IN NOME DEL POLO4 6 2 2 /0 3 12 622 REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE CASSAZIONE Oggetto Ripetizione di aumenti SEZIONE TERZA CIVILE illegali del canone di locazione Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Vittorio DUVA Presidente R.G.N. 18037/00 - Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere Cron.26504 Dott. Italo PURCARO - Consigliere 3356 Dott. Francesco TRIFONE Rel. Consigliere Rep. Ud. 19/02/03 Dott. Mario FINOCCHIARO - Consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: ND PA, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato MARCO TULLIO CICERONE con studio in 74016 MASSAFRA (TA) PIAZZA V EMANUELE 3, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

TO RT;
- intimato avverso la sentenza n. 343/99 della Corte d'Appello di LECCE SEZ DIST TARANTO, emessa il 10/11/99 e depositata 2003 il 24/11/99 (R.G. 149/99); 470 udita la relazione della causa svolta nella pubblica и з udienza del 19/02/03 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso del 18.7. 1995 al pretore di Taranto assafra un RT TO, conduttore in Massa ta di mento ad uso di abitazione, conveniva in giudizio il locatore LO AN per ottenerne la condanna alla restituzione di quanto corrisposto in più rispetto al canone equo dovuto, di cui chiedeva contestualmente la determinazione, e degli interessi legali sulla somma versata a titolo di deposito cauzionale. Il convenuto contrastava la domanda, deducendo che la data d'inizio della locazione non era quella indi- cata dal conduttore del 1° gennaio 1981 ma l'altra successiva del 1° settembre 1981 e che le somme canone legale corrispostegli corrispondevano al dell'abitazione. In via riconvenzionale chiedeva che l'attore fosse condannato a risarcirgli i danni derivati all'immobile dalla mancata effettuazione dell'ordinaria manutenzio- ne. Il pretore adito, con sentenza del 3 febbraio 2 pus 1999, in accoglimento sia della domanda principale che della riconvenzionale, condannava il locatore alla re- stituzione dell'indebito di lire 11.235.395 e degli in- teressi maturati sulla cauzione di lire 520.395; con- dannava il conduttore a risarcire il danno nella misura di lire 1.200.000; compensava in ragione della metà le spese processuali, che per l'altra metà poneva a carico di LO AN. Sulla impugnazione di LO AN decideva la Corte di appello di Lecce, con sentenza emessa nella sezione distaccata di Taranto e pubblicata in data 24 novembre 1999, la quale, confermate le altre statuizio- ni della sentenza di primo grado, condannava ER So- lito a pagare all'appellante la somma di lire 1.065.000, oltre rivalutazione dal 1° gennaio 1997 ed interessi legali sulla somma rivalutata anno per anno. I giudici di appello consideravano che la sentenza di primo grado non era censurabile sul punto relativo della locazione alla data del 1° gennaioall'inizio - 1981 e ciò ribadivano, oltre che per il fatto che il certificato storico di residenza del conduttore non ri- portava la residenza dello stesso nel periodo dal 1° gennaio al 1° settembre dell'anno 1981, in base anche alla considerazione che le prodotte ricevute di paga- mento del canone per il periodo suddetto erano riferi- 3 ри bili al medesimo immobile, il quale nelle quietanze successive veniva indicato con una diversa indicazione della strada e del numero civico intanto modificati. Ritenevano, inoltre, che la data di ultimazione dei lavori dell'immobile locato, ancorché la certifica- zione di abitabilità fosse stata rilasciata il 25.1.1979, doveva essere collocata nell'anno 1978, poi- ché la relativa richiesta era stata inoltrata il giorno 2.11.1978 e poiché il precedente inquilino dell'immobile aveva pagato in data 27.11.1978 l'allacciamento del gas al fabbricato. Per la cassazione della sentenza ha proposto ri- corso LO AN, che affida la impugnazione a due mezzi di doglianza. Non ha svolto difese l'intimato ER TO. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo mezzo di doglianza -deducendo la vio- lazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli art. 2697, 43 e 44 c.c., 31 disp. att. stesso codice, 2 e 11 1. 