Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente -
Dott. Mario SPADONE - Consigliere -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA - Consigliere -
Dott. Rafaele CORONA - Rel. Consigliere -
Dott. Rosario DE JULIO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
PI SE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA L. RIZZO 81, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO PIANO, che lo difende unitamente all'avvocato PRIAMO SIOTTO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO EX COOP. EDIL. SMERALDA in persona dei suoi amm.ri FRANCESCO ROSA, SE SALVATORE GALANTI, BACHISIO DA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA P.DA PALESTRINA 19, presso lo studio dell'avvocato DETTORI GIOVANNA ANGELA, che lo difende, per procura speciale del Notaio dott. ANTONINO SAU rep. n.195012 e 195014 del 20 e 21/8/96 in NUORO;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 146/95 della Corte d'Appello di CAGLIARI sez. distaccata di SASSARI, depositata il 24/10/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/07/98 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;

udito l'Avvocato GIOVANNA ANGELA DETTORI difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione 22 aprile 1989, il Condominio dell'edificio in Nuoro, viale della Costituzione 52 (già cooperativa edilizia "Smeralda"), in persona dell'amministratore in carica, convenne davanti al Tribunale di Nuoro US SI, proprietario di un appartamento all'ultimo piano di una palazzina soggetta al regime del condominio.
Espose che nel 1988 il convenuto si era appropriato del vano sottotetto destinato all'uso comune, sovrastante l'appartamento di lui, murando l'originario accesso da un vano condominiale e ponendolo in comunicazione con il suo immobile mediante una botola. Domandò la dichiarazione del difetto di titolo, in capo al convenuto SI, ad occupare il sottotetto e la condanna alla rimessione in pristino, alla rimozione delle cose depositate ed al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede. US SI chiese il rigetto della domanda;
replicò che, nella specie, non operava la presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ. e che, in mancanza di diverso titolo, il sottotetto non poteva considerarsi come cosa comune.
Con sentenza 17 marzo 1993, il Tribunale dichiarò la proprietà comune del sottotetto occupato dal SI e lo condannò alla rimessione in pristino, alla rimozione delle cose depositate;

