Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. LOSAVIO Giovanni - Presidente -
Dott. CAPPUCCIO Giammarco - Consigliere -
Dott. FORTE Fabrizio - rel. Consigliere -
Dott. RAGONESI Vittorio - Consigliere -
Dott. DE CHIARA Carlo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 10612 del Ruolo Generale degli affari civili dell'anno 2001, proposto da:
SOCIETÀ ITALIANA PER LE CONDOTTE D'ACQUA s.p.a., in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliato in Roma, V. Giunio Bazzoni n. 3, presso l'avv. Paolo Accardo, rappresentata e difesa, per procura a margine del ricorso, dall'avv. Paolo Carrozza.

- ricorrente -

contro
OC TU LB e EC OC TU NC, elettivamente domiciliati in Roma, V. Arenula n. 21, presso l'avv. Isabella Lesti e rappresentati e difesi dall'avv. Salvatore Loche del foro di Cagliari, per procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

contro
BA ET e AN AR RM, già domiciliati in Cagliari presso il loro procuratore domicilitario nel giudizio di merito, avv. Salvatore Loche.

- intimati -

avverso la sentenza della Corte di appello di Cagliari, sez. civ., n. 87/00 del 10 dicembre 1999 - 25 febbraio 2000. Udita, all'udienza del 27 giugno 2003, la relazione del Cons. Dr. Fabrizio Forte.
Udito l'avv. Accardo, per delega dell'avv. Carrozza, per la ricorrente, che ha insistito per l'accoglimento del ricorso e il P.M. Dr. ABBRITTI Pietro, che ha concluso per l'accoglimento dei primi due motivi di esso, con assorbimento del terzo.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 10 - 14 giugno 1996, DE LL, RI EL DI, LB CO OR e CE EC CO OR convenivano in giudizio davanti alla Corte di appello di Cagliari l'A.N.A.S. e la Società Italiana per le Condotte d'Acqua s.p.a., qualificandosi comproprietari d'un terreno di mq. 25.634 occupato per la realizzazione di un tratto stradale tra il Km. 7 e il Km. 14,250 della S.S. 131 dalla società, concessionaria dell'Azienda per l'opera e i lavori, domandando di determinare l'indennità per l'occupazione iniziata il 24 febbraio 1992.
L'A.N.A.S. si costituiva, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva e affermando che la domanda era infondata, mentre la s.p.a. Condotte d'Acqua deduceva che le aree occupate, per provvedimento dell'Assessore regionale all'urbanistica 21 dicembre 1989, erano in "Zona relativa a viabilità per il nuovo tracciato della S.S. 131" ed pertanto da classificare come inedificabili, ex art. 16 del D.Lgs. 30 aprile 1992 n. 285 e 26 e ss. del Reg. d'attuazione.
Con sentenza del 25 febbraio 2000, la Corte d'appello di Cagliari rilevava il difetto di legittimazione dell'A.N.A.S., essendo legittimata solo la s.p.a Condotte d'acqua, alla quale ordinava il deposito dell'indennità d'occupazione, liquidata in L. 45.649.000 per ognuna delle quattro annualità dal 24 febbraio 1992 al 24 febbraio 1996, e in L. 44.398.342 per il periodo dal 25 febbraio 1996 alla data del decreto di espropriazione, del 14 febbraio 1997. La Corte ha ritenuto edificabili le aree occupate, in quanto il vincolo d'inedificabilità per la loro destinazione a strada era "preordinato all'espropriazione" e non poteva rilevare per la valutazione delle aree.
Il comune di Sestu, infatti, recependo la citata delibera dell'Assessore regionale all'Urbanistica, aveva adottato una variante al Programma di Fabbricazione la quale inseriva le aree in Zona destinata alla viabilità, al fine di realizzare l'opera per la quale si era proceduto alla occupazione de qua.
In precedenza, per il Programma di Fabbricazione del Comune adottato nel 1987, la superficie occupata rientrava in "Area di servizi con attrezzature mercantili" e aveva possibilità legali d'edificazione prima dell'imposizione del vincolo per l'esproprio. Trattandosi di area edificabile, valutata dal c.t.u. con metodo sintetico comparativo sulla base di atti di vendita di aree vicine e con caratteristiche analoghe in L. 32.000 a mq., si doveva determinare l'indennità d'espropriazione virtuale ai sensi dell'art. 5 bis della L. 359/92, essendo non provata e tardiva l'eccezione sollevata dopo la prima udienza di trattazione dalla s.p.a. Condotte per l'applicazione dei valori emergenti dalla denuncia ICI per l'indennità d'esproprio.
Liquidata l'indennità di espropriazione nella metà del valore venale (L. 456.490.000), la Corte ha determinato nel 10% di questa per ogni anno di durata quella di occupazione, pervenendo alle citate statuizioni e compensando tra attori e A N.A.S. le spese di causa, che erano poste a carico della Società per le Condotte d' Acqua nei confronti degli opponenti.
Per la cassazione di detta sentenza ha proposto ricorso non notificato all'A.N.A.S. la Società per Condotte d'Acqua con tre motivi illustrati da memoria ed hanno resistito con controricorso LB CO OR e CE EC CO OR;
non svolgono attività difensiva DE LL e RI EL DI. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente va rilevato che l'omessa notificazione del ricorso all'A.N.A.S. nella presente causa da qualificare scindibile, ai sensi dell'art. 332 c.p.c., evidenzia l'acquiescenza della ricorrente in ordine al difetto di legittimazione passiva di detta Azienda, da ritenere definitivamente statuito con valore di giudicato, per non esservi stata impugnazione sul punto da nessuna delle parti del giudizio di merito.