24.12.1954 n. 1228, 5, 11 e 13 d.P.R. 31.1.1958 n. 136 e del d.P.R. 30.5 1989 n. 223- il ricorrente la- menta che erroneamente il giudice di merito aveva sta- bilito l'inizio del rapporto di locazione alla data del 1° gennaio 1981. Assume che l'inizio del rapporto alla diversa data зи 4 del 1° settembre 1981 risulterebbe inconfutabilmente dimostrato dal ricorso introduttivo del giudizio, dal prodotto contratto scritto di locazione e dal certifi- cato storico di residenza. Aggiunge che alla suddetta certificazione anagra- fica si sarebbe dovuta attribuire valenza probatoria privilegiata in virtù della presunzione di coincidenza , tra residenza effettiva e residenza anagrafica,connessa all'obbligo di comunicazione del trasferimento di resi- denza nel previsto termine secondo le rigorose formali- tà dettate da imperative disposizioni di legge. Denuncia, infine, che, contrariamente a quanto af- fermato in sentenza (riferibilità, cioè, delle quietan- ze di pagamento del canone sempre al medesimo immobile, del quale erano, intanto, mutati i dati della toponoma- stica stradale), l'indicazione in tempi diversi della ubicazione dell'appartamento locato in due strade di- stinte veniva ad identificare due immobili differenti. La censura -la quale, piuttosto che un vizio di violazione o falsa applicazione di norme di legge, pro- spetta, invero, un vizio di motivazione in ordine alla ritenuta risalente durata della locazione del medesimo °immobile alla data del 1 gennaio 1981- non può essere accolta, giacché con essa il ricorrente non evidenzia vizi logici della motivazione sul punto, ma sollecita рук in questa sede un'inammissibile riesame del materiale probatorio, al fine di ottenerne una valutazione diver- sa da quella congrua, convincente e logica compiuta dal giudice del merito. Rileva, infatti, questa Corte che lo stesso ricor- rente assegna alle risultanze della certificazione ana- grafica la valenza di semplice dato presuntivo della corrispondenza di esse alla realtà effettiva, sicché correttamente il giudice di merito ha escluso la valen- za probatoria privilegiata, invocata dal ricorrente pur in presenza di altri elementi di prova contraria del tipo di quelli indicati nella impugnata sentenza. E' costante, infatti, l'affermazione da parte di questo giudice di legittimità (ex plurimis: Cass. n. 2143/95) secondo cui, ai fini della determinazione del luogo di residenza o di dimora di un soggetto, è rile- vante esclusivamente il luogo ove lo stesso di fatto in via abituale conduce la normale sua esistenza, per cui le risultanze anagrafiche rivestono il ruolo di mero valore presuntivo circa la indicazione del suddetto luogo ed esse possono essere superate, in quanto tali, da una prova contraria, desumibile da qualsiasi altra fonte di convincimento. Nella specie, il valore presuntivo del certificato storico di residenza del conduttore il giudice del me- зил 6 rito ha ritenuto superato dalla prova documentale, CO- stituita dalle quietanze di pagamento del canone che al conduttore erano state rilasciate dal locatore anche per il periodo dal 1° gennaio al 31 agosto dell'anno 1981, poiché esse confermavano che in detto periodo Um- berto TO già usava 1'immobile locato come normale sua dimora. Né può assumere rilievo contrario il fatto che il contratto scritto prodotto in giudizio dal locatore indichi come data di inizio della locazione quella suc- cessiva del 1° settembre 1981, poiché detto documento non contrasta l'affermata esistenza di una pregressa concessione in godimento dell'immobile, quale documen- tata dalle quietanze per il canone. Inoltre, circa la supposta riferibilità delle sud- dette quietanze a due immobili diversi, trattasi, all'evidenza, di denuncia di preteso vizio revocatorio, non deducibile in questa sede, avendo il giudice di me- rito chiarito che, nel corso del rapporto, erano stati mutati la denominazione della strada ed il numero civi- co dell'immobile detenuto in locazione, il