REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Composta dagli03792 /0 3 Locasione Riscetts ig ri Magistrati: Dott. Gaetano NICASTRO - Presidente R.G. N. 8014/01 Cron. 8725 Rel. Consigliere Dott. Michele VARRONE Rep. 1067 Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI Consigliere Dott. Mario FINOCCHIARO Ud. 18/11/02 - Consigliere- Dott. Donato CALABRESE ha pronunciato la seguente SENTEN ZA sul ricorso proposto da: ZI IL, elettivamente domiciliata in ROMA VIA . DARDANELLI 37, presso lo studio dell'avvocato FABRIZIO SALBERINI, che la difende, giusta delega in atti;
- ricorrente

contro

NA US, elettivamente domiciliata in ROMA VIA TEVERE 5/B, presso 10 studio dell'avvocato : PRISCILLA PETTITI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato CESARE DEGLI OCCHI, giusta delega in atti;
controricorrente 2002 nonchè contro 2224 -1- UB IA, ROMANO NI SE, RE NA, OL IO, MO UR;
- intimati avverso la sentenza n. 386/00 della Corte d'Appello di -- BOLOGNA, Sezione I Civile, emessa il 03/03/00 e + depositata il 03/04/00 (R.G.748/97); + udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/11/02 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;
udito l'Avvocato Fabrizio SALERRINI;
- udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore --- Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per - H l'inammissibilità ricorso ed in subordine il del rigetto. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 19/5/90 IL ZI, conduttrice di un locale ad uso negozio sito in Fidenza, via Gramsci n. 20, piano terra, di proprietà di US NA, conveniva davanti al Tribunale di Parma la NA, nonché UR MO e IA UB, in proprio e quali legali rappresentanti della s.n.c. SC EY ed, inoltre, SE Ro NO NI NA RE e IO OT.I. esponendo: - che in data 10/11/1989 la proprietaria aveva comunicato, a lei e ad altri conduttori di negozi e di un appartamento adibito a laboratorio di analisi (NN AE, ES ED, UR MO, IA كي UB. SE NO NI, RI CH ك quest'ultima legale rappresentante del laboratorio), di aver posto in vendita, in un unico blocco, le unità immobiliari date in locazione ad un prezzo complessivo di L. 1.150.000.000 (da pagare, quanto a L. 160.000.000, entro il 20/12/1998; il resto alla stipula del rogito), al fine di un'eventuale diritto di prelazione;
-che, unitamente a ED, MO, UB c NI (con i quali si cra impegnata ad esercitare la prelazione), avevano comunicato la volontà di ک ل ا esercitare il diritto di prelazione per tutti gli immobili ed offerto l'acconto di L. 160,000,000, rifiutato dalla locatrice;
- che, nel frattempo, la proprietà aveva venduto separatamente alcune unită immobiliari locate e le aveva inviato, il 2/12/1989, una nuova comunicazione per l'esercizio del diritto di prelazione del solo negozio da lei condotto, - contenente un prezzo superiore a quello del valore della quota di cui alla precedente comunicazione. Intendendo ottenere il riconoscimento sia del diritto di prelazione di cui alla prima offerta del 10/11/1989, sia del diritto di riscatto nei confronti dei terzi acquirenti (il cui comportamento ura da considerare illegittimo), chiedeva le fosse riconosciuto il diritto di prelazione e di riscatto su tutto il compendio immobiliare. I convenuti, costituendosi, domandavano il rigetto della domanda. II MO la UB proponevano inoltre, in via subordinata. domanda riconvenzionale volta ad ottenere l'estensione in proprio favore delle eventuali pronunzic rese a vantaggio dell'attrice ed altresì richiesta di manleva nci confronti della NA;
OL, NI e RE chiedevano unicamente di esserc manlevati nei confronti della NA. La costituzione di ES ED, effettuata dopo la precisazione delle conclusioni, era dichiarata inammissibile ex art. 294 c.p.c. rilevato che laCon sentenza 20 gennaio 1997 il Tribunale di Parma proprietaria ZI aveva comunicato congiuntamente a sei conduttori di aver posto in vendita in unico blocco le sei unità immobiliari;
che solamente cinque dei sei destinatari della comunicazione avevano dichiarato di escrcitare in fonna congiunta la prelazione sull'intero compendio affermava che, pur non - essendo applicabili i principi della vendita in blocco (i beni oggetto di denuntiatio erano stati considerati cumulativamente, ma non come complesso unitario rispetto alle porzioni locate), la pretesa di esercitare la prelazione con riferimento alla pluralità degli immobili era da ritenere infondata in quanto: l'art. 38 1. n. 392 del 1978 attribuisce al conduttore il diritto di prelazione solo per la specifica unità immobiliare a lui locata;
