Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente -
Dott. Michele ANNUNZIATA - Consigliere -
Dott. RA CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. Giuseppe BOSELLI - Consigliere -
Dott. Roberto Michele TRIOLA - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RE SI, AG AL IN, elettivamente domiciliati in ROMA VLE ANGELICO 12, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO MARRAFFA, difesi dall'avvocato FRANCO CIPRIANI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
GA FR, AP CA, IN DO;

- intimati -

e sul 20 ricorso no 00978/98 proposto da:
GA FR, AP CA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA MONTE DELLE GIOIE 1, presso lo studio dell'avvocato MARINA SOLIMINI, difesi dall'avvocato NICOLA SOLIMINI, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
RE SI, AG AL IN, IN DO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 793/97 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 19/07/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/01/99 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;

udito l'Avvocato CIPRIANI Franco, difensore del ricorrente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale, rigetto del ricorso incidentale;

udito l'Avvocato SOLIMINI Nicola, difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale ed accoglimento di quello incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso principale. Accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale, rigetto nel resto.
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 1^ aprile 1992 RA AL e ER GA citavano davanti al Tribunale di Trani SI NT e NG AG AT, per ottenere la risoluzione del contratto preliminare in data 8 aprile 1987, con il quale avevano promesso in vendita una villa in Terlizzi ai convenuti, i quali si "erano resi inadempienti in ordine al pagamento delle rate del prezzo.
I convenuti, costituitisi, deducevano che le modalità di pagamento del prezzo originariamente convenute erano state modificate con un accordo concluso in data 13 maggio 1991.
In via subordinata riconvenzionale, premesso di avere pagato a NA IN (al quale erano subentrati nel contratto preliminare e che chiamavano in causa) lire 62.000.000, agli attori .lire 40.000.000 e di avere effettuato lavori nella villa per lire 46.920.000, chiedevano che in caso di accoglimento della domanda principale gli attori venissero: condannati al pagamento della somma di lire.l48.920.000.
NA IN, costituitosi, deduceva di essere estraneo alla controversia.
Con sentenza del 23 marzo 1994 il Tribunale di Trani rigettava la domanda.
RA AL e NG AG AT proponevano appello, che veniva accolto, con sentenza del 19 luglio 1997, dalla Corte di appello di Bari, che riteneva del tutto priva di effetti la convenzione del 13 maggio 1991, in quanto non sottoscritta dalla comproprietaria, e promittente venditrice, ER GA. Non avendo i promissari acquirenti pagato la rata annuale di prezzo relativa al 1991, in base ad apposita clausola contenuta nel contratto preliminare dell'8 aprile 1957, in loro danno andava pronunciata la risoluzione del contratto, con condanna alla restituzione dell'immobile ai promittenti venditori nel termine che i giudici di secondo grado ritenevano opportuno fissare in sei mesi dal passaggio in giudicato della sentenza.
Andava, inoltre, accolta la domanda relativa alla attribuzione della penale, nella misura, non contestata, di lire 100.000.000, mentre non poteva essere accolta la domanda di risarcimento dei danni proprio perché la penale ha la funzione dell'anticipata liquidazione dei danni.
I giudici di secondo grado ritenevano, poi, che la domanda riconvenzionale subordinata di condanna degli attori al rimborso della somma di lire 148.920.000 o, quanto meno, della somma di lire 86.920.000, poteva essere accolta soltanto con riferimento alla somma di lire 40.000.000 che costituiva l'importo delle rate di prezzo pagate.
La domanda di rimborso di somme spese per lavori non poteva essere, invece, accolta, in quanto non provata.
Contro tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione, con due motivi, illustrati da memoria, SI NT e NG AG AT.
Resistono con controricorso RA AL e ER GA, i quali hanno anche proposto ricorso incidentale, con due motivi.
Motivi della decisione
Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi. Con il primo motivo del ricorso principale- SI NT e NG AG AT deducono che se è vero che le Sezioni Unite di questa S.C., con sentenza in data 8, luglio 1993 n. 7481, hanno affermato che ove alla promessa di vendita di un bene unitariamente considerato non abbiano aderito tutti i comproprietari, il contratto preliminare non è concluso e deve considerarsi comunque invalido, senza che sia ammissibile una esecuzione parziale, è, tuttavia, anche vero che la stessa sentenza ha precisato che non può escludersi che un documento sia formulato in modo tale che risulti in esso la riproduzione di più contratti preliminari, in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, che, in tale caso, potrà pretendere la stipulazione del contratto definitivo dai comproprietari stipulanti relativamente alle quote di cui gli stessi sono titolari.
