Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott. LO PIANO Michele - Consigliere -
Dott. MAZZA Fabio - Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco - rel. Consigliere -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SYSTEM SRL, in persona del legale rappresentante signor SO ST, elettivamente domiciliato in ROMA VIA REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell'avvocato STEFANO GIOVE, che lo difende unitamente all'avvocato RAFFAELLE SONZOGNI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LA TT, elettivamente domiciliato in ROMA VIA FARINI 62, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO TANZA, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 695/00 della Corte d'Appello di BRESCIA, sezione seconda civile emessa il 4/10/2000, depositata il 14/10/00;
RG. 828/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/11/02 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato STEFANO GIOVE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso al pretore di Bergamo VI AN, proprietario di un immobile concesso in locazione alla società System s.r.l., agiva nei confronti della conduttrice per il rilascio del locale alla prima scadenza del contratto avendo egli intenzione di destinare il bene locato all'esercizio della attività commerciale del coniuge, che aveva programmato di ampliare l'esercizio della sua cartoleria.
La società convenuta contrastava la domanda sul presupposto della mancata prova della serietà del proposito di ampliamento della già svolta attività commerciale e, in via riconvenzionale e gradata, chiedeva la indennità per l'avviamento commerciale. Il pretore adito, con sentenza n. 261 del 1998, dichiarava la risoluzione della locazione alla sua prima scadenza e determinava, nella misura di diciotto mensilità dell'ultimo canone, la indennità di avviamento a favore della società conduttrice. Sulla impugnazione della società System s.r.l., la Corte di appello di Brescia, con sentenza pubblicata il 14.10.2000, rigettava il gravame.
I giudici di appello, sulla scorta della documentazione prodotta, consideravano seria ed effettiva la intenzione del locatore di destinare l'immobile al commercio del coniuge, che già svolgeva la sua attività imprenditoriale in locali attigui. Ritenevano che alla conduttrice, oltre l'indennità cd. normale nella misura di diciotto mensilità del canone, non poteva essere riconosciuta anche la indennità ulteriore, prevista dal secondo comma dell'art. 34 della legge n. 392 del 1978, sia perché l'attività che la moglie del locatore intendeva svolgere nell'immobile locato era del tutto diversa da quella che in esso esercitava la società conduttrice;

sia perché mancava il presupposto per l'accoglimento della suddetta domanda, costituito dall'effettivo inizio della medesima o similare attività entro un anno dalla cessazione del precedente esercizio commerciale.
Per la cassazione della sentenza ricorre la società System s.r.l., che affida la impugnazione a tre mezzi di doglianza.
Resiste con controricorso VI AN.
MOTIVI DELIA DECISIONE Con il primo motivo di impugnazione - deducendo la violazione della norma di cui all'art. 29, comma 1, lett. b) della legge n. 392 del 1978 - la società ricorrente censura la sentenza impugnata, assumendo che il locatore, con la documentazione offerta, non aveva fornito la prova idonea della serietà dell'intento della moglie di destinare l'immobile locato all'ampliamento del commercio che già esercitava, non sussistendo, in proposito, elementi oggettivi, quali, ad esempio, la insufficienza dei locali in suo uso ovvero la esigenza di migliorare le condizioni di esercizio della propria attività commerciale per essere essa divenuta difficoltosa e disagevole negli spazi già a disposizione.
Aggiunge che il volume di affari della già svolta attività era rimasto pressoché immutato e che la pretestuosità della dichiarata intenzione il giudice di merito avrebbe dovuto evincere anche dal fatto che il locatore aveva in precedenza tentato, senza riuscirvi, di riottenere la disponibilità dell'immobile mediante la intimazione di uno sfratto per morosità.
La censura - la quale, piuttosto che una violazione di legge, prospetta un vizio di motivazione circa la ritenuta sussistenza della seria e credibile intenzione ex art. 29 legge 392/78 di allargare l'area del commercio del coniuge ai locali in godimento alla società - non è fondata.
Premesso, infatti, che il diniego di rinnovazione del contratto alla sua prima scadenza, ai sensi della suddetta norma, più non richiede una situazione di necessità, all'uopo essendo sufficiente la intenzione seria, credibile e realizzabile, osserva questa Corte che la valutazione espressa sul punto dal giudice di merito ha tenuto conto di elementi di fatto precisi e circostanziati, assunti siccome rivelatori, in modo assolutamente non equivoco, di una programmata attività diretta a realizzare il potenziamento del commercio (denuncia di inizio di lavori per demolizioni interne dirette a creare aperture e vetrine;
contratto di mutuo agevolato, finalizzato all'ammodernamento del negozio ed all'acquisto di arredi ed automezzi;
domanda di contributo in conto interessi all'Amministrazione provinciale ai sensi della legge n. 102 del 1990 con allegata documentazione).