la denuntiatio poteva produrre, in capo alla proprictaria, l'obbligo di stipulare il contratto con riferimento alle singole unità inmobiliari locate, ma non quello di garantire ad una pluralità di conduttori il diritto di esercitare congiuntamente la prelazione sulla pluralità degli immobili ne, tanto meno, quello del singolo conduttore di esercitare la prelazione su unità immobiliari a lui non concesse in locazione, Rigettava infine la domanda di prelazione, svolta in comparsa conclusionale sul solo immobile condotto in locazione, affermando che in realtà la prelazione era stata esercitata, congiuntamento ad alui conduttori, sull'intero complesso contemplato nella denuntiatio 12/10/1990; inoltre, il saldo non era stato offerto con danaro contante, ma mediante rilascio di assegni di conto corrente hancario. Proponeva gravame la ZI al quale resistevano tutte le parti appellate e la Corte di Appello felsinea. con sentenza 3 aprile 2000, lo rigettava, condannando l'appellante alle spese del grado nei confronti della NA (con compensazione nei confronti delle altre parti), condividendo l'apprezzamento del primo giudice che dal complessivo comportamento della ZI emergeva la volontà di operare l'acquisto non del solo immobile da costei condotto in locazione ma, inammissibilmente, anche dei beni locati a terzi, a nulla rilevando il tardivo ripensamentu manifestato dopo oltre cinque anni. Ha proposto ricorso per cassazione la ZI sulla base di un unico complesso motivo. Ha resistito solo la NA con controricorso. La ricorrente ha depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Con l'unico complesso motivo la ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 38 e 39 L. n. 392 del 1978, 1350 n. 5 c.c. ed il vizio della motivazione sul punto decisivo della controversia, il tutto in relazione all'art. 360 nm. 3 e 5 c.p.c., si duole che i giudici del merito le abbiano negato il riconoscimento del diritto di prelazione (e quello succedaneo di riscatto) in base alla considerazione che non avrebbe tempestivamente esercitato tale diritto solo sul bene da lei condotto in locazione, senza considerare: che una sua eventuale rinuncia avrebbe dovuto essere formulata per iscritto ex art. 1350 n. 5 c.c. che per la comunicazione di vendita da parte delia locatrice era stata adottata la formula del "diritto di prelazione, che spetti" cho, comunque, nella risposta del 2/12/89 essa ZI, oltre a manifestare l'intenzione di esercitare la prelazione in forma congiuna, aveva aggiunto "c, comunque, per quanto occorrer possa ciascuno in relazione all'immobile condotto in locazione"; che. nella specie, trattavasi di vendita cumulativa. L'esposta ed articolata censura non è fondata. Essa si infrange, infatti, contro l'accertamento del giudice di appello, il quale rilevato che: -la "comunicazione di esercizio di prelazione" notificata il 2/12/1989, si riferiva ad una prelazione operata "in forma congiunta" da alcuni dei conduttori ed aveva ad oggetto anche beni locati a terzi. Essa, tuttavia, conteneva l'inciso e comunque per quanto occorrer possa, di esercitare il diritto di prelazione ciascuno in relazione all'immobile condotto in locazione": - tale atto, tuttavia, rimase senza seguito: il 19/12/1989 ZI, ED, MO, UB e NI (conduitori di alcuni dei beni offerti), premesso di aver comunicato alla proprietà "di esercitare congiuntamente” il diritto di prelazione, offrirono la prima rata, corrispondente alla quota di vendita dell'intero (comprensivo degli immobili locati a terzi), e provocarono il giustificato rifiuto della proprietà: anche nel successivo verbale di constatazione, reso in data 10/1/1990 avanti al notaio Braga di Fidenza, l'appellante domandò di effettuare un acquisto congiunto (insieme ad altri conduttori) di beni condotti da persone che non avevano esercitato il diritto di prelazione;
con atto di citazione notificato il 19/5/1990, IL ZI chiese il - trasferimento a suo favore (in forza di prelazione e di riscatto) di tutte le unità immobiliari offerte e solo nella comparsa conclusionale del 18/2/1995, l'attrice dichiarò di esercitare, in via principale, la prelazione con riferimento esclusivo all'immobile da lei condotto;
tutto ciò premesso, ha tratto la conclusione che "non può prendersi in - considerazione il suo tardivo ripensamento (espresso dopo oltre cinque anni), essendo palese che aveva ab initio rinunziato ad avvalersi della prelazione sul bene da lei condotto (la manifestazione in tal senso era equivoca) e che, in ogni caso, aveva lasciato decorrerc il tempo utile all'esercizio della prelazione". Trautasi di motivazione esente da errori giuridici, in quanto correttamente esclude il diritto di prelazione esercitato in via congiunta e/o anche su beni estranei all'immobile detenuto dall'interessata e che per il resto si risolve in un apprezzamento di fatto che, essendo congruo e logico, risulta incensurabile in questa sede. Il ricorso va, pertanto, rigoltato. Si ravvisano tuttavia giusti motivi per compensare le spese del prescute grado.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma il 18 novembre 2002, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE Scheton Лабом Центъ IL CANCELLIERE CI Dott.ssa Maria Aiello Depositata in Cancelleria 09 14.03.03 IL CANLELLERE C1 Dott.ssa Maria Ajello