REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Locazione 0 3163 /03 SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi 20064/99 Presidente Dott. Gaetano FIDUCCIA Rel. Consigliere Dott. Roberto PREDEN .72 PP Cron. Consigliere Dott. Michele VARRONE .867 Rep Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI Ud. 16/12/02 1 Consigliere - Dott. Fabio MAZZA ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: LL RO, elettivamente domiciliata in ROMA VIA SCANDRIGLIA 7, presso lo studio dell'avvocato IA PIA BUCCARELLI, difesa dall'avvocato VINCENZO GATTO, giusta delega in atti;
ricorrente -

contro

EA IT, IA IN, EA EA CA, domiciliati in EA SANTO, ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesi dall'avvocato ANTONINO DE LUCA ZUCCARO con studio in 98123 MESSINA VIA XXVII LUGLIO, 62, giusta delega in2002 2548 atti;
1 controricorrenti avverso la sentenza n. 184/99 della Corte d'Appello di MESSINA, emessa il 18/03/99 e depositata il 14/04/99 (R.G. 450/97) udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/12/02 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SE NAPOLETANO che ha concluso per l'accoglimento p.q.r. del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 22.6.1990 SE Prestan- drea esponeva che, a seguito di provvedimento di rila- scio dell'appartamento sito in Nizza Sicilia condotto in locazione ad uso di esercizio commerciale fondato sulla necessità della locatrice OS FI di adi- bire l'immobile ad abitazione propria ai sensi dell'art. 29, lett. a), della legge n. 392 del 1978, riconsegnato l'immobile il 18.6.1988; assumevaaveva che la FI non aveva destinato l'immobile all'uso dichiarato nel termine di sei mesi stabilito dall'art. 31 della legge citata;
conveniva la predetta davanti al Tribunale di Messina per sentirla condannare al risar- cimento dei danni nella misura di 48 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, pari a L. 150.000. 2 La convenuta eccepiva di aver occupato l'immobile al momento del rilascio, depositandovi alcuni mobili;
B di non aver potuto immediatamente adibire 1'appartamento a propria abitazione, non disponendo delle notevoli somme necessarie per eseguire i lavori di ripristino resi necessari dai gravi danni arrecati all'immobile dal conduttore;
di essersi adattata ad oc- cupare l'appartamento nello stato in cui si trovava nei primi mesi del 1989. Il tribunale, con sentenza del 3.10.1997, accoglie- va la domanda e condannava la FI al pagamento della somma di L.

7.200.000 ed alle spese. Pronunciando sull'appello della FI, al quale aveva resistito il Prestandrea, la Corte d'appello di Messina, con sentenza del 14.4.1999, lo accoglieva par- zialmente, riducendo l'importo del risarcimento а L.

1.800.000. La corte considerava quanto segue: -- perché si realizzi l'effettiva utilizzazione ad uso abitativo del bene da parte del locatore, atta ad evitare l'applicazione delle sanzioni previste dall'art. 31 della legge n. 392 del 1978, è necessario che questo venga stabilmente occupato dalle persone in- dicate nell'art. 31, mediante la loro insistenza nell'immobile; nella specie, la stessa prospettazione difensiva 3 della FI, incentrata sull'affermazione di avere occupato l'appartamento nel febbraio 1989, sia pur vi- vendo in condizioni disumane a causa del degrado dell'immobile, non era idonea a far ritenere osservato il termine di sei mesi dal rilascio, essendo avvenuto questo il 18.6.1988; - né il ritardo poteva essere giustificato da ra- gioni di forza maggiore, costituite dalla inabitabilità dell'appartamento, a causa dei gravi danni arrecati dal conduttore e dall'indisponibilità dei mezzi economici per far fronte alle elevate spese necessarie al ripri- stino dell'immobile, atteso che, per un verso, come risultava da un accertamento tecnico preventivo svolto in relazione ad altro giudizio tra le stesse parti e da un attestato del sindaco di Nizza Sicilia, l'immobile non era in condizioni manutentive di gravità tale da richiedere una spesa rilevante, ma necessitava solo di interventi di manutenzione ordinaria, e, per altro ver- So, che la FI, consapevole delle condizioni in cui si trovava l'immobile richiesto, avrebbe dovuto tempestivamente provvedersi dei mezzi finanziari occor- renti per il suo recupero funzionale;
le ragioni addotte dalla FI giustificavano peraltro la riduzione della misura del risarcimento a dodici mensilità del canone. 4 Avverso la sentenza la FI ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, ai quali ha resistito il Prestandrea. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 31 della legge n. 392 del 1978, in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., assume la ricorrente che erroneamente la corte d'appello ha escluso che il gravissimo stato di degrado dell'immobile integrasse causa di forza maggiore, che, avendo impedito la piena utilizzazione dell'immobile, avrebbe dovuto esonerare il locatore dalla sanzione prevista dall'art. 31 della legge n. 392 del 1978, non tenendo conto, altresì, che il locatore, a causa delle sue condizioni di grave disagio economico, non dispone- va delle notevoli somme necessarie ad eseguire i lavori di manutenzione.

