Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DUVA Vittorio - Presidente -
Dott. VITTORIA Paolo - Consigliere -
Dott. PERCONTE LICATESE Renato - rel. Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
Dott. SEGRETO Antonio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
OB IA, OB RO, RC ANNUNZIATA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CASSIODORO 19, presso lo studio dell'avvocato ALESSANDRO PANSADORO, che li difende unitamente agli avvocati GIUSEPPE MORSILLO, GIOVANNI BORA, PAOLO PAURI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
SS RI, SS ER, NZ RO, in qualità di soci e legali rappresenta dell'Impresa Edile AL ED & co. S.n.C.;
elettivamente domiciliati in ROMA VIA SESTO RUFO 23, presso lo studio dell'avvocato LUCIO V MOSCARINI, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 135/00 della Corte d'Appello di ANCONA, emessa il 5/4/2000, depositata il 20/05/00; RG. 421/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/02 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

uditi gli Avvocati PANSADORO ALESSANDRO e PAURI PAOLO;

udito l'Avvocato MOSCARINI LUCIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
BB GR, BB EL e UR Annunziata, premesso di essere affittuari coltivatori diretti di un fondo con fabbricato rurale sito in Montefortino ed esteso Ha 4.58.70, venduto, con atto del 16 dicembre 1987, in spregio del loro diritto di prelazione, ad AL ED, AL SE e AN EL, quali soci e legali rappresentanti della società in nome collettivo Impresa Edile AL ED & C.; convenivano innanzi al Tribunale di Ascoli Piceno i predetti, esercitando in via principale, nei loro confronti, il diritto di riscatto per l'intero oggetto della compravendita, e, in subordine, per quella parte del terreno (Ha 1.81.00) a destinazione agricola e per quella porzione di fabbricato da loro sempre goduta.
I convenuti resistevano alla domanda.
Con sentenza del 15 luglio 1997 il Tribunale rigettava la domanda, osservando che prima della vendita il fabbricato era stato censito al catasto edilizio urbano e una parte consistente del terreno era stata inclusa dal programma di fabbricazione in zona edificabile, mentre la residua parte, che aveva conservato la destinazione agricola, non aveva una propria autonomia colturale. Rilevava altresì che gli attori non avevano dimostrato il possesso dei requisiti richiesti dalla legge per la qualifica di coltivatore diretto ne' la mancata alienazione, nel precedente biennio, di fondi rustici di imponibile superiore alle mille lire.
Con sentenza del 20 maggio 2000, la Corte d'Appello di Ancona ha rigettato il gravame dei soccombenti, cui ha resistito la società appellata.
Per la cassazione di questa sentenza ricorrono i soccombenti, formulando tre censure, cui resiste con controricorso l'intimata. I ricorrenti hanno depositato una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Si osserva preliminarmente che, nell'"atto di costituzione di difensore aggiunto" per i BB e la UR è menzionata la sentenza di questa Corte Suprema n. 5756 del 28 febbraio 1990, "con la quale, ben dodici anni or sono, è stato risolto il regolamento di competenza tra le stesse parti, con lo stesso oggetto, di cui all'odierno procedimento, mediante rinvio degli atti del giudizio alla sezione specializzata agraria". La sentenza in atti è, più esattamente, quella n. 5756 del 22 maggio 1991, con la quale, in sede di regolamento, è stata dichiarata la competenza della Sezione specializzata agraria del Tribunale di Ascoli Piceno in un giudizio tra le stesse parti ma oggettivamente diverso, promosso dagli AL e dalla AN, innanzi al pretore di Amandola, per la condanna dei BB e della UR al rilascio di alcuni appezzamenti di terreno detenuti senza titolo, oltre al risarcimento dei danni, nonché al rilascio, per finita locazione, di un fabbricato rurale e delle relative pertinenze. Detta sentenza non può pertanto avere alcun rilievo nel presente giudizio. Per quanto riguarda poi l'eccezione di incompetenza per materia sollevata nel corso della discussione orale, per un eventuale rilievo d'ufficio ai sensi del previgente art. 38 1^ comma C.p.c., ancora applicabile, "ratione temporis", al presente giudizio, intrapreso nel 1988, va riaffermato, secondo l'unanime giurisprudenza di questa Corte Suprema, che le controversie in materia di riscatto di fondo rustico da parte di affittuario coltivatore diretto, ai sensi dell'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590, non rientrano tra quelle devolute alla competenza per materia delle Sezioni specializzate agrarie, ma appartengono alla competenza del giudice ordinario, anche dopo l'entrata in vigore dell'art. 9 della legge 14 febbraio 1990 n. 29, il quale devolve alle dette Sezioni tutte le controversie in materia di contratti agrari, in quanto nella controversia in tema di prelazione e riscatto non vengono in discussione diritti derivanti direttamente e tipicamente dal rapporto di affitto, ma un diritto nascente dalla legge, che nel contratto rinviene solo il suo presupposto fattuale (Cass. 17 novembre 1998 n. 11553). Col primo motivo i ricorrenti, denunciando la violazione degli artt. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590 e 115 e 116 C.p.c. nonché omessa o insufficiente motivazione (art. 360 n. 3 e 5 C.p.c.), lamentano che erroneamente e immotivatamente i giudici di merito abbiano, sulla sola lettera della legge, ritenuto la destinazione edificatoria delle particelle compravendute e la conseguente inesistenza del diritto di prelazione. Vero che la legge esclude la possibilità del riscatto solo perché vi siano previsioni di piano, ancorché non definitivamente approvate, ma nel caso di specie l'amministrazione ha implicitamente espresso la volontà di non più attuare la previsione urbanistica con la mancata emanazione, ancora dopo molti anni, degli strumenti attuativi, la qual cosa equivale al riconoscimento della necessità di trovare un'altra soluzione per il territorio.