La valutazione compiuta dalla Corte di merito si basa su motivazione logica e congrua, rispetto alla quale non è ammissibile la richiesta della società ricorrente di un diverso apprezzamento delle fonti di prova sulla scorta di elementi aggiuntivi, ai quali il giudice di merito non ha inteso assegnare rilievo. Peraltro, lo stesso giudice di merito, a confutazione proprio di specifica doglianza devoluta con il gravame, ha anche osservato come la scelta, a diciotto anni dal suo inizio, di ampliare l'attività di commercio, integra una scelta economica esclusiva del locatore, che al conduttore non è dato sindacare sotto i riflessi della opportunità e della convenienza (Cass., n. 11445/98). Con il secondo motivo della impugnazione - deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 34, comma 2, della legge n. 392 del 1978 e del d. lgs. n. 114 del 1998 - la ricorrente società denuncia che il giudice di merito non avrebbe dovuto negarle il riconoscimento, in aggiunta alla indennità per l'avviamento nella misura normale delle diciotto mensilità del canone ultimo di locazione, della indennità cd. ulteriore del medesimo importo.
Assume che, nella specie, ricorrevano le condizioni di applicabilità per il suddetto riconoscimento del compenso a suo favore, poiché tra quella da essa istante esercitata e l'attività, che nei medesimi locali il locatore intendeva fare esercitare dalla moglie, evidente era l'affinità in rapporto all'elemento comune del commercio al minuto di macchine di calcolo ed accessori per ufficio. Il motivo non può essere accolto.
La indennità ulteriore o aggiuntiva del secondo comma dell'art. 34 legge 392/78 è collegata all'effettivo esercizio della medesima attività o di attività affine, non essendo sufficiente la semplice manifestata intenzione in ordine a detta destinazione;
con la conseguenza che il relativo diritto sorge solo quando si accerti che il nuovo esercizio sia del tipo di quello previsto (Cass., n. 4326/95), secondo valutazione di affinità o di identità della nuova attività, riservata al giudice di merito e non censurabile in cassazione (Cass., n. 4225/89). La ratio di detta indennità risiede esclusivamente nel principio dell'arricchimento senza causa del locatore, nella ragionevole presunzione che lo stesso, destinando l'immobile rilasciatogli alla identica o similare attività, continua a sfruttarne la capacità specifica di lucro prodotta dalla precedente attività e realizza una utilità di cui il conduttore viene ad essere privato. La norma predetta richiede, inoltre, che la destinazione dell'immobile alla medesima o similare attività si realizzi non oltre l'anno dall'avvenuto rilascio dell'immobile, per cui la scadenza dell'anno comporta, per presunzione assoluta di legge, che il locatore (o altri che facciano uso dell'immobile rilasciato) non consegue il valore dell'avviamento specifico di impresa proprio della pregressa attività del conduttore.
In virtù della indicata esegesi della norma in esame, osserva questa Corte, innanzitutto, che la valutazione espressa dal giudice di merito circa la diversità tra l'attività di commercio precedente e quella che il locatore vorrebbe fare svolgere nell'immobile, non è sindacabile in questa sede, essendo essa sorretta da logica ed adeguata motivazione.
Rileva, inoltre, questo giudice di legittimità che la Corte territoriale ha anche considerato che manca, per il riconoscimento del preteso diritto, l'altro presupposto dell'inizio dell'attività affine entro un anno dalla cessazione del precedente esercizio commerciale, non essendo stata neppure dedotta la relativa prova. In ordine a questa seconda ratio decidendi la società ricorrente non ha avanzato nessuna censura, se non tardivamente alla odierna discussione, per cui resta, comunque, confermata sul punto la decisione di esclusione della indennità ulteriore. Con il terzo mezzo di doglianza - deducendo la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - la ricorrente lamenta che la sentenza si baserebbe su una motivazione per relationem e che le sue istanze istruttorie sarebbero state rigettate con argomenti inidonei, perplessi e non basati sulla reale portata del giudizio.
La censura è inammissibile, in quanto generica e priva, altresì, della indicazione delle specifiche istanze istruttorie non ammesse e del thema probandi.
Il ricorso, perciò, è rigettato con la condanna della società soccombente alle spese del presente giudizio di legittimità, secondo determinazione di cui in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 81,08 oltre euro 1.000 (mille) per onorari.
Così deciso in Roma, il 28 novembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 28 gennaio 2003