1.1. Il motivo non è fondato. La censura, ancorchè formulata in termini di viola- zione di legge, si risolve nella critica della motiva- zione adottata dalla corte d'appello al fine di esclu- dere la sussistenza di uno stato di forza maggiore ido- neo ad esonerare il locatore dall'obbligo di adibire l'immobile all'uso, posto a fondamento del diniego di rinnovo ex art. 29, comma 1, lettera a), della legge n. 5 392 del 1978. Ma la censura non merita accoglimento, atteso che si verte in tema di giudizio di fatto sorretto da moti- vazione completa, congrua e logica.

2. Con il secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 698 c.p.c., in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., la ricorrente censura la R mancata ammissione della consulenza tecnica richiesta per accertare 10 stato dell'immobile, ritenuta super- flua dalla corte d'appello sul rilievo che le condizio- ni dell'appartamento risultavano già da un accertamento tecnico preventivo disposto dal Pretore di Alì Terme, illegittimamente acquisito agli atti di un giudizio di risarcimento danni da eccessiva usura all'immobile lo- cato promosso dalla FI, e prodotto in copia dal Prestandrea nel giudizio di appello in oggetto.

2.1. Il motivo non è fondato. L'art. 698 c.p.c. dispone che i processi verbali delle prove (acquisite in sede di procedimento di istruzione preventiva) non possono essere prodotti, né richiamati, né riprodotti in copia nel giudizio di me- rito, prima che i mezzi di prova siano stati dichiarati ammissibili nel giudizio stesso. Si tratta di disposizione volta a regolare il rap- porto tra istruzione preventiva e giudizio di merito in 6 vista del quale l'istruzione preventiva è stata richie- sta ed espletata, non invocabile nel caso di specie, nel quale il giudice ha tenuto conto dell'accertamento tecnico preventivo compiuto, su richiesta del condutto- re, in relazione ad altro giudizio vertente tra le stesse parti (promosso dal locatore ed avente ad ogget- to il risarcimento dei danni da eccessiva usura all'immobile), avvalendosi quindi del potere di utiliz- zare, quale elemento indiziario, dell'atto di accerta- mento predisposto per altro processo. Elemento indiziario che, d'altra parte, il giudice di appello ha valutato congiuntamente ad un attestato del sindaco del luogo, secondo cui l'appartamento ri- chiedeva soltanto interventi di manutenzione ordinaria, al fine di fondare il suo argomentato apprezzamento sulle condizioni dell'immobile.

3. Con il terzo motivo, denunciando omessa motiva- zione circa un punto decisivo della controversia pro- spettato dalle parti, in relazione all'art. 360, n. 5, c.p.c., la ricorrente censura la mancata ammissione della prova testimoniale richiesta in sede di precisa- zione delle conclusioni.

3.1. Il motivo non è fondato. La corte d'appello, nel rilevare che la stessa pro- spettazione difensiva dell'appellante non consentiva, 7 ancorchè provata, di ritenere osservato l'art. 31 della legge n. 392 del 1978, ha formulato un inequivoco im- plicito giudizio di inammissibilità delle prove artico- in ra- late dall'appellante a sostegno del suo assunto, gione della loro irrilevanza.

4. Con il quarto motivo, denunciando contradditto- ria motivazione circa un punto decisivo della

contro

- versia prospettato dalle parti, in relazione all'art. 360, n. 5, c.p.c., la ricorrente addebita alla corte di appello di essere caduta in contraddizione, per avere ritenuto apprezzabili, ai fini del contenimento della misura del risarcimento, le stesse ragioni che aveva ritenuto irrilevanti al fine di escludere la sussisten- za della forza maggiore quale causa giustificativa del ritardo nell'adibire l'immobile all'uso dichiarato.

4.1. Il motivo non è fondato. Non è configurabile le denunciata contraddittorie- Si verte in tema di apprezzamenti funzionali alla tà. decisione di questioni diverse, concernenti, rispetti- vamente, la sussistenza di un comportamento caratteriz- zato da colpa, in quanto non giustificato da causa di forza maggiore, ai fini dell'applicabilità della san- zione del risarcimento del danno di cui all'art. 31 392 del 1978, e la gravità della colpa della legge n. in concreto accertata, ai fini della determinazione 8 dell'entità della sanzione, che la norma suindicata stabilisce in misura non superiore a quarantotto mensi- lità di canone, così consentendo di quantificarla anche in misura inferiore, in relazione alle peculiarità del caso concreto.

5. In conclusione, il ricorso è rigettato.

6. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorren- te al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 1.600,00, di cui Euro 1.500,00 per onorari. Così deciso in Roma il 13.12.2002 IL PRESIDENTE IL CONSIGLIERE EST.GLIERE PO вата FI Depositata in Cancelleria IL CANCELLIERE CI Aloggi, 9:23.03 Doftes Maria Aiello L CANCELLIERE C1 Dottssa Maria Aiello CORTE SUPREMA CASSAZIQUE Si attesta la registrazione --presso l'Agenzia delle Entrate di Roma 2 il 12-5-2003 serie 4 al n. 18186 versate € 160.10 apposta in calce alla copia autentica (art. 278 T.U. n°115 del 30/5/2002) IL COLLABORATORE DI CANCELLERIA Roberto Ricci 9