Col secondo mezzo, denunciando la violazione degli artt. 342 e 346 C.p.c. e 8 della legge cit. nonché vizio di motivazione (art. 360
n. 3 e 5 C.p.C.), i ricorrenti si dolgono della dichiarata inammissibilità del gravame avverso il rigetto della domanda subordinata di riscatto in relazione alla porzione del fondo rimasta a destinazione agricola, fondata sul rilievo che l'appello non conterrebbe, contro l'esplicita ragione addotta sul punto dal Tribunale (mancanza dell'autonomia colturale), "censura alcuna, neppure generica".
Al contrario gli appellanti hanno, seppure succintamente, a fronte di una motivazione altrettanto succinta, criticato anche quest'ultima decisione;
e, in particolare, hanno sostenuto che l'autonomia colturale del terreno residuo era "in re ipsa", vista la sua estensione (circa due ettari). Per giunta la decisione ora criticata è da cassare anche perché il giudice di appello ha ritenuto inammissibile il gravame su tutta la domanda subordinata, mentre una parte della stessa, quella relativa al fabbricato rurale, è stata esaminata e respinta perché infondata. Anche la reiezione dell'appello in relazione al fabbricato è comunque erronea, perché, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte d'appello, detto fabbricato insiste sulla particella 51 e tale particella è inserita nel certificato di destinazione urbanistica della zona con destinazione agricola.
Col terzo motivo infine, deducendo vizio di motivazione (art. 360 n. 5 C.p.c.), i ricorrenti, sebbene la Corte abbia ritenuto di non dover entrare nel merito delle censure rivolte alla sentenza di primo grado in ordine al mancato riconoscimento dei requisiti prescritti per l'esercizio della prelazione, ribadiscono, richiamando quanto già scritto nell'appello, che detti requisiti ("in primis" la qualità di coltivatori diretti) sussistono tutti. Il ricorso è fondato, nei sensi che saranno appresso precisati. L'omesso svolgimento della consulenza tecnica d'ufficio, rileva la sentenza impugnata, non ha avuto alcuna negativa influenza sull'esattezza in fatto e in diritto della decisione del Tribunale. Invero "acquisizioni istruttorie certe e decisive" sono l'atto pubblico Acquaticci del 16 dicembre 1987 e il certificato di destinazione urbanistica del 28 novembre 1987, dai quali si evince che oggetto della compravendita furono il fabbricato censito nel catasto urbano (ciò che ha fatto venir meno il suo carattere pertinenziale al fondo agricolo), mq. 27.770 di terreno destinato ad insediamenti produttivi e mq. 18.100 di terreno a destinazione agricola. È vero, prosegue la sentenza, che il programma di fabbricazione espressamente subordinava l'edificazione ad un apposito piano particolareggiato, ma questa condizione è irrilevante ai fini della spettanza del diritto di prelazione, giacché, in base alla chiara lettera dell'art. 8 2^ comma della legge n. 590 del 1965, l'esclusione di quel diritto opera a prescindere dall'efficacia o esecutività dello strumento urbanistico locale.