respinse l'istanza di condanna al risarcimento dei danni. Pronunziando sull'appello proposto dal SI, la corte d'Appello di Cagliari, Sezione Distaccata di Sassari, con sentenza 13 - 24 ottobre 1995, respinse l'impugnazione e condannò l'appellante nelle spese.
Ricorre per cassazione US SI con due motivi;
resiste con controricorso il Condominio già cooperativa edilizia Smeralda. MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Preliminarmente deve essere esaminata la questione della inammissibilità del ricorso per tardività, sollevata nel controricorso.
La questione non è fondata.
Per la verità, la sentenza impugnata risulta essere stata notificata in data 14 marzo 1996, ragione per cui al tempo della notificazione del ricorso (23 giugno 1996), il termine sembrerebbe ormai scaduto.
Ma- la notifica effettuata in concreto non è idonea a determinare il decorso del termine breve. Dalla sentenza impugnata risulta che US SI ebbe ad eleggere domicilio in virtù di procura speciale redatta in calce all'atto di appello, in Sassari, presso lo studio dell'avv. GI CU, che lo rappresentava (unitamente all'avv. Priamo Siotto di Nuoro) . La sentenza impugnata, invece, risulta essere stata notificata non al procuratore domiciliatario, ma all'altro procuratore avv. Priamo Siotto avente studio in Nuoro.
Orbene, a norma del combinato disposto degli artt. 170 e 285 cod. proc. civ., in virtù della sostituzione procuratoria, le notificazioni degli atti endoprocessuali si fanno al procuratore costituito, nel domicilio eletto, mentre le notificazione eseguite in altri luoghi non sono idonee a determinare il decorso dei ricordati termini processuali.
2.- Quanto al merito, con il primo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Egli afferma che, avuto riguardo alla funzione svolta dal sottotetto di protezione dal caldo e dal freddo dell'appartamento dell'ultimo piano, in mancanza di titolo il sottotetto appartiene al proprietario dell'ultimo piano. Per la verità, la presunzione di comunione è applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato all'uso comune: in caso contrario, esso costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano. Nella specie, il carattere pertinenziale era. dimostrato dalla via d'accesso, costituita da una apertura di m. 1 di altezza e di cm. 60 di larghezza;
dalla agibilità della sola parte centrale del locale, per una superficie di poco più di 1 mq.; dalla mancanza di previsione di esso nel regolamento condominiale.
Con il secondo motivo il ricorrente deduce omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, ai sensi dell'art. 360 n. 5 cod. proc. civ. Il giudice d'appello attribuisce al residuo di tubatura una funzione che essa non ha, ne' potrebbe avere, posto che l'impianto di riscaldamento funzionava con sistema a circuito chiuso: pertanto, il sottotetto non veniva utilizzato come locale per il riscaldamento centrale. Allo stesso tempo, la attribuzione della proprietà del vano deve essere valutata al momento in cui il ricorrente la reclama. SI aveva utilizzato il vano quando questo assolveva alla sola funzione di isolare e proteggere l'unità immobiliare sottostante. Il fatto che in passato il vano avesse alloggiato il tubo d'aria per lo sfiato non poteva determinare la perpetua appartenenza del vano al novero della proprietà comune.
3.- 1 motivi vanno esaminati congiuntamente per la loro evidente connessione.
3 - 1 È pur vero che il sottotetto non si comprende tra le parti comuni elencate dall'art. 1117 cod. civ. Quando non è contemplato dal titolo, esso costituisce una pertinenza del l'appartamento sito all'ultimo piano - e, come tale, appartiene al proprietario di questa unità immobiliare - solo quando assolve esclusivamente alla funzione di isolarlo e di proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria a sua difesa. Per contro, il sottotetto costituisce una cosa comune ed appartiene a tutti i proprietari delle unità immobiliari site nell'edificio se realizza una funzione diversa, vale a dire quando sia destinato o sia concretamente destinabile a vantaggio di tutti i piani o le porzioni di piano (giurisprudenza costante: cfr. Cass., Sez. II, 19 novembre 1997, n. 11448; Cass. , Sez. II, 9 ottobre 1997, n. 9788; Cass., Sez. II, 15 maggio 1996, n . 4509). Al richiamo dei principi affermati dalla giurisprudenza conviene aggiungere quello di due criteri di carattere generale, del tutto incontroversi.
In mancanza di titolo, una volta determinato il regime giuridico del sottotetto sulla base della funzione, detto regime non può mutarsi se non in virtù di un nuovo fatto acquisitivo: cio significa che, qualificato il sottotetto come cosa di proprietà comune sulla base della funzione svolta in concreto, tale assetto giuridico deve considerarsi immutato, se non interviene un nuovo titolo a carattere derivativo o originario.
Quindi, la valutazione della funzione, che il sottotetto svolge in concreto, costituisce un giudizio di fatto rimesso al giudice del merito, insindacabile in sede di cassazione ove sia motivato in modo logicamente corretto e sufficiente.

3.2 Ciò posto, la sentenza impugnata si sottrae alle censure, essendo la motivazione logicamente corretta e sufficiente. Tenuta ferma l'esatta impostazione, secondo cui il sottotetto effettivamente si considera di proprietà comune solo quando risulti destinato all'uso comune, mentre in caso contrario esso costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano, correttamente la Corte d'Appello osserva essere l'agibilità non richiesta in concreto, ma in astratto, in relazione alle oggettive dimensioni e conformazione del sottotetto, per cui la sua attitudine ad essere usato come vano autonomo non era preclusa dalla mancanza di una agevole via d'accesso, peraltro facilmente realizzabile. Osserva, altresì, la Corte d'Appello che le dimensioni non erano trascurabili (m. 9,90 x 3,20, con una altezza variabile al colmo fra i m. 1, 30 ed i m. 2). Aggiunge la sentenza impugnata che la mancata previsione del sottotetto nel regolamento condominiale era equivoca, dovendo a tale mancanza supplire l'esame della funzione: orbene, nel sottotetto si trovavano i tubi dell'impianto centrale di riscaldamento, relativi alla rete d'aria di collegamento con il vaso di espansione, dalla cui presenza si ricavava in modo inoppugnabile la destinazione al servizio comune.
Appurato che, in origine, il vano sottotetto era destinato al servizio comune, in mancanza di un nuovo titolo, l'uso diverso non vale a cambiarne il regime giuridico se non interviene un fatto acquisitivo nuovo.
4.- Al rigetto del ricorso segue la condannà del ricorrente alla rifusione delle spese processuali.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte
rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese processuali, che liquida quanto alle spese vive in lire 123.700 oltre lire 2.000.000 per gli onorari.
Così deciso in Roma, il 7 luglio 1998.
Depositato in Cancelleria il 19 Febbraio 1999