O B 1 E 9 A 9 P 1 REPUBBLICA ITALIANA - N I 1 O D 1 I - Z 1 E A $ IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 11850/03 A CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE 6 A E Oggetto 4 D N . E . T T T INGIUNZIONE T N SEZIONE SECON S R I E ( A S E ONERI Composta dagli 1 1.mi Sign. i CONDOMINIALI - PresidenteDott. Mario SPADONE R.G.N. 20855/00 Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI Cron. 25732 Dott. Olindo SCHETTINO Consigliere Rep. Dott. Francesca TROMBETTA www Consigliere Ud.11/03/03 Dott. Emilio MIGLIUCCI Rel. Consigliere- ha pronunciato la seguente S E NTENZA sul ricorso proposto da: GO RC, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DE CAROLIS 87, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO STRILLACCI, difeso dall'avvocato MARIO SANTI, giusta delega in atti;
- ricorrente

contro

CONDOMINIO LOCALITA' "LA GABELLETTA" TARQUINIA in persona dell'Amm.re pro tempore LA LI;
intimato avverso la sentenza n. 97/99 del Giudice di pace di CIVITAVECCHIA, depositata il 22/07/99; 2003 udita la relazione della causa svolta nella pubblica 418 - -1- · udienza del 11/03/03 dal Consigliere Dott. Emilio MIGLIUCCI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per accoglimento. - * E -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Su ricorso del Condominio dell'immobile sito in Gabelletta", inTarquinia loc. "La persona dell'amministratore TA NI, il Giudice di Pace di Civitavecchia ingiungeva a CO Goglia il pagamento della somma di L.961.604 a titolo di oneri condominiali dal medesimo dovuti quale promissario acquirente di un appartamento sito in una palazzina in corso di costruzione da parte della soc. Sabaudia r.l. Avverso tale decreto proponeva opposizione il Goglia, eccependo in via preliminare: la carenza di legittimazione attiva del ricorrente sotto il duplice motivo dell'inesistenza di alcun condominio, essendo l'immobile ancora di proprietà ст della società costruttrice che non l'aveva ancora ultimato,e dell'assenza di rappresentanza processuale della persona che aveva agito per il condominio;
la carenza di legittimazione passiva dell'ingiunto, giacchè l'azione proposta poteva essere esperita nei confronti del proprietario della singola unità immobiliare;
deduceva, altresì, che non sussistevano i presupposti 3 per l'emissione del decreto, rilevando, nel merito, che non era stata fornita la prova del credito azionato. Con sentenza del 16 luglio 1999 il Giudice di Pace rigettava l'opposizione ritenendo quanto segue. era proprietario ma soloL'opponente non promissario acquirente dell'immobile del quale era. in possesso, sicchè, in mancanza dei presupposti per la costituzione del condominio, nella fattispecie doveva ritenersi costituita, in via temporanea per la gestione dei beni comuni, una "comunione condominio di gestione "in analogia con quanto previsto dall'art.18 del D.P.R. 02/1959 in tema di edilizia popolare ed economica. Ai sensi dell'art.12 del contratto preliminare intercorso fra le parti e dell'art. 4 del verbale di z immobiliare promessa in t consegna dell'unità che la Sabaudia vendita, era emerso degli immobili, riservatasis.r.l., costruttrice l'amministrazione dei beni comuni, l'aveva affidata a un mandatario che, avendo il potere di riscuotere i contributi, aveva implicitamente anche quello di promuovere le necessarie azioni Sussisteva, altresì', la legittimazione attiva della NI, che aveva agito in buona fede avendo ricevuto dalla Sabaudia la comunicazione della sua designazione ad amministratore del condominio, in sostituzione di quello precedente, pur avendo la società omesso di informarne la controparte. Nel merito il credito, relativo alle spese correnti, era risultato provato in base alla documentazione prodotta, salvo la contabilizzazione in sede di rendiconto finale alla scadenza del mandato della Sabaudia. Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione il Goglia, affidandone l'accoglimento а quattro motivi. Non ha svolto attività difensive l'intimato. 5 MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo il ricorrente, denunciando км violazione di norme processuali, carenza e insufficienza diassoluta, contraddittorietà motivazione in riferimento agli artt.360 n.4 e 5 75,77,81 cp.c., censura la decisione di primo grado che aveva disatteso l'eccezione di carenza di legittimazione attiva del Condominio. Con motivazione contraddittoria, dopo avere rilevato nella specie l'esistenza di una comunione condominio di gestione di natura temporanea fra i 5 promissari acquirenti in assenza della formazione di un condominio, il primo giudice aveva poi ritenuto che la Sabaudia aveva ricevuto dai promissari acquirenti il mandato di amministrare i beni comuni con la facoltà di nominare sostituire l'amministatore.