Quanto poi alla domanda subordinata relativa a talune parti dell'oggetto della compravendita, l'impugnazione avverso tale capo della pronuncia è inammissibile, ai sensi dell'art. 342 C.p.c., "in quanto contro l'esplicitata ragione di rigetto l'atto di citazione non contiene censura alcuna, neppure generica".
Soltanto e per la prima volta nella comparsa conclusionale, sottolinea il giudice di appello, vengono avanzate ragioni di critica della decisione, col sostenere di contro la sufficiente autonomia colturale delle porzioni e il carattere immotivato del rigetto;
ma questa deduzione difensiva è preclusa quale nuovo motivo di gravame, consumandosi il potere d'impugnazione con la citazione d'appello.
La ritenuta infondatezza del primo motivo, osserva ancora la sentenza impugnata, dispensa dall'esame ovvero assorbe il secondo motivo, diretto contro le altre concorrenti e obiettivamente subordinate ragioni in base alle quali il primo giudice è pervenuto al rigetto della domanda (mancata dimostrazione della qualità di coltivatore diretto e dell'insussistenza di alienazioni nel biennio).
Il terzo motivo invece, conclude la sentenza, rappresenta una sostanziale ripetizione del primo, laddove lamenta che l'applicazione dell'art. 8 2^ comma della l. cit. sia frutto di presupposti erronei o quanto meno parziali.
Osserva il Collegio che il primo motivo non può essere accolto. È noto che, a norma dell'art. 11 2^ comma della l.u. 17 agosto 1942 n. 1150, il piano regolatore generale del Comune ha effetto generale e immediato nei confronti dei privati, i quali "hanno l'obbligo di osservare nelle costruzioni e ricostruzioni le linee e le prescrizioni di zona" in esso indicate, anche prima della formazione dei piani particolareggiati che ne siano attuazione. Esso vale quindi ad imprimere immediatamente, alle singole zone considerate, le destinazioni urbanistiche per esse previste, con l'obbligo dei privati di adeguarvisi e con disposizioni che, come specifica l'art. 11 1^ comma della l. cit., hanno "vigore a tempo indeterminato", indipendentemente dall'approvazione degli strumenti esecutivi. Del resto, secondo il dettato dell'art. 8 2^ comma della legge n. 590 del 1965, basta ad imprimere al fondo una destinazione edilizia,
o più generalmente non agricola, ai fini dell'esclusione del diritto di prelazione, anche un piano regolatore "non ancora approvato" dai competenti organi di controllo, e dunque, a maggior ragione, avrà questa idoneità un piano regolatore approvato ma non ancora dotato degli strumenti esecutivi.
Poiché l'espressione "piani regolatori" adottata dal legislatore non va intesa nella sua stretta accezione tecnico giuridica, ma in quella più ampia di provvedimenti idonei ad imporre alla proprietà fondiaria una destinazione determinata, e quindi ricomprende anche il programma di fabbricazione, imposto ai Comuni sprovvisti di piano regolatore dall'art. 34 della l.u. cit., tutto quanto detto a proposito del piano regolatore generale, inclusa la durata a tempo indeterminato, vale, "mutatis mutandis", anche per il programma di fabbricazione, recante, tra l'altro, "la precisazione dei tipi edilizi propri di ciascuna zona", atteso il principio dell'assimilazione, quanto a caratteri, forma e contenuto, del programma di fabbricazione al piano regolatore generale. Anche questo minore atto normativo regolamentare a carattere generale, configurato come parte integrante del regolamento edilizio, non può pertanto perdere vigore se non per le cause ammesse dalla legge (come l'annullamento in sede giurisdizionale o d'ufficio, o la sua sostituzione con un piano regolatore generale);
e ancor meno, contrariamente a quanto sembra supporre il ricorrente, potrà cadere in desuetudine per la protratta inerzia del Comune nell'adozione degli strumenti attuativi.
Merita invece accoglimento, in parte, il secondo motivo, che, denunciando un "error in procedendo", abilita questa Corte Suprema all'esame diretto degli atti processuali e alla loro autonoma interpretazione.