2. Il ricorso deduce in primo luogo violazione dell'art. 5 bis della L. 8 agosto 1992 n. 359, che al 3^ comma, impone per la valutazione delle aree, di "considerare le possibilità legali ed effettive di edificazione ... al momento dell'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio", stabilendo, al successivo comma 4^ che, per le aree inedificabili, si applicano "le norme di cui al titolo 2^ della L. 22 ottobre 1971 n. 865, e successive modificazioni e integrazioni".
Secondo la Corte d'appello, la natura di vincolo preordinato all'esproprio della variante urbanistica che ha destinato a viabilità l'area, per ampliare la S.S. n. 131, imponeva di accertare le possibilità d'edificazione dell'area prima di detto vincolo;

secondo i giudici di merito, le aree occupate erano "in zona a vocazione edificatoria, sia pure con i limiti imposti dalla particolarità della zona stessa che non era direttamente edificabile." (pag. 9 sentenza impugnata). Gli atti di comparazione relativi ad aree direttamente edificabili e non inseriti in aree destinate a viabilità, sono stati erroneamente usati per determinare il valore venale del suolo che, anche prima della variante, nel Programma di Fabbricazione rientrava in "zona destinata a tracciato e svincoli della nuova S.S. 131". In cause simili la Corte di merito ha considerato non edificabili le aree comprese nel nuovo tracciato della strada e la sentenza è censurabile perché non considera l'impedimento urbanistico all'edificazione di cui alla pregressa destinazione urbanistica delle superfici occupate. Al primo motivo di ricorso è collegato il secondo che lamenta motivazione contraddittoria in ordine all'affermata natura edificatoria delle aree in rapporto agli artt. 5 bis della L. 359/92 e 360 n. 5 c.p.c.. Per il Programma di fabbricazione previgente, l'area in cui è il terreno occupato, è destinata a "servizi con attrezzature mercantili" ed ha un "indice di salvaguardia dello 0,01 mc./mq. e con possibilità di utilizzazione pari a 1/mc/mq. solo per quei lotti che risultino già edificati"; i suoli occupati erano quindi in sostanza inedificabili, non essendovi nell'area costruzioni da ampliare, come rileva la stessa sentenza. Ciò spiega perché il terreno occupato è state ritenuto essere "in zona a vocazione edificatoria" e "non...direttamente edificabile", dovendosi considerare con la disciplina urbanistica anche le concrete caratteristiche dei suoli incidenti sull'edificabilità,per le quali le aree dovevano considerarsi come terreni agricoli, non avendo reali possibilità di edificazione.
Secondo i controricorrenti la natura di vincolo preordinato all'esproprio della variante urbanistica di destinazione a strada dei terreni occupati, comporta una valutazione incensurabile in Cassazione, in rapporto a una diversa valutazione dei vincoli dalla ricorrente. Nulla affermano i controricorrenti sulla pretesa inedificabilità concreta delle aree occupate e sui valori comparati dai quali si sono desunti quelli delle aree.