Sulla base di tali premesse i ricorrenti principali sostengono che: a)RA AL, il quale aveva sottoscritto l'accordo in data 13 maggio 1991, di modifica del contratto preliminare 8 aprile 1987, non poteva chiedere, per la parte di sua spettanza, la risoluzione di tale ultimo contratto per inadempimento delle condizioni originariamente previste;
b) ER GA poteva chiedere la risoluzione del contratto preliminare dell' 8 aprile 1987 per la sua quota, ma non per l'intero.
La censura è infondata.
A prescindere dal fatto che non risulta che la questione della scindibilità del contratto preliminare 8 aprile 1987 sia stata sollevata nel corso del giudizio di merito, va ricordato che comunque spettava agli attuali ricorrenti, proprio sulla base dei principi affermati da questa S.C. con la sentenza 8 luglio 1993 n. 7481, indicare da quali elementi, ignorati dai giudici di merito, risultava tale scindibilità.
Con il secondo motivo del ricorso principale SI NT e NG AG AT si dolgono, innanzitutto, del fatto che la Corte di appello non abbia accolto la domanda riconvenzionale subordinata di condanna di RA AL e ER GA al rimborso della somma di lire 62.000.000 (lire 45.000.000 a titolo di prezzo e lire 17.000.000 a titolo di spese per lavori) da essi versata a NA IN.
La doglianza è infondata.
La sentenza impugnata, infatti, ha ritenuto che nella specie non vi era stata cessione del contratto originariamente stipulato tra NA IN, da un lato, e RA AL e ER GA, dall'altro, per cui SI NT e NG AG AT non avevano diritto ad ottenere la restituzione da RA AL e ER GA delle somme versate a NA IN in base ad un rapporto al quale essi promittenti venditori erano rimasti estranei.
Sempre con il secondo motivo del ricorso principale SI NT e NG AG AT deducono che RA AL e ER GA non avevano contestato che essi avevano sostenuto per lavori la somma di lire 46.920.000, di cui avevano chiesto il rimborso, per cui il rigetto della relativa domanda sarebbe infondato.
Anche tale censura non può trovare accoglimento, in quanto, a prescindere dalla esattezza della sua premessa, secondo la costante giurisprudenza di questa S.C., non sussistendo nel vigente Ordinamento processuale l'onere della parte di contestazione specifica di ogni situazione di fatto dedotta ex adverso, un fatto. non può ritenersi provato solo per la mancata contestazione a opera della controparte (cfr. in tal senso, da ultimo: sent. 4 agosto 1997 n. 7189; 26 gennaio 1996 n. 600). Con il primo motivo del ricorso incidentale RA AL e ER GA deducono che la Corte di appello, condannando (per effetto della risoluzione del contratto) SI NT e NG AG AT al rilascio della villa oggetto del contratto preliminare "entro sei mesi dal passaggio in giudicato dalla sentenza", ha esercitato un potere di sospendere la esecutività ex lege di una sentenza che nessuna norma le concedeva.
La doglianza è fondata, il quanto nessuna disposizione di legge prevede che il giudice, nel pronunciare la risoluzione di un contratto, possa procrastinare per motivi (tra l'altro nella specie non precisati) di opportunità la immediata esecutività della sentenza in ordine alla conseguente condanna alle restituzioni. Con il secondo motivo del ricorso incidentale RA AL e ER GA si dolgono del fatto che i giudici di secondo grado, invocando la presenza di una clausola penale, non abbiano condannato SI NT e NG AG AT al pagamento dei danni ulteriori, dimenticando che ricorreva l'ipotesi prevista dall'art. 1382, primo comma, ultima parte, cod. civ., in quanto il contratto preliminare espressamente prevedeva una penale pari all'ammontare del prezzo già versato nel caso di mancato pagamento anche di un solo rateo annuale ed una penale nella misura di lire 100.000.000 per ogni altro tipo di inadempimento. La doglianza è infondata.
I ricorrenti incidentali, infatti, non chiariscono da quali elementi, trascurati dai giudici di merito, tenuto conto della formulazione del contratto, era desumibile che non erano state pattuite due diverse penali, collegate a diversi tipi di inadempimento, ma era stato previsto anche il risarcimento del danno ulteriore.
In definitiva, il ricorso principale ed il secondo motivo del ricorso incidentale vanno rigettati, mentre va accolto il primo motivo del ricorso incidentale.
In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, alla Corte di appello di Bari, che provvederà anche in ordine alle spese del. giudizio di cassazione.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il ricorso principale ed il secondo motivo del ricorso incidentale;
accoglie il primo motivo del ricorso incidentale;
cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Bari. Così deciso in Roma, il 26 gennaio 1999.
Depositato in Cancelleria il 7 maggio 1999