Fin dalla citazione i BB chiesero, in via subordinata, dichiararsi validamente esercitato il diritto di retratto almeno su una porzione del fabbricato rurale nonché sulla superficie ancora a destinazione agricola, estesa circa ettari 1.81.00. Rilevò in proposito il Tribunale che l'intero fabbricato era stato trasferito al N.C.E.U. e che, in base al certificato di destinazione urbanistica allegato alla compravendita, "quasi tutte le particene dell'attiguo appezzamento di terreno" avevano "specifica destinazione urbanistica", mentre non risultava provato "che la residua parte ancora con destinazione agricola" avesse "una propria autonomia colturale, necessaria, secondo un condivisibile orientamento della Corte di Cassazione (...), per potersi ipotizzare per essa almeno il diritto di prelazione del coltivatore (o del confinante)". Di qui l'esclusione, "in toto", dell'invocato diritto di prelazione, stante il divieto di cui all'art. 8 2^ comma della legge n. 990 del 1965. Col terzo motivo dell'appello i BB lamentarono che, non essendo stata espletata, come ampiamente dedotto nel primo motivo, la consulenza tecnica, la sentenza si basasse "su semplici presunzioni", laddove affermava che "quasi tutte le particene dell'attiguo appezzamento di terreno hanno specifica destinazione urbanistica, mentre non risulta provato che la residua parte ancora con destinazione agricola abbia una propria autonomia colturale". Infatti, non essendo stata condotta a termine la consulenza tecnica, il cui terzo quesito riguardava proprio la suddetta situazione di fatto, non solo i giudici, secondo gli appellanti, non avevano vagliato "se e quali particene avessero destinazione agricola" (data la generica affermazione per cui "quasi tutte" le particene avevano specifica destinazione urbanistica) ma avevano altresì sentenziato, senza meglio chiarire, l'inesistenza del diritto di prelazione in forza del divieto sancito per i terreni destinati ad utilizzazione edilizia dall'art. 8 della legge n. 590 del 1965. La sentenza doveva quindi essere censurata, concludevano gli appellanti, perché i giudici, basandosi su presupposti erronei o quantomeno parziali, avevano ritenuto applicabile quel divieto, considerando le particene in questione tutte con destinazione diversa da quella agricola.
Rileva il Collegio che la disposizione dell'art. 342 C.p.c. sulla specificità dei motivi di appello implica solo la necessità che la manifestazione volitiva dell'appellante consenta di individuare con chiarezza le statuizioni investite dal gravame e le specifiche critiche indirizzate alla motivazione che le sostiene e non pure che siano adoperate formule o schemi particolari nell'esposizione dei motivi e delle domande dell'atto di appello, che è affidata alla capacità del difensore (Cass. 21 novembre 2001 n. 14670). Ebbene, nel caso di specie, il requisito della specificità del motivo appare sufficientemente soddisfatto, giacché gli appellanti, se da un lato contestarono "in toto" la ritenuta destinazione edilizia del fondo, in quanto non accertata con l'unico strumento sicuro, la consulenza tecnica, dall'altro, per necessario riflesso, lamentarono che, senza una precisa misurazione della "residua parte", il Tribunale avesse sommariamente concluso per la mancanza di autonomia colturale.
Sebbene quindi di "autonomia colturale" gli appellanti non abbiano espressamene parlato, in sostanza intesero dire, a ben intendere, nel suo complesso, il motivo di gravame, il cui grado di specificità va comunque correlato alla sin troppo sintetica motivazione sul punto della sentenza, che senza una consulenza tecnica non era possibile stabilire con esattezza "se e quali particene avessero destinazione agricola", e, per implicita conseguenza, se quella "residua parte", una volta esattamente definita nelle sue caratteristiche, non soltanto quantitative, fosse suscettibile di separata coltivazione e prelazione. È il caso di ricordare che, secondo la giurisprudenza di questa Corte Suprema, oggetto del diritto di prelazione agraria è un "fondo rustico", definito non in funzione di una determinata estensione o misura minima dello stesso, ma della sua suscettibilità di essere oggetto di attività produttiva agraria;

sicché il diritto di prelazione del coltivatore resta precluso soltanto nel caso che siano accertate dimensioni del fondo talmente esigue da escludere ogni possibilità di coltivazione (Cass. 2 febbraio 1995 n. 1244). Essendo stato impugnato quindi con sufficiente specificità il rigetto della domanda subordinata, il relativo motivo doveva essere esaminato nel merito, e a tanto dovrà provvedere il giudice di rinvio.
Restano assorbite le altre questioni: quella del fabbricato rurale (seconda parte del secondo motivo), perché la Corte di rinvio verificherà anche se esso insista in tutto o in parte nell'area rimasta agricola;
e quella delle altre condizioni della prelazione (terzo motivo), delle quali la sentenza non si è occupata. In conclusione, il ricorso va accolto per quanto di ragione, con la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio a un giudice di pari grado, designato nel dispositivo, il quale provvedere anche sulle spese della presente fase di cassazione.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, alla Corte d'Appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 13 novembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 19 maggio 2003