3. Il primo motivo di ricorso è infondato e il secondo deve accogliersi con riferimento alla dedotta insufficiente motivazione della sentenza impugnata circa la concreta edificabilità delle aree espropriate.
Non appare infatti dubbio che esattamente la Corte di merito ha rilevato che "il vincolo che comportò la variante del programma di fabbricazione del Comune di Sestu costituisce vincolo preordinato all'esproprio" (pag. 9 sentenza impugnata), avendo destinato le aree espropriate a "zona relativa a viabilità per il nuovo tracciato della Strada Statale 131", cioè per l'opera pubblica per la quale è avvenuta l'occupazione. Deve quindi rigettarsi il primo motivo di ricorso che insiste per la natura conformativa del predetto vincolo, correttamente negata dalla Corte d'appello per la evidente identità dell'opera pubblica per la quale è avvenuta l'occupazione con quella per la quale l'inedificabilità dell'area era divenuta assoluta. Del tutto insufficiente è peraltro la motivazione della sentenza impugnata per la parte nella quale, pur se nei limiti di un metro cubo ogni cento metri quadri di terreno e al fine di realizzare aree di servizio e attrezzature mercantili, ritiene edificabili i terreni, che essa stessa nega facessero parte della zona di rispetto della preesistente S.S. 131.
Non si comprende infatti, in relazione al terreno occupato di circa mq. 25.000 per il quale sarebbe stata consentita in astratto la costruzione di un fabbricato da 60 mq. e di 4 m. di altezza, così misurata nei minimi per le attività "mercantili" consentite, in quale modo la Corte d'appello sia giunta a ritenere effettivamente edificabili le aree occupate,alle quali risulta applicabile un indice d'edificabilità minore persino di quello delle aree esterne al perimetro dei centri abitati, parificate a quelle agricole, di cui all'art. 4, comma 7^, lett. a, della L. 28 gennaio 1977 n. 10, di "metri cubi 0,03 per metro quadrato".
Lo stesso metodo sintetico comparativo usato per rilevare il valore venale del terreno appare scorrettamente applicato;
in rapporto al limitatissimo indice di edificabilità applicabile, dovuto pure all'assenza di precedenti costruzioni da modificare e ampliare, la Corte, aderendo alle valutazioni del c.t.u., fa sua "la media dei prezzi dichiarati in atti pubblici con riferimento ad aree vicine aventi caratteristiche similari e analoga destinazione urbanistica" (pag. 10 della sentenza impugnata).
È invece ovvio che, per un esatta comparazione, si deve far riferimento ad aree con identici standards urbanistici e medesimo indice di edificabilità, essendo irrilevante il prezzo pagato per aree solo con destinazione analoga a quella per cui è causa, i cui indici di edificabilità siano diversi da quelli di cui sopra. Pertanto, il secondo motivo di ricorso è fondato.

4. Il terzo motivo di ricorso lamenta violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. nelle statuizioni della sentenza impugnata sulle spese di causa, compensate tra le parti nella parziale soccombenza degli attori.
Esso è assorbito dall'accoglimento del secondo motivo di ricorso che comportando la cassazione della statuizione principale sull'accertamento del valore venale delle aree occupate fa venire meno anche quelle accessorie sulle spese di causa.
In conclusione, deve accogliersi il secondo motivo di ricorso, rigettarsi il primo e dichiararsi assorbito il terzo;
la sentenza impugnata deve cassarsi in relazione al motivo accolto,con rinvio della causa alla Corte d'appello di Cagliari, in diversa composizione, anche per le spese di questa fase di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbito il terzo;
cassa la sentenza impugnata, in relazione al motivo accolto, e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'appello di Cagliari in diversa composizione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 27 giugno 2003. Depositato in Cancelleria il 7 gennaio 2004