2. Il motivo è fondato. Nel disattendere l'eccezione di difetto di legittimazione ad processum del ricorrente, il Giudice di Pace-dopo avere rilevato che anche fra coloro che sono soltanto possessori di un immobile, come i promissari acquirenti delle singole dell'edificio, può costituirsi la comunioneunità per la amministrazione dei beni oggetto di godimento comune ha poi ritenuto che nella specie il potere dell'attore di agire in giudizio si fondava sul mandato conferito alla s.r.l. Sabaudia гл che connel contratto preliminare stipulato ciascuno dei promissari acquirenti ( e nel verbale di consegna del singolo cespite)si era riservata l'amministrazione dei beni comuni;
la predetta società, in virtù del potere di nominare un proprio fiduciario, aveva nominato, tra l'altro in sostituzione del precedente amministratore, la NI. Orbene l'azione è stata proposta da TA NI, nella qualità di amministratore del condominio"La Gabelletta". Va in proposito rilevato che il condominio, ente di gestione dei beni comuni, non è un soggetto distinto dalle persone dei singoli condomini, rappresentati in giudizio dall'amministratore in virtù del rapporto di mandato al medesimo conferito. D'altra parte, l'istituzione di un condominio di gestione fra gli assegnatari di alloggi di edilizia popolare non ancora ceduti in proprietà-secondo schemi sostanzialmente corrispondenti a quelli previsti per il condominio con conseguente legittimazione ad causam dell'amministratore l'effettiva ки (Cass.3249/1998;6102/1993)-postula gestione, da parte del gruppo, dei beni oggetto di godimento comune. Nella specie-sulla base dei fatti storici accertati dal Giudice di Pace-può ritenersi che l'amministrazione dei beni comuni non era compiuta dai promissari acquirenti, ma dalla società Sabaudia che, in virtù dell'incarico al riguardo conferitole dai medesimi singolarmente nel relativo contratto preliminare, era stata facultata a nominare un 7 proprio fiduciario, fra l'altro, per la riscossione dei contributi dovuti, che comunque non implicava di per sé anche il potere di agire in giudizio. Dunque promissari acquirenti non avevano conferito alcun mandato alla NI, che era stata investita dalla società Sabaudia del limitato incarico di riscuotere i contributi. Pertanto, in assenza di alcun mandato rilasciato condomini o,per meglio dire, dai promissaridai acquirenti, deve ritenersi carente di legittimazione processuale TA NI che 'come detto, ha agito in giudizio, quale alcunamministratore del Condominio, senza avere potere rappresentativo. In considerazione della nullità del rapporto ком processuale la sentenza del Giudice di Pace va cassata senza rinvio:gli altri motivi sono assorbiti dall'accoglimento del primo. Tenuto conto della soccombenza le spese processuali, anche del giudizio di merito, vanno poste a carico della NI.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e cassa senza rinvio. Condanna TA NI al pagamento in favore del 8 ricorrente delle spese relative al giudizio di primo grado che liquida in complessivi euro 500 di cui 50 per esborsi ' oltre accessori di legge, nonché delle spese relative alla presente fase liquidate in euro 577,50, di cui euro 350 per onorari di avvocato, oltre accessori di legge. Così deciso in Roma dai sottoscritti magistrati riuniti nella camera di consiglio dell'11 marzo 2003 IL Consigliere est. Il Presidente Emilio MigliuliПідвині травень IL CANCELLIERE C1 Deft sea Donatella D'Anna DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma _ - 6 AGO, 2003 IL CANCELLIERE C1 ) E 4 C 7 3 A . P N O I , L L 1 D 9 O 9 E B 1 C E - I 1 E 1 D - N 1 U O I 2 I . T G L A E R 9 T N 3 S . I T E G E S 6 I R 4 ( . A T D T E R T A N E S E