che spiegava la ragione dell'apparente riferimento delle quietanze a due diversi immobili oggetto di distinte locazioni. Con il secondo motivo d'impugnazione -deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di pu cui agli art. 12, 22 e 14 della legge n. 392 del 1978 nonché la contraddittoria motivazione su un punto deci- sivo della controversia- il ricorrente lamenta che, pur in presenza di un certificato di abitabilità dell'immobile locato rilasciato in data 25 gennaio 1979 dall'autorità competente, il giudice di merito aveva attribuito valore probatorio, circa la ultimazione dei lavori nel precedente anno 1978, sia al fatto che la istanza del proprietario, diretta ad ottenere la licen- za di abitabilità, era stata inoltrata il 2 novembre 1978; sia alla circostanza che l'allacciamento dell'immobile alla rete di distribuzione del gas era avvenuta nello stesso mese del novembre 1978. Assume il ricorrente che agli effetti della deter- minazione del costo base degli immobili per il calcolo dell'equo canone debba, in primo luogo, attribuirsi ri- levanza al certificato di abitabilità e che solo in mancanza di esso la data di ultimazione dei lavori pos- sa essere accertata, comunque, in base ad altri elemen- ti. Precisa il ricorrente sul punto che il certificato di abitabilità costituisce fonte privilegiata di prova della data di ultimazione dei lavori non solo quando in esso l'epoca di completamento delle opere risulta indi- cata;
ma anche quando detta indicazione manchi e debba, 8 pu perciò, la ultimazione essere intesa come coincidente con la data di rilascio del certificato medesimo. Il motivo, che propone della norma di cui all'art. 14 della legge n. 392 del 1978 una interpretazione non condivisibile, non può essere accolto. Ai fini dell'applicazione della norma in oggetto, infatti, occorre precisare che la data risultante dal certificato di abitabilità o da quello di completamento dei lavori vincolano il locatore, il quale non può ri- correre, in via alternativa, ad altri mezzi di prova diretti ad individuare una data di ultimazione succes- siva a quella risultante dai suddetti documenti. L'alternatività, invece, è consentita al condutto- re, per il quale il certificato di abitabilità e quello di completamento dei lavori esprimono una presunzione solo relativa di ultimazione dei lavori alla data in essi indicata, per cui non può essergli impedito di di- mostrare un completamento dei lavori avvenuto in data anteriore, allo stesso modo di come accade quando, es- sendo stata l'abitazione concessa in locazione senza • certificato di abitabilità o di completamento dei lavo- ri, il conduttore è ammesso a dimostrare che ha inizia- to a godere compiutamente dell'immobile quando non vi era più bisogno di allestirvi altri lavori per renderlo abitabile. 9 ри Nel caso in esame il completamento dei lavori è stato ritenuto dal giudice di merito avvenuto già alla data del 2 novembre 1978, quando il proprietario invia- va la relativa documentazione allegata alla richiesta di autorizzazione all'abitabilità. Lo stesso giudice di merito, inoltre, dà atto che in data 27 novembre 1978 l'abitazione era occupata da altro inquilino, quello stesso che aveva pagato per l'allacciamento del gas. L'avere valorizzato entrambe le circostanze per dedurne che nell'anno 1978 l'immobile non aveva bisogno del completamento di altri lavori perché potesse con- sentirsene la destinazione all'uso di abitazione, CO- stituisce motivazione logica ed adeguata di una situa- zione, della quale il conduttore era tenuto a dimostra- re la sussistenza anche senza le limitazioni, che il ricorrente vorrebbe imporgli. Il ricorso, pertanto, è rigettato senza altra pro- nuncia in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione, nel quale l'intimato non ha svolto difese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese. Roma, 19 febbraio 2003. Il Consigliere est. Il Presidente Juom Vinois Duva DEPOSITATO IN CANCELLERIA 28 AGO. 2003 IL CANCELLIERE C1 IL CANCERNERE C1 10 Oggi. IN NO IN TI