado, essendo stata riformata solo parzialmente, restò confermata nelle statuizioni non assoggettate a riforma, tra le quali quella relativa alla cancellazione ELla trascrizione ELl'atto introduttivo EL giudizio.
L'esito complessivo EL giudizio giustifica l'integrale compensazione ELle spese ELla presente fase tra le parti, ad eccezione di quelle relative al rapporto processuale tra il CA De LA e la Immobiliare IR s.a., che saranno regolate dal giudice EL rinvio.
In definitiva, mentre il ricorso principale e quello incidentale proposto dal NA vanno rigettati, i due ricorsi incidentali proposti dalla Immobiliare IR s.a. vanno accolti limitatamente al secondo motivo, restando assorbito il terzo motivo, limitatamente alla posizione EL controricorrente CA De LA;
il primo motivo, il quarto degli stessi nonché il terzo motivo, con riferimento alle altre parti processuali, vanno rigettati. Conseguentemente, l'impugnata sentenza va cassata, in relazione al motivo accolto, e la causa va rinviata ad altra sezione ELla Corte d'Appello di Roma, che provvederà anche in ordine alle spese EL presente giudizio, limitatamente alla posizione EL CA DE LA, uniformandosi al principio di diritto sopra enunciato.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi rigetta il ricorso principale e quello incidentale proposto dal NA;
rigetta, altresì, il primo motivo, ed il quarto motivo dei due ricorsi incidentali proposti dalla Immobiliare IR s.a. nonché il terzo motivo degli stessi ricorsi, con riferimento alla posizione ELle parti diverse dal CA DE LA;
accoglie il secondo motivo dei due ricorsi incidentali proposti dalla Immobiliare IR s.a., dichiarando assorbito il terzo motivo, limitatamente alla posizione EL CA DE LA;
cassa l'impugnata sentenza, relativamente al motivo accolto, e rinvia, anche per le spese EL presente giudizio tra il CA DE LA e la Immobiliare IR s.a., ad altra sezione ELla Corte d'Appello di Roma;
compensa integralmente tra le altre parti le spese EL presente giudizio.
Così deciso in Roma, addì 28 maggio 1998, nella camera di consiglio ELla 2^ Sezione Civile.
Depositato in Cancelleria il 15 febbraio 1999.